［提要］　随着虚拟现实技术的不断成熟，房地产市场销售模式也在发生着变化，虚拟现实技术的应用在降低售房成本的同时，突破传统销售模式在时间上和空间上的限制。本文通过网络调查、问卷调查等方法分析虚拟现实技术在销售端与消费端的应用现状，总结其应用于住房市场销售过程中的优缺点，并提出相应建议。

关键词：房地产营销；虚拟现实技术；房地产市场

课题项目：徐州工程学院2021年大学生创新训练计划项目（编号：xcx2021067）。通讯作者：赵然

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

收录日期：2023年3月17日

引言

虚拟现实技术作为元宇宙的初级核心载体，自虚拟现实技术诞生以来，国家就对其保持高度关注。如今，虚拟现实技术应用已经成为我国的重点发展方向之一。

虚拟现实，简称VR技术，也被称为灵境技术，是一个由电脑技术模拟产生的三维立体虚拟世界，能够给使用者带来视觉、听觉、触觉等感官体验，让使用者如同身临其境一般，任意地观察三维空间内的事物。随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，房地产业成为了人们消费和投资的热点。近年来，购房者的消费心理逐渐变得理性，这意味着传统的房产销售模式难以完全满足现阶段的购房者需求。而基于“互联网+”的虚拟技术发展逐渐成熟，可以为消费者从全方位的角度提供更真实的环境体验感受。因此，近几年来，虚拟技术在房地产销售中得到广泛的应用，如楼盘漫游、虚拟样板间等。虚拟现实技术的运用不仅可以降低企业的销售成本，还可以让客户打破空间、时间的限制，带来全方位的看房体验。目前，越来越多的销售方将虚拟现实技术应用到房地产销售过程中，越来越多的购房者也开始尝试这一全新的技术手段了解房屋信息。但在应用过程中也存在着体验感不佳、互动性较差等问题，本文通过网络调查、问卷调查等方法分析目前该技术在销售端与消费端的应用现状，以期为房地产市场未来销售模式的发展提供参考。

一、虚拟现实技术在住房市场应用现状分析

（一）销售端应用情况分析。随着虚拟现实技术的日益成熟，越来越多的手机端售房软件推出VR看房功能，其中在市场中占有率较高的房地产销售软件有“贝壳找房APP” “123看房APP” “我爱我家APP”等。每种软件的使用特点不尽相同，下面针对这三种软件的VR功能展开分析：

1、贝壳找房APP。贝壳的VR看房具有“看房” “讲房”和“带看”三大特色功能：“VR看房”功能采用定点VSLAM技术，将虚拟现实技术延伸到看房程序中，当客户打开APP中的VR房源功能，轻触屏幕便可上下左右拖动画面，呈现整体的房源效果，同时还可以获取房源的各项信息数据，包括实际大小、房屋朝向、周边设施等；“VR讲房”功能是由经纪人根据漫游动线提前录制好音频文件，用户在浏览的同时可以同步获取到房屋讲解信息，方便客户更加全面地了解房源；“VR带看”功能则采用交互场景模式，客户可以与经纪人提前在线预约进行实时的交互，还可以添加好友家人等共同进入这一功能，实现“带看”，不仅节约了时间，还提高了看房的有效性。可以看出，贝壳找房的VR看房功能比较注重客户的看房体验与看房需求，可选模式较多。

2、123看房APP。123看房的特色主要体现在模型构建和看房体验部分。模型构建部分采用VR拍摄、3D建模的方式，可将2D全景图转换为3D空间模型，通过识别房屋内墙角、墙线信息，能够实现将全景图“折”成一个空间，从而达到720°全景还原房屋细节，实现沉浸式漫游。另外，通过图像识别技术，将相连空间进行串联，自动生成房间内长宽高数据，真实还原房间结构。看房体验部分则通过“AI讲房”和“VR带看”模拟实地看房过程，使客户看到的不再是生硬的图片切换场景，还能够更完整地还原看房体验。可以看出，123看房的VR看房功能在模型构建的设计上更加细节化，能够为客户提供较全面的看房效果。

