［提要］　优化养老机构设施管理活动可显著提高国家养老体系规范性与有效性。本文通过整理与系统分析国内外养老机构设施管理理论研究与实践情况，归纳养老机构设施管理职责范围为“四管理”：行为管理、空间管理、财务管理与运营管理；预测其理论研究发展有“两方向”：机构智能化、评估体系化。

关键词：养老机构；设施管理；综述

中图分类号：C931.2；R197.7 文献标识码：A

收录日期：2022年4月28日

扶持养老机构建设是我国推动养老产业发展的主要手段之一。截至2020年10月，全国65岁以上人口达1.91亿人，而在2020年7月之前，全国注册养老机构数量仅3.8万个，床位483.1万张，相较庞大且复杂的老年群体力有不逮。我国主要城市养老机构基本情况见表1。（表1）

我国主要城市养老机构床位资源短缺，平均每千名老人拥有床位数仅34张。机构入住率普遍较低，仅61%，反映出养老机构在公众心中认可度的缺欠。收费标准偏高，占人均可支配收入的比例超过65%。医护人员与住户人数比仅为0.11，实际医养结合效果并不乐观。公办机构占机构总数的36.4%，民间资本大面积注入。

从国内养老机构在质或量上的缺陷与老龄化不断加深的矛盾出发，如何优化养老机构设施管理成为亟待解决的问题。本文运用文献研究法，从国内外关联文献中选用了具有代表性的40篇进行归结，凝练出国内外养老机构设施管理研究的关注要点与创新方向。

一、职责范围与内容研究

养老机构住户多为身心存在一定障碍或以非传统家庭模式生活的老人，机构设施管理难度大，需考虑住户行为、环境规划、设备运维等诸多因素。梳理养老机构设施管理职责有助于减少纰漏，加快实现机构使命。

（一）范围界定。国外专家学者对设施管理职责范围的界定十分广泛。国际设施管理协会（IFMA）定义设施管理包括“策略性年度及长期规划、财务与预算管理、公司不动产管理、室内空间规划及空间管理、建筑及工程、新的建筑及修复、保养与运作、保安电信及行政服务”。学界关于广义上设施管理内容划分的讨论起步于20世纪末，而真正将设施管理这一名词在科学研究中与养老机构结合在一起则始于21世纪初。在ResearchGate数据库中，被引量最高的相关文章中对设施管理职责范围的界定见表2。（表2）

国外对于设施管理职责范围的确定研究较为成熟，而我国学者侧重以设施管理思想指导其他学科的实践，对设施管理理论研究还有提升空间，更多的是对国外学者研究结论的直接化用，鲜少结合国内养老机构经营现状。在既往研究的基础上，本文将养老机构设施管理职责范围横向划分为行为管理、空间管理、财务管理与运营管理。

（二）行为管理。行为管理旨在识别并干预影响组织功能的关键因素以改变行为的结果，进而使得用户满意。即提高用户满意度是行为管理的目标。当需求被满足时，用户的满意度就会提升。基于养老机构的最终用户为在此居住的老年住户与在此工作的护理人员，专家学者提出了行为管理的不同侧重点。

1、住户。住户是养老机构最重要的构成因素，提高住户的生活舒适度是养老机构行为管理中最关键的部分。通过整理过往文献，本文梳理出提升住户生活质量的生理与心理两条路径。Zhang X（2021）、Neylon S（2019）、Yu S（2019）等指出生理健康的影响因素主要有医护服务质量、设施布置、环境安全度、空间感知性和绿化设计；Ismail A（2021）、Milte R（2021）、Padeiro M（2021）、Barcellos R（2020）等所总结的心理健康的主要影响因素有医护服务质量、人际关系、空间灵活性和隐私。

为促进住户生理健康，除切实推动养老机构医养结合建设以提供保障性医疗服务外，Milte R等（2021）认为养老机构的护理工作要灵活，即为不同身体状况的客户提供不同级别的养护服务；Neylon S（2019）、Leung M-Y（2012）等剖解机构内外物理环境，证明了生活环境质量与住户生理健康的密切关联。

在心理健康方面，养老机构可以通过优化空间设计、改善服务质量，为住户带来心理上的满足感。Ismail A等（2021）指出养老机构应提供更多社交场所，为老年人发展其社会生态关系提供物理基础，培养其社群意识，进而提高居住舒适度。Milte R等（2021）认为空间设计应以营造家一般的感觉为导向，这种感觉来源于根据住户背景而设计的空间布局与提升用户生活独立性的空间功能。同时，护理人员的陪伴效果与其对护理工作的认真程度也会影响住户的心理状态。Padeiro M等（2021）在前两者基础上，强调影响住户居住舒适度的因素有很多方面，实践中所有变量都需要综合考量。

2、护理人员。护理人员在养老机构中有双重角色：既是机构主要功能的实现者，又是机构投入使用后的最终用户，其行为管理目标对应为减少护理缺失和提高工作满意度。

护理缺失是指未完成既定目标的护理，将直接影响被护理者的健康状况，同时会影响工作人员的工作舒适度，进而影响其行为。工作满意度与护理人员留任意愿直接相关，在世界性护理专业人员短缺的背景下，是行为管理的重要内容。

