［提要］　城镇老旧小区改造是改善民生、补齐短板的民生工程，直接关系到居民的幸福感、获得感。课题组利用问卷统计和实地访谈的方法，调查上海10个区的老旧小区改造现状，对老旧小区改造的地理空间、个体因素（婚姻、年龄、性别）、经济因素（家庭收支、职业类型）、时间因素（小区建成年代）、受教育因素等差异情况进行对比。结果显示：居民对上海老旧小区设施设备更新改造、停车矛盾、旧房屋修缮改造方面的改造意愿尤为强烈，公共服务供给质量、小区垃圾综合治理等评价较好。

关键词：上海；老旧小区；满意度调查；综合评价

基金项目：上海工程技术大学大学生校级创新项目：“城镇老旧社区‘适老化’改进路径与对策研究”（编号：cx02203017）。通讯作者：李陈

中图分类号：F29 文献标识码：A

收录日期：2023年2月28日

2020年8月，住房和城乡建设部等部门发布《关于开展城市居民社区建设补短板行动的意见》，明确居住社区的工作目标，到2025年，基本补齐既有居住社区设施短板，新建居住社区同步配建各类设施，城市居住社区环境明显改善，共建共治共享机制不断健全，全国地级及以上城市完整居住社区覆盖率显著提升。住建部［2020］7号文强调坚持新发展理念，以建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区为目标，以完善居住社区配套设施为着力点，大力开展居住社区建设补短板行动，提升居住社区建设质量、服务水平和管理能力。住建部对城镇老旧小区的改造具有指导意义，文件意在要求老旧小区的改造要和社区生态系统再造有机结合，充分发挥社区自治、共建共治共享的多元主体力量。同时，城镇老旧小区的改造要在资源约束的前提下进行，需要既能满足小区居民的基本功能需求，又能提升资源和空间利用效率的改造，是城镇老旧小区改造的基本依据。

学界探讨了老旧小区软硬件设施配套问题、居民参与社区治理、社区有机更新等诸多问题。然而，在资源约束条件下，如何实现老旧小区改造和社区生态系统再造升级，学界探讨的还相对薄弱，还有探讨的空间。课题组结合国办23号、住建部［2020］7号文以及上海的实地调查展开分析，并提出上海老旧小区改造对策建议。

一、数据与方法

研究数据来源于2020年5月和7月上海工程技术大学课题组开展的上海老旧小区调查问卷、访谈资料。由于发放的761份调研问卷中有240份小区建筑年龄在2001年之后，不符合2000年底前建成的老旧小区定义，再剔除相关信息空缺的问卷，最终得到有效问卷521份，问卷有效率68.46%。考虑超大城市老旧小区的空间分布因素，课题组调研了上海市区4个区的老旧小区（虹口、黄埔、普陀、杨浦）、近郊区3个区的老旧小区（宝山、闵行、浦东）、远郊区3个区的老旧小区（松江、青浦、嘉定）。（表1，注：*表示受访者包括在读大学生、中学生且尚未获得学历的人群）

二、老旧小区改造满意度评价指标体系构建

遵循科学性、可操作性原则，结合上海的地方实践，构建本研究指标体系。从上海的实施情况看，2015年、2018年市府先后颁布《关于加强本市住宅综合治理工作意见的通知》（沪府办发［2015］3号）、《上海市住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》（沪府办发［2018］8号）。两份文件旨在解决老旧小区民生突出问题，持续精准补齐民生短板，着力提升老旧小区安全和居住环境品质。沪府办发［2018］8号文件是对沪府办发［2015］3号文件的提升。因此，研究重点结合沪府办发［2018］8号关于老旧小区改造的六个方面构建综合评价指标体系，这六个方面分别是小区设施设备更新改造、各类旧房屋修缮改造、公共服务供给质量、住宅小区环境综合整治、小区垃圾综合治理、住宅小区车辆停放矛盾，每个层面由相应的三级指标构成，如表2所示。（表2，注：满意度、期望度评估划分：低于均值-0.5S.D.（低）、均值-0.5S.D.～均值（较低）、均值～均值+0.5S.D.（中）、均值+0.5S.D.～均值+1S.D.（较高）、大于均值+1S.D.（高））

课题组结合沪府办发［2018］8号关于老旧小区改造的6个方面，调查了上海10个区的老旧小区改造现状，发现居民对上海老旧小区的改造意愿强烈，其中小区设施设备更新改造、停车矛盾、旧房屋修缮改造方面的改造意愿尤为强烈，公共服务供给质量、小区垃圾综合治理等满意度尚可。

