［提要］　在2020年我国受到新冠肺炎疫情的巨大冲击后，房地产企业要保住地位并得到发展必须发现新的盈利模式。本文对万科盈利模式进行分析和研究，根据恒大和绿地财务状况对比并结合市场背景，得出万科现有模式存在的问题，并提出解决方案，以便给我国房地产企业长远发展提供参考。

关键词：万科集团；盈利模式；小股操盘

中图分类号：F27 文献标识码：A

收录日期：2021年11月12日

近年来，随着房价越来越高，国家不得不出台政策来管理房地产市场，抑制与稳定房价。这使得房地产公司需要根据政策来改变自己的盈利方式。赵千睿（2019）认为积极探索盈利模式的转型，是房地产行业的必然趋势。王怜花认为对于小股操盘会形成合作房企之间的分配机制。吴丹（2017）认为万科转型轻资产运营模式确实对相关财务指标产生了积极的影响，但是程度并不是很大，因此小股操盘模式需要继续创新。谭文斌（2019）认为小股操盘的模式只是一种模式，优缺点是并存的，通过总结经验会逐步完善。显然，现如今的房地产环境下，房地产企业要解决如何找到一个合适的盈利模式的问题。万科是行业老大哥，其盈利模式的分析结果对其他房地产企业来说，具有重要的参考意义。

一、万科盈利模式及财务分析

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，至今已经稳健运营了许多年，成为了房地产行业重要的一家公司。2014年，公司第四个十年发展规划把“三好住宅供应商”的定位延展为“城市配套服务商”，同时开始了轻资产到重资产的转型。

（一）万科盈利模式现状。小股操盘模式指的是万科持有项目股份一定的比例，不对项目公司进行控股。日常经营全都是万科来管理，万科的品牌系统和管理方式都会由万科引入到合作项目中去，合作商也就能使用万科的品牌效应和采购资源等，其他项目投资人不得干预项目的管理经营。这样能使万科自身的资产利用率得到提高，同时提高自己的资金投资回报率。在该模式下，按照销售收入的一定比例提取的一些费用和项目利润按股分配是万科主要的获利方式。

（二）万科财务参数分析

1、偿债能力分析。由表1可知，现金比率下降，说明万科持有的现金在减少，意味着万科短期内能够较快偿还负债的能力在下降。万科的速动比率整体较低，而资产负债率一直很高，存在资金链断裂的风险。权益乘数的减少说明万科现在融资使用财务杠杆撬动的资金在减少。短期偿债能力减少会导致万科对债务问题的应对能力较差，一旦发生债务风险，就会陷入危机，使融资更加困难，进而影响资金来源，同时也说明万科小股操盘模式上所发挥的作用也在减少，该模式还不够稳定。（表1）

2、营运能力分析。尽管万科近几年流动资产比率逐渐上升，但其利用效率总体来说却呈现下降。而存货周转率越高，说明企业的存货销售周期过长，资金难以较快地回到企业手中，万科需要多注意资金回收能力。万科的总资产周转率虽然有些许上升，却仍旧处于较低水平，会使本可以获取的利润收益减少。总地来说，万科与刚实行小股操盘时相比营运能力下降了不少。（表2）

3、盈利能力分析。毛利率下降很大原因在于万科主营业务的营业成本增长了26.16%。在近两年小股操盘模式下，万科仍然投出资金较多，为建立品牌口碑而产生大额的销售推广费用支出。小股操盘使公司净资产收益率有了瓶颈的突破，投入的钱少，但是撬动的收益比例高，因此其初期带来的收益较为可观，然而近几年也逐渐疲软，反映在每股收益上面就是增长速率的减少。因此，万科公司的盈利能力也开始逐渐出现问题。（表3）

