［提要］　我国房地产行业已经度过市场需求旺盛、房企业绩突飞猛进的黄金时代，传统的房地产开发经营面对区域房地产市场分化严重、土地价格日益高涨、年轻人向一二线城市流入的市场形势，纷纷选择转型。华夏幸福公司一直深耕环京区域，以产业新城开发作为经营特色，受到京津冀协同发展战略和雄安新区战略的正面影响，业绩出色。尽管如此，该公司大量囤地、多地同时开发的经营策略也带来较大的资金链压力。本文总结分析华夏幸福公司财务风险因素，建立财务风险评估模型，并结合相关财务指标数据，对公司财务风险进行定量评估，使其更客观地用于判断财务风险的高低和分析变化趋势，实现有效的财务风险预警和财务风险防范。最终通过对华夏幸福公司的发展战略、财务分析以及财务风险管控研究，发现在公司当前积极扩张的战略思路下，财务风险暴露较为明显，最终为其设计合理的财务风险管控措施。

关键词：华夏幸福；偿债能力；发展战略；财务分析；财务风险；风险评估

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2022年3月28日

一、企业概况

华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340），创立于1998年，其的核心产品为产业新城，业务遍及全球80余个区域。公司坚持核心都市圈聚焦战略，以产业新城及相关业务、商业地产及相关业务双轮驱动，打造“3+3+N”核心都市圈格局，致力于成为中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台。2020年5月，华夏幸福入选2020《福布斯》全球企业2000强第473位。2020年7月，入选2020年《财富》中国500强，位列第96位。

华夏幸福以“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城为核心产品，通过“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作机制，在规划设计服务、 土地整理服务、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务、综合运营服务六大领域，为区域提供可持续发展的综合解决方案。华夏幸福坚持“产业优先”的核心策略，凭借专业的产业发展团队与自主创新的大数据招商平台，聚焦十大重点产业，全面打造百余个产业集群，为微中心城市转型以及经济发展注入新动能。

在做大做强产业新城业务的同时，华夏幸福积极把握都市圈核心圈层的发展机遇，全力开拓新模式、新领域、新地域。新模式方面，公司在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，实现轻重并举；新领域方面，公司在传统产业新城主营业务领域外，积极布局包括商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务；新地域方面，公司聚焦深耕全国五大都市圈，重点关注具有明显区位优势的城市，以标杆项目积极切入都市圈核心圈层。

承载着促进都市圈高质量可持续发展的伟大梦想，华夏幸福将继续专注于产业新城业务，并积极开拓商业地产及相关业务，最终实现所开发区域的经济发展、社会和谐、人民幸福。

（一）成立与起步（1998～2002年）。1998年华夏幸福正式成立，且当时的华夏幸福只是众多房地产中微不足道的一家公司。为此，华夏幸福抓住机遇，准确定位，开始对园区开发运营的新领域进行开发。

（二）转型与探索（2002～2006年）。2002年，华夏幸福与河北省固安县人民政府建立了合作关系，成为了与政府合作的新模式发展的开端，开启了固安产业园的开发与运营。随后固安工业园的发展渐入佳境，有效带动了区域经济发展，并被政府评为省级开发区。在这个过程中，华夏幸福采用了全新的模式和机制对相关开发区进行开发、建设和运营，开辟了一条独特的道路，不仅拓展了事业版图，也能帮助地方政府进一步推动城镇化和现代化。

（三）发展与扩张（2007～2017年）。由于以园区和地产开发为主业，且采用重资产的运营模式，融资问题成为华夏幸福发展过程中的一大难题。为突破这一瓶颈，2007年华夏幸福基业股份有限公司得以成立，成功达成了企业股份制转型的目标。2011年，华夏幸福通过借壳上市成功之后，开启了全国区域内的扩张之路，战略布局放眼于环北京、沈阳、武汉、上海、成都这五大城市圈，公司发展步入了快速扩张期。2017年，华夏幸福实现了PPP资产证券化。

