［提要］　随着中国经济和社会转型以及国家宏观调控的不断推进，房地产行业发展步伐逐步放缓，其生存与发展遇到严峻的挑战。在此背景下，房地产企业必须加强风险防范，提高应对风险的能力。为此，本文对房地产投资风险进行分析，并提出防范对策，以便引导房地产企业进行风险管理，实现经济效益最大化。

关键词：房地产；投资风险；防范策略

中图分类号：F832.48；F234.4 文献标识码：A

收录日期：2022年12月21日

一、房地产投资

人们的生活越来越好，闲置的钱也越来越多，很多人都想进行投资，让自己闲置的钱变得更有价值，而房地产就是最好的选择。房地产就算不居住，也能将其租出去，或者用于各种商业用途，因此具备良好的保值性，而且房地产的利润很高，增值空间也较大。房地产投资是指将资金投入到房地产开发、营销等活动中，从而获得一定的利润。然而，因为房地产项目的建设周期很长，施工过程也很繁琐，所以未来的利润很难确定，甚至会出现亏损，所以在高回报的同时，也必然存在着巨大的风险。另外，房地产投资与其他投资在某种程度上存在着差异，它有其独特的特点，投资者需要对其进行了解，从而实现对房地产投资风险的控制，获取更大的收益。一般情况下，这些因素包括：

（一）时机。在整个房地产开发的整个过程中，要抓住时机，比如购买土地、与物业的合作，以及正确的投资时间等。这可不是一件简单的事情，这需要投资者有足够的判断力，才能在最短的时间内找到最好的投资机会。

（二）地段。地理位置的选择也很重要，有什么样的环境，就会有什么样的房地产，选择最佳地理位置才能最大限度地发挥周边环境的优势。比如，市中心交通方便，人流多，适合商业地产，但是郊区空气好、风景好、环境好，就适合居住。所以，在选地段的时候，应对周围的环境有一个全面的了解，才能做出最好的选择。

（三）质量。不仅仅是房地产项目的质量，更重要的是物业的管理和服务，不仅要保证产品的质量，而且要让客户住得舒服，服务要到位。

二、开展房地产投资风险分析的重要意义

（一）内部的硬性要求。风险管理是开发商的一项工作，也是内部的硬性要求。为了保证自己的投资不会赔钱，还能赚更多的钱，那么管理者就必须要学会如何进行风险管理，如何识别和评价这些风险，才能更好地控制风险。

（二）外部环境的多变。从外部条件的变化来看，企业也需要进行风险管理。由于政策的多变、外部市场的发展，人们的生活和经济状况都会对房地产产生很大的影响，而房地产市场的价值规律又决定了房地产的投资具有很大的不确定性。

三、房地产投资风险分析

（一）房地产投资风险现状

1、市场风险。目前，楼市依旧火热，国家也出台了一些“去库存”的政策。因为房地产投资与购买房产不同，房地产投资是一种商业活动，目的是赚取更多的利润，而随着房价的上涨，房屋不是普通的产品，在买房的时候，消费者会做出选择，所以很多时候，房子建造好了，却会在很长一段时间内变成“空置房”。大家都知道，风险和收益是息息相关的，风险越大，收益就越高。在行业里，一般都有“红线”这个说法，也就是相对健康的投资比率，通常是15%，“红线”在30%，超出这个比例，就需要注意了。现在，不少房地产公司的投资都已经突破了“红线”。这就意味着，房价上涨，并不是因为买房的人多，而是因为政府“限购”，所以才会出现投机性购房的情况，而投资者只要收回资金，赚取更多的利润，就可以不在乎这些，所以才会出现投资比例偏高，造成楼市火爆的“假象”。因为“炒房”，房地产市场出现了泡沫，很多有钱的人买了房子，却不入住，所以很多房子都是空着的，很多小区到了晚上一片漆黑。政府的政策要求每个人只能限购两套房子，再加上廉租房和保障性住房的政策，对于目前的住房市场，虽然还算火爆，但国家已经把买房的需求引导到去库存的方向，新増的楼市会慢慢降温。

