［提要］ 户籍是房屋产权与城市福利的连接点，在房屋买卖中普遍存在着违反限期户口迁移义务的违约金条款。由于户口迁移问题涉及民事与行政交叉，而违反限期户口迁移约定所造成的损失难以计量，这就造成法院在类案中对户口迁移违约金的酌减幅度存在着较大差异，为合同的履行带来较大的不确定性。违约金在功能定位方面应以补偿性为主、以惩罚性为辅，保证金和违约金在发挥担保作用方面相互补充，相辅相成。对户口迁移违约金的酌减，应遵循公平原则，以违反限期户口迁移义务造成的损失为违约金的衡量基础；遵循诚信原则，以违约事实作为衡量依据；遵循自愿原则，尊重合同双方的意思自由。
关键词：房屋买卖；户口迁移；违约金
中图分类号：D923 文献标识码：A
收录日期：2022年10月27日
一、问题的提出
2021年5月，北京市出台了“公共户”落户新政，对房屋买卖后原房屋权利人拒不迁出户口的情形，也就是人们常说的“空挂户”做出了专门规定，赋予了房屋的现权利人申请将其强制迁至“公共户”的权利，这与2018年修订的《上海市常住户口管理规定》第32条的规定是相类似的。截至2022年5月，全国虽然已有17个省份设立“公共户”供“无处落户”的本地户籍人员自行申请将户口迁入，但只有北京和上海建立了“空挂户”的强制迁出制度，其目的是解决当地在房屋买卖中出卖人怠于或拒不迁出户口的难题。
户口迁移属于行政管理而非法院审理的范围。在此规定出台之前，由于买受人不具备将出卖人的户口迁出的主体资格，只能通过在房屋买卖合同中约定限期户口迁移义务及其违约金的方式对出卖人施加压力。也正因如此，涉及户口迁移问题的房屋买卖纠纷案件的争议焦点主要集中在违约金的认定问题上。笔者通过检索发现，近十年来京沪两地的此类案件数量占到全国的63%，两地涉及户口迁移问题的房屋买卖纠纷占当地全部房屋买卖纠纷的比例分别达到6.09%和4.31%，远远高于全国的平均比例0.63%。（图1、图2）
上海在2018年出台“空挂户”强制迁出制度之后，相关案件数量确有大幅减少，已经基本回落至2012年前后的水平，如图3所示。尽管如此，在上海的房屋买卖中仍普遍通过合同约定限期户口迁移义务及其违约金条款，因违约方请求减少违约金而产生争议始终存在。在我国当前的城市户籍制度下，房屋地址上户口登记与教育、医疗等社会福利的划片分配相挂钩，影响着房屋价值，关乎买卖双方的切身利益。房屋买卖中的户口迁移问题涉及民事与行政交叉，而违反限期户口迁移约定所造成的损失难以计量，造成法院在类案中对户口迁移违约金的酌减幅度存在着较大差异。在乐静芬与方顺宝等房屋买卖合同纠纷案中，案涉房屋于2014年9月过户登记，出卖人乐静芬未按合同约定履行90日内将户口迁出的义务，直至2019年5月经由买受人方顺宝申请后，公安局将乐静芬的户口迁出至公共户，此间迟延履行约4年6个月，如果按照合同约定计算违约金将达到420余万元，最终法院酌减至8万元，相差约50倍之多；在其他类似案件的判决中，将违约金酌减至1/2、1/3、1/5者皆有，亦有将违约金计算标准由万分之五酌减至万分之一或每日50～100元的做法。相对于如此之大的裁量自由，判决书中对违约金酌减规则的说理却是比较笼统的，这就对合同的履行带来了较大的不确定性。（图3）
学界对于房屋买卖方面的研究主要集中在担保性房屋买卖、农村房屋买卖和房屋买卖合同效力等方面，对于违约金方面的研究主要集中在其法理基础，而对特定法律关系中的违约金问题研究较少。基于此，本文将对户籍权益和违约金适用规则进行分别研究，进而提出户口迁移违约金酌减的衡量因素，为法院的类案裁判提供合理借鉴。
二、户籍权益分析
表面上，户籍登记是公安部门进行人口管理的方式，无涉房屋买卖双方的实际利益。但城市福利资源是有限的，户籍登记关涉市民教育、医疗、社保等城市福利的得失。根据1964年进行的第二次全国人口普查数据，当时的农村人口占全国总人口的81.22%，而城市的发展水平还比较低，物质资源和就业岗位不足，为了保证国家和社会的总体稳定，需要将农民固定在土地上从事农业生产，避免农民大量涌入城市而造成资源挤兑。可以说，我国的户籍制度自诞生之日起，就为城市户籍人口附加了集体特权。在改革开放以后，部分城市率先提速发展，城乡差异、区域差异日益拉大，而城市户籍人口的特权也随之不断扩大。根据邹一南构建的城市福利水平评价指标体系，城市福利可划分为包括教育、医疗和社保在内的户籍福利，以及包括市政建设、公共设施和舒适度在内的非户籍福利。在全国288个地级以上城市中，上海和北京在户籍福利整体水平和教育水平两项排名中均分列前两位，可见京沪两地基于房屋产权所派生出的户籍福利是相对较高的。在张吉鹏、卢冲构建的城市落户门槛指数中，排名前两位的仍然是北京和上海，其落户难度亦能反映出两地户籍资源的稀缺性。
