［提要］　房地产税被认为是遏制房价的有效政策工具，这种观点存在认知的误区。本文从房地产税的本质属性出发，对房地产税与房价互动关系进行剖析，总结提炼房地产税影响房价的作用机理，为房地产税实现“保房价、稳预期”政策目标的科学决策提供有益的理论支持和决策参考。

关键词：房地产税；税收类型；房价调控；作用机理

基金项目：2021年度浙江省社科联研究课题：“浙江省推进房地产税改革的关键机制创新构建问题研究”（编号：2021B15）阶段性研究成果

中图分类号：F812.4 文献标识码：A

收录日期：2023年2月16日

房地产税被认为是调控房价过快上涨的有效税收工具。这一观点的逻辑是：房地产税是持有环节缴纳的税收，购房人购房后增加了持有环节的税负，就会因为总税负的提升降低购房和持有的意愿，从而实现通过征收房地产税达到有效调控房地产价格的政策目标。但这种观点的逻辑推理实际吗？本文针对这一个问题进行分析，并提出看法。

一、房地产税的税收属性

房地产税作为一种创新性的税种，在讨论其税收功能之前，必须对其进行税种的类型划分和功能界定。从功能差异的角度来看，现行税收制度中的税种可以分为三类：第一类是收入型税种。基本功能是获得税收收入，满足财政支出的基本需求，其规模要大，覆盖面广，征收简便，成本低廉。典型的税种如增值税。第二类是确权型税收。基本功能是通过税收征收，为经济活动的产权给予确认。典型的税种如契税、印花税、车船使用税等。第三类是调控型税收。基本功能是对特定经济行为进行政策性调控，从而达到支持或限制的调控目标。典型的税种如环境保护税。在现有的税制中，很多具体的税种的功能不是孤立的，而是并存的，比如消费税，既有税收增收的功能，也有抑制负面消费的功能，具有复合功能的特点。

按照税种的功能定位，税收的基本功能中收入功能是第一位的，确权功能是第二位的，调控功能是第三位的。调控功能之所以排位最后，是因为调控型税种的功能是具有很大争议的税种设计。以环境保护税为例，按照调控功能的设计初衷，如果所有的纳税人在环境保护方面都能够达标，那么环境保护税的税收收入应当为零，完全没有税收收入的功能；反之，如果环境保护税的收入稳定甚至大幅增长，说明环境保护的调控功能失灵，环境保护税收入的代价是环境的污染和资源的浪费。最终导致在税收法律和政策的执行中，环境保护税的收入、确权与调控功能的平衡成为一个难点。

房地产税也是典型的收入型和确权型税种，但是否具有调控型功能需要理性思辨。从收入功能来看，未来的房地产税改革是地方税体系重构的支柱型税种，因此毋庸置疑房地产税的收入功能是主体功能；从确权功能来看，房地产税未来的运行必须要解决中国现有房地产领域的产权制度设计中的瓶颈问题，推进土地批租机制向土地共有机制升级；从调控功能来看，房地产税调控房价和购房意愿，要与城市化、三次分配和共同富裕的大政方针相契合，成为重要的推动力量。

二、房地产税与房价互动关系

（一）房地产税与房价互动关系观点综述。关于房地产税与房价的互动关系，现有的文献研究可以按照观点划分为三类：第一类观点是房地产税提升房价论。此观点认为房地产税是房地产计税价格基础上的税收加成，对购房人而言，房地产税的征收会导致购房含税价格的提升。第二类观点是房地产税降低房价论。此观点认为房地产税增加了房地产交易的税务成本，降低了投机收益，能够有效抑制投机动机，从而实现降低房价的目标。第三类观点是房地产税与房价无关论。此观点认为房地产税与房价尽管存在互动关系，但本质而言是异质性的，房价的高低并不受房地产税的影响。

