［提要］ 个人投资普通住房很大程度上是为了后期通过合适的处置方式获得高额的收益。个人处置普通住房涉及多个税种，且处置方式不同涉及的税种也不同，我国现行税收法律法规关于个人处置普通住房的相关条文分散在不同的税收实体法中，纳税人很难全面掌握相关政策。本文通过对买卖方式取得的普通住房处置方式的税收政策梳理，以具体案例进行普通住房的出售、出租、在线短租民宿的方式进行税收筹划研究，并计算出每种处置方式的税负，从而寻找出最有利于处置普通住房的方式，以期解决相关纳税人的困惑、规范国家税收管理。
关键词：普通住房；税收政策；收益
中图分类号：F810.422 文献标识码：A
收录日期：2022年10月28日
受宏观经济大环境的影响，越来越多人选择投资房产作为资产增值保值的手段。直接出售是处置个人普通住房最常见的方式。个人普通住房除了出售之外，还可以考虑出租、在线短租民宿的形式。三种处置方式适用的税收政策有所不同，处置时投入的成本也不同，许多房产投资人由于欠缺税收知识和纳税意识，未能全面掌握普通住房处置涉及的税种及各类税种的计算、申报和缴纳。不同的税收政策和成本投入对收益最大化存在不同程度的影响，如何合理进行税收筹划，需要我们进行深入研究。
一、普通住房处置税收政策
（一）出售。根据相关规定，个人出售普通住房需要缴纳相关税费，涉及的税费按购买住房年限区分，购买年限在2年以下的转让所得需要缴纳的税费有：增值税、个人所得税、印花税及增值税附加税（即城建税、教育费附加及地方教育费附加）；购买年限2年以上（含2年）5年以下的转让所得需要缴纳的税费有：个人所得税、印花税；购买年限5年以上的转让所得需要缴纳的税费有：印花税，但1年内再购的，不再减免个人所得税。印花税按照双方交易所载金额的0.05%计算缴纳，但是个人转让或购买经济适用房的免征印花税。出售住房时卖方不需要缴纳契税，只须购买方缴纳。上述相关税费的叙述均未包括北上广深4个城市。税额计算如表1所示。（表1）
（二）出租。房地产市场的投资者持有空闲的住房无疑是为了获得投资的最大利益，投资者在出售住房前可以将住房出租获得租金收入。随着住房需求的持续上涨，住房短缺的问题仍然存在。在没有拥有住房的时候，租房无疑是最佳的选择。而目前需要租房的主要为在当地工作生活但又没有住房的人群。个人出租普通住房还涉及纳税问题，包括增值税、增值税附加、个人所得税、房产税等。根据国家出台的新政，自2021年4月1日起，个人出租普通住房分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税，免征增值税的同时也相应免征附加税费，但开具增值税专用发票除外。根据目前执行的印花税暂行条例，个人出租普通住房、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。因此，只要月租金未超过税法规定的金额，则只需缴纳房产税和个人所得税。税额计算如表2所示。（表2）
（三）在线短租民宿。个人经营民宿若没有开具增值税发票则无需缴纳增值税及其附加，但是需要缴纳房产税和个人所得税，房产税按照营业收入的4%计算缴纳，个人所得税按照实际收入的10%计算缴纳。个人在线短租民宿，免征城镇土地使用税和印花税。个人经营民宿税负计算与出租类似，如表3所示。（表3）
二、个人普通住房处置税收筹划
案例：A市居民小林与其丈夫共同购买一套经济适用房，购置价格低于市场价，约为600，000元，面积100平方米，契税9，000元。此房子为小林与丈夫的家庭首套住房，已取得购房合同、房屋原值发票及房屋产权证。小林计划将房子转让或者出租。由于购买年限不同，所缴纳的税负也不同，小林希望无论从货币时间价值还是税负方面来考虑，处置该住房都能获得最大收益。
（一）出售（表4）
方案1：该住房未满2年。参照本地目前该小区及周边房价，假设转让价格为8，900元/平方米，合计890，000元。根据财税［2016］36号文件规定，出售个人唯一住房未满2年，需要按成交额的5%的缴纳增值税，且需要同时缴纳增值税的附加税，其中出售房屋所在地为市区城市维护建设税则按7%缴纳，所在地为县城或建制镇则按5%缴纳，所在地为县城或建制镇之外则按1%缴纳；教育费附加和地方教育费附加不区分房屋位置一律按定额税率缴纳，分别为3%和2%。故需缴纳的增值税为：890000÷（1+5%）×5%=42380.95元；城市维护建设税为：42380.95×7%=2966.67元；教育费附加为：42380.95×3%=1271.43元；地方教育费附加为：42380.95×2%=847.62元。财税字［1999］278号文件规定，出售时住房购买年限小于等于5年，则需要缴纳个人所得税。按成交总额÷（1+5%）-购买时的房价款（含原已缴纳增值税）及相关税费（不含出售时缴纳的增值税）-合理费用后的差额为计税依据。故需缴纳的个人所得税为：［890000÷（1+5%）-609000］×20%=47723.81元。税负合计为：42380.95+2966.67+1271.43+847.62+47723.81=95190.48元。出售差额净收益为：890000-609000-95190.48=185809.52元。
