［提要］　在乡村振兴战略背景下，拥有丰富生态资源的景观型村庄受到极大追捧。工商资本通过推动集中居住，一方面为乡村产业发展提供空间支持；一方面通过城乡建设用地增减挂钩为乡村建设提供资金。景观型村庄的集中居住还带动耕地集中、生态资源集中，在工商资本参与下实现乡村资源的资产化、资本化转变，推动乡村产业可持续性发展。本文选取长沙市浔龙河村个案进行研究，从工商资本参与集中居住、休闲农业发展推动耕地集中、生态价值驱动生态资源集中三个维度，揭示景观型村庄集中居住的机制与路径，从而为理解景观型村庄振兴提供一个解释框架。

关键词：乡村振兴；集中居住；工商资本

基金项目：2022年度无锡商业职业技术学院思想政治教育专项校级课题：“校地共建新时代文明实践中心拓展思政课实践教学路径研究”（项目编号：KJXJ22550）；2022年高职高专院校思想政治理论课教学研究项目：“校地共建新时代文明实践中心推动思政课实践教学的共建共享”（项目编号：2022JSSZYB51）

中图分类号：F32 文献标识码：A

收录日期：2023年2月20日

乡村振兴战略要求乡村发展要牢固树立“绿水青山就是金山银山”的理念，实现乡村全面可持续性发展。而景观型村庄拥有丰富的生态资源，集中居住的实施为推动乡村景区化建设提供了一个新思路。笔者在2019年初对长沙市浔龙河村开展为期一周的深入调研，发现不同于农业型村庄的集中居住，景观型村庄的集中居住在工商资本参与下实现了乡村资源的资本化和资产化转变，带动了乡村产业发展和生态振兴，形成的实践经验对乡村振兴具有重要的现实意义。

在我国大部分农村，农民集中居住似乎成为一种重要的变革，部分地区根据自身的发展阶段和发展特点已经形成比较成熟的模式。所谓“农民集中居住”就是把原来居住在自然村落的农民，集中到一个大的新建农村社区居住，又或者把几个规模小的村庄合并为一个村庄集中居住。我国的农民集中居住最早起源于20世纪90年代中期的上海，主要形式是“三集中”，即工业向工业园区集中、农业向规模集约经营集中、农民居住向小城镇集中。到2000年前后扩散到苏南一些工业发达的乡镇，逐渐开始农民集中居住的小范围试点，包括江阴市的华西村和新桥镇等。最先发起集中居住的大多是一些工业经济基础好的村庄，凭借本地的工业资本推动农民集中居住；普通农业型村庄的集中居住则会困难一些，没有充足资金的投入，只能依靠地方政府的大力推动以及土地增减挂钩政策的运用。随着乡村振兴战略的提出，集中居住再次成为乡村建设的重要抓手，为农村优先发展提供新动力。

一、文献综述

“集中居住是近年来农村发展过程中形成的一项有益探索，不仅有助于建设生态宜居的新农村，而且间接关乎乡村振兴其他方面的顺利实现，因而引导农民集中居住已经成为当下地方各级党委和政府推动农村发展的一项重要政治举措。”原国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中首次提出实施集中居住，并引导农民有序集中，有规划建房。随着实践探索的不断推进，学界也从不同角度对农民集中居住展开了理论探讨。总体上，学界的研究主要集中在集中居住的模式、农民集中居住的意愿以及利益保障、集中居住推行过程中产生的问题等，研究对象也主要集中在农业型村庄和工业型村庄，对景观型村庄集中居住的研究还未涉及。

乡村工业化是一些村庄改造的基础条件，当工业发展模式走向集约化的道路，随之而来的就是生产、生活和农业三个功能区由自由分散走向集中，村干部、企业家在村庄改造和企业发展之间找到利益的契合点，进一步推动了集中居住的进程。阮荣平通过对江苏省丹阳市新桥镇的实地调研发现，“当地工业化带来的建设用地需求增大是目前大多数集中居住的主要推动力，但已经不是唯一的推动力，随着工业化水平不断推进，公共设施供给效率也成为集中居住的主要推力之一”。乡村工业化成为城镇化的一股重要推动力，集中居住也成为农民就地城镇化的一种途径。项闯等对苏南、苏北两地集中居住的建设运作机制进行了比较分析，得出工业型村庄与农业型村庄在发展集中居住方面有很大差异，包括集中居住空间尺度、土地流转与资金筹措三个方面，工业化水平较弱的苏北在这三个方面都略显单一。

