［提要］　商品房预售制在现阶段成为国内商品房市场的主要销售方式，这种制度的引入极大地促进房地产行业的发展，但也隐藏很多的风险。本文通过双重差分法分析商品房预售制，研究预售门槛的提高对商品房成交面积有何影响，并对我国预售制的完善提出合理建议。

关键词：商品房预售制；双重差分模型；房地产市场

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2023年5月4日

引言

（一）选题背景。房地产业作为主导型基础产业和国家经济支柱，被誉为国民经济的“晴雨表”。其发展与国家政策发布、国民经济的发展等因素难舍难割，任何一个城市的房地产业都不可避免地受到国家宏观环境的冲击。房地产是以土地和建筑物为经营对象，是一种具有金融投资属性的特殊第三产业，资金管理毫无疑问是该行业的重中之重。中国房地产的发展进程可以大致分为早期发展、迅速扩张和政策控制三个阶段。

我国大陆的房地产预售制度始于1994年，是我国商品房市场化改革的重要设计之一，在过去解决我国房地产市场供需结构中起到重要作用。预售制度不仅缓解了房地产开发商的资金压力和回款压力，还在一定程度上降低了消费者（购房者）的消费门槛，对开发商、购房者及国家的经济建设可谓“一举多得”。但是由于对预售制的监管严重不到位，导致现如今烂尾楼频频出现，开发商也不见踪影。

（二）研究目的及意义。现如今，随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策将是大势所趋。房地产预售制度的存在原本是为了解决房地产企业开发资金不足的问题，以加快城镇住房建设，对房地产开发企业而言是其融资的催化剂。在预售制度下，消费者是先交钱后收房，必然会导致一些未知的因素和风险，因此政策层面对预售资金的监管就显得尤为重要。在商品房预售制度的交易中，购房者与银行承受最大的风险，因为开发商一旦在房屋售完后无法保质保量地按时交房，购房者就损失了自己的利益。此外，当开发商因为经营不善而导致烂尾楼时，银行就要出现坏账的风险。这看似是一场零和博弈，但其实这个销售模式对我国商品房市场的发展起到积极的推动作用，并在一定程度上缓解了房地产市场资金紧张的状况。

一、商品房预售制度概述

（一）国内商品房预售制。国内学者普遍认为不应该随意取消商品房预售制度。学者大多数是从资金周转、住房需求供给、法律制度完善等方面考察取消房地产预付制对房地产行业带来的影响，但房地产预售政策的外部性影响一直较少受到学者的关注，始终未能将房地产销售市场与其他相关联市场一同纳入分析框架，仅有的个别研究更是未能提供足够有力的证据。

（二）国外商品房预售制。世界各国（地区）房地产预售市场风险担保机制管理主要分两种类型：一类主要是亚洲国家和地区，对房地产预售市场的监管比较严格，如马来西亚、新加坡、韩国、中国香港等，政府一般都会预先规定许多预售条件，实行预售许可制度；另一类主要是在欧美大部分国家和地区，房地产市场的预售监管相对宽松，比如英国、美国等，政府不使用预售许可证制度，买卖双方可以自愿签订合同，并受相关合同和法律的约束。由于该类地区与预售制相关法律建设的完善，加上当地房地产市场接近饱和，新楼少，预售房管理更加宽松。

在房地产市场竞争激烈的美国，买新房大多也采用预售模式，但是购房者需要支付定金，即支付房价的2%～10%作为定金，这个定金不是交给开发商来保管，而是交给第三方托管机构，也就是直接受政府监管的公证托管公司，再由公证托管公司与开发商进行对接，购房者与房地产公司签订购房合同之后根据房屋建造进度分期支付预收款。当交付住房时必须经过专业的房屋检查公司验收并出具一个房屋检测报告以后再付尾款。这些政策倾向于保护消费者的利益，并对开发商的资质进行严加监管，因此美国的房地产开发商不会去冒风险偷工减料，并且美国的新房绝大多数都是精装房，是根据客户的要求定制的，如果客户退房的话就会损失一大笔资金，他们也就不得不提高自身的服务与质量。在这种监管下，他们就自己形成了一个行业自律。

