［提要］　共有产权住房可以有效解决我国人口流入地区中低收入人群的住房需求。本文在综合考虑新市民的住房购买能力、资金时间价值后，与市场价格和成本价格相结合，在此基础上，对广州市现有的共有产权住房定价方式和方法进行了改进。政府在共有产权住房定价时，一方面要考虑购房者的购买能力；另一方面要考虑资金时间价值。

关键词：广州；共有产权住房；定价；优化

基金项目：广东省社科规划基金项目：“广东省共有产权住房政策实施绩效评价及政策优化”（项目批准号：GD20CYJ37）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2022年12月24日

引言

当前，我国部分地区人口流入较多，导致城市住房价格持续上升。新流入市民住房得不到保障，为了解决该问题，政府出台共有产权住房政策。共有产权住房在实践中存在政府和受助对象的初始产权比例分配随意、初始定价没有充分考虑到政府资金回收期限和受助者的资金支付能力、增购和回购时定价没有考虑通货膨胀因素等问题。

我国学者对于共有产权住房制度框架下的供应主体、定价方式的选择、产权比例、退出机制、政府和个人的利益分配方式等都有比较细致的研究。刘洪玉（2014）等从住房保障供应体系建设和推广共有产权模式的角度出发，认为应该从明确支持对象、供应主体、初始配售的产权比例和售后管理来确定全国统一的基准模式，从而确定可持续运行的制度框架。李哲和李梦娜（2018）对我国政策的实施现状进行了总结，指出在共有产权住房申购门槛、定价方式的选择、产权份额、退出机制和共有产权房供给模式等方面存在问题，应该明确制度认知、完善制度设计、协调参与主体的利益来完善政策路径和运作体系。徐虹（2017）从产权份额分配区间、个人剩余产权获取方式、上市交易利益分配方式、土地供应方式方面进行探讨，并对北京共有产权房模式设计进行完善。对于共有产权住房的初始比例分配和定价方面，各位学者也提出了各自的看法。邓宏乾和王昱博（2015）比较了试点城市的定价方式，对基于建设成本和居民住房负担压力的双赢定价机制进行探讨，研究了共有产权房的初始定价、租金、增购和回购定价方案，并提出相关建议。郜浩、吴翔华和聂琦波（2011）提出出资比例计算模型，该模型保证了在房价上升时，受助对象和政府按出资比例享有增值收益，在房价下降时，受助对象不承担风险。陈淑云（2012）从成本构成的视角，按出资比例划分了政府与受助对象的产权比例，提出要引导社会资本进入共有产权住房领域。张巍、王磊、王佳丽（2015）提出引入社会资本来缓解政府资金成本压力过大的问题。

综上所述，国内对于共有产权住房初始比例分配及定价的研究主要是结合试点城市的具体做法、提出定价理论框架和模型，但是没有考虑到不同收入阶层的产权比例和资金时间价值问题，因此本文试图填补这两方面的空白，提出共有产权住房定价优化方法。

一、共有产权住房定价存在的问题

共有产权住房是政府为了缓解中低收入群体住房压力而出台的一项保障房措施。我国共有产权住房定价存在以下问题：

（一）初始定价政策不可持续发展

1、以市场价格为导向的定价方式。该方式简单，仍然出现部分人群符合申购条件却没有足够的资金支付能力购买住房一定份额的产权、政府出资额和获得的产权比例不匹配的情况。当房地产市场萎靡，其价格普遍下降时，共有产权房仍在商品房均价上下降一定幅度，有可能会低于政府的出资成本，导致政府利益受损；而房价偏高时，又会导致受助群体无力购买。申购率为1∶78的北京某共有产权商品房弃购率大于20%，其中有70%的人是因为没有足够的支付能力而放弃申购，说明仍有一些中低收入人群难以接受这种定价方式下的共有产权房价格。

2、以成本为导向的定价方法，按成本价或低于成本价确定共有产权住房的价格。这种定价方式让出资政府没有回收资金甚至要倒贴，随着共有产权住房的规模扩大，必然加大政府的运营成本和资金压力，影响政策的可持续发展，同时因为无利可图，不利于引导社会资本进入共有产权住房领域。

（二）现有增购、回购定价方案不利于政府回收投资资金和购房人增购。购房人增购、回购共有产权住房意愿受房地产市场影响较大，当住房市场价格下降时，购房人会担心自己买下的这套共有产权住房固定资产的价值会持续下降，因此会观望一段时间，不利于政府回收投资资金。如果住房价格持续下降到一定程度，购房人以低价购得共有产权住房，不利于抑制投机，脱离了该政策的保障功能，同时政府的投资资金回收受损。当住房价格上涨时，购房已满5年或者8年，申购者无法享受5年或者8年内可享受原价增购的政策必须要按市场价增购时，购房人可能无力增购，不利于政府回收投资资金，购房人以上涨价格增购或者政府回购，也留下了政府寻租的空间。

