［提要］　在经过长期高速发展后，当前我国房地产市场正处于艰难的调整与转型期。本文就人民币汇率对我国房地产市场的影响进行分析探究，以期推动我国房地产市场健康发展。

关键词：人民币汇率；房地产；影响分析

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2022年3月29日

房地产业是我国国民经济支柱产业，房地产市场的变化，不仅受到国内经济形势的影响，也同时受到国内外政治环境以及国家金融市场波动的影响。因此，本文就人民币汇率对我国房地产市场的影响进行分析探究具有重要价值和现实意义。

一、中国房地产市场现状

根据国家统计局数据，我国楼市指标下行态势并未出现明显变化，房地产投资、商品房销售以及土地购置等多项指标处于稳定状态。在“房住不炒”的政策与国家大趋势下，我国房地产业逐渐转型，楼市泡沫风险逐渐降低。

（一）销售下滑，库存增加。随着“房住不炒”以及国家相关政策规定的出台与实施，我国房地产市场逐渐趋于稳定，以房地产作为投资品进行投资活动的情况逐渐减少，我国房地产市场销售额明显降低。同时，受到新冠肺炎疫情以及多地区自然灾害的影响，我国居民可流动资金存量不断减少，房地产市场在此背景下呈现出萎靡态势。具体而言，我国房地产销售面积以及销售额不断下降，全国房地产库存积压总量显著增加，且楼市低迷态势将会持续。但同时，销售额与销售面积降低以及库存的增加，有利于我国房地产市场泡沫的逐渐消解，也有利于我国房地产市场转型，在一定程度上降低了房地产风险，有利于房地产转型健康平稳发展。

（二）土地成交额减少。土地成交额是反映房地产业发展情况的重要指标之一，根据国家统计局数据，我国近五年的土地成交额呈现出减少与降低的态势，总体降幅达到了三成。土地财政以往是我国许多省市县地区政府收入的主要来源，在国家相关政策与规定的要求下，我国土地成交额不断减少，大部分城市土地出让收入出现缩水。

（三）房地产市场进入转型调整阶段。从房地产销售额、销售面积以及土地交易数量等多个反映房地产市场情况的关键指标进行分析，当前我国房地产市场处于明显下行趋势，在经历近20年的高速增长后，我国房地产市场逐渐回归平稳。在贯彻新发展理念，进入新发展阶段，构建新发展格局的背景下，我国房地产市场势必要在新发展时期以及经济新常态下步入转型升级的关键阶段，房地产市场中的泡沫将被释放，房地产风险将逐渐降低。

（四）外资进入市场，投资机会减少。我国房地产业在近20年时间内获得了飞速发展，外资也在此情况下开始流入我国房地产市场中。外资大量流入以及房地产繁荣是我国人民币升值的一个主要原因，在此情况下，我国诸多部委曾经联合发文和出台政策，限制外国资本进入我国房地产市场，但近些年来，相关限制逐渐放宽。随着相关政策限制的放宽，外资开始集中资金进入我国房地产市场，但当前我国房地产市场中难以寻找理想投资项目，投资机会较少。

二、人民币汇率对房地产市场传导机制

汇率是一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币所表示的另一种货币的价格。人民币汇率即人民币兑换其他国家或地区货币的比率。人民币汇率主要由市场供求关系决定，自我国人民币汇率转变为有管理的浮动汇率制以来，人民币兑美元汇率已经从2005年的1美元兑8.1～8.2元人民币逐渐升值至当前1美元兑6.1元人民币，15年时间人民币汇率升值幅度达到了35%。房地产业作为资金密集型产业，人民币汇率对其的影响主要通过预期效应、流动性效应、财富效应、政策的正反馈效应三种传导机制发挥。

流动性效应又被称为资产调整效应，是指货币供给增加会刺激非货币金融资产，即有价证券需求与价格上涨、利率下降的现象。货币的流通性在金融市场中主要表现在两个方面，分别为汇率升值预期中流动性效应以及人民币升值后流动性效应。当市场预期人民币升值时，国际资本短期投资会涌入国内市场，其中一部分投资会进入房地产市场，从而推动房地产价格上涨。若预期人民币会出现持续升值情况，则国际资本必然会逐渐进入我国房地产市场，从而推动房地产市场持续繁荣。预期效应是指当一个国家或地区货币存在升值预期时，投资者会更加倾向于持有本币，并以购买本国资产的形式表现。房地产投资是投资者在本币升值预期中的一个基本选择。当前人民币升值方式为稳健型的波动升值，升值预期长期存在，资本进入房地产市场的现象也将长期存在。财富效应是指因货币政策调整而导致货币存量增减及其对社会公众所持有的财富数量造成的影响。一般而言，财富主要表现为金融资产与实物资产两种形式，财富效应将会直接导致社会商品需求总量上升，当一个国家本币升值时，将会带来明显的财富效应。我国外汇管制制度较为严格，资本项目无法实现全部自由兑换，因此人民币升值所带来的财富效应相对较弱。就目前而言，虽然我国房地产市场整体较为低迷，但价格并未出现大幅度下跌，由此可知人民币升值所带来的财富效应对于维持房地产市场稳定，具有重要作用。政策的正反馈效应一般是指基于利率平价定理，两国间所存在的利差将会诱发汇率改变，本国利率上升将会诱发本币在远期内出现贬值现象。实际上，本币升值将会给出口企业带来一定的冲击，如果两国利差继续扩大，将会导致升值预期加重，进而出现热钱持续进入、本币持续升值的现象。通常情况下，本币升值将会使央行不得不降低利率。然而，本币升值将会促进资金的持续流入，进而导致国内房地产价格上升。