德国长期以来普遍实行商品房预售制度，一旦项目获得批准，开发商通常可以开始出售他们的房屋。但是，房主根据项目进度在交房前分期支付预付款来购买房屋。如果施工进度延迟，买方可以协商延期付款并要求付款折扣等，如果确实无法按时交付房产，买方可以根据合同要求退款或赔偿。通过签订个人销售合同并根据项目进度分期支付房屋价格，可以显著解决买方和开发商之间的风险和纠纷。

二、全国房地产制度政策分析

（一）房地产调控政策介绍与分析。自2022年习近平在中国共产党第二十次人民代表大会上再次强调坚持“房子是用来住的不是用来炒的”以来，全国对房地产市场调控的地域不断增加，全国各地对房地产市场规定了最高价格及平均价格，并且很多地方还有限购政策，要求只有有本地户口才能购买，这些政策均遏制了房价的上涨。并且政府还要大力促进房屋租赁市场的发展，在抑制楼市过热的同时还要着重培育房屋租赁市场，加固租赁关系，赋予租房者更多的权利，通过实施这些政策可以有效减少非理性购房需求，为有住房需求的群众提供适宜的住房，实现全体公民居有定所。

（二）房地产预售制度的完善

1、房地产制度的发展。自中国内地开始实行商品房预售制以来极大地促进了房地产市场的发展，但是随着城镇化的快速发展，商品房预售制的弊端也渐渐暴露出来，商品房预售制会增加消费者和银行的资金风险，并且过度使用银行贷款会提高地价，进而提高房价，从而让人们把买房当成一种投资而不是一个居住场所。房地产加速扩张的同时，购房者的负债也在急速增加，在收入增速无法超过负债增速时，巨额房贷必然会反噬实体经济和居民消费，对其他行业形成挤出效应。房地产的资产最终会流入金融系统，一旦房地产企业面临市场波动，一定会涉及到各行各业，购房者与金融系统都会面临资金无法收回的困境。为了解决居民的住房问题以及进行经济转型来稳固经济结构，需要抑制楼市过热使资金重回实体经济，努力提升制造业来引导国内经济健康发展。现如今经济已由高速发展转为高质量发展，人们对住房的刚需逐渐处于饱和状态，房地产市场对于有能力购房的顾客呈现出供大于求的现状，因此对于房地产行业也要提出转型升级的要求，以利于房地产行业的健康有序发展，避免因小失大。

2、对房地产预售制完善的探究。谢舒婷（2019）分析了改革商品房预售制的影响，认为“按照目前的房地产行业的现状，全面取消预售制会导致房地产开发商资金压力增大，总体利润下降，单位时间内开发项目数减少，从而使房地产行业规模缩小，大量房地产行业从业人员转行，加剧社会的就业压力，但是银行的坏账风险会降低，消费者的消费体验也会上升”。因此，对预售制度改革应当循序渐进，在条件成熟时再全面取消。

周洁（2020）通过案例分析研究商品房预售制的监管问题，认为现阶段我国需要健全商品房预售制度，完善预售资金监管标准，增加预售监管主体，建立合理的市场准入和退出机制，对商品房预售许可条件全面严格把控，并且对商品房的宣传做出管理，对外宣传资料要与实物符合，否则该开发商将被列入企业诚信记录中。政府相关部门要加大对房地产开发商违规行为的处罚力度。

Doaa等（2018）通过以往年度四个季度的销售数据进行计算分析，发现“现金周转期与投资回报率通常呈反向关系，即企业的现金周转期越短，那么企业就有更大可能收获更高的投资回报”，因此得出现金周转期是体现企业营运资金是否运行良好的指标的结论。