户籍权益所对应的是基本公共服务，差异化的户籍权益意味着公民所能享受的公共服务是有差别的。随着户籍制度改革的不断推进，特别是居住证制度的实行，原本附着在户籍上的利益正被逐渐剥离。也正是因为触及市民利益的重新划分，城市基本公共服务要实现完全均等化实非一日之功。典型的例证就是一个城市内各区县经济发展的不均衡，会自然造成区县间中小学教育资源分布的不均衡，而中小学生存在就近入学的需要，就使得一个城市内不同区县间的户籍权益存在差别。
房子是用来住的，但房屋的价值却不仅限于其居住价值本身。在我国，房屋的所有权是确定户籍地的基础，而户籍地的划分则是城市福利分配的重要依据。换言之，户籍是房屋产权与城市福利的连接点，户籍如果存在问题或争议将导致房屋产权与城市福利间关系的断裂。户籍是不能交易的，而房屋可以。根据需求-供给均衡理论，更高的户籍权益意味着房屋的需求曲线向右移动，稀缺的户籍资源意味着房屋的供给曲线向左移动，最终使得房屋的均衡价格上升，而由户籍权益所推升的房屋价格正是蕴含在房屋价值中的户籍价值。
三、违约金的适用规则
（一）违约金的功能定位。违约责任是合同的一般性条款，支付违约金是《民法典》规定的承担民事责任的方式之一。学界一般认为违约金兼具担保功能和赔偿功能的双重属性。
担保功能是违约金制度诞生之初的主要功能，具有一定的惩罚性质。合同双方通过约定较高的违约金来构造一种威慑和心理压力，一旦违约将付出比履约更多的代价，因此担保功能也被称为压力功能。在罗马法中，违约金被称为罚金，由于早期债权的实现机制并不完备，私力惩罚有利于弥补这一不足从而保护守约方利益。出于对合同双方意思自由的尊重，起初并没有对惩罚额度施加限制，直到公元531年查士丁尼敕令规定损害赔偿额不得超过标的物价值的二倍。就合同目的而言，双方所愿是合同义务的忠实履行，而非获得损害赔偿或其他替代方式，提高违约成本可以增强其威慑力，降低违约概率。
赔偿功能是在当前制度下违约金的基础功能，在法律中有着比较具体的规定。根据《民法典》第577条，承担违约责任的主要方式有：继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。这一条款位于《民法典》合同编中违约责任一章的首条，从体系上对违约责任的法律规定具有统领作用。而违约金制度规定于该章的第585条，其第2款规定法院或仲裁机构依当事人申请调整违约金的依据是违约造成的损失。由此可见，违约金属于《民法典》中赔偿损失的一种方式。违约金并非主张违约损害赔偿的必需方式，但违约金具有一种极为重要的简化赔偿功能。现实中，违约造成的损失可能是非财产损失或难以计算的财产损失，对其举证是存在困难的，容易发生关于损害赔偿数额的争议，不利于保护履约一方的正当利益。就这个角度而言，违约金是合同双方在缔约时对违约可能造成损失的一种预估，双方出于自愿达成合意，一旦违约行为发生，只要实际损失不明显偏离违约金的约定就可以免于举证。
我国在司法和学术领域的主流观点均认为，违约金在功能定位方面应以补偿性为主、以惩罚性为辅。其法理基础是，过分高于违约所造成损失的违约金，可能造成不当得利。《民法典》第179条所指“法律规定的惩罚性赔偿”总体上规定在侵权关系而非一般的合同关系中。此外，根据《民法典》第583条和第584条的规定，当事人一方违约应优先继续履行合同或采取补救措施，赔偿损失仅作为补充的救济方式，赔偿数额应相当于因违约所造成的损失。违约金作为赔偿损失的一种方式，首先应服从这一补偿性规则。但是，违约金作为合同不能完全履行的一种救济措施，如果仅允许“填平”式补偿，不足以保护交易安全，不符合《民法典》合同编鼓励交易的立法目的，也不利于在宏观上提高经济效率、增进社会财富。基于此，我国法律出于对合同双方的真实合意的尊重，承认在合理限度内高于违约所造成损失的违约金的效力，认可违约金的惩罚性功能，同时兼顾合同的公平性，防止债权人滥用在合同中的强势地位，并在此基础上规定了违约金酌减制度。一般认为，违约金高于实际损失30%即达到违约金过高的标准，可予酌减。法官依当事人申请对违约金酌减的衡量因素一般包括：违约造成的损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等。