（四）合作与创新（2018年至今）。以产业新城为基础，华夏幸福构建全方位开放合作平台。2018年9月，与中国平安达成战略合作，对新兴产业进行开发。2019年4月，华夏幸福公布企业将实施新战略，在产业新城、综合金融服务和新兴实业协同发展等领域加强合作。基于本次协议，双方将推进资源共享和优势互补，打造在业务创新与协同发展上的新引擎，助力中国城市高质量和可持续发展，助力民众生活幸福健康。

二、主要财务数据分析

本文对华夏幸福偿债能力的分析主要从短期和长期这两个角度分别进行，其中主要通过流动比率和速动比率来分析短期偿债能力，而长期偿债能力则是通过资产负债率指标来分析。表1列示了华夏幸福2015～2020年企业偿债能力相关财务指标计算结果。（表1）

（一）流动比率。由表1可知，华夏幸福的流动比率逐年提升，2017年和2018年变化不大，2019年小幅提升，存货也在不断增加，导致其流动比率在不断提升。2018年由于过快的异地复制速度，使得华夏幸福面临现金流问题，开始放缓扩张的速度，所以流动比率变化平稳。2019年华夏幸福由于产业新城在核心都市圈的布局，企业的应收账款和存货大幅增加，从而使得流动资产增幅超过了流动负债的增幅，使得流动比率有所提升。但是，到了2020年，流动比率却突然下降。总地来看，虽然华夏幸福流动比率逐年提高，但还是要注意存货、待摊费用、应收账款等也属于流动资产的项目，因为这一类资产转变为现金所需要的时间较长，流动性相较于其他资产来说比较差，这就会对企业的资金周转效率造成影响，同时影响企业的获利能力。

（二）速动比率。由于房地产行业的特质，房产作为企业的存货，去除掉存货之后的速动比率的上升可以反映出存货在流动资产中的比率在下降，流动资产的变现能力在不断提升。通过分析可知，华夏幸福的速动比率呈现上升的趋势，相较于其他几家企业而言还处于中等水平。从表1可知，虽然华夏幸福的速动比率从2014～2017年都在不断上升，但2018年又下降到0.47，分析其原因主要是由于产业新城的异地复制速度的加快，企业土地储备的增加导致存货增加，速动比率相较2017年有所下降。2020年速动比率有所提升，主要是因为速动资产总体变化不大，短期借款增加了很多，使得流动负债整体增加，从而使得速动比率较2018年、2019年提高很多。结合流动比率来看，华夏幸福的短期偿债能力虽略有提高，但与同行业其他企业相比，华夏幸福借助速动资产来应对突发状况的能力相对较弱。

（三）资产负债率。华夏幸福正在不断扩张自身市场，并且实现经营成果的高速增长。但是，最近的几年间，公司的资产负债率却呈现出较高的水平，并且维持在80%以上。在2017年年末，公司的负债率为81%，并且如果考虑到90亿元人民币的永续债，那么资产的负债率则达到了83%。在2017年年末，公司的债务合计为3，000亿元人民币，而在2016年该数值仅仅为2，100亿元人民币。在 2020年的财报中显示，华夏幸福的负债依旧在不断地增加，截至2020年已经达到了3，400多亿元人民币。这样的数字在上市的房地产企业之中依旧处于较高的状态，长期偿债压力大。

从表1可以看出，华夏幸福的资产负债率从2015～2020年一直都达到80%以上，2018年资产负债率达到近五年最高值86.65%，2020年降至82%以下，从而可以看出相较于其他几家企业而言，华夏幸福的资产负债率情况虽然有所好转，但是总体还处于很高的水平。这可以反映出华夏幸福的长期偿债能力还需要加快改善，目前企业面临的债务压力在不断增加。过高的资产负债率主要是华夏幸福产业新城的 PPP 模式导致的，在这个模式下企业前期需要投入大量资金，且回报周期较长，所以企业不得不依靠负债实现对产业新城的投资。总地来看，华夏幸福的短期偿债能力有所提升，但与行业内的其他企业相比还比较弱；长期偿债能力还有待提升，资产负债率较高，企业财务风险较高。目前，华夏幸福的整体偿债能力尚处于稳健状态，但华夏幸福面临的偿债风险依然比较大，需要对债务进行有效管理，从而将资金的作用最大化发挥，降低财务风险。