（三）万科与恒大、绿城财务报表比较

1、资产负债表对比分析。对比分析可得，恒大公司的资产总额远大于万科和绿地，然而恒大的高资产都因为其存在的高负债，其中2020年负债高达1.9万亿元。3家公司的负债都在资产中占比很高，这也是房地产行业的通病。万科2018～2020年负债合计分别为12，929.58 亿元、14，593.50 亿元、15，193.33亿元，负债在逐渐增长但是增长越来越慢，可能是银行的政策变动，贷款将会越来越不易。并且恒大和绿地都与万科一样存在高资产负债率，有较大财务风险。总地来说，万科在如今更需要面对的不是企业之间的威胁，而是整个房地产大环境下的威胁和政策的威胁。在此威胁下，小股操盘逐渐乏力，因为企业能使用的杠杆资金是增长缓慢的，难以支持较快速度的扩张模式。

2、利润表对比分析。同样进行了轻资产转型的万科和绿地，在近几年净利润仍然有微小的涨幅，分别在2019～2020年由551.32亿元增长到592.98亿元和由209.50亿元增长到211.36亿元；而尽管恒大这几年一直很强势地拿地建房进行扩张，但是并未转型的恒大净利润在大幅下降近两年内从335.42亿元下降到314亿元。万科近些年在主要业务获利这方面比恒大和绿地都要好，获利比恒大稳健、比绿地更多，但也难免陷入市场危机。在最新数据中，3家公司营业收入可观，分别为4，191.11亿元、5，072.48亿元、4，557.50亿元，远大于其报表中的净利润，说明3家公司盈利都存在问题。

市场的动荡使得企业盈利越来越困难，促使企业要跳出舒适区，不能一味地吃以前战略转型的红利，企业需要针对市场做出战略变化，万科的小股操盘模式也需要进一步地完善更新。

二、万科盈利模式存在的主要问题

（一）企业负债高且资金获取难

1、高负债带来的财务风险。万科偿债能力逐渐降低，并且有较高的资产负债率，在万科转型轻资产实行小股操盘模式企业不需要投资过多资金的情况下仍然改变不了企业在过度举债经营。现已有恒大1.95万亿元负债引起行业关注者和投资者对于房地产行业负债问题的担心，这不仅仅是恒大公司的资金信用危机，同时也会导致投资者对整个房地产行业公司的债务状况存疑，融资更加困难。房地产行业本就是通过借债大量拿地扩张，在以前这些债务都能为其套取更大的利润，然而一旦未能达到预期的利润甚至出现运营纰漏这些负债便会带来严重的财务风险，使企业陷入财务危机。

2、市场政策变动，资金获取难。近些年，市场波动较大，融资难度也在增大，2020年更是经历了严重影响经济行情的新冠肺炎疫情，并且政府对房地产行业的政策也越来越规范与严格。同时，自2021年1月1日起，各大银行收紧房地产贷款，房地产项目贷款规定上限，也就是说不管是开发商还是购房人都较难从银行获得贷款，这样造成的影响不仅仅是企业的资金流动困难，同时会存在一部分消费群体无法贷款购房而使企业流失客户。因此，万科如果保持较高负债且不做好防范风险措施，企业可能会筹资融资困难，资金链断裂，进而影响到万科整体的日常运营。所以，万科在企业发展中不能一味地扩张规模，企业的债务和财务风险及银行放款政策也需要多加关注。

（二）企业获利越来越困难

1、成本费用过高，毛利率下降。上文中利润表的分析说明，现如今小股操盘模式对企业的盈利能力财务指标的正向积极影响并不是很明显。利润增速放缓，不及预期，是因为毛利率出现了明显下滑，报告期内，房地产相关业务毛利率为22.6%，同比下降4.6%。探究其原因可以发现，一方面是整体的房地产行业发展不景气，整体行业盈利较低；另一方面主要是由于万科的小股操盘模式快速扩张，但小股模式带来的收益小于自己开发楼盘的收益，求扩张的同时收益是下降的。万科的费用支出中管理费用占比较大，也是因为过多的合作开发需要万科操盘，而操盘就需要投入许多开发费用、管理费用。