（二）违约金与保证金的关系。保证金以质押的方式担保合同的履行。当债务人不履行到期债务时，债权人可就保证金优先受偿。由于保证金的担保物是作为一般等价物的货币，无需折价，亦不存在损毁、灭失的风险，相对于一般的担保物具有更好的担保效果。尽管《民法典》并未对保证金做出专门规定，在《民法典担保解释》中也仅规定了以银行账户方式设立保证金的优先受偿权问题，法律和司法解释却并不禁止在实务中普遍存在的以直接支付、抵扣等其他方式设立保证金。如前文所述，违约金也具有担保功能，但与保证金不同的是，违约责任的条款作为合同的一部分，本质上属于债权关系，其担保功能的实现仍然有赖于债务人的配合。根据《民法典》第389条的规定，担保物权的担保范围既可以包括主债权，也可以包括违约金和损害赔偿金。因此，保证金可以作为违约金的担保而存在。
保证金和违约金在发挥担保作用方面并非简单的重复和叠加。在功能方面，保证金主要着眼于不履行到期债务，对于迟延履行的救济作用不足；而违约金可以赔偿迟延履行的损失，并且在受偿后仍要求债务人继续履行，对违约金和继续履行请求权的实现又可以由保证金提供担保，二者相互补充，相辅相成。在适用方面，法律并没有对当事人既约定保证金又约定违约金的做法进行限制性规定，鉴于保证金与定金在担保关系中的近似属性，可以参照《民法典》第588条有关定金与违约金的竞合适用规则，即守约方可择一适用，当保证金不足以弥补违约造成的损失时，可请求赔偿超过保证金数额的损失。
四、户口迁移违约金酌减的衡量因素
（一）遵循公平原则，以违反限期户口迁移义务造成的损失为违约金的衡量基础。在城市，公安派出所的管辖区是户口管辖的最小区划，公民的稳定居住地是确定其户籍地的基础，以自有住宅所属地登记为户籍地是户口登记的基本形式。在当前制度下，公民的户籍地一经确定，即使作为其确定依据的房屋所有权发生了转移，甚至当公民已不在原户籍地稳定居住时，派出所也无权将其户口迁出辖区，这就保障了公民即使在丧失了稳定住所的情况下，也不至于丧失其原已取得的基本户籍福利。“空挂户”的现象就起因于此。对于现房屋所有权人而言，只要符合当地的落户条件，一般无论“空挂户”是否迁出，都可以将其户口落在该房屋地址上。表面上看，“空挂户”并未对买受人落户构成阻碍，但这并不意味着对其不会造成损失。第一，干扰生活安宁。户籍信息是由公安部门登记的，并且记录了公民住址，经常被用于识别个人信息，具有较强的可信度。第三人有理由相信“空挂”者提供的户籍地址是其现住址，这将使买受人遭受与“套牌车”相类似的境遇。例如，收到本应送达至“空挂”者的信用卡账单或法院传票，不胜其扰。第二，造成户籍福利减少。户籍附加着福利，一个城市之内的户籍福利并非平均分布。城市核心区域会集中优势教育、医疗资源，而核心区域也是存量房屋交易相对活跃的区域，房屋出卖人可能具有为了继续享受该户籍福利而继续“空挂”户口的动机，有些学区房几经转手，会“空挂”数个户口。福利资源是有限的，这无疑将使买受人实际享受到的户籍福利因被“稀释”而减少。第三，影响房屋再次出售及房价。如前文所述，在房屋买卖合同中约定户口迁移义务和违约金条款是一个惯常做法，而且为了督促出卖人及时迁出户口，还普遍规定将购房款的一部分作为户口迁出保证金或押金暂不支付，一旦出卖人不履行户口迁出的义务，保证金将不再支付。即交易双方共同认为“空挂户”对房价的减损与保证金基本一致。房屋是典型的高价值商品，买卖过程更加谨慎，除非买受人别无其他房屋选择，即便是“空挂户”这样的轻微瑕疵亦有可能造成该房屋无法成交，或者只有大幅降价才能成交。
