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| 保利地产资本结构分析 |
| 第678期 作者：□文/范 莹 时间：2022/4/1 17:59:28 浏览：1437次 |
［提要］ 随着社会经济的发展，房地产业作为一种资本紧密型的产业，通过资本结构能够看出公司的发展规划。本文以保利地产为例，通过对保利地产资本结构的分析，说明其存在的问题，并提出建议。
关键词：房地产；资本结构；负债结构
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2021年10月31日
在经济加速发展和生活水平日益向上的环境下，房地产业的发展亦是蒸蒸日上。当下，我国房产业的发展和投资规模呈现上升趋势，在房地产业不断前进的发展道路上，保利地产也引起了公众的关注。因保利地产在中国房地产行业排名中终年名列前几名，所以本文以保利地产为例对其资本结构问题进行研究，希望能够改善公司管理、减少经营风险和最大限度地提高公司价值。
一、资本结构分析的重要性
（一）有助于优化资本结构。分析公司的资本结构有助于资本结构的优化。在公司发展过程中，每个公司都拥有适宜自己的资本结构，但事实上公司很难找到最适合自己的东西。在最佳资本结构的理论中，一些学者认为是在40年的追求西方金融知识以及韩国关于对资本结构理论的不对称信息进行融资的做法。另外，西方资本结构理论影响下的经济平衡理论规定了一些数学模型，试图找到最佳资本结构。但是，各种资本结构的理论知识只能为企业提供基本的思想和框架，在实践工作中不可能仅仅通过理论知识来对现实的资本结构进行分析，要关注的是必须充分考虑企业的实际情况和所处的客观经济环境。因此，在仔细分析企业资本结构的基础上，结合理论和实际情况进行资本结构优化。
（二）提高企业投资合理性。在一个企业的运营中，有益的投资能够对企业经济规模的扩张提供动力。为实现有效的投资战略，进而扩大公司规模，需要对公司资本结构进行分析，从而达到有效投资的目的。再者，企业的资本结构模式要与企业投资相匹配，相辅相成；要确保准确投资，进行适当的短期投资，增加资金的流动性，提高公司变现和偿债两方面的能力，更好地探寻企业资本结构模式都需要对企业进行资本结构分析。
（三）实现企业价值最大化。对资本结构的分析将有利于一个企业未来的发展。一方面大环境正在改变，社会市场和人才市场也体现出激烈的竞争，企业为追求价值最大化不仅要考虑到风险和报酬之间的关系，还要从资本结构方面考虑企业追求利润的短期行为；另一方面分析企业的资本结构在提高整个企业的价值中起到的重要作用，可以通过调整债务的规模和结构，改善融资渠道和股权结构，增加机构的偿债能力和盈利能力，从而使企业的价值最大化。
二、保利地产资本结构案例分析
（一）保利地产概况。保利房地产集团股份有限公司的前身是由深圳市保利科技有限公司发展而来的，于2006年上市，是首批挂牌上市的房地产股权投资企业。之后，保利地产逐渐成为保利主要产业链的核心业务领域和主要投资项目，其股东的身份和背景已经能够直接使保利地产在我国获得资本的投入以及获得土地所有权和资源利用等方面的实力，在央企的大力支持下同样也能够促使其在行业发展过程中得到更多的企业帮助和政府的支持，有了坚实的基础和坚强后盾。保利地产在其公司成立后制定了两个五年发展规划：第一个五年规划主要目的其实就是为了能够更好的发展和实现房地产开发资本的积累，吸收更多的房地产行业快速发展的经验，继而用自身的经营业绩为目标不断夺取市场版图；第二个五年规划确定了市场定位，开始转型为精品文化地产道路。
2002年，保利房地产实现现代企业经营结构的变化，然后实行战略转型，以北京、上海、广州为重点，且涉及到长三角、珠三角和华中经济圈，到了2003年，战略转型已经初具规模。接着保利地产被评为中国十大房地产品牌之一。2005年，保利地产开发土地资源200多万平方米，总投资达80多亿元，成为中国五大房地产公司之一。目前，保利房地产的成长速度仍保持在400亿元以上，运营规模持续扩大，其资本运作模式也不断调整，国家布局基本完成，其主要子公司也在提升速度。基于开发基础上的保利房地产资产、营业利润也会呈上升趋势。
