［提要］　本文以经济新常态为研究背景，分析房地产企业存在的融资风险和主要融资模式。研究认为：我国房地产企业主要面临政策性风险、融资结构风险、资产负债风险等融资风险。企业可以通过自有资金、银行贷款、兜底包销、多元化融资等方式进行融资。为提升房地产企业的融资水平，本文建议完善房地产企业融资政策、重视人才队伍建设、拓宽融资渠道，满足房地产企业的融资需求。

关键词：经济新常态；融资风险；融资模式

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2022年9月13日

房地产是我国重要的支柱产业，行业内对资金的需求较大，探索房地产企业的融资模式十分必要。当前比较常见的融资模式包括信托融资、债券融资、合作开发、上市融资、银行借款、股东出资、预售款、可抵押票据等方法。但是这些方法有各自的优缺点，适用范围也不尽相同。本文将界定融资模式和融资结构的基本概念，分析新常态下房地产企业融资存在的风险，对比不同融资模式的优缺点，并提出相应的对策建议，这对拓宽房地产企业融资方式、优化融资结构、防控融资风险，实现房地产企业平稳发展具有十分重要的意义。

一、基本概念和文献综述

（一）基本概念

1、融资模式。融资模式是指企业筹集资金的方式。从广义概念来看，融资包括企业在前期、中期、后期等不同阶段筹集、融通、结算资金的行为。房地产融资则是指房地产企业在整个开发过程中，在前期准备、中期开发、后期销售过程中筹集资金、融通资金、结算资金的全过程。从狭义概念来看，融资模式是指直接融资和间接融资的过程。就房地产企业来说，直接融资是指房地产企业通过股票、债券等方式获得资金的过程，间接融资则是指房地产企业通过中介机构获取资金的过程，如银行贷款、信托等方式。本文是指狭义的融资模式。

2、融资结构。融资结构是指企业筹集资金的来源，是一定时点筹集的不同种类资金的结构。从融资来源来看，房地产企业可以通过内部融资，也可以通过外部融资，资本结构就是内部融资和外部融资各自所占的比重。房地产企业结合自身实际情况，合理确定不同融资方式的比例，这样既可以降低企业的融资成本，还能实现股东权益的最大化目标。

（二）文献综述。房地产融资问题受到诸多学者的关注，主要从房地产融资模式、房地产融资结构、房地产融资风险等方面进行研究。房地产融资模式方面，由于我国房地产企业起步相对较晚，在融资模式方面，我国房地产企业可以借鉴发达国家的成熟模式。王城庆（2005）研究表明，我国现有融资方式较为落后，单纯依靠银行信贷的方式筹资风险大，因此应发展多元化融资渠道。张晓娟（2011）认为，我国房地产企业融资模式应以政策性融资为辅，市场性融资为主。张鑫（2015）以万科地产为例，分析了其多元化的融资渠道，这种融资模式对拓宽企业融资渠道、稳定资金来源具有十分重要的作用。苑灵敏（2019）研究认为，房地产企业在去杠杆背景下，应探索新的融资方式，如债转股等融资风险更低的方式。马超杰（2022）分析了房地产信托、房地产基金、房地产债券等融资模式，并提出创新融资模式的建议。房地产融资风险方面，由于企业通常面临不同的市场环境，国家对房地产政策的调整推高了房地产企业融资风险。孙晓丽（2008）分析了我国房地产融资的主要问题和融资风险，从政府和房地产角度提出了应对策略。曾凡昌（2010）认为，我国房地产企业存在融资体系不完善、对传统融资模式依赖大、信息不对称等问题，完善房地产融资监管、健全相关法律体系是十分必要的。姜永丽（2013）分析了我国房地产融资现状，提出了相关完善措施。丁静雯（2015）剖析了房地产融资风险的成因，并从拓宽融资渠道、建立风险预警体系、优化融资结构等方面提出了对策建议。李春光等（2022）以经济新常态为背景，分析房地产面临的融资风险，研究认为，融资主体风险意识的提高、内外部监管体系的完善、企业综合融资能力的提高等措施，对减轻房地产融资风险十分重要。