农民集中居住是实现城乡一体化的重要途径，它既提升了农民的生活居住水平，同时也有利于“破解大都市发展空间瓶颈与建设用地指标趋紧双重难题”。在土地增减挂钩政策的引导下，全国各地的乡村大范围开始了宅基地整理，将集中居住节余出来的建设用地指标供给城市开发建设使用，实现城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩。土地增减挂钩产生的可观的土地效益，提高了地方政府实施集中居住的热情。普通农业型村庄通过推动集中居住集约出来的土地以指标形式在乡外流转和交易实现土地发展权的转移，获得的土地收益很好地补充了乡村的建设资金，实现了土地资源资本化。同时，也改善了农民的居住条件、生活环境，日渐成为普通农业型村庄实现乡村振兴的一条有效路径。

通过对既有文献的梳理不难发现，学界及政策部门对工业型村庄、农业型村庄集中居住的关注度比较高，对已经产生或者即将涉及到的问题也进行了深入的分析和讨论，形成了比较完备的实施集中居住的经验。但是随着城镇化进程的加快，人们生活水平的提高，乡村旅游业成为乡村发展的一个新的切口，乡村的景区化建设需求催生了景观型村庄，那么景观型村庄的集中居住又是怎样促进乡村振兴呢？

浔龙河村位于湖南省长沙县果园镇，以原双河村为主体，原来有13个村民小组，605户，总计1，800人，后与邻村红花村合并建成现如今的浔龙河村。浔龙河村距离长沙市中心距离近，且交通方便，属于典型的城郊村，区位优势明显。浔龙河村山清水秀，生态宜居。2009年之前，浔龙河村还是一个交通闭塞的省级贫困村，没有特色产业支撑，人口外流严重。浔龙河村山多田少，农民居住分散没有规划，宅基地闲置与土地抛荒现象严重，乡村固有的资源没有被盘活，乡村衰败局势愈发明显。2009年，创业青年柳中辉带着他的团队和数亿元资产回到家乡，谋划“城市化的乡村，乡村式的城镇”的生态艺术小镇建设。引进工商资本下乡投资乡村建设，创新土地运营方式，发展生态、教育、文化、旅游、康养五大产业，慢慢实现从贫困山村到特色小镇的转变。浔龙河村的集中居住不仅直接改善了村民的居住与生活条件，还为乡村产业发展提供了新空间，为乡村振兴提供了新动能。

二、工商资本参与的集中居住

“农民集中居住，表面上是传统乡村聚落的重构，本质上则是市场经济条件下农村各类生产要素从分散布局走向相对集中的过程。”浔龙河村的所在地属于丘陵地带，没有办法像平原地区那样相对集中地居住在一起，长期以来农民居住呈点状零散分布，而且农民的宅基地占地面积比较大，集约化程度不高。浔龙河村临近长沙市区的独特区位优势、绿水青山的自然生态条件以及深厚的文化底蕴，让工商资本看到了产业发展的前景。为了提高宅基地的使用效率和投资价值，借助集中居住节余出来的土地为工商资本下乡开发产业提供用地支撑，浔龙河村将原本分散的村民统一进行集中居住，此外还通过土地异地增减挂钩为乡村发展提供资金。工商资本下乡推动农民集中居住不仅带动产业发展，也减少了宅基地资源闲置浪费现象，有效盘活了农村宅基地的市场价值。

实施集中居住，首先要对宅基地进行确权，明晰宅基地使用权归属边界，实现乡村资源资产化的转变。早在2009年浔龙河村在柳中辉的带领下就开始了土地确权工作，对全村13个村民小组的宅基地进行确权，将宅基地使用权确权到组，进一步明晰宅基地的产权归属边界，为下一步的集中居住与产业落地打下工作基础。浔龙河村平均每户宅基地占地1.2亩，通过实施集中居住每户节约建设用地约0.56亩，在留存足够的建设用地以供产业开发建设之后，将节余的建设用地指标与黄花镇空港城进行异地置换。2019年中央一号文件强调要“扎实开展新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用，调剂收益全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持乡村振兴”。浔龙河村对调剂收益的分配与中央的政策理念相一致，一部分收益返还农民，然后由村小组确定最终的分配方案，最终分配到每户农民手中；另一部分则投入乡村建设之中，全面改善农民居住环境。

浔龙河村抓住城市近郊这个独特的地缘优势，兼顾农业、农村、农民的发展，依托山田水土等生态资源，盘活集中居住节余的建设用地。先后引进北师大附中、北京星光集团、嘉兆国际集团、泰禾集团等顶级流量资本，布局生态、教育、文化、旅游、康养五大产业。由于工商资本的充分参与，使得浔龙河村的集中居住以产业发展为主要目标，而且整个村庄集中居住的进程以及涉及区域也都是由产业的开发需求推进的。浔龙河村第一期集中居住实现80户统一安置，按照产业项目落地以及建成计划，2020年陆续完成所有的集中居住工作。在产业开发背景下浔龙河村的集中居住得到进一步推进，但其并没有止步于改善村民的生活居住条件，还着重保障了乡村产业开发与后期持续运营。