（二）保利地产资本结构现状分析
1、资本结构分析。判断一个企业的资本结构是否合格，不能只依靠个人的主观感受，而是更多的研究客观存在的现状。通常情况下，企业资产和负债的比例越低，债权人的推定风险就越小，资本结构越稳定。根据2016～2020年5年的数据，来计算资产负债率和产权比率两个指标，进而得出保利地产近5年的资本负债结构情况。由表1可知，2016～2020年保利地产的总资产是上升的，但保利地产的资产负债率较高，在75%～80%之间浮动，可见其负债比重大，要清偿的债务较多，而过高的资产负债率会致使企业发展能力和偿债能力变弱。另外，保利地产的产权比例过高，说明了企业偿还长期债务的能力较弱，意味着保利地产运营一个高风险的金融结构，负债率较高，债权人利益的保护度不高。（表1）
2、负债结构分析。负债是指由于采用了不同的负债筹资方式所形成的，是负债筹资的结果，企业的债务结构是指企业的短期债务和长期债务占总债务的比例。流动负债率反映的是企业短期的借款程度；短期贷款是指根据制造、运营的需要，从银行等金融机关将偿还期限设定为1年以下的贷款。如果目前的债务率较高，说明企业的资金来源主要是短期贷款。非流动负债比率反映企业长期贷款的程度。偿还期限很长，金额相当大。虽然在此情况下也会有财务风险，但是由于偿债期的延长对财务风险的递减作用，一般不会出现短期偿债危机。非流动负债比例过高的情况，表示公司主要靠长期借款维持，因此有必要将流动负债及非流动负债比例维持在适当水平。
重要的是短期负债和长期负债是资本构成的关键部分，所以在分析企业资本结构时，不能忽略短期负债和长期负债的问题。通过对保利地产近5年的流动负债和非流动负债比率的计算，对保利地产的负债结构进行分析。从表2中数据可看出，保利地产近5年的流动负债比率在70%～80%之间，而且在2017年之后，整体呈上涨趋势。一般正常流动负债和非流动负债的比例为1∶1，但由表2可以明显看出保利地产流动负债和非流动负债之间的关系是非常脆弱的，目前的债务比率显然太高了，这不仅增加了公司的还款压力，还影响了公司业务的管理。对于非流动负债而言，2016年下降到27.62%，但到了2018年又升到了32.59%。这一变化给公司的盈利能力、长期偿债能力带来了巨大的压力。（表2）
2015年，保利地产企业大力调整了资本结构，降低了未持续债务和债务的增加，但长期支付的压力仍未消除。总体而言，保利地产的债务结构仍然存在一些缺陷，若此情况不加以改善，则企业未来的发展必定会受到威胁。为了改善这一情况，企业还可以寻找不同的融资渠道，比如与银行谈判，以实现预期利润的最大化，确保即使市场普遍出现异常情况，它们也有回旋的空间。
3、股权结构分析。良好的股权结构是企业稳定的基础。实际上，合理的股权结构很多时候是由同一家公司的三位股东构成的，形成一个平衡的三角形结构，即40%的大股东、30%的两个少数股东；或者两个过半数的股东是40%、40%，少数股东是20%。在公司存在有三个股东和两个股权结构下，没有一人独大的局面，因为另外两个股东发挥了非常平衡的作用，因而合理的股权结构在实现公司的稳定发展方面具有重要的作用。
为保障保利地产的资本结构优化，股权结构是它的一个不可或缺的部分。根据保利地产年报可知，保利地产的第一大股东是保利南方集团，所占比例高达38.05%。但是显而易见的是，其他出资人资本比率与大股东的持股比率存在明显的差异，大股东的持股比率都低于5%。可以看出，保利地产的股权集中度是很高的，形成了“单一控股”的局面。这样不利于少数股东的权益。所以，保利地产的股东结构需要改进，如果保持现状的话，会影响企业的良好运转，不利于企业健康持续地发展，进而还会影响到资本结构。