二、经济新常态下房地产企业融资存在的风险

经济新常态下，我国经济增长逐渐转向以创新驱动为主的模式。房地产企业作为传统资金密集型行业，在经济新常态背景下，融资风险逐渐增加。这些风险主要有政策性风险、融资结构风险、资产负债风险等。

（一）政策性风险。受房价过快增长影响，国家加强了对房地产市场的调控。2018年以来，国家多部门出台了限制房地产企业融资的政策措施。例如，2019年央行和国家发改委出台了《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，对房地产企业通过发行境外债券的方式利用外资做了具体规定，这对强化市场约束机制有重要作用。2020年，国家专门针对重点房地产企业出台了资金监管和融资管理规则。国家制定和实施的一系列政策法规，对房地产融资做出多方面限制，给房地产企业融资带来了诸多风险，企业的融资难度进一步增加。

（二）融资结构风险。我国房地产企业起步较晚，资金来源相对较少，造成融资渠道单一。具体表现为债权性融资和股权性融资比例不合理。当企业的债权性融资比重过高时，企业面临较大的财务风险。债权性融资需要承担较大的还款压力，如果公司投资回报率低于成本，则破产的可能性较大。如果企业出现延期还款的话，后期贷款难度大。当企业的股权性融资比重较高时，企业将面临较高的经营风险。这主要表现在，通过股权性融资将稀释企业的控制权，如果股权性融资比重过高，原有股东的控制权转移风险增加。因此，房地产企业在融资时，应重点考虑债权性融资和股权性融资比例。

（三）资产负债风险。由于房地产开发过程中具有周期长、资金需求大等特征，房地产企业的资产负债率逐年增加。随着企业外部融资比例增加，负债率也越来越高。数据显示，2016～2020年我国房地产上市公司负债率分别为78.30%、79.10%、80.40%、80.70%、80.70%，总体呈上升趋势。较高的资产负债率推高了企业的融资成本。如果融资成本过高，可能导致企业没办法偿还本息，形成较高的财务杠杆。考虑到当前经济下行压力增加，房地产市场竞争更加激烈，消费者对买房需求降低，企业盈利受到影响，资金回笼较慢，还款压力大，企业很有可能陷入财务危机。从以上两个方面分析可知，由于企业较高的资产负债率，客观上推高了房地产企业资产负债风险。

三、经济新常态下房地产企业融资模式分析

（一）自有资金融资模式

1、基本概念。房地产自有资金融资是指房地产开发企业通过实收资本、资本公积、未分配利润等方式获得资金。经济新常态背景下，房地产企业面临利润率下降、资金紧张等问题，企业自有资金数量会影响其抗风险能力，也是企业多元化融资的基础。

2、优缺点。自有资金融资有其自身的优缺点。从优点来看，自有资金是通过内部资金调配或者股东入股时缴纳的，使用方式灵活，风险较低，不涉及股权的稀释，也不会拉高企业的融资成本。从缺点来看，房地产企业通过自有资金筹集的资金数量有限，可能没办法满足自身需求；资金仅在特定时点筹集，尤其是在经济新常态背景下，房地产企业利润下降，不具有连续性。

3、适用范围及选择。自有资金融资模式通常适用于房地产企业成立初期，或者企业盈利状况较好的时候；如果股东有大量闲置资金，那么企业也可以选择此类融资方式。

（二）银行贷款融资模式

1、基本概念。银行贷款融资是指房地产企业以自有资产或者在建工程等作为抵押物进行抵押，从银行获得资金的过程。房地产企业融资包括开发贷款、法人按揭贷款、股权并购贷款等方式。

2、优缺点。以银行贷款的方式进行融资是应用范围最广的一种方式，具有融资速度快、融资金额大等特点，企业有相应的抵押物，银行可按照相应的流程为企业放贷。但银行贷款利率相对较高，对企业形成较高的还款压力；在经济新常态背景下，国家对房地产企业贷款审核越来越严格，企业获得资金也受到一定限制。

