［提要］　房地产企业由于资金需求量较大，负债经营也成为其特点之一。本文以我国房地产企业实际情况为背景，分析房地产企业负债经营发展现状，提出其存在的问题，最后给出几点措施。

关键词：房地产企业；负债经营；风险控制

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2015年11月9日

一、房地产企业负债经营的利好

房地产企业在全球逐步一体化以及后金融危机的重创下，企业间的竞争显现出越来越激烈的态势。据有关材料表明，70%以上的负债率在我国中小型房地产企业中相当普遍，选择负债经营这一筹资方式，利好与问题都是不可避免的。房地产企业负债经营的利好方面：

第一，给企业带来杠杆效应。因为债权人的利息是固定费用和独立于企业的利润水平。而企业的总资产收益率变化的每股收益将大幅波动。因为财务管理的杠杆，企业中的资本回报率大于债务利率，企业的收益率将更大程度的增加。所以，在一定程度上增加更快的股本回报率具有非常重要的意义。

第二，可以扮演节省税务的角色。在当前政府制度下，债务利息被纳入财务费用并在所得税前被扣除，因此可以节省一些税费。企业的所得税负担也会变轻，相应的资本也就增厚了。由此可见，有债务便会有节约税收的效果并且债务利息越高，节约所得税也就越多。

第三，风险成本相对较低。投资风险与获得的投资报酬一般来说是正比例关系，债务投资相对于股票投资来说，具有相对较为稳定又相对不算高的投资报酬，因此企业的债务成本比投资股票的成本要低。

第四，稳固企业的经营控制权。当企业面对需要融资的状况时往往会有很多选择，选择债务融资便是选择了较低的成本。若公司的股东用向外发行股票等让出权益的融资方法，这样融资的成本会无形中提高，且被分出去的股份极有可能对企业的掌控和经营管理造成不利。

第五，举债效应。当债务经营遇见一段时间的通货膨胀便会产生举债效应。不管是在通胀时期抑或是通缩时期，公司要以债务账面价值的数量为标准，货币的升值抑或贬值对债务没有影响，因此货币在通胀的时候越是贬值，公司从这场业务中越是会取得更高的货币贬值利益。

二、房地产企业负债经营问题的成因

（一）房地产企业负债经营问题的内因

第一，债务利息高低的影响。在债务成本与债务数量不变的情况下，更高的债务利息也就意味着更高的债务风险。公司的内部资本与债务资本的比率不变的时候，内部资本收益率关系可以推出一个论断，越是高的债务利息率那么相应的理想内部资本收益率会变得越低，财务风险在此时就需要警醒。

第二，债务融资搭配的影响。短期资本与长期资本在债务中所占有的比率反应了资金组合的状况。借入长期资本需要较高的成本，资金动向较为死板，例如企业在这一债务期限内并不需要这笔款项，款项的利息还是应该按照规定支付给债权人。短期资本有着截然相反的特征，借入短期资本享受较低的债务成本，不需要为没有利用的钱财担负更多资金，却必须承担更大的风险。根据上述特点可以得知，不同的筹资组合所要承担的风险必然是不同的。

第三，未来现金流量的影响。现金流量在企业中占有非常重要的地位，它灵活，在经营中可以填补很多及时需求，缺少了它，即便是经营状况很好的企业也会让资金短缺这个帽子扣到企业头上。所以企业在选择债务融资这一方式时，要充分计划未来现金流量，以预防企业财务风险。

第四，资产变现能力的影响。资产的流动性是资产变现能力的俗称。我们都知道，固定资产的变现能力比流动资产要高很多。若企业拥有的流动资产过多，虽然成本可以降低但企业的变现能力是非常弱的。到达还款截止日期企业也很难用资产变现的方法交还债务以及债务利息。

（二）房地产企业负债经营问题的外因

第一，金融市场的波动。企业的债务融资必须要面对金融市场，金融市场是非常活跃而多变的。各种汇率、利率、乃至原油价格的波动，都可能在金融市场掀起一场轩然大波，向金融市场借款的企业未免要成为被殃及的“池中鱼”。外汇的升高降低，期货的增长下降，都是房地产企业无法掌控的外在财务风险。

第二，企业的利润是变化的。企业的经营环境，建筑原材料的价格，市场的需求以及市场定价都不是一成不变的。企业的盈利能力难免会受这些外在条件的影响。比如说建筑原料，沙子水泥的价格攀升，企业的生产成本便会大幅增加，企业的利润便会下降。

第三，政府的调控。政府会根据现行经济的需要，对楼市需求进行调控，间接影响楼市价格，例如限购令的出台和撤销。住房公积金和贷款的放宽与收紧，这些无疑对楼市带来巨大的不可避免的影响。

三、房地产企业负债经营风险控制措施

第一，健全投资决策体系。房地产企业若希望使用债务经营的方式较为安全的给企业谋利，就要把握好企业的债务数量，切忌贪心，对于企业自身资产与企业借债的比例必须给予充分关注。企业的负债不可以跟风盲目的加大，以自身能力为本，掌握好度。除此以外，要建立健全经过缜密考察和仔细分析的投资决策体系，把投资后的收益最大化，把企业的市场拓展作为首要任务。

第二，资本构成做到最优化。房地产公司的资本构成比例可以决定该公司的资产负债率。负债的情况时有发生，但债务所占的量必须把控好，并把它当作重要的议题进行多方位研讨再做决策。要努力使企业的资金源头保持不变，并使构成做到最好。除此以外，企业必须按时有规律的检查内部构成，第一时间对不合理的组合进行重新审视调配，使企业占用的负债经营资本和企业的现实经营条件相匹配，调整好投资与所得应有的和谐。优化风险和报酬之间的关系。

第三，完善企业内部控制。房地产领域与金融融资领域法律之间的衔接，目前在中国还处于不完整的阶段。因此，国家应当承担起这份责任，为规范房产和金融的市场秩序创造出良好的条件。除此以外，内部控制体系必须在企业中发挥更加重要的作用，聘用优秀的管理者，为企业量身设计一套规范合适的经营管理体系。从金融风险、法律规章等方面，给企业员工尤其是房地产的会计从业人员，做好应有的业务规范。

第四，掌握好风险控制的时机。若要对已经负债经营的房地产企业所面对的风险做到真正的把控，严格检测内外环境的变化情况，危机风险对企业的波及面深度和广度都是企业管理人员和相关负债人需要时时把控的地方。针对检测数据，把握好应对风险的最理想时间，并迅速制定对应的解决方案，按照方案实施具体细则，这样的效果将会非常理想。

（作者单位：西京学院会计学院）

主要参考文献：

［1］杨时光.论负债经营及风险控制［J］.会计改革与创新，2014.9.

［2］侯宝珍.房地产开发企业负债经营中的问题与对策［J］.当代经济，2012.8.