三、实证分析

从地理时空因素（地理空间、小区建成年代）、个体因素（婚姻、年龄、性别）、经济社会因素（家庭收支、职业类型、受教育程度）三个方面对上海老旧小区改造满意度分类评价。

（一）按地理时空因素分类。从地理空间上看，上海市区、近郊区、远郊区的老旧小区改造满意度呈现反向“地理距离衰减”空间特征，越是靠近市区，居民对老旧小区的改造满意度评价越低，越靠近远郊区，满意度越高。上海市区的满意度平均值为5.950分，近郊区的满意度平均值为6.035分，远郊区的满意度最高，平均值为6.379分。（表3）

从小区建成年代看，上海老旧小区建成日期越长，小区改造现状的满意度越低。1980年及之前老旧小区现状满意度平均值为5.898分，1981～1990年建成的老旧小区现状满意度平均值为6.017分，1991～2000年建成的老旧小区现状满意度平均值为6.196分。1980年及之前老旧小区现状满意度低的是由于住房小区车辆停放矛盾，1981～2000年建成的老旧小区的现状满意度低的是由于小区设施设备更新改造。（表4）

从城市演化的角度看老旧小区满意度时空差异，1843年上海正式开埠，上海进入历史发展的转折点，早期的城市开发建设围绕对外贸易，黄浦江河道沿岸商业大楼林立，带来当时的市区繁荣和发展，上海建设了众多著名的历史建筑，也带动民居的发展，如后来为改善职工居住条件而建设的老公房等。若按当时的标准，房改前，这类住房建筑极大地改善了居住条件。但按今天的标准，随着城市扩展，交通和汽车推广，市区、近郊区的老旧小区住房条件已不能满足居民的基本需求，比如停车难问题、部分老旧小区缺少独立的卫生间等问题突出，居民对小区设施设备更新改造、各类旧房屋修缮改造意愿是强烈的。

（二）按经济社会因素分类。从家庭收入看，家庭月均收入越高的受访者，对上海老旧小区改造的现状满意度得分越低。家庭月均收入较低、中等、较高的受访者满意度得分依次为6.270分、6.050分、6.003分。从家庭支出看，家庭月均支出最高的受访者，满意度得分最低；家庭月均支出较低的受访者，满意度得分居中；家庭月均支出中等的受访者，满意度得分最高。经济收入是影响居民幸福的关键因子之一，较高的收入意味着具备或追求更高的生活质量，但老旧小区设施陈旧、综合环境质量一般，并不能满足这部分人的需求。经济收入较低、居中的受访者不排除“随遇而安”的心理，想改变，但条件受限，导致满意度反而比较高收入群体要高。（表5）

从职业类型看，不同职业受访者对上海老旧小区改造的现状满意度评价差异较大。学生群体的满意度平均得分最高，均值为6.636分。得分第二的是城镇个体户、私营企业主，均值为6.315分。得分第三的是离退休或再就业人员，均值为6.241分。生产运输业从业人员的满意度得分最低，均值为5.420分，商业、服务业人员的满意度得分次低，均值为5.691分。不同职业类型的共性特征是，受访者对公共服务供给质量、小区垃圾综合治理指标的评价较高，而对小区设施设备更新改造、住宅小区车辆停放矛盾的评价较低。（表6）

职业类型是构成工资性收入的直接因素。职业特征对满意度评价产生影响，如学生群体、离退休或再就业人员受经济压力影响较小，而其他职业类型就业人员受经济影响较大。从事生产运输、商业服务业等群体平均收入低于国企、个体户。上海统计年鉴数据显示，从事交通运输、仓储和邮政业，住宿和餐饮业的职工平均工资分别为9.07万元/年、4.77万元/年，远低于城镇单位就业人员平均工资10.52万元/年。

从受教育程度看，受访者受教育程度与满意度总体呈现倒“U”型曲线特征。小学及以下受教育程度的受访者对老旧小区改造的现状满意度评价最低，得分为5.800分。受访者为中学、大中专的受教育程度，满意度得分呈现上升的趋势，两者满意度得分分别为5.817分、6.406分。然而，受访者为本科及本科在读、研究生的受教育程度时，满意度得分出现下降的特征，本科及本科在读、研究生的满意度分别降为6.072分、5.835分。（表7）

（三）按个体因素分类（表8）

1、从婚姻分类看：未婚受访者对上海老旧小区改造现状满意度比已婚受访者高，前者的满意度平均值为6.213分，后者为6.054分。已婚受访者满意度得分最低的是小区设施设备更新改造，其次是住宅小区车辆停放矛盾，未婚受访者满意度得分低的也是这两项，而公共服务供给质量、小区垃圾综合治理等二级指标满意度平均得分都较高。

2、从性别分类看：女性的满意度相对男性要低，前者满意度平均值为6.101分，后者的平均值为6.119分。小区设施设备更新改造为男性和女性满意度得分皆最低的二级指标，女性受访者对小区设施设备更新改造的满意度得分更低。

3、从分年龄组看：上海老旧小区改造的现状满意度和年龄组之间呈现“U”型曲线特征。31～59岁年龄组的受访者满意度最低，平均值为5.966分，30岁及以内的受访者满意度相对最高，平均值为6.311分，60岁及以上受访者满意度得分居中，平均值为6.159分。三组年龄的受访者都对上海公共服务供给质量打了最高得分，而小区设施设备更新改造得分最低。