3、适用范围及选择。房地产企业财务状况相对较好，具有良好的信用和资产；企业财务状况能够支付利息支出。同时，房地产企业选择银行贷款进行融资时，还应考虑和债权性融资的比例。

（三）兜底包销融资模式

1、基本概念。房地产兜底包销融资是指兜底包销商通过支付一定比例的首付款，买断开发商一定数量的房产，在合同约定的时间内实现该部分房产的销售，并支付剩余的价款。开发商通过销售给兜底包销商房产的方式获得资金。

2、优缺点。兜底包销融资可以不用抵押物、不用稀释股权，利用兜底包销商专业性强的特点获得所需的资金，可以节约大量的人力成本，实现对库存房产的销售。但开发商需要支付较高的佣金，财务费用较高。

3、适用范围及选择。该种融资模式适用于房地产公司资金紧张，通过银行贷款难以实现资金融通，也没办法通过借债的方式筹集资金时。房地产开发商可以通过兜底包销商销售楼层不佳、车位、储藏室等不易销售的产品获得资金。

（四）多元化融资模式

1、基本概念。多元化融资模式是指企业根据自身实际情况，按照股权和债权比例，找出一条适合自身情况的融资之路。企业可以根据融资需求，确定资金需求，选择具体融资方式，如自有资金、银行存款、兜底包销、房地产信托、私募基金、海外市场等多种方式的组合，最终实现降低成本、避免股权稀释、获得所需资金等目标。

2、优缺点。多元化融资融合多种筹资方式，具有应用面广、操作性强等特征，可以根据企业要求，设计出多种组合方案，降低融资成本，提高企业利润和融资能力，能够满足不同规模房地产企业的融资需求。但多元化融资模式对技术方案的要求较高，时效性强，还要考虑合规问题，操作起来不如单个融资模式操作易行。

3、适用范围及选择。多元化融资模式适用于企业融资规模较大、对融资成本要求高的企业。适用于企业开发、建设、销售等不同阶段的融资。

四、研究结论及建议

（一）研究结论。本文以经济新常态为研究背景，分析了房地产开发企业不同的融资模式。研究认为，经济新常态背景下，房地产企业应考虑政策性风险、融资结构风险、资产负债风险，并根据自身财务状况选择适合自己的融资方式。本文重点分析了自有资金融资模式、银行贷款融资模式、兜底包销融资模式、多元化融资模式的概念、优缺点、适用范围及选择。

（二）对策建议。经济新常态背景下，房地产企业面临较大的融资压力。为保障企业顺利获得资金，国家和企业可从以下方面入手：一是完善房地产企业融资政策。优化房地产企业融资监管，鼓励具有创新性的融资方式，同时规范银行等金融机构的融资流程。二是重视人才队伍建设。企业注重培养融资专业性人才，重构人才体系，发挥专业人才的技能。三是拓宽融资渠道。利用大数据和云计算等方式，多角度获取企业的信息资源，探索适合企业自身需要的融资模式。

（作者单位：河北建工集团有限责任公司）

主要参考文献：

［1］王诚庆.我国房地产融资模式的改进与制度创新［J］.财贸经济，2005（11）.

［2］张晓娟.发达国家房地产融资模式比较及启示［D］.保定：河北大学，2011.

［3］张鑫.万科地产多元化融资对我国房地产企业的启示研究［D］.沈阳：辽宁大学，2015.

［4］苑灵敏.房地产企业去杠杆途径及其效果研究［D］.郑州：河南财经政法大学，2019.

［5］马超杰.简析房地产融资创新模式及相关税务处理［J］.财会学习，2022（20）.

［6］孙晓丽.我国房地产融资风险研究［D］.青岛：青岛大学，2008.

［7］曾凡昌.试论房地产融资风险的法律规制［J］.财经科学，2010（10）.

［8］姜永丽.防范我国房地产融资风险的几点措施［J］.现代商业，2013（15）.

［9］丁静雯.房地产企业融资风险的现状与展望［J］.中外企业家，2015（18）.