［提要］　本文通过把江西省划分为11个地理区域，对2003～2014年江西省各地区的房地产业数据进行分析，发现江西省房地产业在空间上呈现一种非均衡状态。利用基尼系数对全省各地区的房地产业进行产业集聚效应分析。

关键词：房地产；基尼系数；集聚

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年4月12日

一、引言

近年来，江西省房地产投资迅猛发展，通过对不同城市房地产的产业集聚效应来分析该地区城市化进程，分析房地产空间布局演变规律，掌握房地产市场空间布局与城市经济运行的内在机理，从而为相关决策提供指导，因而研究房地产业的集聚现象就显得尤为必要了。

二、空间结构状况

研究江西省房地产的空间结构状况，需要首先确定江西在地域上的构成单元，即江西省境内的区域单元划分。为了从总体上把握江西省建筑业从业人数空间结构特征，将区域的划分与政府的区域规划相一致，即南昌省、景德镇市、萍乡市、九江市、新余市、鹰潭市、赣州市、宜春市、吉安市、抚州市、上饶市共11个区市。各地区的房地产投资额如果比较接近，就表现出一种均衡的空间结构；如果差异较大，就是一种非均衡空间结构。1997年以来，房地产业逐步走向市场化，市场的开放程度越来越大，房地产投资额也逐年增加。本文通过对2003～2014年江西省统计局公布的统计数据进行分析，可以得到江西省各地区房地产投资额比重，如表1所示。（表1）

在市场经济下，不同地区房地产的投资额主要由供需关系决定，其发展受到交通、各地区的发展状况等社会环境的影响。将各地区的所占比重用空间结构图表示，可以直观的反映各地区的差异。（图1）

江西省房地产在近十年来发展迅猛，投资总额由2003年的1，774，707万元增加到2014年的13，224，909万元，几近翻了7.5倍。房地产的总投资集中在了南昌市，占全省总量的30%左右，上饶市、赣州市、九江市所占份额较大；其次是宜春市、吉安市、抚州市，而景德镇市、新余市、萍乡市、鹰潭市所占比例最小。（表2）

通过表2可以发现：南昌市作为江西省的省会城市，政治吸引力是不容忽视的，其房地产投资额一直占有较大比重。上饶市、赣州市、九江市凭借各自的区位优势，其房地产业迅猛发展，所占的比重不断上升。排在前三位的地区的房地产投资额超过全省投资总额的一半，其余8个地区所占比重还不到50%，呈现不均衡的发展。

三、空间集聚度测算及集聚特征

空间集聚度是综合反映经济或产业空间结构变化的最常用指标，它表明经济或产业在地理空间上的集聚程度，集聚程度越高表明空间结构越不均衡，越低则表明越均衡。衡量经济或产业集聚程度的方法很多，本文选择区位基尼系数来测算江西省各地区市房地产业在地理空间上的集聚程度，并分析房地产业空间集聚度的变动趋势。

产业集聚是指相同产业在特定地理区域内的集中分布现象，特别注重产业资本要素从分散到集中的空间演变过程。产业集聚理论早在马歇尔时期就已产生，波特和克鲁格曼对集聚经济的研究再次使产业集聚理论引起经济学、地理学界的广泛关注。藤田、克鲁格曼和维纳布尔斯等学者建立了一个新的空间经济学研究框架，它比较清晰地展现了集聚区位决定的微观机制，精巧地解释了各个层次地理空间上的经济集聚现象及其集聚力的来源。

区位基尼系数是衡量经济或产业空间集聚度的重要方法之一。在测算某个地区某一产业的区位基尼系数时，假设该地区有n个地理单元（或称n个区域）组成，i代表某个需要测算区位基尼系数的产业，Sij、Sik是地理单元j和地理单元k在产业i中所占的份额，Si是各地理单元在产业i中所占份额的均值。地区i产业区位基尼系数的具体计算公式为：Gi=■■■sij-sik。对i产业，以Sij递降的次序把Sij累积相加，以累积的地理单元个数除以n作为横坐标，Sij的相应累积值作为纵坐标，逐个描出Sij的累积值，所得到的曲线就是Lorenz曲线。产业的区位基尼系数等于Lorenz曲线与45度线之间面积的两倍。一个产业在各个地理单元间分布越均匀，该产业的区位基尼系数就越小，当所有地域单元在一个产业中所占的份额都相等时，该产业的区位基尼系数就为零。如果一个产业完全集中在一个地理单元上，该产业的区位基尼系数就接近于1。

将i产业换成房地产投资总额，计算的就是房地产业的区位基尼系数，反映一个地区房地产业在地理空间上的集聚程度。我们计算房地产业的区位基尼系数如表3所示。（表3）

国际上普遍认为，若基尼系数大于0.4，则存在区域差异。计算结果显示，江西省房地产业伴随着我国工业集聚状态的发展，在空间上表现出了集聚现象，并且随着时间的推移，集聚现象越来越明显，集聚度呈上升趋势。2014年和2003年相比，房地产业空间集聚上升了17%，存在区域差异。（图2）

四、小结

本文采用空间基尼系数，通过对2003～2014年江西省各地区的房地产业进行产业集聚效应的分析，说明了江西省房地产业存在空间差异性，房地产业在南昌、赣州、上饶三个地区的重要性明显高于其他地区。同时，江西省各地区的房地产业在2003～2014年间存在产业集聚现象，并且随着时间的推移，集聚现象越来越明显，集聚度呈上升趋势。各级政府应加强引导，制定适合本区域的经济政策，合理进行城市化进程，规范房地产行业，促使房地产行业健康稳定发展。

（作者单位：江西应用技术职业学院）

主要参考文献：

［1］阿尔弗雷德·马歇尔.廉运杰译.经济学原理［M］.北京：华夏出版社，2005.

［2］Krugman P.Increasing returns and economic geography ［J］.Journal of Political Economy，1991.99.

［3］徐圆.中国工业基尼系数与产业集聚程度分析［J］.金陵科技学院学报（社会科学版），2008.22.1.