综合个体因素，未婚且年龄低于30岁的受访者总体满意度较高，而已婚女性且年龄在31～59岁之间的受访者满意度相对较低。从人居环境的角度看，未婚且年龄低于30岁的受访者主要精力用于学业或刚工作，生活空间需求相对较少，而已婚女性且年龄在31～59岁之间的受访者，在职场多年，拥有家庭，无论是经济地位、生活条件，还是在家庭居住环境等方面具有强烈的改善需求，但老旧小区的现状和改善居住条件的需求之间存在矛盾，导致满意度得分下降。

（四）主要影响因子评价。我们利用主因子分析，揭示影响上海老旧小区改造满意度的关键因子。研究对6个满意度二级指标下的41个三级指标进行分析。

首先，对变量进行主因子分析检验。利用KMO检验变量之间的相关系数，KMO值为0.972。按照Kaiser给出的标准，符合KMO检验要求。Bartlett球形度检验显示，选取的41个变量通过显著性检验，具备显著性意义，选取变量适合做主因子分析。

其次，提取方差贡献率。方差贡献率分析结果显示，提取的5个主因子累次方差贡献率达到73.94%，能够代表41个变量的大部分信息。其中，第一主因子的方差贡献率达到59.67%，第二主因子的方差贡献率为5.69%。采取最大方差法对载荷矩阵旋转分析，第一主因子的方差贡献率为20.86%，第二主因子的方差贡献率为17.66%，第三主因子的方差贡献率为16.79%，第四主因子的方差贡献率为10.86%，第五主因子的方差贡献率为7.77%。（表9）

最后，评价上海老旧小区改造满意度的主要因子。主因子旋转成分矩阵结果显示，影响居民对上海老旧小区改造满意度的五个主因子分别如下：第一主因子由房屋老旧管线更新改造、房屋主体结构加固、房屋部件构建修缮更新、房屋外墙及楼梯间粉饰、楼体保温、二次供水设施改造、消防设施改造、雨污分流整治等8个指标构成，其旋转载荷系数在0.65以上，高于其他指标。由于第一主因子集中在房屋修缮指标上，因此将第一主因子命名为房屋修缮因子。第二主因子由居民区火患预警系统、安防监控系统改造更新、电梯安全/电梯加挂、智能型烟感报警器推广应用、隐患突出的住宅小区，消防设施增设、高层或大型居住社区组建微型消防站、小区照明改造、小区安全管理长效机制等8个指标构成，其旋转载荷系数在0.66～0.81之间，高于其他指标，命名为小区设备更新改造因子。第三主因子由生活垃圾定点分类投放管理、垃圾清运信息共享App服务、绿色账户激励、垃圾分类收集设施改造/配备等4个指标构成，其旋转载荷系数在0.66～0.72之间，高于其他指标，命名为垃圾综合治理因子。第四主因子由建立车辆停放管理制度、规范停车，利用小区周边资源、错时共享停车，住宅小区周边规划增设停车设施，住宅小区电动车充电桩设施建设，停车矛盾疏解调处机制等5个指标构成，其旋转载荷系数在0.67～0.75之间，高于其他指标，命名为住宅小区车辆停放矛盾因子。第五主因子由买菜便捷度、公交站点便捷性等两个指标构成，其旋转载荷系数分别为0.84、0.83，高于其他指标，命名为公共服务供给质量因子。

综上，本文利用问卷调查方法获取一手调查数据，分析了超大城市老旧小区改造的现实情况，得出以下主要结论：第一，地理空间上，上海市老旧小区改造满意度呈现反向“地理距离衰减”空间特征，越是靠近市区，居民对老旧小区的改造满意度评价越低，越靠近远郊区，满意度越高。第二，影响因素上，上海市老旧小区改造满意度受个体因素（婚姻、年龄、性别）、经济因素（家庭收支、职业类型）、时间因素（小区建成年代）、受教育程度因素影响。第三，综合评价上，居民对上海老旧小区设施设备更新改造、停车矛盾、旧房屋修缮改造方面的改造意愿尤为强烈，公共服务供给质量、小区垃圾综合治理等评价较好。

（作者单位：上海工程技术大学管理学院）

主要参考文献：

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［2］沈丽娜，田玉娉，杜雅星.老旧小区韧性评价体系及韧性改造研究——以西安老城东南片区为例［J］.城市问题，2021（08）.

［3］李东泉，王瑛.单位“隐形在场”对社区集体行动的影响研究——以广州市老旧小区加装电梯为例［J］.公共管理学报，2021.18（04）.

［4］郭斌，李杨，周润玉，等.中国情境下的城市老旧小区管理模式创新研究［J］.中国软科学，2021（02）.

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