丹尼尔·Ｆ·史普博（2008）认为，为了房地产市场能够健康和谐地发展，政府必须要加强对房地产市场的监管力度，并借助市场化配置机制或直接依赖竞争性市场，制定符合实际情况的监管政策。另外，政府要制定监管目标和方向，而不是局限在影响房地产市场的因素上面。建立合适的监管政策和实施有效的监管对房地产行业的健康发展尤为重要。

三、实证策略及数据说明

（一）实证策略。本文利用双重差分模型来分析商品房预售制度管理强度的增加对商品房成交面积的影响，具体如下：

yit＝α+βtreati+Ｙpostt+δtreati×postt+ηXit+εit （1）

其中，yit是被解释变量商品房成交面积，解释变量为商品房预售制度加强实施的时间，下标i代表了地区，下标t代表了时间，εit为误差项。控制变量分别为居民消费价格指数、房地产开发企业从业人数和商品房平均销售价格。选择预售制度管理强度相对较高的北京市和上海市作为实验组，选择预售制度管理强度相对较低的河南省、贵州省、江西省作为对照组。

（二）数据说明及变量度量。数据来源于中国统计年鉴，选用2016～2020年的数据进行分析。（表1）

（三）实证结果。基于式（1）评估商品房预售制度管理强度对商品房成交面积的影响，运用软件对数据进行描述性统计分析，所得结果如表2所示。（表2）

回归分析结果如表3所示。其中，y代表商品房成交面积，number代表房地产开发企业从业人数人，分别对y、number、pc做对数化处理。发现居民消费价格指数、房地产开发企业从业人数和商品房平均销售价格作为控制变量都是显著的。通过表3的分析可以知道，当商品房预售制度的管控强度提高时，商品房成交面积上升，因此可以推断出房地产监管力度增大时人们更倾向于购买大户型的房屋，而购买商品房大多数是为了居住的功能，房屋对于普通百姓的功能与重要性也就不言而喻。这也与“房住不炒”的定位相互呼应。因此，房地产市场的转型是大势所趋，满足合理的住房需求才是住房市场应该推进的模式。如果任由房子成为投资性的商品，会让国内的经济市场朝着畸形的方向发展，最终像20世纪90年代日本的泡沫经济一样造成金融体系的动荡，后果不堪设想。（表3）

四、商品房预售制度完善建议

（一）实行“一城一策”房屋预售制要求。现房模式的普及过程道阻且长，现房模式取消预售将导致大部分高杠杆的房地产企业因资金链风险而倒闭。贸然全面推行势必会伤及行业自身，也会造成金融行业在短期内受到较大的负面冲击。首先，各地区应该根据本地的经济条件和企业的资金链来完善制度，二三线城市的经济发展与企业的规模和资金链与一线城市的差距是很大的，不能一刀切。其次，短期内实行限售制度会导致商品房供不应求，短期内会抬高房价，不利于市场的稳定。

（二）加大租住同权政策的实行。目前，在城市里有很多买不起房却有一定租房能力的群众，他们需要通过购买保障性住房让自己在陌生的城市里有一块憩息的场地。租购同权一旦推广开来，最直接的作用就是破解房价居高不下的现状，租房享受不到与购房者同等的教育资源的红利，也享受不到同等的社会福利，当这种不均衡在社会的重压下不断被放大的时候，社会创新的动力和经济发展的潜力也随之降低。但是目前租房市场也存在着质量和安全等问题，押金难退、租金上涨等问题频频发生。租购同权不能普及的一个关键因素是基本公共服务均等化难以推进，一座城市的教育、医疗等公共资源的分布相对均衡才能推进租购同权。在当前租购不同权的公共服务制度下，租房者与住房者在享受城市公共服务上存在着很多差异。

