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| 光明地产财务风险与控制 |
| 第665期 作者：□文/李乾杰 刘雅妮 时间：2021/9/16 13:47:38 浏览：2096次 |
［提要］ 近年来，随着居民购房热潮不断，国家对房地产行业提出“限购限贷”、“房住不炒”等宏观调控政策，加之投资回收期长、资金链易断裂等行业特点，双重的压力致使房地产行业财务风险加大。本文从财务指标出发，对光明地产的筹资、投资、营运三大风险指标与行业均值进行对比分析，并提出相应的风险防范建议。
关键词：光明地产；财务风险；风险控制
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2021年4月28日
一、引言
光明地产全称光明房地产集团股份有限公司，于1993年在上海工商局登记成立，2015年作为光明地产的母公司光明集团，将旗下所属分支的农工商房地产有限公司与海博股份进行资产重组，光明地产借壳海博股份正式上市，发展成主营业务为房地产综合开发经营、物流业务的国内大型房地产企业。按理来说，重组后的光明地产将会是一片辉煌，但是近几年光明地产业绩却表现不佳，企业面临着一定的财务风险。
二、光明地产财务风险识别
（一）光明地产筹资风险识别
1、短期偿债能力分析。从表1可以看出，光明地产流动比率从2016年到2019年呈现上升的趋势，2020年开始下降，但2020年仍达到1.52，总体上说较为合理，而速动比率是流动资产去除存货后资产占流动负债的比率，并且由于房地产行业本身资金回收周期长，存货比重大，容易造成存货积压的情况，因此，对于房地产行业速动比率反映短期偿债能力较为合理。而光明地产速动比率除2018年略微高于行业均值外，其他年份都远低于行业均值，2016～2018年呈上升状态，2018年开始逐年下降，最低到达43%，这说明企业流动性较差，存在偿债压力大的风险。（表1）
2、长期偿债能力分析。从表2可以看出，光明地产2016～2017年资产负债率略微下降，2017～2020年开始保持在82%左右，但是总体上来说，近五年资产负债率平均已经达到了80%以上。一般来说，由于房地产行业前期投资非常大，与其他行业相比，资产负债率相对较高，因此当资产负债率达到60%～70%时说明企业的经营是合理并且稳健的，而光明地产平均达到80%以上，说明该企业偿债能力比较弱，企业有可能会面临到期无法偿还债务的可能。利息保障倍数也是衡量企业长期偿债能力的重要指标，在2016～2019年，与行业均值相比，光明地产都呈现着利好的趋势，但2020年低于行业均值，说明企业支付利息能力较弱。（表2）
（二）光明地产营运风险识别。从表3中可以看出，2016年、2017年存货周转率略低于行业均值，2018年起至今明显低于行业均值，说明光明地产存在大量闲置资产，资金周转较困难。结合实际，光明地产部分地区存在着大量房源待售的情况，去化周期也变得很长，存在滞销的情况。而从2016年至今，应收账款周转率明显高于行业均值，并且2020年较2019年大幅上升，体现了光明地产加强了对应收账款的管理，减少了坏账风险的可能性。2016～2018年光明地产总资产周转率高于行业平均周转率，但2019～2020年大幅度下降，说明企业销售能力下降，资产利用效率也大大降低。（表3）
（三）光明地产投资风险识别
1、盈利能力分析。从公司财务报表中可以看出，总资产报酬率2016～2017年上升，2017年达到4.08，高于行业平均水平，但2017年至今开始逐年下降，截至2020年，明显低于行业均值，虽然房地产行业属于资金密集型行业，资产利用效率比较低，但2018年开始，光明地产与行业相比资金回报率还是较低，获利能力较差，并且在近两年，营业利润率、净资产收益率都远低于行业平均值，说明企业盈利能力变弱。
2、发展能力分析。总资产增长率从2017年到2019年明显高于行业均值，说明光明企业可能进行了大规模的扩张，扩张速度加快。从2018年光明地产企业年报数据可以看出，光明地产新增的房地产储备面积为144.52万平方米，较上年增长53.34%，2019年也频繁扩充土地储备。由此可见，光明地产在这两年盲目扩张。而2020年总资产增长率又迅速下降，远低于行业均值，光明地产与上年相比新增房地产储备面积同比下降68.16%，拿地速度明显放缓，公司也意识到要稳步发展，但同时意味着公司的预期收益率也在降低。光明地产营业收入增长率从2018年起出现负增长，并且2019年低于-30%，明显大大低于行业增长速度，这说明房地产业务出现了大幅下降，公司盈利状况不佳，不利于企业的长期稳定发展。但2020年营业收入增长率和净利润增长率又出现大幅的上升，说明公司销售状况呈现变好的趋势。而净利润增长率一路断崖式的下滑，说明该公司成本控制及管理能力可能存在着一定的问题。
三、光明地产财务风险成因分析
