［提要］　我国房地产行业虽然在国民经济中占有重要地位，但是其发展还处于不成熟阶段，在整个运营管理体制上存在众多的问题，需要进一步改进。建立完善的房地产开发成本控制体系对房地产行业发展具有重要的现实意义。

关键词：房地产企业；开发成本；控制措施

中图分类号：F275.3 文献标识码：A

收录日期：2015年11月9日

一、房地产企业开发成本控制的概念

房地产开发成本控制是一个复杂的问题，在房地产开发的每个阶段都会对其造成影响，这也是房地产企业所必须研究的问题。对房地产开发成本的控制越好，对企业的收益越高。房地产企业开发成本控制在房地产企业开发过程中，为了控制开发成本的目标，在计划的工期内，以科学的研究报告和严格审核的设计图纸为基础，以经济技术为动力，合理规划、组织、调节、指导、监督从而实现开发成本控制。

二、房地产企业开发成本控制存在的问题

（一）科学决策机制的缺失及管理体制混乱。这个阶段主要包含充分进行市场调研、可行性研究项目风险预测工作等方面。房地产企业在投资项目之前首先要进行全方位的市场调研，整合数据，企业根据自身的资金实力和技术力量等因素，结合开发成本和利润的比对，深入分析，选择具有可行性的项目开发的最优方案。根据实际情况来看，很多房地产企业的各个部门缺乏完善的管理体系，出现部门职责不清、责任不明、工作混乱的现象。有些房地产企业压根不设置成本控制部门，使得前期决策阶段的工作被分配到原有的工程部、财务部和营销部，工程部负责目标成本规划，财务部主管投资利润预算，营销部进行市场调研和数据整理。表面上看去这三个部门分工明确，实则自成体系，均根据自己的认知进行项目前期分析，预算的数据不能得到核对、统一与融合，便直接上交到公司的决策层，将房地产开发这一一体化的工程断裂开来，给房地产企业开发增加了风险。

（二）现场签证控制不力导致开发成本失控。房地产企业开发周期长，一旦实施便不可逆转，实施过程中通常会遇到各种问题需要进行工程变更，与此同时就会产生工程费用的累计增长。停工、返工的反复发生，项目开发的总成本也会随之成正相关的变动。即便很多房地产公司对房地产开发施工阶段的成本控制非常严密，“一砖一瓦”都不曾忽视，比如采取有效预算审查措施、严格监督和管理开发项目材料的分配、质量的考核等。然而在其他方面的成本控制仍然存在不足之处。

（三）合同制订在开发成本控制中存在的不足。很多房地产企业设立合同条款时，都习惯于套用《建设工程施工合同》的范文，把重点放在了工程项目的开发需要多长的时间、建设的质量保证和资金的支出，而忽视了项目支出的结算办法、核算依据、计价原则和材料价格的择取等条文的规定或是规定不明确，使得合同失去了本应具备的约束力，给承包方创造了一个可乘之机，利用合同的缺陷牟取私利，在投标时利用最低报价法。当项目完工时，高抬报价，采用各种不正当的手段虚假提高利润，增大了房地产企业结算审核的工作量，结算费用也随之增加，难以控制成本的支出。

三、房地产企业开发成本控制改进措施

（一）房地产前期决策阶段开发成本控制改进措施

首先，房地产企业要建立科学的决策管理体系。应该整合各个管理部门组织成员，严格划分各自的职能，使得在项目运行中顺利规范，这样既可以提高效率，又可以节省支出。同时调动起各部门和员工成本控制的积极性，比如工程部要负责材料支配的监管，既要保证质量，又要保证成本降到最低额度；营销部要确保房屋的市场销售量和实现利润最大化以及广告的宣传工作；财务部要对工程项目开发做全程和动态的监督，使得成本控制顺利推进。

其次，选择正确的投资方案。要对其进行可行性研究，这一层面对于房地产开发也是至关重要的，以确保决策的合理性，避免决策的失误为以后带来不可估量的经济损失。可行性研究通过对市场环境、经济条件、技术和资金等多因素的分析，从众多方案中选出最优方案，主要包括以下几个方面：市场调查的目的和顾客群体、投资方案和开发规模、市场环境和项目选址、工程进度和周期、资金的来源渠道、预期效益和经济利润的实现、经济与科技的有机结合等。

（二）规划设计阶段开发成本控制相关措施

第一，推行设计招标制度。建立设计招标制度有助于遏制设计领域的不正当行为，通过严格管理，体现真正意义上的设计水平，提高设计方案的质量。要提高设计阶段的工作质量，就要加强对设计任务书质量的要求，一份合格的设计任务书不仅要对拟建建筑物的性能、规模、风格、工期、概算、材料和设施选用等方面进行细致的规划，也要在面面俱到的基础上突出开发的侧重点，要有深度、预见性，便于对开发过程中不确定事项的发生具有可操控的能力。还要选择声誉好、技术水平高和拥有专业人才的设计单位，房地产企业要加强对其资历的审核，也可以让多家设计单位来应邀参与投标，综合各家设计单位的精华。

第二，强化设计监理。设计监理在推进设计工作，控制其成本支出上起到了不可磨灭的作用。设计监理不仅可以改变设计单位独立实施和自我控制的局面，也能够起到与设计单位相互协作，集思广益，提出科学合理的设计方案的作用。监理工程师应当在设计起初就进行监控，对设计实施全程监察，避免和及时解决设计过程中可能出现或已经出现的问题。

第三，加强设计出图前的审核。房地产开发成本事前控制需要重视的另一工作就是加强出图前的审核工作，尽量避免施工过程中的工程变更等事项的发生而带来的经济损失。同时，设计出图前的审核管理，能够有效保证设计质量，为以后项目实施过程的展开打下良好的基础。加强设计出图前的审核可以聘请社会上资历深厚的审图公司，也可以利用企业内部技术管理人员。图纸审核具体包括：结构设计的合理性、各专业搭接、设计阶段成本人员的全面参与等。

（三）建设施工阶段开发成本控制措施。在建筑施工阶段，房地产企业主要通过招标与投标的实施来控制房地产的开发成本，通过对图纸的研究及对房地产的合理报价，来控制开发成本。通过一系列的招标评标，从多数施工单位中选择最优者，同时选择具有先进施工技术、完善的管理方法、信誉良好的施工单位。

（四）合同制订中开发成本控制相关措施。房地产企业要提高自身的法律意识，在合同签订时要重视其法律效益的产生，合同一旦签订，其中所规定的项目开发的成本、付款期限、工程周期、违约责任、项目保修期限和内容等条款就都具有了法律效力，房地产企业和承建单位都要对合同负有法律责任和义务，当其中任何一方违背了合同规定就会承担相应的法律责任。因此，在合同签订时，签订双方要对合同进行全面严格的审核，对合同中的条条款款细致斟酌，同时还要综合成本控制专业部门、工程管理部门、财务部门，以及律师对合同进行再次审核和评定，以便使合同的内容严谨而周密。在合同履行时，也应加大监督力度，全程监管，减少不必要的纠纷，提高合同执行的效率。

（作者单位：西京学院会计学院）

主要参考文献：

［1］石明喜.基于多级挣值分析的项目费用与进度管理研究［J］.科技和产业，2011.11.

［2］王利.对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨［J］.当代经济，2011.14.