（四）成长能力分析。2015～2019年华夏幸福的主营业务增长率指标的数值都大于10%，这表明该企业的发展速度非常快，而且它数值的波动幅度比较平稳，但2020年的主营业务增长率出现负值，表明该企业需要将关注的重心转移到新增业务上且该企业可能处于亏损状态。（表2）

（五）华夏幸福盈利能力比率。根据2015～2019年的财务数据分析可以得出，华夏幸福的营业利润率在前三年处于下降状态，但是在后面两年里面该项指标开始上升，最终是21.43%，导致出现此种情况的原因有多种，主要原因可能是由于其投资在三四线城市的住宅比一线城市的房屋价格低，因而摊薄利润，也致使该企业的销售毛利率在四年内是持续下降状态，与整体行业的趋势是相似的。整体上看，华夏幸福的营业利润率是高于中南建设的，且之间的差距也是比较大的，华夏幸福的销售净利率在2016年下降，后两年内开始增长，这也说明企业的盈利能力有所提高，预计在后面的发展中盈利能力是可观的。（表3）

（六）总资产报酬率。2015～2019年五年间，华夏幸福的总资产报酬率是波动起伏的，但整体上下降的年份多余上升的年份，而且大部分房产企业均存在此种情况，这主要和房地产市场周期性有关。由于多数的产品布局存在缺陷，在二三线城市的房屋供大于求，使得房价下跌引起的，虽然企业的净资产收益率在慢慢下降，但是在房地产行业内这一数值并不算很低，在成本费用的控制上做得比较好。华夏幸福的利润率在行业内处于相对高的层面上，这主要由于其较高的杠杆水平与资产周转率，该企业在五年内的权益净利率都在23%以上，并远高于６%左右的银行中长期贷款利率，表明华夏幸福的投资收益水平是比较高的，由于企业的投资业务会继续扩大，盈利空间也会随之增加，预计在未来权益净利率会明显上升。

三、华夏幸福偿债能力提升建议

（一）发展轻资产运营模式，降低经营风险。华夏幸福之前一直采用的都是重资产为主的运营模式，重资产运营模式的特点是需要投入大量资金，且需要不断投入资源来获取优势，这就使得企业的资产负债率较高。为了提高企业的经营业绩，华夏幸福可以发展“基金+REITs”的轻资产运营模式，该模式的主要内容是将产业新城的表内资产出售给契约式基金，取得物业销售收入和开发利润；同时以资产证券化的方式将资产移出表内，在表外开发或并购资产，以此来提升企业的资金杠杆，从而扩张企业表外资产的规模，获得资产的实际控制权，推动企业的进一步发展。

（二）优化应收账款管理，提高企业营运能力。在对华夏幸福的财务分析中发现，该公司的应收账款管理问题较大。华夏幸福的应收账款周转率在逐年下降且所占比重逐年上升，说明其流动速度较慢，流动资金的使用效率不高。由于华夏幸福PPP模式的特殊性，其大部分的应收账款对象是地方政府，后续与政府的相关园区结算款如果不能及时收回，且房地产销售业务不能改善的情况下，企业将会面临资金和现金流的风险。因此，华夏幸福要继续对产业新城业务严格经营管控，加快与政府的结算与回款。

（三）优化资产结构，降低企业财务风险。从财务分析中看出，目前华夏幸福的存货比重较高，存货周转率处于行业较低位置，存货的管理水平有待提高。由于华夏幸福处于业务扩张期，在企业扩张发展的过程当中，要保证资产效率和发展速度相匹配。近几年，国家出台了相关的优惠政策来促进房地产行业的库存消化，华夏幸福要抓住这个机会，优化企业的存货结构，降低土地储备量，缩短企业资金产生回报的周期，加速企业库存的周转，减轻企业的短期偿债方面的压力，优化企业的资产构成。

