［提要］　由于我国房地产行业发展迅猛，评估房地产企业财务状况和质量成为投资者对其投资时进行评判的重要依据，同时也是管理者对于将来发展方向进行评估预测的重要手段之一。本文以保利地产为研究案例，针对其2019～2021年财务报表进行财务比率分析、资产质量分析、资产结构质量分析、利润质量分析以及现金流质量分析，从而科学合理地评价保利地产的财务状况。

关键词：保利地产；财务报表；财务比率分析

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2022年10月20日

随着经济的不断进步和社会的快速发展，以及近年对房地产行业影响非常大的政策“三条红线”，房地产的关注度一直只增不减。那么，投资者、债权人和经营者如何分析报表来获取有效信息成了重中之重，尤其是现阶段受到宏观环境影响。上市公司的财务报表能够直接反映企业的经营状况和财务状况等，然而最基本的财务分析不能全面客观地反映出企业的整体状况，仍然需要对具体的项目进行质量分析和评价，进而得出更为全面的结论和信息。

一、保利地产概况

1992年保利地产公司成立，全称为“保利发展控股集团股份有限公司”，作为致力于房地产开发及销售大型房地产的国有企业，在房地产领域可谓是知名企业，近年来在地产整体销售规模央企久居桂冠的情况下，保利依然可稳居行业前五位。经过数年实践，保利深谙房地产行业的发展趋势，加之在当前政策的推动下，保利地产确定了最根本的发展战略，即“一主两翼”。“主”是以对房地产的开发为主体，“翼”是房地产金融同社区消费相辅相成，整合上下游经济资源，达到多产业有质量、有效率同时发展的战略格局。

二、保利地产财务指标分析（表1）

（一）偿债能力分析。由表1可以看出，在2019～2021年保利地产流动比率维持在1.5左右，并未达到比较合适的流动比率数值2，但整体状况较好。速动比率维持在0.55左右，2020年和2021年速动比率均下降至0.53保持不变，理论上较为合适的速动比率数值为1，该企业数值明显较低，说明了保利地产公司短期偿债能力偏低，对企业经营是的影响负面的。保利地产的资产负债率在2019～2021年均高于50%，说明保利地产公司存在偿债能力压力。从利息保障倍数指标分析，2019～2021年的指标呈现逐渐下降的趋势，但这三年均保持正数，可以得出，保利地产整体虽有偿债不足风险，但偿付借款利息能力较好。

（二）盈利能力分析。资产的获利效率是能通过盈利能力直接反映的，选择表1相关比率并结合2019～2021年期间保利地产的相关盈利数据进行分析后，能够直观地观察到保利地产公司整体盈利能力是在走下坡路的，整体态势其实并不乐观。企业合法运用资产实现盈利的能力便是总资产报酬率，通常情况下，该指标若是呈现出较高的基准水平，便能证明该企业的总体资产运营效率是优良且适合持续完善推进的。2019～2021年间，该企业总资产报酬率表现出逐年下降的趋势，且比率浮动于3%左右，说明资产运营效果较低，受到了2019～2021年疫情反复冲击。同时，衡量企业盈利能力水平的毛利率也是下降的态势，相对来说，营业利润率和每股收益的下降波动较缓，属于正常波动范围，而净利润率和净资产收益率的整体趋势都是呈现小规模的下降。该公司的毛利率从2019年度的34.96%降至2021年度的26.78%，波动幅度为8.18%，与目前房地产行业的利润率下降趋势保持一致。而净资产收益率的波动为3.92%，说明保利地产的盈利能力近三年处于较好状态。

（三）营运能力和成长能力分析。由表1相关数据显示，保利地产公司的营运能力良好。应收账款周转率是衡量企业应收账款收到的运营过程的管理水平。该公司的应收账款周转率在2019～2021年度呈现逐步下降的趋势，说明企业在应收账款的管理上存在不足，特别是受到了疫情的大环境影响，客户自由资产受到限制，在短期内可能无法支付款项。存货周转率是对企业投入生产、存货的管理、销售收回能力的评价指标。结合实际情况分析，当存货周转率越高，占据流动资产的存货具备的相关能力就会越强，说明流动性增强。从该公司这一比率来看，数值并不高，维持在0.27左右，说明企业营销能力稳定但较弱，公司需要在销售能力上做出针对性的措施来提升销售量。而企业的固定资产周转率2019～2021年度有明显的下降，波动值为9.01次，表明公司在固定资产的投资方面存在不合理，需要调整并完善固定资产结构。