方案2：该住房已满2年未满5年。参照本地目前该小区房价，假设转让价格为8，900元/平方米，合计890，000元。根据财税［2016］36号文件规定，将已满2年的个人唯一住房进行出售免征增值税，同时免征增值税附加税，但需要缴纳个人所得税。该住房仍然为毛胚房，未进行任何装修，因此不产生装修费用。按成交总额减去初始购房价款及相关税费后的差额为计税依据。故需要缴纳的个人所得税为：［890000÷（1+5%）-609000］×20%=47723.81元。出售差额净收益为：890000-609000-47723.81=233376.19元。
方案3：该住房已满5年。参照本地目前该小区房价，假设转让价格为8，900元/平方米，合计890，000万元。根据财税字［1999］278号文件规定，出售时住房购买年限已满5年（含5年），则免征个人所得税。该住房仍然为毛胚房，未进行任何装修，因此不产生装修费用。按成交总额减去初始购房价款及相关税费后的差额为计税依据。出售差额净收益为：890000-609000=281000万元。
假设无需考虑货币时间价值且5年内房价都能稳定在当前的价格，那么从净收益来看，满5年后出售，税负最小，收益最大。
（二）出租。计算依据及税率根据住房的性质（住房或非住房）和租金的不同而存在差异。一般来说，租金收入是由房子的地段、小区环境、装修水平等因素决定，房子地段优越、环境优美、内部装修精致等，租金就越高，反之则租金低。另外，直接出租毛坯房获取的租金必然低于装修出租。（表5）
方案1：毛坯房出租。房产税依照出租房屋租金收入的12%计征，个人普通住房出租，不论房屋用途，按照不含税租金收入的4%征收房产税。参照本地目前该小区周围毛坯房出租价格，假设案例中的毛坯房月租金为1，200元（不含税），租金按月收取，则每月需要缴纳的房产税为：1200×4%=48元，每年需要缴纳的房产税为：48×12=576元。
个人出租普通住房，月租金收入低于800元的免征个人所得税，高于800元的则需要再次根据金额大小进行计算，但都遵循10%的个人所得税税率。第一，月租金收入在4，000元以下的，计算公式为：［不含税租金-800元-准予扣除项目-实际发生的修缮费用（以800元为限）］×10%；第二，月租金收入在4，000元以上的，计算公式为：［不含税租金×（1-20%）-准予扣除项目-实际发生的修缮费用（以800元为限）］×10%。本文案例出租方案毛坯房出租适用第二种情况，即月租金收入在4，000元以下，假设未发生任何修缮费用，则毛坯房出租每月需要缴纳的个人所得税为：（1200-800-48）×10%=35.2元，每年需要缴纳的个人所得税为：35.2×12=422.4元。
毛坯房出租每年合计税负为：576+422.4=998.4元，则每年净收益为：1200×12-998.4=13401.6元。住房成本的静态回收期为：（600000+9000）÷13401.6=45.44年。
方案2：简装出租。按照当前三四线城市的装修市场价格，简装一套90平方米左右的毛坯房价格大概是50，000元左右。参照本地目前该小区周围装修后住房出租价格，假设月租金为2000元，租金按月收取，则每月需要缴纳的房产税为：2000×4%=80元，每年需要缴纳的房产税为：80×12=960元。每月需要缴纳的个人所得税为：（2000-800-80）×10%=112元，每年需要缴纳的个人所得税为：112×12=1344元。
装修后出租每年合计税负为：960+1344=2304元，则每年净收益为：2000×12-2304=21696元。住房成本的静态回收期为：（600000+9000）÷21696=28年。
装修后出租每年净收益看似比毛坯房出租多，但装修出租的成本不能忽略，50000÷21696=2.3年，也就是说装修后出租要在第2.3年后才能获得收益。相比毛坯房出租，简装出租要在第y年才能达到与毛坯房同等的收益，22128-50000÷y=13401.6，则y=6年。也就是说，装修后出租要在第7年后收益大于毛坯出租，并且每年收益与毛坯房差额为：21696-13401.6=8294.4元，但是装修后出租成本回收期较短，从长远的角度考虑优于毛坯房出租。