在Campagna S（2021）、Song Y（2020）、Bragadóttir H（2016）等的研究中，当护理人员作为功能的提供者时，其自身条件与工作条件均会影响护理缺失的发生，自身条件主要包括工作经验、雇佣关系、专业能力，工作条件则包括福利待遇、团队协作水平等。而在Chang Y-C（2021）、Shaheen A（2020）、Berridge C（2020）等的相关研究中，当护理人员作为最终用户时，直接与工作相关的内驱动因素包括薪酬福利、工作内容、岗位培训、员工授权等，与工作之外的环境或组织相关的外驱动因素则包括领导水平、晋升系统、工作环境、机构实力、工会制度等。

（三）空间管理。空间管理是指结合空间、用户、人员活动等角度，规划和管理一个有效支持核心业务目标的工作、生活环境，包括空间利用、空间分布、内部设计与设备管理。空间是养老机构的重要特质，会间接影响用户的价值观、行为准则与生活方式，甚至超过个人社会生态环境的影响。

养老机构空间管理的研究主要围绕实现室内空间的功能性、保障性与可达性。功能性方面，Ismail A（2021）、Barcellos R（2020）、Yu S（2019）等的研究主要围绕居住起居、娱乐、社交功能展开，在医养功能上局限于护理工作，缺乏医疗通道、救护设施等的考量。可达性方面，Barcellos R（2020）、Yu S（2019）、Leung M-Y（2019）等的研究集中于平面空间的设计布局，立体空间的构造优化还有较大研究潜力。保障性方面，Ismail A（2021）、Barcellos R（2020）、Leung M-Y（2012）等人以适老化为核心，将机构内部空间归类为潮湿空间、公共空间与卧室等，并提出分类改造建议。此外，不同于本文以养老机构内部空间各属性为展开思路，Lee Y（2013）、Barcellos R（2020）等研究者还提出不同的空间位置有其对应的空间管理内容。

区别于传统空间管理范围限于室内空间，养老机构的空间管理还需关注室外空间管理以及室内外空间互动。Yousefli Z等（2020）发现合理的园林设计有益于老年人健康甚至延长寿命；Ismail A等（2021）提出在保证隐私的前提下实现室外空间的开放共享，有利于提高住户居住舒适度；Pikora等（2003）发现公共广场、公园等户外场所为老年人提供了更多交流、锻炼的机会，对其身心健康均有利好。

（四）财务管理与运营管理。设施管理范围下，财务管理包括财务销售、出租回收、拆除重建三个方面。设施的运行与维护阶段是用时最长、成本与能耗占比最大的阶段，识别设施运维阶段影响财务评价的不确定因素成为主要的研究方向。Hickman S等（2020）论证了远程看诊将带来单次提供医疗服务成本的降低，但代价是更高的开发费用。Harrison S等（2018）发现不恰当用药会带来药物成本的增加，进而加重机构财务负担。

运营管理围绕建筑物、构筑物、建筑设备、建筑环境、建筑总体设施的维护与现代化展开。目前，养老机构需要向住户提供多样化医养服务，设施的退化率通常高于其他建筑。当设施不能实现其设计功能时，便需要运营管理者的介入。新设备相较老设备来说有来自时间、资金、人员、运行等方面的不确定性，如何以最少支出完成现有设备的改进、维护成为关键问题。李明柱等（2020）将养老机构运营管理的工作流程划分为需求预测、计划与标准制定、沟通机制构建、制度建立、运行与故障信息收集分析、行为后评价与计划调整，搭建起工作大致框架。Neylon S等（2019）总结过往研究，将翻新内容区分为小型与大型改造，小型改造不改变内部构造与结构，为实现功能的可持续性而做出变动，大型改造是对结构和大型设备的大面积更新、升级或修复，改造工作主要针对家具、颜色及对比、空间定位导航与地板。设备维修伴随着必然的财务支出，但Marino R等（2013）已证实延期开展维修会带来更多的费用。

现有关于养老机构财务与运营管理的研究主要立足于识别支出或维修项目，尚未建立系统的管理流程，研究空间较大。

二、未来研究方向

虽然现有关于养老机构设施管理的研究已经取得了丰硕的成果，但该领域仍有许多方向值得后续继续研究。

（一）养老机构智能化的研究。老年人对智能设备操作的不熟悉是智能技术进入养老机构时面临的主要问题。Rieh S-Y（2018）认为未来关于养老机构智能化的研究将围绕如何提高智能设备满足最终用户需求的能力展开；Marino R等（2015）认为如何利用远程医疗技术统筹住户健康信息，降低信息管理单位成本是未来可供研究的问题。将BIM技术应用于养老机构信息存储与处理是大势所趋。Wang T等（2022）从应用现状出发，总结出如何加强BIM技术在不同设施管理场景中的应用、如何拓宽BIM技术在设施管理应用场景、如何帮助先进技术更好融入养老机构日常使用、如何用法律法规规范BIM在设施管理中的应用，是未来研究需要考虑的主要问题。

（二）确立养老机构设施管理评估体系的研究。常用设施管理评价方法有标杆法与建筑使用后评估。现有调研方式主要为结构化的问卷调查结合半开放式的问答访谈，研究内容围绕设施管理各部分分别展开。李明柱（2020）、纪博雅（2015）等认为设施管理生命周期能够动态反映生命周期内各阶段设施管理情况，也需要作为评价维度之一。此外，李明柱等（2020）认为根据各评价内容得分，可将养老机构按设施管理成熟度划分为不同等级，以便后续可对不同成熟度等级养老机构提出分类建议。Oseni W（2018）、Hickman S（2020）等研究指出，一个出色的绩效评估体系应该具备动态性与主动性，构建“评价-优化”良性循环。

（作者单位：北京建筑大学城市经济与管理学院）

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