三、人民币汇率对房地产市场影响分析

汇率的变动情况能够反映出国家经济发展情况以及经济发展趋势，也能够为房地产投资提供机会。在我国房地产市场下行背景下，人民币的持续升值将会在某种程度上刺激房地产上升，有助于维持房价稳定以及房地产市场平稳发展。

（一）积极与正面影响。通常情况下，当一个国家货币出现持续升值情况时，投资者会在货币升值前将所持有的外币兑换为本币，而在本币升值后，则会将本币兑换为外币，从而获得与本币升值幅度相同的收益。人民币的不断升值，极大地吸引了国际资本，我国房地产业在人民币持续升值的趋势下，吸收了大量的外国资本。对于外资而言，其将资金投入于我国房地产市场中，不仅能够获得人民币升值利润，还能够同时获得房价上涨以及股市上涨的利润。而从我国具体情况进行分析，当前我国股票市场仍不够成熟，国家管理控制较为严格，外资在此情况下更加青睐于进入我国房地产市场。在外资大量进入我国房地产市场的情况下，我国房地产市场能够在整体下行的趋势下逐渐回升，从而稳定房地产市场，推动房地产行业转型升级。

（二）消极与负面影响。从金融稳定性角度进行分析，人民币汇率的上升会导致房地产价格上涨，进而为银行制造大量隐性不良资产。若在央行控制下人民币汇率降低，则房地产市场内外资会在套利后进行资金回流，导致我国部分房地产企业面临着资金断裂风险，从而影响到国家金融的稳定性。就目前而言，房地产是我国重要的国民经济支柱性产业，一旦人民币停止升值，则外资会出现加速撤离情况，降低我国房地产价格，对我国房地产业以及整体经济造成巨大冲击。作为资金密集型产业，房地产对于银行融资依赖性极强，若一旦出现人民币汇率变动影响房地产价格迅速下跌情况时，不仅会导致房地产企业资金链断裂破产，也会降低居民房地产资产值，严重情况下会引发和导致国家货币危机。因此，人民币升值所带来的预期效应虽然能够在一定程度上为我国房地产市场带来外国资本，推动房地产市场稳定发展，但也会带来潜在的金融风险。

四、防范人民币汇率变动对房地产冲击的对策

我国房地产正处于转型升级、消除泡沫与潜在风险的关键时期与阶段，在此情况下，必须采取适当方法措施，防范人民币汇率变动对房地产带来的巨大冲击。

（一）增大人民币汇率弹性，推动汇率市场化。随着我国进入新发展阶段，人民币在持续升值后的升值压力将会逐步缓解，由人民币持续升值所带来的房地产外资集中现象以及其所带来的潜在风险，也将会逐步得到缓解。在此情况下，我国应当改进外汇管理制度，增大人民币汇率弹性，推进人民币汇率市场化，增强外汇市场主体应对汇率变动风险能力。国家与政府应当疏导人民币升值压力，减少外资对我国房地产市场的冲击，并给予房地产市场主体明确信号，引导外资流入我国生产性领域，从而稳定我国房地产市场以及房地产市场融资环境。

（二）加强外资流入监管，引导外资投资。国际资本是我国改革开放以来推动国家经济飞速发展的重要资本来源之一，因此我国各级各地政府绝大部分制定了引进外资的优惠政策以及相应的经济发展规划。在我国经济水平迅速提高的背景下，当前我国对于外资的需求也在不断降低，随着落后产业转型升级、“三去一降一补”等国家方向的出现与引导，我国对于外资的使用也愈发科学。在人民币持续升值的情况下，国家应当逐步加强对国内市场流入外资的监督管理力度，并引导外资流向和投入生产性领域，从而优化我国产业结构，并防止大量外资刺激我国房地产市场，维护房地产市场稳定。