三、保利地产资产质量分析

（一）货币资金项目质量分析。由保利地产2019～2021年年报数据来看，截至2021年12月31日，货币资金为1，713.84亿元，相比2019年度的1，394.19亿元增长了319.65亿元。其中，有11.24亿元是存在抵押、质押等对使用有限制款项的资金，最主要的目的是履行保证金存款，说明保利地产可直接用于分配的资金不多。需要注意的是，公司规模保持不变的条件下，货币资金处于高水平的情形，说明企业并未对货币资金进行合理的管理，也说明企业可能存在一定的偿债压力。

（二）公司债权项目质量分析。关于企业的应收票据和应收账款，2021年度应收票据的期末余额与期初余额相比较增加了8，981.53元，为1，500.89万元；而2021年度应收账款的期末余额为33.46亿元，比期初增长了7.67亿元，说明公司当前的销售是以应收账款为主的结算模式。其中，应收账款一年以内的占比较高，达到82.21%，且按照信用风险计提坏账准备的应收账款金额为1.67亿元。从整体来说，保利企业在2021年的应收账款的质量较高，管理水平较好。

从2021年度报告的信息披露中可以得知，其他应收账款不包括应收利息和应收股利的金额为1，576.87亿元，2020年金额为1，529.69亿元，2019年金额为1，327.98亿元，其中一年内的项目占比最为突出，但企业在坏账准备上计提较少。母公司中2019～2021年不包括应收利息和应收股利的部分分别是2，864.45亿元、3，119.50亿元和3，535.09亿元。将二者的数据相比，可以说明合并报表的金额少是由于子公司经营的影响，母公司可能是经营和投资并重，保利企业的盈利能力整体水平较高，故而债权质量比较好。

（三）存货项目质量分析。对存货质量进行分析，根据合并报表数据得知，在2019～2021年这三年内保利地产的存货呈现逐步上升的趋势。2021年末存货的账面价值为8，096.56亿元，与2019年年末账面价值5，840.01亿元相比，存货规模越来越大。同时，结合合并利润表来看，公司的营业成本从2019年的1，534.50亿元提高至2021年的2，086.30亿元，营业收入在2019～2021年度从2，359.33亿元增长到2，849.33亿元，说明保利公司对于存货的整体管控力度增强。除此之外，存货也包括在运营过程中为售卖或使用而拥有的开发用土地等。由于保利地产属于房地产行业，就性质来看，出现存货成本大幅增加是开发成本上升导致的，说明企业在加大生产投资，为企业赚取更多的利润，也说明公司在整个行业竞争中仍然具有优势。

（四）长期股权投资项目质量分析。根据保利地产财务报表，母公司的长期股权投资主要是对子公司的投资，有利于创造企业自身的竞争优势，提升地位。从长期股权投资的规模比例来看，2021年末合并报表长期股权投资占总资产的6.79%，为950.89亿元，而在母公司报表中长期股权投资为300.79亿元，占总资产的6.82%，在总资产的占比中较小，这表明保利地产是以经营为主导的资源配置战略。将合并利润表和母公司利润相比可得，合并报表和母公司报表的营业收入和营业成本的数值存在较大的差异，说明子公司在营运收入项目上对母公司的贡献较大。整体而言，保利地产的长期股权投资质量较好。

（五）资产结构项目质量分析。从整个企业财务报表来看，保利地产营运性资产占总资产的比重大，投资性资产的规模较小，表明企业是经营性主导的资源配置战略。从上述财务比率分析中可知，保利地产的应收账款周转率、固定资产周转率等比率都呈现下降趋势，且毛利率和净资产收益率都存在一定程度的下滑，故而保利地产的经营资产存在不足，需要提高并优化原有资本，充分利用留存收益。

四、保利地产资产结构质量分析

由报表负债项目中数据可知，流动负债作为公司主要负债来源，2021年末余额为8，188.18亿元，占负债总额的74.64%，比2020年增加了670.54亿元。其中，流动负债项目金额主要集中在合同负债和其他应付款上，占比分别为50.8%和18%。从偿债能力角度分析，流动比率近三年在1.5左右，说明流动资产对流动负债的保障程度较弱，可能会存在偿债压力。由合并报表计算可得表2，股东入资资源金额为297.87亿元，股东留存收益为1，471.26亿元，经营性负债为5，693.43亿元，金融性负债为3，381.93亿元，由此可以判断，保利地产的资金来源的排列顺序是经营性负债、金融性负债和所有者权益。其中，留存收益占所有者权益总额比重最多，有利于以后保利公司的发展和所有者利润分配。（表2）