（一）偿债压力大，过度依赖融资发债。从财务报表中得出，光明地产资产负债率居高不下，使企业面临着偿债压力。进入2018年，公司更是频繁地收购股权，收购土地，使得资金投入与回笼速度没有达到均衡，导致对资金的需求大增，进而使负债规模也逐渐上升。于是，公司开始利用各种渠道筹集资金，依靠国企的光明地产，利用发债成本低的优势，大量发行债券，但是，由于85%的主营业务为地产，过度依赖融资而不是销售回款，可能会影响公司的筹资能力以及进一步的发展。此外，光明地产还一边出售和转让子公司，一边通过并购方式进行扩张、与其他公司股权合作，甚至股权合作的项目还需要承担土地权属项目公司的相关负债，这都增加了公司的负债压力。因此，为了公司的长远发展，应该回归到核心业务上来，做到及时去库存，并增加住宅的销售量。
（二）存货周转速度慢，销售能力下降。从光明地产的存货周转率来看，2016～2019年持续下降，2020年略有上升，达到0.2，说明企业存货周转率较慢，可能存在存货积压、经营不善的情况。具体来看，2019年7月光明地产在成都的首个项目开盘活动上推出280套住宅房，但购买量稀少，去化率也仅有37%；7月18日，光明地产光樾华庭项目共有304套房源取得预售证，但尚有248套房源待售，导致资金无法及时收回，可能会引起资金链断裂的风险。并且存货周转慢也意味着会增加存货的管理成本，虽然光明地产近两年大规模进行扩张，但是存货周转率和去化却在拖后腿，这也一定程度上说明了公司应增加产品卖点，提高销售水平。
（三）净利润持续下降，导致业绩不佳。从光明地产的主营业务来看，主要收入来源是房地产开发及配套，业绩不佳也主要归于地产板块发展乏力。据财报显示，2019年作为主要发展区域的华东地区营业收入同比减少了52.30%。从公司的年报数据来看，2017～2019年主营业收入大幅下跌，跌至136.1亿元，2020年开始上涨，实现主营业收入为149.8亿元，同比增长10.10%，但营业利润与净利润从2017年开始持续下跌，2020年净利润增长率达到-84.48%，从中可以看出营业成本依然在上升。因此，光明地产净利润的下降与成本管控有着直接关系。
四、光明地产财务风险控制建议
（一）优化资本结构，拓宽融资渠道。由于房地产企业的存货大都是房子和土地，变现周期拉长，导致公司债务规模陡升、流动性很差。但近年来光明地产的短期偿债能力在持续恶化，因此企业应降低筹资成本，减少还款压力。第一，将“去库存”政策落到实处。如今，房地产行业属于饱和状态，公司应该避免一边房产待出售，一边又继续进行大规模的扩张，开发新楼盘的情况，只有“去库存”才能增加公司现金流，缓解还款压力。第二，公司可以建立多种融资渠道。房地产行业的筹资渠道主要有银行贷款、增资扩股、经营性欠款、发行债券等，企业可以根据自身经营情况选择几种筹资方式，达到分散风险的目的。
（二）加强存货管理，加快存货销售。由于存货积压越多，财务风险越大，因此光明地产应该加强对存货的管理：第一，公司应加强对质量问题的严格把控。2019年11月，光明地产多次因质量问题引起业主投诉，例如：墙体裂缝明显、楼顶严重漏水，虚假宣传等，这对公司的声誉和销量都会造成不良的影响，因为质量是决定销量的根本因素。第二，公司可以制定适当的营销策略，加大宣传力度，先对自己的产品进行定位，寻找到目标消费者，然后利用价格优势进行销售。第三，做好存货的盘查，对销售数据进行定期的收集与分析，了解具体销售状况，有利于企业实施有针对性的措施。
（三）加强成本费用管控，提高盈利能力。由于成本对公司的盈利能力起到很大的影响，企业需加强对成本的管理和控制。第一，在项目可研阶段，企业可以先进行市场调研，根据需求制定科学合理的工程设计，然后按照工程设计进行施工。由于房地产行业需投入大量资金，风险较高，公司需充分考量和预估成本。第二，在项目施工环节，也是成本支出的关键时段，首先要保障质量过关，然后使工程建设中的各个管理者明确自身工作职能，最后对各项原料采购、工程验收、库存管理等工作进行高效监管。第三，在项目竣工验收阶段，要对保修期中的潜在费用做出预案，以便减少额外的支出，实现成本的有效控制。此外，公司需完善开发项目的成本管控体系，确保成本处于可控状态。
（作者单位：黑龙江八一农垦大学）
主要参考文献：
［1］彭婉芳.企业财务风险及其防范：以房地产上市公司为例［J］.北方经贸，2020（11）.
［2］宋丽梅.房地产企业财务风险及其防范措施研究——以WD公司为例［J］.产业创新研究，2020（01）.
［3］张建庭.房地产企业财务风险管控探究［J］.财会学习，2019（17）.
［4］刘云.房地产企业财务风险管控［J］.当代会计，2019（07）.
［5］段文举.浅谈房地产财务管理风险防范与控制［J］.财会学习，2020（22）.
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