（三）拓展国内资本投资渠道，引导国内资本投资。当前，房地产业已经成为了我国资产价格泡沫风险最为集中的市场领域，人民币汇率变动所带来的流动性效应、预期效应、财富效应等均会对我国房地产市场金融环境带来影响。房地产业对于金融环境变化十分敏感，在人民币持续升值预期下，国内投机资本也会逐渐流向房地产市场中，增加房地产市场风险，并会导致我国房地产业形成泡沫风险恶性循环，也会增加民众的生活压力，从对社会带来全方面影响，阻碍我国社会民生发展，也阻碍我国经济健康发展。因此，政府应当拓宽国内资本投资渠道，引导国内资本投资进入其他领域，降低房地产市场投机属性，增强房地产市场消费属性，减少资本泡沫。

（四）国家需要挖掘土地开发潜力，减少房地产泡沫。土地资源是我国的稀缺资源，我国土地价格水平与房地产市场售价之间存在着巨大盈利空间，巨大盈利空间使得房地产企业盲目地进行土地开发，造成了多种资源能源以及资金的浪费。因此，国家应当合理确定土地价格，挖掘土地开发潜力，增强存量土地开发利用，建立土地储备制度，加速土地回收利用，优化土地供应结构，健全土地出让制度，从而降低土地与房地产之间的利润空间，使房地产与土地价格相匹配、相协调，减少我国房地产市场泡沫，推动房地产行业与国民经济健康发展。

（五）协调好货币或汇率政策，确保房地产市场正常运转。通常情况下，房地产市场运转好坏与货币政策保持密切的联系。例如，泰国房地产市场的旺盛主要是因为国家出台了一系列的房地产鼓励政策，这样就在一定程度上促使其房地产泡沫不断扩大，进而诱发泰国国币危机。实际上，造成整个东南亚货币危机的关键原因是其货币政策与汇率政策不匹配。通过对蒙代尔弗莱明模型中所提出的三元悖论进行分析发现，固定汇率、资本项目的开放和货币政策独立性三者最多只能维持两者，当时的泰国选择了固定汇率政策，并且在开放资本项目的同时，还选择高出国际利率的货币政策，从而使越来越多的逐利性外资开始向泰国房地产市场涌入。日本房企选择了超低的利率政策，对当时房地产和股市泡沫的产生起到了刺激作用，促进了信贷政策的放松和房地产的升值，并在一定程度上形成了恶性循环。随后，日本开始提高利率，并基于相关联动机制作用下，导致房地产价格泡沫逐渐破裂。而我国采用了有管理的浮动汇率制度，并在一定程度上对资本项目给予开放。在人民币加入SDR后，开始提高了人民币国际化程度。为了更好地推动我国房地产市场的发展，则需要逐步放开资本项目，并对外资流向给予科学、合理引导，避免过多的外资流入影响我国房地产市场的正常发展。在利率政策上，还可以结合实际情况提前逐步适应性地选择提高利率，以免像日本一样利率骤升所出现的金融机构大量破产和房地产泡沫破裂现象的发生。

（六）推进房产税改革，抑制房地产泡沫。通常情况下，房产税主要是以房屋为主要征税对象，并以房屋的租金收入或计税余值为计税依据，向产权所有人征收的费用。虽然早在1986年国务院就颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，然而直至2011年才开始在上海和重庆等地区进行房产税征收试点，其不仅会提高房屋所有权人持有房屋成本，而且还会使房屋的供求关系发生改变。因为房屋持有成本的提高，必然会降低房地产投资收益，虽然可以削弱对商品性住房的需求，然而其属于相对刚性的需求，是真实需求，这就使其需求的价格弹性表现出刚性特征。基于此，将会导致商品住房的需求价格弹性远低于投资性房地产所具备的价格需求弹性。因此，在征收房产税时，不仅可以有效抑制房地产的投机，而且还会抑制房地产泡沫的催生和扩大。基于人民币汇率下，需要推进房产税改革，并对现有的房地产估价制度进行完善，不断提高投资性房地产房产税的征收范围与力度，同时做好房产税征收监管工作，尽量避免房屋持有者利用各种方式和手段逃避房产税，以期更好地发挥房地产税的作用，有效抑制房地产泡沫的出现。

综上所述，人民币汇率的变化会对我国房地产市场带来多个方面影响，本文对人民币汇率对中国房地产市场的影响进行分析探究，阐述其积极影响与消极影响，并总结了防范人民币汇率变动对房地产造成冲击的相关对策方法，希望能够帮助我国房地产业平稳健康发展。

（作者单位：珠海科技学院）

主要参考文献：

［1］李健欣，张美静，李文秀，等.人民币汇率对房地产价格的影响机制分析［J］.现代营销，2021（23）.

［2］曹化楠.人民币汇率与房地产的联动性研究［J］.金融经济（理论版），2014（12）.

［3］杜思访.人民币汇率变动对我国房价的影响［J］.中国房地产业，2020（03）.