无论是何种形式的集中居住，有着怎么样的发展目标，集中居住都是涉及农民切身利益的大工程。浔龙河村的集中居住切实解决原来农民不想走、不敢走的问题，为农民解决后顾之忧。按照长沙市拆迁安置103号令，浔龙河村对拆迁农民划定了新房分配标准：1～3人户按照210平方米的建筑面积基准分配，每增加一人增加70平方米的建筑面积；凡是符合独生子女条件的，可享受额外增加70平方米建筑面积的优惠政策；年龄超过60岁的五保户，一般情况下可以分到70平方米的电梯房，外加一部分补偿金。湖南棕榈浔龙河生态城镇发展有限公司下设有协调部，负责项目的前期沟通协调、土地确权和流转等工作，协调部经理陈矿石说所有拆迁和搬迁的补偿标准是相同的，在政府发放30万元的基础上，再加上土地收益金总共可以获得40万元左右的安置补偿费。后期的集中安置还保障了农民的发展权，一楼均是临街的门面房，按照村民自身的需求可以自己创业，也可以出租给别人，通过出租店铺一年可以获得2万～4万元的租金收益。集中居住区一楼的门面房形成了一条条各具特色、各具功能的商业街，门店的经营满足了游客吃喝游玩购的消费需求，推动了乡村产业的发展。

浔龙河村的集中居住还实现了农村宅基地及房屋资源的资产化、资本化转变。以往农村宅基地只有建房证，农民建了房屋之后就只有居住价值，没有任何资产价值，在一定程度上市场经济下的宅基地就是死资产，没有增值空间。通过旧宅基地永久使用权置换集中居住区的新房，农民获得了土地使用权证和房屋所有权证。一楼门面房也提升了住房的商业价值，实现了农民房屋的价值增值。为确保集中居住区的建设规划符合乡村建设的景区化方向，浔龙河村邀请香港贝尔高林建筑景观设计研究院、中欧设计院、广东棕榈园林对区域景观进行提质再造。结合乡村美学，融合徽派建筑与自然生态，就势就地进行集中居住区规划布局，造就了特色生态小镇。经过十年的不断探索，浔龙河村成为典型的景观型村庄，探索出了工商资本下乡的融资模式。与此同时，工商资本参与的集中居住也提高了土地的价值，带动了乡村产业发展，扭转了乡村衰败的局势。

三、休闲农业发展推动的耕地集中

景观型村庄在工商资本的参与下不仅推进了宅基地整理，实现了集中居住，还带动了耕地集中。农民通过集中居住实现就地城镇化，传统的小农生产方式不再适应新的生活方式。而且景观型村庄的发展面临着休闲旅游产业的开发需求，传统农业迫切需要实现向多功能农业转型，从而进一步推动了耕地集中的进程。耕地集中首先需要土地流转，工商资本参与的土地流转阻力相对较小，更有利于推进耕地集中，加速土地规模化经营，发展多功能农业。

景观型村庄的集中居住直接促进了土地流转，推动了耕地集中。浔龙河村早在2009年就成立土地确权领导小组，并提出“土地集中流转，农民集中居住，土地混合使用”的土地改革构想，同时推进土地及宅基地的确权工作，为下一步耕地集中及集中居住打下坚实的工作基础。土地确权工作完成后，浔龙河村以村委会名义为村民颁发了村自制的土地证，相当于现在的农村土地承包经营权证。同时，浔龙河村还为土地流转设计了专门的产权交易方案，方便后续的耕地、林地、山地统一流转。土地流转费用按照耕地每亩每年600斤谷，林地150斤谷，坡地、水塘及其他闲置用地200斤谷的标准补偿到村民小组，耕地的流转费用每年在1，000～1，200元不等。所有土地流转费用均按照当年粮食收购价以现金形式发放，之后再由村民小组开会谈论分配标准，将耕地流转费分配到小组成员手中，增加了农民的土地财产性收益。