（二）房地产税与房价互动的逻辑关系。由于房地产税仍然是政策预演性质的税种，所以没有既成的案例样本和统计证据能够通过量化的实证分析给予论证。目前最有效的观测视角是借鉴与房地产税运行机制相近似的税种进行类比分析，比如契税。房地产交易环节的契税与房地产税具有很大的相似性，如果一定要讲本质的区别，那就是契税是与房地产首次交割价格挂钩的一次性缴纳税款，房地产税是与房地产持有价格挂钩的持续性缴纳税款。基于这一前提，可以提出问题：契税的征缴有没有影响房地产价格的波动呢？契税有没有抑制住房需求的经济效应呢？如果契税可以影响房价波动、抑制交易动机，那么房地产税大概率也具有相同的政策功能和经济效应。但事实上，契税的税收运行实践表明，契税被看作是房价的法定附属支出，是获得房地产产权的法定保障，购房者不会因为契税税率的高低和支出的多少而改变购房的决策，同样房地产市场的定价机制也没有将契税作为影响房价的考量因素。由此可以得出基本的认识，房地产税作为持有环节的税收负担，如果是持有资产、保有产权的必须税收支出，房地产市场的供求双方也不会将其作为影响房价、抑制需求的动机。

房地产税与房价的互动关系之所以会出现认知的偏误，根本原因在于颠倒了二者的因果关系。房地产税作为房地产持有环节的税负，是房地产产权确权和市场价格锚定后的产物，而不是相反。从二者互动关系的逻辑顺序上来看，是房价影响房地产税，而不是房地产税影响房价。因此，房地产税的开征不会对房价造成直接的因果关系的影响，反而成为稳定房价的重要定价基准，发挥价格波动稳定锚的作用。

三、房地产的三重属性对“房住不炒”的思辨

（一）房地产的三重属性。房地产作为人类社会最重要的物质资料之一具有三重属性：一是居住属性；二是产权属性；三是储蓄属性。

从居住属性来看，在人类个体的“衣食住行娱”五大基础需求中，居住需求是其他基础需求的物质载体和前提条件。自古以来，中国文化中“安居乐业” “居者有其屋”的大同理想就将居住需求的满足作为衡量一个社会发展的标志。

从产权属性来看，房地产是个体或家庭在一个社会中享有基本社会权力的赋权象征和物质基础。如果将普遍的社会现象作为论据，有无房地产成为判断个体或家庭是否能够享有社会基本权力和福利的权力背书，即所谓的“有房才有权，无房即无权”。

从储蓄属性来看，房地产是大宗资本性的物质资料，需要个体或家庭通过大宗资本行动支出才能对等获取。“一套房子掏空6个钱包”的说法就是非常形象的描述。大宗资本性支出凝结在房地产这一物质载体上，天然就带有储蓄的属性。因此，房地产的资产增值率至少要高于银行储蓄利率，否则就是违反价值原则的。

（二）“房住不炒”政策的内涵解析。2016年中央经济工作会议提出的“房住不炒”，并不是否定房地产的资本属性和金融功能，而是对房地产市场非理性的炒作破坏市场生态、扭曲价格信号、抑制民生需求等不良现象提出的纠偏导正的指引。“房住不炒”中的“房”的概念在中国国情下，可以根据产权形态的差异，比如可以划分为商品房、政策房和自建房。房地产的恶意炒作是指相对于区位、质量、收入三个标准而言，价格的波动超出了合理的范围，导致市场价格信号的扭曲，破坏了正常的市场生态，恶化了住房需求的基础民生。所以，“房住不炒”政策导向对房地产基本的居住、商品、储蓄（投资）功能并不是简单的“一刀切”式地加以否定，而是承认房地产基于区位、质量和收入三个标准的合理价格波动，保障房地产作为大宗资本品的保值增值功能。未来的房地产政策演化要把握好“恶意炒作”与“合理波动、良性增值”的区隔边界和调控力度。重中之重的制度和政策创新是大力推进房地产税制的创建和改革，充分发挥“保房价、稳预期”的“稳定锚”作用。