2、业务较单一，导致获利困难。万科一直以来都是稳健地生存和发展，主打业务就是房地产开发和万科物业，然而近些年随着国家房地产去泡沫和三条红线等政策，使得房地产想要和十年前那样只要扩张开发即可赚钱变得不可能了。同时，房价上涨严重，越来越多的人买不起房。这些都在影响房地产行业的盈利，万科身处行业中便无可避免地受到行业影响，因此万科仍仅想依靠小股操盘模式扩张自己的品牌便是与行业现状背道而驰，难以获利。万科急需稳健地开启多元化的盈利模式，适当地进入其他产业，这样当房地产行业受到较为严重的冲击时，企业也不会立马陷入运营困难中。

（三）小股操盘合作商对企业口碑的影响

1、合作商因合作问题对企业的影响。万科的小股操盘需要选择一个合作商来出地出资，而万科仅需要投入小部分资金入股，在此模式下万科对于合作商提供怎样的土地、资金是否充足等是在项目进行过程中难以管控的，这些都需要在合作前对各合作商进行筛选，避免出现因为土地及资金问题导致工程未能按时完工，造成合作失败甚至给企业带来极大的负面影响。如果合作商信用等级不高，对于约定好的利润分配未能达成承诺，那么双方就会产生矛盾，进而导致合作开发的楼盘因双方利益分配问题造成工期耽误、交房延迟，对万科的口碑造成负面影响。

2、贴牌合作存在的口碑问题。合作商将通过共同冠名来利用万科的品牌效应，于合作商来说无疑是百益无一害的，然而对万科而言，这种“贴牌”方式是会存在隐患的。于是合作商的选择变得更加重要，一旦没能选择好合作商，其在楼盘建造售卖完成后出现营运问题，万科的口碑将会受到许多的影响，如2019年的“3·15晚会”曝光的广州万科楼盘出现的质量售后问题。在如今的市场中，企业的商誉和声誉都是特别重要的，因此万科想要更好地发展就需要关注合作商对万科企业口碑的影响，对于小股操盘模式中合作商的选择提出更高更完善的制度。

（四）出现存货积压问题

1、市场环境导致存货积压。万科近几年存货越来越多，存货周转率也在增加。近几年，房地产行业逐渐冷却，人口红利逐渐减少，而房价也逐渐涨到了较高的一个价格，导致市场竞争越来越激烈，在经历了疫情之后，经济受到影响，大家口袋里面的钱不多，万科的房产不易卖出去，存货出现严重的积压问题。并且，国家出台更多规范房地产行业的政策如对“炒房不住”的抵制、限购政策、取消学区房等，同时房子的上涨预期没了，房子能够带来的好处和利益越来越有限所以拥有资金的投资者逐渐对于购房保持冷静观望态度，转而投向其他行业获利。在这些因素的影响下，整个市场都存在着房难卖、存货积压的情况。

2、人口流动导致存货积压。大多数年轻人即未来潜在客户集中流向房价高的一线城市寻求发展，然而却难以在此买房扎根。而其离开的二三线城市却为了城市化过度开发楼盘，出现大量的房产闲置，加上现如今二三线的房价也已经达到了不符合该城市普遍收入的价格，如此便会出现大量完工房产空着，成为“鬼城”。这些原因都会导致房产难以卖出，存货积压，并且去化周期长。因此，不管万科主攻一线城市还是二三线的下沉市场，大量的小股操盘快速建房售卖都是危险的。所以，万科需要谨慎运作小股操盘，把握好房产开发的度。

三、万科盈利模式优化建议

（一）关注资金结构和扩宽资金获取来源

1、关注资本结构。万科需要降低资本负债率，改善资本结构，使万科股东权利和负债的比重更加合理。还可以进行增量调整，追加筹资量来增加总资产，调整资本结构。在增加投入资本的同时，万科自身也需要加强资本的累积。