（三）在线短租民宿。不同于酒店的经营模式，民宿风格各式各样，个性化突出，入住也较为便捷，价格实惠，受到越来越多游客的青睐。根据《广西旅游民宿管理暂行办法》规定，民宿经营者要依法申请取得营业执照。旅游民宿手续办理较为简单，手续成本低，无需办理与建筑相关的备案和营业前消防安全检查合格证。个人普通住房作为民宿投资，运营模式主要为C2C业主自营，通过中介形式将自有房源在短租平台上发布，房东直接线上接触、联系房客，线下完成租赁。按照A市民宿年平均入住率及价格，假设在线短租民宿均价为300元/天，平均每月入住率为50%，每月按30天计算，合计每月平均收入4，500元，以家庭住房模式简装，结合当地民宿特点融合民族特色，案例中的住房装修民宿后的价格约为80，000元，每月管理成本约为600元。目前根据税收相关规定，C2C业主自营民宿只要不开增值税发票都可免增值税，但需要缴纳房产税和个人所得税，则每月需要缴纳的房产税为：4500×4%=180元，每年需要缴纳的房产税为：180×12=2160元。个人以普通住房投资民宿，月营业收入低于800元的免征个人所得税，高于800元的则需要再次根据金额大小进行计算，但都遵循10%的个人所得税税率。第一，月营业收入在4，000元以下的，计算公式为：［不含税收入-800元-准予扣除项目-实际发生的修缮费用（以800元为限）］×10%；第二，月营业收入在4，000元以上的，计算公式为：［不含税收入×（1-20%）-准予扣除项目-实际发生的修缮费用（以800元为限）］×10%。每月需要缴纳的个人所得税为：［4500×（1-20%）-180］×10%=342元，每年需要缴纳的个人所得税为：342×12=4104元。每年税负合计为：2160+4104=6264元。则每年净收益为：（4500-600）×12-6264=40536元。静态投资期为：80000÷40536=1.9年，除去轻微的不确定因素影响入住率或管理成本，投资民宿开始盈利时间为营业后的第4年。住房成本的静态回收期为：（600000+9000）÷40536=15年。（表6）
三、个人普通住房处置方案建议
根据2022年一季度国内房价走势，整体楼市较为惨淡。另外，近几年很多地方都在紧锣密鼓地实施限购令，市场房价存在较大的波动现象，无论在哪个时间段出售住房，出售价格都有可能高于或低于后期的市价。以毛坯房的形式出租，虽然不存在装修成本，但是收益比较低，而简装出租会影响后期的出售价格。在线短租民宿容易受到经济环境的影响，收益不稳定。然而，个人普通住房处置方式并非单一的，也可以进行组合。
（一）毛坯房出租，待价出售。新冠肺炎疫情发生后，居民平均生活水平受到了很大影响，不少家庭收入急剧锐减，导致本有购房意愿和购买行为的家庭延迟购房计划或将购买直接改为租房。为了增加收益，住房投资者可以选择在出售前先将住房出租。对于以出售为主要目的投资者来说，简装出租成本较高，而毛坯房出租可以省去装修成本，住房购买年限超过2年之后可按照投资者最满意的价格出售该住房。满2年出售可免除增值税和附加税，满5年出售可免除增值税、附加税及个人所得税，一味地待价出售风险较大。承租人选择毛坯房基本上用于公司办公，而公司办公通常是由承租人对住房进行简单装修，投资者无需承担装修费，并且对后期出售价格影响也比较小。尽管卖家在购买二手普通住房时经常会考虑重新装修时的拆除费，但办公室的简装拆除比较容易，整体影响不大。
（二）简装出租与在线短租民宿相结合。近年来，受疫情影响，旅游行业遭到巨大影响，单纯投资民宿风险较大，若将简装出租与投资民宿相结合，在旅游淡季时可将民宿用于短期出租，既能减少因闲置带来的成本，又能提高租赁收入。此种处置方式要求住房在装修的时候按照民宿的装修风格进行装修，方便从民宿到短租的灵活转换，因此前期的成本会比直接简装要高，但房子的利用率也会比投资民宿高。根据市场短租信息反映，短租的价格通常会比长期租赁要高，租期以一个月以内居多，押金也比较高，通常是押二付一，但是很多人会被押金劝退。鉴于此种情况，业主可以根据实际减少押金，以提高入住率。短租与民宿经营类似，不需要缴纳房产税和增值税。
（三）毛坯房转简装出租。受疫情影响，近两年房地产正处于“寒冬期”。虽然有资料表明，二手房交易已处于持续升温状态，但疫情对人们生活水平的影响不能小觑。直接待价出售或者毛坯房出租不一定是最优的收益最大化策略，住房投资者可以先设定一个短期的毛坯房出租周期。当市场出现变化，如房价长期达不到预期出售价格，或租用住房的需求越来越大，此时投资者可以考虑将毛坯房简装后出租，以获取更高的租金收入。若此前已将毛坯房出租，那么承租人必定对该住房进行过简单甚至精致装修，在此基础上，投资者简装的成本很大概率会低于一开始就简装出租的成本。
（作者单位：桂林师范高等专科学校）
主要参考文献：
［1］张殿荣.个人房屋交易涉税问题探究［J］.财会通讯，2020（06）.
［2］韦宁卫，覃庆寅.中国税制（第二版）［M］.大连：东北财经大学出版社有限责任公司，2021.
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