（三）对预售资金的使用进行严格管理。美国房地产预售制度中通过合同来定义商品的属性、各自的责任和义务，并严格遵照合同来执行的方法值得借鉴。商品房预售资金的监管需要多个主体共同参与，相互协调、相互制约。根据之前的相关规定，在购买期房的时候所预付的购房款需要进入开发商专项的资金监管账户里面，这个账户里面的资金只能用于本项目的开发建设当中，直到项目彻底完工。但是现如今很多房地产开发商不转移监管资金，导致烂尾楼频发。政府部门可以加强对失信企业的宣传与惩罚力度来杜绝烂尾楼。建立共享信息平台，使预售资金使用信息公开透明化，利用互联网技术建立完整且系统的预售金监督系统，才能有效地提高建设方的工作效率，不容易发生私自挪用预售资金的情况，使开发商与消费者信息达到对称，让处于弱势的购买方得到应有的安全感。

（四）加强房地产企业风险管理。商品房预售制饱受争议的一个原因是会出现烂尾楼的现象，因此建筑开发企业必须合理降低投资风险，大力加强产融结合，充分利用外部金融资源，对与金融机构的合作模式进行创新，还需积极加强与地方政府的联系，参与本地区的城市更新项目、老城旧城改造、片区开发项目来分散风险，让企业资金链持续健康地运作。同时，要关注成本管理，使企业资金链更加牢固，能积极应对各种风险。对于房地产企业来说，需要发挥企业的主观能动性，鼓励本行业进行创新发展，开发其他的业务及更新管理模式等，放眼未来，提高核心竞争力，才能在本行业长久发展，立于不败之地。

（五）完善房地产预售制相关法律法规。商品房预售制度仍然存在着房地产开发企业与预购者和银行之间的矛盾，并且大多数都是预购者和银行处于弱势。主要原因就是商品房预售门槛较低，且房地产开发商的质量良莠不齐，几乎很难达到一致，我国与商品房预售相关的法律制度尚未完善，使不法开发商钻了漏洞。许多开发商通过广告虚假宣传产品，最终楼不对板，延期交房，房屋的质量与安全问题频发。因此，有关部门要完善对房地产开发企业的监管制度，根据各开发商的信誉以及综合实力等来考察开发商，设立严格的房地产预售制监管及准入制度，保护预购者与银行的合法权益，避免开发商与购房者和银行信息不对称的情况发生。

综上，房地产市场未来的发展前景仍然广阔，随着经济的发展，除了一线城市以外，其他地区的住房的刚性需求已经逐步满足，未来的房地产市场主要是朝着城市更新的方向去发展。大城市的虹吸效应仍然不断影响着周围城镇的人口数量，因此城市的房地产市场依然会一直存在。目前，房地产行业需要建立长效的管理机制，使房地产行业能够健康地发展，对于房地产预售制度也要辩证地去看待，切勿一刀切。

商品房预售制另一个好处是当房地产开发公司的策划部门在前期误判市场信息，可以通过期房的销售数量来灵活调整住房规划等工程，减少“幽灵房”的产生，达到合理高效地使用资源。并且政府可以通过人才政策和设立新区来吸引人才和企业集聚，从而激发本地区的经济，促进本地房地产业的发展。一线城市的房价可通过建立发达的城市交通系统来缩短通勤距离、缩小各区域教育资源等公共资源的差距来逐渐平衡房价。

我国的房地产行业正处于不断调整和完善的时期，房地产行业由之前的低投入高回报逐步转变为高投入低回报，房地产企业的竞争日趋激烈，因此房地产企业必须具备较强的业务能力、管理能力和服务质量等，与时俱进，才能在市场中站稳脚跟，从而推进房地产行业健康发展。合理评估和预判房地产行业发展中的潜在风险，在充分吸收和研究国外房地产行业发展经验的基础上制定政策和目标方案，从而确保我国房地产行业健康持续发展。

（作者单位：河南财经政法大学）

主要参考文献：

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