（四）合理把控负债水平，严格控制财务风险。从财务分析中发现，华夏幸福的短期偿债能力较行业其他企业处于较弱位置，资产负债率偏高，财务风险较高。因此，在现今激烈的竞争环境下，华夏幸福应该暂时调整战略，放缓企业扩张的速度，促进资金的稳定流动，增强企业的短期偿债能力。过高的资产负债率增加了企业的财务风险，华夏幸福需要提高负债的管理水平，严格把控好负债的风险。

对于房地产企业来说，大多都是用融资贷款来满足企业的资金需求。虽然，华夏幸福开始考虑并采取多元化的融资方式来降低企业对银行贷款的依赖性，但从目前情况来看，银行贷款依然是企业融资的重要资金来源。所以华夏幸福要继续推进融资的多样化，同时不断降低融资的成本，减少金融借债，进一步优化企业的融资结构，保持企业财务的灵活性。

（五）开拓多元化融资方式，降低企业资金风险。根据现金流量分析可以看出，华夏幸福的现金流情况较差，对现金流的管理能力相对较弱，所以优化企业当前资本结构的首要措施就是降低企业的资金需求，缓解企业的资金压力。多元化的经营可以有效降低企业的经营风险，避免因单一的经营业务影响企业的发展，增强企业的经营稳定性。因此，华夏幸福可以拓展企业版图到一些低资金需求的产业中去，中和高资金需求产业的影响，从而降低企业整体的资金需求。由于产业新城的开发周期很长，华夏幸福为此可以积极发展一些周期比较短的业务来获取利润，接着利用这些利润来满足周期较长产业的需求，提升资金的回收效率，缓解企业的资金压力。

从华夏幸福的资本结构可以看出，华夏幸福的债务融资占比较大，股权融资的比例较小，资本结构不是很健康。为此，华夏幸福可以通过增发股票和战略引资的方式来提高股权融资的比重，降低债务融资的比重，从而降低企业的财务杠杆，缓解企业的财务压力。

（六）发展多元化业务，创造企业优势品牌。从企业发展能力分析可以看出，华夏幸福的主营业务收入增长率有所下降，主要是因为政策的紧缩使得销售收入的增长率大幅下降。与此同时，虽然现阶段华夏幸福已经开始开发拓展轻资产业务，且商业地产相关的业务收入有所增长，但商业地产的逆势增长并没有给企业带来利润的增加。因此，华夏幸福在未来的经营发展过程中除了要继续保持产业新城和都市圈周边地产开发业务的发展主线以外，还要不断对商业地产、科技园等不同特色的产品系列进行更深层次的探索，稳定商业地产业务的发展，创造自身的独特品牌。此外，根据国家政策战略发展趋势，华夏幸福还要积极探索养老康养公寓、长租公寓等新产品，增强企业与竞争企业抗衡的能力，推动企业进一步发展。

（七）深化服务体系，增强服务水平。房地产行业步入成熟阶段导致企业间的竞争日渐激烈，华夏幸福应该不断提高企业的服务质量，深化服务体系。首先，在产业新城方面，华夏幸福可以在产业园区为入驻企业提供全面的园区运营服务，帮助入驻企业快速进入产出状态，同时为华夏幸福的产业新城塑造良好的形象，从而更加有效地提高产业新城的招商引资能力。其次，随着互联网技术的不断发展，多样化的网络营销方式成为了各大房地产开发企业吹捧的热点。华夏幸福在房地产销售方面可以通过线上和线下看房相结合的方式，满足客户多样化的需求，还可以通过短视频等方式大力宣传企业产品，提高产品的知名度。

（作者单位：西安石油大学经济管理学院）

主要参考文献：

［1］蔡宏.房地产企业财务报表分析问题及对策探析［J］.纳税，2019（29）.

［2］任家华.企业财务分析方法归类及选择建议［J］.当代会计，2014（07）.

［3］田阳.财务会计信息与投资者保护（第1版）［M］.北京：经济科学出版社，2010.

［4］胡永平，谢晶.基于资产质量分析角度的财务报表分析［J］.商务会计，2012（05）.