二、广州市共有产权住房定价及优化

（一）广州市对共有产权住房定价的探索。2018年，广州市住房城乡建设局发布了《广州市市本级共有产权住房申请审查实施细则（征求意见稿）》，结合广州市实际，规范广州市共有产权住房的申请受理和资格审核工作。广州市实行试点共有产权住房政策，承购人的产权份额为承购人实际出资额占配售房屋价格总额的比例，产权份额的确定按照共有产权住房销售均价占销售前同地段、同类型新建商品住宅市场评估价的比例确定，购房人产权份额不低于50%，其余部分产权份额由政府承担。共有产权房建筑面积一般不超过90平方米，以60～80平方米两居室或小三居室成套住宅为主。

（二）共有产权住房定价优化方法

1、初始变量设定

第一，初始定价。考虑到政府的合理利润和购房者的购房支付能力。

第二，政府产权比例。本文的定价研究为出让方式下的共有产权房。在广州市共有产权住房政策中，规定由土地出让时“限房价、竞地价”等方式新建以外的其他方式筹集建设的，要考虑市场价和购房人的支付能力确定销售均价，一般情况下为市场价的50%～85%，本文选取将商品房价格下浮20%作为共有产权房价格。以土地成本即楼面地价作为政府产权，即政府产权a=楼面地价/共有产权住房价格，则1-a是个人承担的产权比例。

第三，购房者初始比例。住房支付能力的度量主要分为两大类：一种是比例法，包括房价收入比、租金收入比等，世界银行认为房价收入比是住宅均价和家庭收入之比，一般认为住房支出低于30%具备住房支付能力，高于30%则不具有住房支付能力。但这一方法存在一定缺陷，有些中高收入群体因为财富基数大，即使住房支出高于30%，达到了50%，剩余的50%仍能够保证这些群体的舒适生活，而中低收入群体因为财富基数小，即使住房支出低于30%，可能在完成住房支出后难以保证其一定的生活水平。因此，在现行研究中多使用剩余收入法衡量住房支付能力，剩余收入=居民可支配收入-基本消费支出。

2、计算剩余收入

（1）居民基本消费支出。英国经济学家Store在研究支出系统模型时推出了需求函数模型——扩展线性支出模型，即ELES模型。模型假定了人们对商品的需求取决于商品的价格和自己的支付能力，分为对基本商品的需求和其他非基本需求两大类，居民只有在满足基本消费之后才会将收入分配于其他消费。各类消费支出可以用ELES模型表示为：

Vi＝Piwi+ai（Y-V0）　（1）

其中，i表示不同的商品种类，Vi表示第i种商品的消费支出，Pi是第i类商品的价格，wi是基本需求量，ai是边际消费倾向，Y是可支配收入，V0是基本需求支出。

设bi=Piwi-aiV0 （2）

则Vi=bi+aiY （3）

对公式（2）两端求和得出：

V0＝∑ai/（1－∑bi）　（4）

计算结果如表1所示。（表1）

由Vi=bi+aiY，根据居民对第i中商品的支出和可支配收入，用最小二乘法回归方程，得到参数bi、ai，结果如表2所示，代入公式（4），得出居民基本消费支出为21，654.39元。（表2）

（2）住房消费。假设房贷以按揭方式还款，则可以假定房屋总价=每年还贷金额×年金现值系数，即H=A（P/A，i，n）。《广州市市本级共有产权住房申请审查实施细则》规定，建筑面积一般不超过90平方米，以60~80平方米两居室或小三居室成套住宅为主，所以选取60平方米、70平方米、80平方米、90平方米为住宅房面积。根据2019广州房地产市场分析报告显示，广州全市各区的商品住宅成交均价为27，578元/平方米，共有产权房价格下降20%为22，062.4元/平方米。根据广州新政策，广州四大银行房贷利率上调，变更后首套房贷利率为5.2%，假设房贷期限是30年，取i=5.2%，n=30%，年金现值系数为15.03。