2、政策风险。自从温家宝提出关于房地产价格的政策研究和部署以来，政府一直在制定相关的房地产价格调控政策。2017年上半年，政府的政策重点是坚持住宅的性质，各地要结合本地的实际进行房地产价格的调控，避免房地产市场的泡沫，同时要及时清理存量，引导居民把闲置的房子消耗掉。政策已经从一线大城市慢慢扩散到周围的三四线城市，很多限制措施都在不断地修订，而且越来越严格。政府在限制房地产投资的同时，也在削减贷款。在建立长效机制方面，国家制定了《住房租赁市场管理条例征求意见稿》，推动了住房体系的不断完善。

政府的政策很明确，就是要抑制房地产的发展，出台了不少房地产调控措施，房价的涨幅比以前慢了，而且还会继续下降，这就导致银行对房地产项目的放贷更加谨慎。当前，房地产开发商持续开发房地产，特别是住房地产开发，风险比以前更大。

3、技术风险。当前，我国房地产开发中存在的技术风险不容忽视。一方面由于施工工艺上的创新，许多施工工艺起初因为设备等原因，在实际工程中会有一些技术上的瑕疵，从而造成工程质量的问题。随着科技的进步，建筑材料的品质得到了改善，设备的精密性和功能性得到了改善，但是由于房地产项目本身的建设周期较长，而且具有不可逆转的特点，因此建设速度和技术创新的速度往往会跟不上。另一方面现代建筑对外观设计的需求也在发生着变化，建筑的外形越不规则，建造起来就越困难，这就造成了技术上的巨大风险，包括技术的研发方面和技术的运用方面的风险。

4、资金风险。房地产开发需要资金的支撑，是一个资本密集型行业，在建设和规划方面都需要大量的资金投入。然而，随着我国政府财政政策的变化，房地产企业的融资贷款受到了影响，甚至出现了资金链断裂的现象，这些问题不仅可能导致房地产开发项目无法正常开展，而且还可能会给开发商带来巨大的经济损失。

5、经营风险。传统的房地产业经营方式对企业的债务依赖性很强，因此存在着一定的风险。截至2018年3月，房地产上市公司的资产负债率为79.06%，比2017年末提高0.34个百分点，较2017年第一季度末上升1.59个百分点，杠杆率已经处于历史高位。根据第一季度报表，近20家房地产公司的资产负债率均在85%以上，接近半数以上企业资产负债率超过70%。因此，我国房地产业的整体资产负债率较高，存在着一定的经营风险。

（二）房地产投资风险管理存在的问题。在不断变化的市场需求下，对房地产开发的要求也日益提高。而这股热潮在过去的几年里已经发生了一次，到现在还并未完全消失。虽然政府已经开始控制房价，但可以预见的是，就算房子的存量用完，炒房的热情也会持续下去，这对于一个国家的经济发展有着极大的影响。炒房对于开发商来说，并不是什么坏事，因为房产本身就是一种商品，被卖出去就基本完成任务了，但是炒房会导致房价失控，那就是一个巨大的经济泡沫，如果泡沫破裂，整个房地产市场都会跟着崩塌，所以房地产开发商不能坐视不理。在房地产投资和建设的整个过程中，各个环节都有不容忽视的风险，而这些风险也会在一定程度上影响到房地产投资和开发的收益，这需要引起人们的关注。当然，目前许多公司已经开展了风险管理工作，但在对其进行风险辨识和科学评价的过程中，仍存在一些问题：

1、风险意识薄弱。在风险意识方面，我国和西方国家相比还差得远，因为我国的市场经济起步比较晚，但发展过快，所以意识跟不上速度。同时，在全球经济一体化的背景下，我国的市场规模很大，很多外国投资者都会来中国投资，中国的传统市场肯定会发生变化，而国外成熟的风险管理系统和国内的风险意识必然会发生冲突。所以，如果想要从海外获得资金，就必须要让国内的投资商去学习，这并非是一件坏事，可以将一些思想落后的开发商给淘汰掉。

2、风险管理能力不足。在从计划经济到市场经济的转变过程中，许多投资者都隐约感觉到了一些关于风险的问题，但在面对这些问题时，更多的还是依赖于经验。这种依赖于经验的管理方式，在迅速发展的市场中，往往会出现一些经验不足的情况，这就意味着，他们的投资要经过一段时间的调整才能将损失降到最低。这显然是落后的，也意味着，我们国家的风险管理能力较差，就导致在投资的时候，不能很好地解决一些新的问题。