3、我爱我家APP。我爱我家的VR看房特色主要体现在实时连线购房者与经纪人，能够实现一对一VR直播。购房者可以先通过房源信息页面，了解房子的位置、价格、户型、大小等基本信息后，选择体验AI智能讲房功能，人工智能会对购房者关注的房间进行多维度解析介绍。也可以在VR看房的页面上发起“VR带看”，系统通过分配熟悉房源的专业经纪人接单实现购房者的实时VR漫游看房。连线看房过程中购房者有问题可以随时提出，彻底告别了线上“静默式”看房。可以看出，我爱我家的VR看房功能比较注重看房过程中消费者与客户端之间的实时沟通，具有较强的互动性与操作性。调查数据显示，对于“贝壳找房” “123看房” “我爱我家”三款软件的VR看房功能特点分析总结如表1所示。（表1）

综上所述，三款软件的VR看房服务各有特色，能为客户在购房的过程中带来不一样的观感和体验。

（二）消费端使用情况调查分析。针对购房者使用VR看房功能看房的情况采取调查问卷的形式，在2023年2月1日，通过人人秀问卷网络平台发放调查问卷，调查问卷主要面向26～55岁的用户。网络上共发放378份，其中有效问卷为315份。问卷内容包括：用户的年龄、用户是否了解VR看房服务、用户是否使用过VR看房、用户会在购房的哪个阶段考虑使用软件的VR看房功能、通过VR看房用户是否感觉房屋很真实、VR看房服务是否达到了用户的预期、VR看房和传统的看房相比更倾向于哪种看房服务、用户对VR看房有哪些改进的建议等。

对收回的有效问卷进行整理分析，发现消费者对于虚拟现实技术的使用情况如下：有80%用户会考虑使用软件的VR看房功能，有46%用户已体验过VR看房功能，有69%用户会在购房的前期考虑使用软件的VR看房功能。

看房体验感方面，具体情况如表2所示。（表2）

根据调查问卷的反馈可以看出，有48%的用户认为虚拟看房服务通过VR虚拟看房可以详细地了解房屋卧室、客厅、厨房等空间格局信息，结构感和空间感较强，而且不受时间、空间甚至是地区的限制，非常方便。另外，虚拟看房可以在一定程度上节约看房成本、时间成本，这种新颖的展现方式可通过其互联网属性方便宣传推广，与传统售房方式相比更容易获取信息。然而，还有30%的用户认为，虚拟看房服务的体验感不太理想，主要存在画质不够清晰、模型不够细腻、缺乏细节描述、真实感不足等问题，部分消费者甚至会由于视频角度的切换感到不适。剩下16%的用户则对VR看房服务并不是非常了解。

综上可得，大多数的消费者会考虑这种新型的看房模式或对这种看房模式较为看好；已体验过这种看房模式的消费者中，大部分对VR看房服务是比较满意的，但是仍有少部分的消费者认为这种新型模式相较于传统模式体验感不足、细节上还需改进。

二、虚拟现实技术应用于住房市场优缺点分析

（一）虚拟现实技术应用于住房市场的优点分析

1、节省时间，方便快捷。VR看房，房产经纪人可以直接把楼盘全景展示给客户，客户可以随时随地查看，也可以约客户到店看房，营造现场的实地情景。VR看房，让客户更加地便捷，用最短的时间找到满意的房源，同时也为地产公司节省更多时间，开发客户、跟进客户、成交客户。当然，VR看房只需要房地产经纪人提前利用拍摄好房子的全景，然后上传云端，就可以在移动端自由分享，就可以随时随地的展示给客户。

2、客户与销售人员沟通交流更形象化。根据应用全景图技术，能让客户根据亲身体会，去评定房间设计和设计方案的好坏和各层面的特性，便于做出最好的计划方案管理决策。还能够防止传统的设计效果图被人为因素装饰给客户带来欺诈，进一步避免了管理决策失误。

3、服务功能更具灵活性。通过搭建即时互动的服务平台，不仅能够使客户身临其境地体会完工的景观园林，更重要的是，使其能够针对客户反馈及时调节方案设计。

4、降低房地产商成本费用。利用全景图技术打造出的VR全景看房能够迅速进行样板房的构建，而且可以随时随地改动，另外成本费也得以大幅度地减少。

5、全方位体验视觉效果。传统的看房，由于时间的限制，或观看的角度问题，通常会存在视觉盲区，难以真正关注到房屋的全部信息。而全景看房却可以收看全部情景和室内空间的全部的图像信息，而且信息量也非常大。