2、扩宽资金获取来源。万科可以适当发行公司债券和信托投资基金，来增加资金的来源。也需要加快房产项目的建成，缩短建筑工期，这样可以更快地收回预售款，完成资金回笼，使企业持有的可用资金变多，减少对银行的依赖。

（二）减少费用支出和开发多元化业务

1、减少工程开发期费用支出。万科需要对成本费用进行加强管理。针对项目工程做好财务预算，在施工阶段严格审核投标单位资质，加强合同管理。加大力度控制施工流程成本，减少不必要的支出，同时注重施工效率，缩短工期。在集中采购的过程中，关注材料市场价格波动，把控质量与成本的平衡。

2、谨慎开发多元化业务。万科要适当观察各行各业的市场行情，同时要对行业进行严格的调研和资金技术人才准备。万科的多元化一定要谨慎合理，不能短期内过多跨行发展。万科可以发展互联网相关产业，不仅可以增加新的利润点，还能够提升公司名誉和曝光率，进而可以给万科的房地产业务或者其他业务带来正向宣传，形成1+1>2的效果。

（三）制定合作商明细制度

1、制定合作商选择制度。万科要全面权衡项目合作风险，制定较为明确的合作商选择制度。在选择合作商合作前考察合作公司的信用、资金实力、土地资源等各个方面，确保后期的开发销售不会给万科带来因合作问题而导致的口碑下滑和顾客流失。针对利益分配问，题需要明确一切以工期工程房产销售为主要任务。

2、制定合作商合作制度。万科需要在签订合同确定合作关系之前制定一些更为严格的惩罚和违规条款，例如要对万科顾客所损失的利益进行赔偿同时对企业形象的损失进行赔偿，以此来更加规范警示合作商。这样合作商能够更加认真谨慎地对待房产的后续服务和经营，才能达到有效规模化，使小股操盘模式发挥出更好的效益。

（四）采取积极的销售策略

1、采取多样促销的销售策略。促销策略是万科需要重点关注的地方。在房地产行业环境不好的当下，万科需要好好利用网络这一利器，开展直播看房，投放互联网广告，通过网络加强与顾客的沟通来获取更多的销量。同时，积极开展售房活动，适当增加购房福利和礼品，合理进行房价折扣销售，尽快售卖房产。

2、采取因城施策的销售策略。万科要根据不同城市采取不同的销售策略来减少库存数量，同时根据市场经济情况和行业行情来控制扩张规模。对于因为小股操盘导致土地开发过多且发展不如一线城市造成库存量大、去化周期长的三四线城市，要根据当地住房习惯及需求和支付能力水平来提供更好的服务，多关注产品的实用性及性价比，积极探寻新的房地产行业“蓝海”。

综上，万科在经历了轻资产转型之后，选择了小股操盘这一盈利模式，但没有哪一个盈利模式是可以恒久不变地维持良好效果的，企业要做出战略改变。万科需要通过关注资本结构和扩宽资金获取来源、减少费用支出和开发多元化业务、制定合作商选择和合作明细制度、采取积极的销售策略来进一步完善改进该模式，以让其能够为万科未来的发展继续带来强有力的保障。

（作者单位：湖南科技大学商学院）

主要参考文献：

［1］赵千睿.万科盈利模式案例研究［D］.北京：中国财政科学研究院，2019.

［2］周定坤.恒大集团多元化经营下财务风险识别与控制［D］.广西：桂林理工大学，2019.

［3］吴丹.房地产企业转型轻资产运营模式的研究以万科集团为例［D］.北京：北京交通大学，2017.

［4］谭文斌.浅析小股操盘模式的优点和隐忧［J］.现代营销（经营版），2019（07）.

［5］肖梁欢.万科轻资产转型盈利模式及其财务风险评价研究［D］.南京：南京师范大学，2018.

［6］王怜花.房企中期业绩狂飙之谜：合作开发与小股操盘［N］.21世纪经济报道，2016-07-07.