集中居住服务于乡村产业发展，并且通过土地增减挂钩为乡村建设发展提供资金支持，而由集中居住带动的耕地集中也服务于乡村产业发展，为景观型村庄休闲农业的发展提供支撑。2019年中央一号文件再次强调要发展多种形式农业适度规模经营，推进农业现代化进程。目前，浔龙河村已经流转农地1，400亩，耕地流转率接近于100%。那么集中流转的耕地又将怎么经营呢？协调部陈矿石经理介绍，耕地一经流转有三种用途：一是种植苗木；二是蔬菜大棚种植；三是打造田园综合体。为加快实现从传统农业向现代农业的转型，提高农业耕作效率，浔龙河村成立了湖南浔云农业科技公司，农业公司的全部运营资本都是由浔龙河公司投资。工商资本投资的农业公司已经不再是纯粹的基础农作物生产，而是充分发挥了农业的多种功能，逐渐走上多元化经营的道路，继而促进了一二三产业融合。

“田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的一种乡村综合发展模式”，也是“推进休闲农业产业化发展的有效方法”，在浔龙河村最集中的体现就是麦咭农场。麦咭是湖南本土的品牌，在金鹰卡通尤其深入人心，浔龙河村与麦咭品牌合作开发麦咭农场，产生了一定的品牌效应，满足周边市区居民对于农耕文化研学旅行的需求。整个农场占地600亩，搭建了34个大棚种植蔬菜，仅每年的蔬菜大棚种植总产值能够达到200万元。而麦咭农场最主要的还是旅游观光农业，已经初步形成一条集观光旅游、休闲娱乐、采摘购物、农事体验、农耕文化、研学游于一体的完整产业链条。麦咭农场的整体运营体现了新时期休闲农业的发展正在朝着“品牌化、集成化、规范化、联盟化的方向迈进，特别是休闲农业中的文化消费项目和生产性项目的交叉融合日益增强，一二三产业的嫁接与融合愈发密切”。浔龙河村耕地集中流转进行规模化经营，发展休闲农业，实现农村耕地资源到资本化的转变，从整体上提高了农业产业化经营的规模经济效益，加快了乡村产业融合的步伐。

景观型村庄的集中居住与耕地集中工作几乎是同时开展的，主要是由于景观型村庄的投资主体是工商资本，工商资本的参与极大地保障村民的合法权益，消除集中居住、耕地集中的阻力，提高土地流转规模和土地集中程度。不同于农业型村庄、工业型村庄，景观型村庄有明确的发展方向，那就是通过重新规划布局开发，将传统乡村转变为旅游景区，发展休闲农业就成为传统农业转型的重要途径。耕地集中为休闲农业的发展提供了前提条件，拓宽了乡村产业发展的空间。

四、生态价值驱动的生态资源集中

浔龙河村地处丘陵地带，长期以来村民零散居住，村民住宅与生态环境资源融合在一起，产业发展受到空间和环境限制。不断推进的集中居住在一定程度上带动了乡村生态资源集中，在保留原有生态基底的基础上，进一步优化生态环境，深入挖掘其生态价值，提升乡村旅游产业的质量，服务于整个景观型村庄的规划发展。

景观型村庄在工商资本参与下因地制宜地开发了一些产业，其不同于城市产业发展的独特之处就在于其所依托的资源不同。在我国有很多农村开发程度相对较小，仍然保持着原有的山水风光自然生态，而景观型村庄以丰富的生态资源为背景，依托于生态资源集中进行产业开发。新时代社会主要矛盾发生了转变，对生态价值的追求成为人民日益增长的美好生活需求的一个重要方面，这为拥有丰富山水生态资源的乡村发展提供了一个契机。

景观型村庄的产业规划及乡村建设以融入自然生态为主线，充分尊重自然生态环境，保持绿色山野空间和自然景观，结合原有的地形、植被、水体等自然因素，进行产业规划布局，奠定乡村产业发展的基础。在浔龙河村推进乡村发展的案例中有两个产业项目集中体现了生态集中，一个是樱花谷，另一个是泰禾长沙院子，前者是旅游的产业开发项目，后者是生态康养项目。

樱花谷项目于2016年正式启动，由湖南樱之谷生态农业开发公司负责，投资总额超过8，000万元。樱花谷项目的所在地地形复杂，有山地、林地，还有水塘，有耕地，有宅基地。除了耕地能够用来种植一些经济作物，其他的山地、林地等生态资源并没有产生直接的经济效益。同时还有两个村，总共100多户村民的住宅零散分布在400多亩的区域范围内，宅基地资源集聚效益偏低。集中居住的实施直接推动了这100多户人家的搬迁，搬迁之后统一进入集中居住区生活。集中居住带来的还有樱花谷项目建设范围内耕地以及林地的统一流转。在随后樱花谷项目建设过程中，以原生态山水资源为基底，种植了30多个品种的樱花，依靠两侧青山搭建了玻璃栈桥，并结合原有空间及植被分布进行了点状娱乐设施的铺排，现已成为长沙市居民近郊观光旅游的首选。浔龙河村在集中居住的推动下，充分利用原有的生态资源开发建设了樱花谷，深入挖掘了乡村生态价值，推动乡村生态振兴。