4、融资结构分析。每个行业的融资渠道有很多，概括来说可以分为内部和外部。对于保利地产来说，外部的融资主要体现在债券所有权融资和股份所有权融资，内部的融资主要是每年对房地产进行内部利润分配后的留存收益。一方面相对于债权融资，股权融资所产生的成本会低很多，企业所面临的资本还款压力会小很多，而上市融资是股权融资的一种方式；另一方面房地产公司可以通过采取上市来筹措资金，上市筹集的资金可以直接作为公司注册资本来使用，没有固定的支付期限，因此保利地产在2006年7月份在上海证券交易所正式挂牌上市。但是，根据表1可知保利地产近5年来的产权比率均大于标准值1∶2，进一步说明了保利地产的自有资产较少，企业偿还长期债务能力较弱。
三、保利地产资本结构存在的问题及优化方案
通过相关财务指标数据对保利地产发展水平进行衡量，也进一步说明保利地产目前的债务水平和财务状况。因此，通过对众多数据的计算可以看出保利地产在资本结构这一点上存在着负债规模略有超标、负债结构不合理、股权结构依然存在缺陷等问题。在此提出保利地产资本结构改进建议：
（一）加快资金周转速度，减少负债规模。以上分析说明保利地产主要以债务融资为主要融资方式，企业负债较多，债务规模可能过大。这个时候很容易出现金融风险，导致现金流不足情况，因此资金链将被打破，公司将无法正常运转，最严重的会导致公司破产。公司在成长过程中面临着许多未知因素的影响，每个硬币都有两个面孔，公司的内部和外部环境变化也是这样，一方面坚定利用财务杠杆能够收获利润；另一方面增加了金融风险，使企业失去偿付能力，导致公司股东权益的损失。因此，企业应注意控制经营活动的财务弹性，并保持与经营活动相适应的现金流。在这方面，企业需要考虑加快资本周转速度和加强风险控制，为优化公司资本结构提供重要保护。
（二）调整负债结构。现如今，大多数房地产行业都存在负债结构失衡的问题，上述分析表明，近年来，保利地产的流动负债在总负债中所占比例较大，负债结构严重失衡。当公司资本充足，经营条件可以保持稳定，可以确保融资链不断裂。但是，如果公司目前资本状况不佳，在经营这方面有问题，那么前面所述的内容就会不存在，也许会致使公司破产。从长远发展来看，要提高长期负债的比例，使得企业更好地经营和发展。
（三）优化股权结构。保利地产的股权太过于集中，第一大股东所占比例过大，不利于企业的发展。若保利地产要想更好地发展，就要拥有更多的投资者，因为投资者会时刻关注企业投资所得到的利益。除此之外，根据对保利地产资本结构现状的研究，发现了保利地产的负债权益比率不平衡，但这一现状可以通过债权转股权来弥补，此方法不仅能够调动资本结构，还能减少负债增加权益。
（四）开发多元化融资渠道。房地产行业中企业融资方式对企业资本结构有重要影响。根据当前市场经济的背景，可知单一融资方式会加大公司的财务风险。我们必须重视扩大融资渠道，来保障企业的可持续和长远发展。举个例子，你可以使用保利地产属于国有的优势和品牌形象，扩大融资渠道，或者采用新颖的融资工具，从而吸引更多的资本，还可以充分利用债券市场，以发行债券的方式可以直接获取充足的资金，还减少了融资成本。
总之，在社会经济发展的过程中，房地产行业发挥着重要作用，也成为十多年来最明显的国民经济支柱。此外，房地产行业与金融业的结合，又称经济发展温度计，从房地产行业的角度说明了经济发展，因此房地产行业对金融业的发展的重要性是无法比拟的。保利地产在我国房地产行业的排名中比较靠前，他的发展也引起了人们的持续关注，在此背景下，对保利地产资本结构的研究对我国经济的发展也有着重要作用，有助于我国房地产公司更好地进行资本结构优化。
（作者单位：湖北民族大学）
主要参考文献：
［1］王新华，陈梦可.房地产企业资本结构优化案例研究［J］.商业会计，2021（08）.
［2］刘莹.上市公司资本结构优化策略分析——以A公司为例［J］.商业经济，2021（10）.
［3］王小莹.保利地产现金流量分析［J］.农村经济与科技，2019（04）.
［4］沈沛龙，张萌，王晓婷.中国房地产业对资本市场系统性风险的贡献度研究［J］.金融与经济，2019（06）.
［5］徐源林.W公司资本结构优化问题研究［J］.现代经济信息，2019（08）.
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