在衡量违反限期户口迁移义务造成的损失时，应当注意以下三点：一是应按照迟延履行的持续时间衡量损失的大小。上述三类损失都是伴随着“空挂户”的持续状态共同开始、共同结束的，即使出卖人最终迁出了户口，只要其实际迁出日期晚于合同约定的期限，就不能认为没有造成实际损失，而应按天累计。二是衡量户籍福利损失及房价损失时应充分考虑地区差异。例如，由于房价本身已体现了地区差异，按照每迟延履行一天对应房价的一定比例来计算违约金，即是一种恰当方式。三是应简化履约一方的举证责任。根据《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》第11条第3款规定，提出减少违约金的一方当事人应当承担举证责任，而对方当事人虽然对主张违约金合理也应提供相应的证据。但是，违反限期户口迁移义务所造成的损失在客观上是难以衡量的，其中身份识别错误和户籍福利的减少属于非财产损失，对房屋出售及房价的影响属于难以计算的财产损失，机械地要求履约方对等举证，既不符合客观事实，也丧失了违约金有别于一般损害赔偿规则在保护履约方利益、维护交易安全等方面的便利优势。
（二）遵循诚信原则，以违约事实作为衡量依据。衡量违约金是否应当减少、应当如何减少，除了应依据损害结果之外，还应依据违约事实。只要违约事实存在，无论损害程度高低，都应承担违约责任。首先，应考察合同的履行情况。以出卖人完成户口迁移的时间确定其履行限期户口迁移义务的偏离情况，按期完成户口迁移即完全履行了合同约定，超期时间越长则履约偏离越严重，未完成户口迁移的视为完全偏离，对应出卖人所应承担的违约责任逐渐递增。其次，应考察出卖人的过错程度。区别对待出卖人故意拒不迁出户口、过失逾期迁出户口、因故暂时无处迁移户口等不同情况，需针对个案进行衡量，主观过错越大对应违约责任越重。有证据证明买受人多次催告，而出卖人怠于或拒绝迁出户口的，可以作为出卖人主观过错的加重情节；反之，出卖人因故难以按时迁出户口，经与买受人协商取得谅解或承诺的，可以适度减轻出卖人的主观过错。
（三）遵循自愿原则，尊重合同双方的意思自由。如前文所述，户口迁移违约金具有担保功能，合同双方当事人出于促进合同履行的正当目的，在缔约时就违约金标准自愿达成合意，应当受到法律的认可和保护。违约金酌减的法理基础是禁止不当得利，认定不当得利就意味着对违约方责任的减轻、对合同自愿性的干预和对合同履行不确定性的增加。因此，出于合同双方意思自由的尊重，在这一特定的法律关系中对违约金进行酌减，还应谨慎考察以下几个方面的内容：第一，当事人缔约地位的强弱。户口迁移违约金是有利于买受人的条款，如果在个案中，买受人的缔约地位显著高于出卖人，就可能存在过分加重违约金而谋取不当得利的情况。通常来讲，在房屋买卖市场上，出卖人作为拥有房源的一方占据相对强势的地位，这从房屋买卖合同中一般甲方为出卖人也能得到印证。但在个案中还需结合具体情况判断，例如买卖双方对交易的急迫程度、房屋的价值等因素都会对缔约双方地位的强弱产生影响，买受人占据优势地位的亦不在少数。第二，买受人对违约金担保功能的依赖。这取决于督促出卖人依约迁出户口的其他救济途径的多寡和强弱。其他救济途径越有力、种类越丰富，则买受人对违约金担保功能的依赖度就越低，对应违约金的惩罚性部分应当越低，酌减的空间越大；反之，对违约金担保功能依赖较大时，过度酌减将不利于维护交易安全。此外，如果房屋买卖合同中还约定了关于户口迁移的保证金条款，则也能反映出双方有意加强对户口迁移义务的履行及其违约金的担保效果。
综上，城市户籍制度改革正将原本附着在户口之上的福利特权逐渐剥离。但由于城市教育、医疗等资源的相对有限和分布不均，户籍与房屋产权相捆绑，仍被用作城市福利分配的工具。在房屋买卖中，户口迁移通常被约定为出卖人的附随义务，并通过保证金和违约金的形式担保履行。迟延履行限期户口迁移义务所造成的损失是难以衡量的，法院在依申请酌减户口迁移违约金时，应当通过考察包括违约对当事人生活安宁、户籍福利和房屋价值等方面造成的影响来衡量造成的损失，兼顾当事人履约情况的主客观事实，在尊重合同双方缔约时意思自由的基础上依法做出判决。
（作者单位：天津大学法学院）
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