当住房面积为60平方米时，22062.4×60=A×15.03，得出A=88073.45；

当住房面积为70平方米时，22062.4×70=A×15.03，得出A=102752.36；

当住房面积为80平方米时，22062.4×80=A×15.03，得出A=117431.27；

当住房面积为90平方米时，22062.4×90=A×15.03，得出A=132110.18。

可见，即使政府给予共有产权优惠政策，仍然有低收入和中等偏下收入户存在支付困难的问题，应被视为潜在的保障房保障对象。（表3）

（3）政府产权比例计算。由表4计算得出，广州市全市住房面积均价为27，578元/平方米，共有产权房价格下降20%为22，062.4元/平方米，全市楼面均价为12，780元/平方米，则政府的最大产权比例为12780/22062.4=57.9%，这个比例会随着房价的变化而变化。（表4）

实际中，购房者持有的最低比例是50%，政府拥有比例在45%以下。当成交价格较高时候，可以适当增加政府持有的比例；当成交价格较低时，可以适当降低政府持有的比例。

3、增购和回购定价。广州回购价格的计算公式为：回购价格=原销售价格×（1+计息周期对应的银行存款基准利率）。但该方法没有考虑资金时间价格。因此，政府设定增购和回购价格应以共有产权住房购买价为基础，考虑货币资金时间价值，抵御房价变动，保证政策公平性。

广州共有产权住房政策为在5年内为内循环流转，8年后为外循环流转。根据广州的共有产权政策和全国各试点地区政策实施的情况，本文选取购房5年和8年两个时间点来研究。

当 n1<n<n2 时，如果购房者有了一定的经济实力要增购，因为共有产权房的保障房性质，政府应该给予一定的优惠政策，应该以原价结算，购房者支付政府拥有共有产权房实际支出部分，这种政策对于购房者来说实际上是受益的，激励申购者增购，退出共有产权房，加快政府收回投入资金。因此，P1=P0×S×a，P1：增购价格；P0：购房时住房建筑每平方米价格；a：政府拥有产权比例，取5<n<8，假设一个中等收入家庭在第5年购买90平方米的共有产权房，政府拥有28%的产权，个人拥有72%的产权。则申购者要支付：P1=P0×S×a=22062.4×90×28%=555972.48（元）。如果政府不实行以原价结算的优惠政策，则用Excel做线性预测后得到第5年的房价为29，756.7元，此时申购者要回购需要支付29756.7×90×28%=749868.84（元），两种政策相比较，申购者多支出193，896.4（元）。

当n>n2时，为了抑制投机和对抗房价波动风险，考虑资金时间价值，申购者购买共有产权房时点市场价购买政府产权，可以看到广州和各试点地区的政策也是以市场价格为基础制定的，但是没有考虑到资金的时间价值，如果申购者超出一定年限后要按市场价格购买，会使得申购者经济压力增大，可能没有足够的金额增购。因此，增购价的确定应该以申购时点共有产权房的价格为基础，考虑资金时间价值，得出增购价P2=P0×S×a×（1＋r）■，当n=13，n2=8，r取广州市银行五年定期存款利率3.15%，则P2=P0×S×a×（1＋r）n-8=22062.4×90×28%×（1+3.15%）（13-8）=649231.31（元），与原价555，972.48元相比，购房者就要多支付93，258.83元。

三、结论

在考虑不同水平的家庭收入：低收入、中等偏下、中等收入、中等偏上、高收入五种情况，结果是共有产权住房对于低收入人群来说，小户型60平方米没有问题，其他户型就存在困难；其他收入家庭对于90平方米以下完全可以支付得起，但是收入水平区间只是一个大概状态，并不能将现实中居民的收入情况全部展示。结合货币资金时间价值因素，建议政府在考虑家庭收入的情况下，可以适当提高回购定价。

（作者单位：1.佛山科学技术学院经济管理学院；2.广东省社会科学研究基地创新与经济转型升级研究中心）

主要参考文献：

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［2］刘洪玉，吴璟，杨赞，郑思齐.共有产权住房制度促进住房保障和供应体系建设［J］.清华金融评论，2014（05）.

［3］李哲，李梦娜.共有产权住房政策的反思：定位、现状与路径［J］.当代经济管理，2018.40（04）.

［4］徐虹.共有产权住房发展模式研究——以北京市为例［J］.价格理论与实践，2017（12）.

［5］邓宏乾，王昱博.我国共有产权住房定价机制问题探讨［J］.价格理论与实践，2015（07）.

［6］陈淑云.共有产权住房：我国住房保障制度的创新［J］.华中师范大学学报（人文社会科学版），2012.51（01）.

［7］张巍，王磊，王佳丽.共有产权住房PPP融资模式应用研究［J］.建筑经济，2015.36（06）.

［8］邓小鹏，段昊智，袁竞峰，张星.PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究［J］.工程管理学报，2012.26（06）.