四、房地产投资风险防范策略

（一）把握时机，关注政府的政策方向。第一，要及时关注房地产市场的体制变化，及时掌握最新的政策、法规，组建一个专业的决策队伍，以保证最终的评估结果具有科学性。要掌握我国产业结构变化趋势，制定分散投资计划。第二，在获得土地使用权前，要做好相关的评估和预算，确保各项发展的需要，同时要加强与相关部门的沟通和合作，以获得更多的资金和政策支持。在土地开发利用过程中，要保证资源的合理分配，既要充分利用已有的资源，又要尽量降低其所带来的不利影响。

（二）提前规划，优化项目的可行性。为了保证项目的投资估算更加精确、符合可行性要求，多数企业在拿地阶段都会将立项、设计、规划等环节进行深入调研，深入市场、企业资源、政策环节等。这些公司会事先请设计院进行设计，以制订更加切合实际的市场营销方案。采用市场调查、事前预测等方法，从定性到定量，保证数据的准确、完整。在拿到项目之后，就可以使用这项技术进行研究，不仅可以节省大量的研究经费，还可以降低公司的风险。

（三）制定相应的防范策略，降低投资风险

1、投资分散策略。这一计划的目的在于降低风险，采取分散式结构。第一，投资区域分散。也就是将资金分散到各个地区，使得地方经济得以稳定。第二，分散式的投资时间。主要是确定投资期限，以防止市场波动导致的巨额损失。第三，战略合作。房地产企业与金融机构、大财团等机构进行合作，共同承担风险，分享收益，减少风险。

2、投资组合策略。这就要求投资者在投资时，要充分考虑到房地产投资的风险、收益等因素，科学合理地进行投资组合，实现投资多样化，降低投资风险。对房地产开发商来说，在普通住宅、高档写字楼等项目上进行投资，其投资的风险和收益也是不尽相同的。在投资组合中，应尽量规避投资组合中的非系统风险，尽量减少投资组合中的风险。由于风险与收益并存，因此房地产投资公司要根据自身的风险承受能力，选择适当的投资组合。

3、保险策略。在房地产投资过程中，为了有效地转移和降低投资风险，投资者应该谨慎选择购买保险。保险能够降低投资者的损失，为资金的流动奠定良好的基础，进而为房地产投资者带来更多的利益。不动产保险包括房屋保险、产权保险、房屋抵押保险等，房地产投资者要根据自身的实际需求，确定保险金额、风险单位以及费率等，并与信用良好的保险公司进行合作。

（四）合理融资，降低金融风险。房地产投资规模通常是很大的，因此要保证其正常的资本供应。在房地产融资中，一般可以通过从银行发行金融债券、开发资金、预售不动产等方式进行，也可以通过土地使用权向银行申请贷款。为确保资金安全、快捷、低成本，房地产开发商必须结合自己的实际情况，选择适当的融资渠道。房地产企业只有在投入后，才能获得更大的经济效益、更高的工作效率和更严格的成本控制。

（五）加强监管，减少资金消耗。在房地产开发中，为了节省资金，合理使用，要对其进行监督。在建设项目过程中，要重视项目的风险管理，投资者要考虑如何在保证项目质量的前提下，及时完成项目。第一，应提高施工队伍的综合素质，采取项目招标的方式，保证项目的经济实力、技术实力、价格合理、管理科学、信誉良好；第二，应与施工队伍签订合同，确保自己的经济利益，规避道德风险；第三，组织有经验的施工监理，加强工期、质量和成本管理，以确保双方的良好合作，减少工期的延迟。

综上所述，房地产投资难免会有风险，风险越大，收益越高。因此，房地产投资者要提高风险意识，对房地产投资的特征与风险要进行准确的判断，并做好风险管理。只有如此，才能确保投资者的期望收益，并在一定的风险水平上实现最大的收益。此外，房地产企业要对投资风险进行有效的防范，并采取相关措施积极应对投资风险，将风险降到最低，以达到预期的投资目的，从宏观层面上推动房地产市场的健康发展。

（作者单位：西安石油大学经济管理学院）

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