泰禾长沙院子是浔龙河村结合生态资源引进泰禾集团开发的生态产业，是浔龙河村生态资源价值挖掘的一个集中体现。大冲组是泰禾项目的所在地，大冲组户数不是很多，只有20多户，整个组的居民统一进行了搬迁，然后进行集中安置。集中居住之后大冲组的原所在地就实现了生态资源集中。泰禾长沙院子的开发充分挖掘了生态价值，把现代人对生活空间的使用习惯融入中国传统院落，有机结合浔龙河村的生态文明，构成生态宜居的环境，满足了人们日益增长的美好生活需求。随着生活水平的提高，生态健康成为人们的追求目标，浔龙河村依托自然山水资源，融合生态养生理念，将泰禾长沙院子与康养中心、康养酒店相结合，打造高端康养中心，又实现了生态价值与康养产业的结合，提高了产业发展质量，进一步推动了乡村发展。

独特的自然生态条件是景观型村庄的发展基础，集中居住的推进在一定程度上促进了生态集中。工商资本参与更是加大了生态价值挖掘的力度，把生态优势转化为产业优势，提高乡村经济发展水平。在乡村发展中，产业开发与生态环境保护、生态资源开发是不可分割的，产业生态化与生态产业化相辅相成。没有生态资源作为依托，景观型村庄的产业发展就是无源之水；同样，没有产业发展作为支撑，生态资源也难以发挥作用，只有将生态资源的生态价值挖掘出来，才能够转化为乡村发展的动力。

五、结论与讨论

浔龙河村凭借得天独厚的生态资源禀赋和地理区位优势，吸引工商资本下乡参与乡村建设，通过实施集中居住推动乡村产业发展、生态振兴，改变乡村衰败局势，更为清晰地表现出集中居住已经成为景观型村庄推动乡村振兴的一条有效路径。集中居住有效整合了宅基地资源，将资源优势转化为资本优势。一部分节余的建设用地发展乡村产业；另一部分则通过土地增减挂钩来获得土地收益金，以此来补充乡村建设的资金缺口。工商资本的介入充分激发了市场机制的作用，提高了土地流转规模和土地集中程度。耕地集中为休闲农业提供了发展空间，提高了农业规模化经营效益，实现乡村产业融合。集中居住也直接带动了乡村生态资源集中。在保护原有生态资源的基础上，浔龙河村将产业发展与当地生态环境相融合，突出自然生态特色，增强了乡村产业的竞争力，进一步加快了乡村景区化打造，推动了景观型村庄的发展。

农民集中居住在各地的共同探索下已经成为乡村振兴的一个重要抓手，浔龙河村的建设经验更是展示了景观型村庄集中居住对乡村发展的推动作用。景观型村庄最丰富的资源就是土地和生态，而要实现景观型村庄的乡村振兴就要重点整合好这两种资源，实现土地资源和生态资源的资产化和资本化，让绿水青山真正变成金山银山，推动乡村可持续性发展。与此同时，景观型村庄集中居住的推动主体也区别于普通农业型村庄，景观型村庄的建设深深地打上了工商资本的烙印，包括集中居住在内所有工作的推进都是服务于乡村产业发展，间接带来农民居住环境提升；而普通农业型村庄的集中居住主要是由地方政府推动，地方政府追求的是公共价值，其最主要目标就是改善农民居住环境。此外，地方政府主导的集中居住是出于行政逻辑，而工商资本参与的集中居住则出于市场逻辑，市场化更适合景观型村庄的整体规划发展，更有助于盘活乡村资源，实现资源的资本化转变，促进产业振兴。

在景观型村庄集中居住的实际推进过程中，工商资本下乡与农民主体性之间仍然存在张力，协调好二者之间的关系事关景观型村庄振兴的成败。一直以来，政府部门和学界因为工商资本的逐利性，对工商资本下乡持谨慎态度。工商资本在参与乡村发展中容易忽视农民的意愿表达，一些地方在推进集中居住的过程中甚至出现“农民被上楼”的现象，致使农民利益受损。工商资本下乡不能单方面追求自身利益最大化，更要着重满足农民的需求，切实保障好农民利益。工商资本下乡参与农民集中居住，要尊重农民的主体性，与农民共享乡村产业发展的成果。只有这样，工商资本才能充分发挥其价值，实现资本与农民的双赢，进而推动景观型村庄的全面振兴。

（作者单位：无锡商业职业技术学院马克思主义学院）

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