四、房地产税对房价的作用机理分析

本文的观点认为房地产税对房价的影响可以通过产权制度、价格机制和财政体制三个重要的纬度发挥作用。具体的作用机理可以界定为三大效应：

（一）产权确权效应。1998年以来的住房体制改革的思路是将国有土地采取70年批租的方式转让土地使用权，但是在70年土地租赁时间终结后，土地上的房产如何续用土地成为制度设计的空窗问题。在土地租期尚未到期的早期，政府可以不考虑这个问题，但随着时间的推移，最早一批土地批租制度下的房地产已经接近土地租赁时限，如果不对土地使用租期进行政策性的延续，不仅会负面影响房地产市场的稳定，冲击房地产市场价格形成机制，更会侵害房地产所有人的合法财产权益。

房地产税改革作为真正意义上的财产税改革，可以在“居者有其屋”的改革上会迈出重大的步伐，推动土地批租制度向土地收益权共有制度转型。所谓土地收益权共有制度，是指土地的所有权属于国家，土地的使用权属于房地产产权人，房地产的资本增值性收益要在国家和个人之间进行合理分配的制度设计，土地收益合理永续分配的重要手段就是房地产税。通过房地产税改革，明确了国家保护产权人房地产产权权属的承诺，为房地产市场价格和发展预期的稳定奠定了坚实的产权制度基础。

（二）价格基准效应。房地产价格的形成机制对房价波动的影响至关重要。在现行的房地产市场中，房价的形成机制中非市场化、非理性化因素的影响过大，导致房地产的价格形成机制容易被扭曲，导致房价的过度波动，恶化了市场预期。比如，法拍房、凶宅、阳宅阴用等现象的定价机制导致畸形低价，房地产企业的高杠杆融资导致畸形高价。究其原因，现行的房地产市场中价格是在交易环节中一次性交割的。根据博弈论原理，有限次博弈必然导致交易存在严重的机会主义逐利动机。聚焦到房地产相关税收，都是在一次性交割中征收，无法发挥对价格形成机制的积极作用。

而房地产税是在房地产持有环节永续征收的财产税。因此，从博弈论原理角度来看，无限次博弈导致交易可以最大化避免机会主义逐利动机，从而实现房地产价格的稳定、有序波动。房地产税的征收要求计税的房地产价格要有合情、合理、合法的价格标准。因其不是一次性交割的市场价格，必须考虑多元的价格标准。未来在房地产税制运行的市场环境中，一个房地产单位缴纳房地产税的计税价格至少应当是“五位一体”的加权平均价格。“五位一体”的房地产价格包括：首次交割格价、银行抵押价格、计税基准价格、二手交易价格、政府回购价格。房地产税计税价格必将成为未来房价定价和波动的基准，能够有效缓冲房价超跌或超涨的意外冲击。

（三）体制稳定效应。房地产税改革具有深厚的财政体制性成因。从财政体制的角度来看，中央政府对具体税种设计原则的把控，不仅要关注税收收入的绝对数量，更要关注税收收入的结构平衡和运行透明。自“增值税改革” “营改增改革”之后，地方税体系在亟须重构主体性税种的同时，也需要通过新的主体性税种的创建取信于中央财政，即在获得最大化税收收入的同时，实现央地政府间财政体制协同成本最小化目标。

房地产税由于其税源的资本化属性，天然就有满足地方和中央两个层面财政治理需求的能力。地方财政在房地产税上获得收入的能力、规模和结构，通过资本市场的透明显现机制，确保了中央财政对地方财政运行的低成本监督和有效的宏观调控。未来的房地产税改革将进一步推动中国特色财产税体系的建构，打造出“税收法定、中央监督、金融媒介、市场主导、一城一式”的创新税制，在实现财政体制改革优化既定目标的同时，彻底跳出传统财政体制框架下房价调控和市场预期“一抓就死，一放就乱”的恶行循环。

综上，通过对房地产税与房价互动关系的理论解析，本文认为房地产税不仅不是房价波动的负面原因，反而是房地产市场稳健发展、房价稳定的制度性利好因素。房地产税制度的创新构建将通过产权明晰、价格透明、体制稳健三大效应的作用机理，助力赋能“居者有其屋”、三次分配、共同富裕等国家高质量发展战略目标的实现。

（作者单位：1.浙大宁波理工学院商学院；2.浙大宁波理工学院丝绸之路研究院）

主要参考文献：

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