（二）虚拟现实技术应用于住房市场的缺点分析

1、技术不成熟，容易造成画质清晰度不高。部分软件为了让用户能够畅通浏览视频，容易忽视视频的质量，导致用户体验感较差。由此可见，VR技术后期的升级有待大幅度投入，涉及VR技术的房地产商和服务于房地产商的科技企业应当加快VR技术升级的步伐。

2、VR技术制作工作量大，制作成本高，制作周期也相对较长。VR看房从生产制作工艺上来讲，主要分为实景拍摄制作和三维建模制作，但是三维建模制作在真实性上不及实景拍摄制作，存在“美颜”嫌疑。

3、存在“伪VR”的3D全景看房。一些技术服务商就曾打着VR看房的旗号只给用户提供全景图片或全屋照片，而缺乏真正意义上的3D全景看房细节，导致用户体验感不佳。“伪VR”的3D全景看房现象的存在，除了会让消费者对VR技术产生怀疑外，甚至会让其对VR这种新事物心生抵触，消费者的不满意行为最终可能会给VR+房地产行业的整体发展带来阻碍。

4、VR看房并不能贯穿房产交易的始终。VR看房体验虽然已经超过传统看房体验，但是它并不能完全取代传统看房。尤其是在购房的中后期，VR看房还无法取代现场看房的感受。

三、虚拟现实技术应用于住房市场的建议

针对以上虚拟现实技术应用于房地产市场中存在的缺点，现提出以下建议：

（一）定制适合客户自身的VR看房服务。在整个看房过程中，每位客户都有自己关注的部分，比如，有的客户注重房屋的采光条件，则相关技术人员可特别针对该方面进行设计。因此，针对不同客户的需求，对VR技术进行更全面、更广泛、更多样的改进与调整，以满足不同客户的需求。

（二）在虚拟现实看房服务中，提高房产经纪人与客户的互动性。客户可以通过VR看房软件留言或致电房地产销售中心，房地产经纪人需要为客户提供专业的解答，解除客户的疑虑，并可以趁此机会进一步地了解客户的具体要求，以便为客户推荐最适合的房源，提高房屋的成交量。

（三）加大资金投入与竞争机制，大力引进人才，提高VR技术制作水平。VR技术制作的成本高、难度大，可以通过更多资金投入吸引更多技术人才进入行业内部，并通过竞争机制不断创造效果更好、更清晰、服务性更强的VR看房产品，使客户能够享受更高质量画面，拥有更加满意的视觉体验和看房感受。

（四）重视VR用户在看房过程中的反馈，并及时给予客户回复。在VR看房中，对客户的咨询和疑问，要及时地给予解答，提升VR技术在客户心中的认可度。

综上，VR技术的出现给传统房地产行业带来新的营销模式，其打破了传统房地产销售“样板间”的销售模式，突破了购房者与销售者在时间上与空间上的限制。在节约看房成本和销售成本的同时，为更多客户群体提供更多样化的购房选择，给客户带来身临其境的虚拟体验。目前，越来越多的购房者能够接受和真正体验这种新型的购房方式，并认可其便捷性与灵活性优于传统的房地产销售模式。但与此同时，VR技术应用于房地产市场中也存在着技术不成熟、画质不清晰、用户互动性和体验感较差等问题，需要加大资金投入与人才引进，不断提升虚拟现实技术在实用性与互动性方面的科技含量，以期给购房者带来更有效与更满意的购房体验。

（作者单位：徐州工程学院管理工程学院）

主要参考文献：

［1］钱振华，宋子铃.虚拟现实技术的认知困境分析［J］.北京科技大学学报（社会科学版），2018（02）.

［2］吴磊.分析VR技术在房地产营销中的应用［J］.营销界，2021（03）.

［3］肖景文，林梅珍，余小慧.VR技术在房地产营销策划中的应用［J］.中国房地产，2020（30）.

［4］刘志刚.房地产销售刮起“VR风”［J］.现代企业文化（上旬），2018（11）.