五、保利地产利润质量分析

（一）利润的含金量分析。从合并报表利润质量项目分析，2019～2021年实现的利润总额分别是505.31亿元、525.38亿元和500.35亿元，处于波动的状态，其中核心利润分别为471.47亿元、450.45亿元和429.78亿元，呈现的是一个下降趋势。除此之外，2021年主要经营所产生的现金流量净额为105.51亿元，而本期取得投资收益收到的现金流量为2.20亿元，由此可以得出，企业经营活动就当期的核心利润来看，整体质量有下滑但还是不错的。从投资活动来看，2020年投资收益达到最高，为8.40亿元，2019年和2021年都有所下降，但整体利润含金量较好。

（二）利润的持续性分析。根据上述指标可知，2019～2021年毛利率呈下降趋势，且2021年合并报表的房地产销售毛利率为27.78%，表明保利地产产品整体竞争力受到疫情的波及逐渐减弱。

关于利润波动性，保利地产的核心利润是利润总额的主要部分，从2019～2021年核心利润率来看，随着营业收入的增长，该指标不断下降。也就是说，从长远角度分析，保利地产的利润不具备成长性，而且波动性过大也不利于企业的持续性发展。

六、保利地产现金流质量分析

（一）经营活动现金流量。2021年末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为105.51亿元，同比下降了30.38%，最主要的原因是投资在项目上的支出，项目占比集中在购买商品、接受劳务支付和支付其他与经营活动有关的现金上，同时企业可能存在未收回销售货物的大量现金的情况。经营现金流量净额2019～2021年三年间都呈下降趋势，但都为正值，因此就短期来看，公司运营产生流动资金的能力是比较强的。

（二）投资活动现金流出量。保利地产2021年投资活动产生的现金流量净额为负数，2020年和2019年也均为负数，表明2019～2021年收到的投资一直低于所支出的，尤其是在投资活动现金流出项目中投资支付的现金，2019年、2020年和2021年的发生额分别为114.73亿元、76.04亿元和199.06亿元，说明保利地产在2021年又开始对外投资但并未获得较好的回报。且明显可以看到，投资支付的现金比购建固定资产等支付的现金多，故而说明保利地产始终以对外投资为扩张战略发展。

（三）筹资活动现金流量。从2021年合并现金流量表中可以看出，筹资活动现金流量净额为344.58亿元，比2020年增长了363.36亿元，整体从负数转变成了正数，主要是由于筹资活动现金流入项目中的借款取得，2021年所取得的借款现金为1，781.48亿元，相比2020年的1，513.40亿元，增长了268.08亿元，同时现金流出增加了38.81亿元，与流入增幅相比较小。保利地产的融资方式是多元化的，说明保利地产还在逐步调整其融资结构，有利于长期发展。

七、结论及建议

保利地产作为房地产行业以的知名企业，是以经营为主导发展战略，资本引入战略是以外源融资中的债务融资为主的发展战略，以所有者权益性为辅的驱动性发展战略。通过财务比率分析以及资产结构质量等分析，发现保利地产的各项能力受到了疫情等宏观营销环境的影响都有所下降，但企业目前的规模、发展速度符合比较健康的资产结构。企业需要结合当前“三条红线”的政策要求和自身的发展战略做出针对性的措施，为企业创造出更多的利润。保利地产可以从以下方面进行改善：

（一）优化企业融资渠道。企业的融资可以建立内源融资和外源融资的渠道。就目前保利地产的情况，需要多发展内源融资，实现多元化融资发展，抢抓资源和行业机遇。同时，控制债务融资在企业的比例，否则可能会引发财务风险。除此之外，在房地产行业融资环境较差、房地产企业存在信用利差的情况下，需要有效对资金进行精细的管理，增加资金使用的适配度。

（二）优化资产负债结构。分析保利地产近三年偿债能力可知，企业的速动比率和流动比率都处于下滑的趋势。而营运能力方面，在固定资产和应收账款等的周转率上呈现的是比较稳定但较慢下降的趋势，可能会造成资金流入的速度赶不上资金流出的速度。同时，资产负债率居高，增加了企业的偿债压力，加之在报告期内履行中央下发的“房住不炒”和房地产市场复苏承压，保利地产应当加强现金流管理，实现资金集中，优化资产负债结构。故而，保利地产需要控制资产负债率，考虑现有的房地产“三条红线”政策，建立合理的比率空间。第一，加强资金管理能力，提高资金的使用效率；第二，发挥企业核心竞争力，加强绿档优势，同时持续关注企业产品设计、成本管理等业务能力，积极主动完善和建设更值得大众信赖的形象。

（作者单位：西安石油大学经济管理学院）

主要参考文献：

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