［提要］　房地产行业是我国经济的支柱产业，作为中国经济命脉的房地产业具有资金需求大、资金回收期长、受宏观经济政策影响大的特点，该行业的风险带来的影响甚至可以波及整个国民经济。本文对绿地集团、保利地产、万科集团三家房地产企业的偿债能力、盈利能力、营运能力和发展能力财务指标进行研究，对企业的生产经营状况和风险进行全面客观的分析，解读财务报表所传递的企业现状，为财务信息的使用者提供更有指导意义的信息，以便让管理层和投资者做出正确判断和决策。

关键词：房地产企业；对比分析；财务指标分析

中图分类号：F23 文献标识码：A

收录日期：2023年5月8日

一、房地产行业现状

房地产行业是我国经济结构的支柱行业，对建设和谐社会、取得国民经济高速发展，它的价值与功能是不言自明的，更是确保中国国民经济稳步发展的助力器。然而在内部因素、外部因素的多重作用下，房地产市场正处在转型与发展瓶颈期，所暴露出的不足与缺陷亟待改进。为了进一步保障房地产行业实现稳定可持续发展，需要明确发展现状，把握未来的发展趋势，并制定出针对性的发展策略，让房地产真正成为“人们对美好生活向往”的一部分。

近二十年来，国内房地产业出现了繁荣景象，这是通过经济的发展和人口的增加来实现，由信贷扩张与其他诸多因素发生共振所致，由此造成国内房价只升不降。在此大势之下，更多资金流入房地产行业，并且取得资产倍增。但是经过几年粗放型的发展，房地产泡沫愈演愈烈。人口发展特征会从根本上改变人们对房地产需求，房地产或将再难得到金融的长期支持。因此，对于其财务报表的对比分析十分有必要。

二、房地产上市公司财务报表对比分析

全面客观的财务分析能够反映企业在一定时期的各种财务能力，体现企业发展战略是否合理，能够分析出其存在的各种问题，总结经验教训，促进企业更好地发展。根据绿地集团、保利地产、万科集团2019～2021年的年报数据计算得出各项比值关系，由此可以看出三家房地产公司的资产结构特征。

（一）偿债能力分析

1、短期偿债能力分析。偿债能力分析反映公司偿付流动负债、长期负债的能力，对偿债能力的分析能够识别出公司的财务风险，因此企业经营者、债权人、股东都十分重视偿债能力分析。

流动比率是企业流动资产与流动负债的比值，一般数值越大，偿还公司债务能力越强，根据经验，流动比率在1.5～2之间比较合适。从表1可以看出，绿地集团和万科集团都不在这个区间，只有保利地产处于优的位置，不过单靠这个指标不能合理说明，因为保利地产流动比率高可能是存货积压或滞销的结果，而且企业也很容易伪造这个比率来掩盖其高负债、低流动资产的真实情况。流动比率高，但其偿还能力不见得就高。例如其流动资产中存货占比大，存货的流动性又不高，这时速动比率和现金比率作为一种补充出现。虽然一般认为速动比率为1时比较合适，但是保利地产的速动比率相对于绿地集团和万科集团也是高的，可以说明绿地集团、万科集团相对来说资金不足，偿债能力更弱一些。（表1）

综上，虽然三家企业流动资产都比流动负债大，看起来债务偿还能力很强，但经过速动比率和现金比率比较分析后发现，实际情况并不是这样，房地产企业存货在流动资产中所占比例最大，可以直接动用的就是现金，但是现金很少很容易让企业面临资金短缺的困境，甚至可能导致资金链断裂。

2、长期偿债能力分析。对企业长期偿债能力的分析，可以用到的指标有很多，本文主要是以资产负债率、产权比率这两个指标来了解分析。资产负债率体现了企业负债总额和资产总额之比，这一比值越大，企业偿还债务能力越低，财务风险就越大。从表1可知，绿地集团和万科集团的资产负债率基本在80%以上，且相对比较平稳，没有产生较大的波动，资产负债率这一财务比率是评判企业财务风险高低的一个重要指标，这在一定程度上反映了债权人贷给企业的资金的安全性不足，缺乏可靠的保障。产权比率作为负债比率的另一种形式，体现了债权人出资和股东出资之间的比较关系，从而能够揭示企业财务风险和股东权益在多大程度上保证负债。这一比率越高，越能表明公司的长期财务处于良好的状态，公司的财务风险较低。绿地集团的产权比率明显高于保利地产和万科集团，是二者的两倍还多。相比之下，绿地集团和万科集团的偿债能力较弱。总体而言，三家企业的资产负债率大都处于0.7～0.9之间，处在比较高的水平，表明企业的大多数资产都是通过举债来筹集到的，公司对债务资金的依赖较强。

（二）盈利能力分析。就是指一个公司获得盈利的程度。公司债权人、股东和管理者非常注重对公司盈利能力进行分析，因为这不仅关系到企业所有者的报酬，还能给企业提供偿还债务的保障。

销售净利率为企业净利润占营业收入净额之比，可用来考核企业靠销售获得盈利的程度。总资产报酬率，指企业投资报酬占投资总额的百分比，用于评估企业使用所有资产的整体获利能力是衡量其资产运营效益高低的一个重要指标。净资产收益率指企业净利润与平均净资产之比，它体现了所有者权益所获报酬的高低。这三个指标的盈利分析侧重点不同，但都是越高企业的盈利能力越好。绿地集团和保利地产的销售净利率都低于5%的行业平均水平，且三家企业的销售净利率、总资产报酬率、净资产收益率在2019～2021年都呈现出下降的趋势，这是由于疫情、市场低迷等因素共同作用导致营业收入逐年下滑；由于市场继续低迷，加速销售去化，推动资金回笼，导致房地产结转项目的毛利率逐年降低，与此同时，一些房地产项目则按规定计提减值准备；符合利息资本化的项目较少，使计入当期损益的利息支出较多，财务费用也相应较高。通过对数据的对比分析可以看出，绿地集团和保利地产的利润空间较小，资金的流动性不足，企业通过销售获取报酬的能力较低，制约了企业的发展。（表2）

（三）营运能力分析。营运能力体现企业资金周转状况，对其进行剖析，可了解营业状况和经营管理水平。从表3可以看出，万科企业的应收账款周转率在2019～2021年呈下降趋势，营业收入中销售收入的提前确认是导致万科的应收账款周转率有所降低的主要原因。绿地集团和保利地产应收账款周转率趋于稳定，但是相比之下，绿地控股的应收账款周转率是极低的，资产流动能力不好。对于房地产企业来说，其主要收入来源为房屋买卖，赊销所占比重越来越大，有时企业为扩大销售而让顾客分期付款或延期付款，一些顾客找各种理由延迟支付日期，造成本应本期回收的资金被强行推迟，客户资金发生问题而无力付款，导致应收账款不能如期收回，加之企业内部控制不严格等问题，大部分企业对销售人员的激励往往采取职工工资总额与经济效益上浮挂钩工资的办法，而忽略了坏账产生的可能性，没有把应收账款列入考核体系中，这就要求企业加强对应收账款的催收力度，同时严格控制管理应收账款的坏账准备率。存货的使用效率可以直接体现出企业在存货周转过程中的管理水平和效益。房地产企业主要的资产端就是存货，所以存货周转率整体较低。绿地集团和万科集团的存货周转率趋于稳定且处于较低的水平。保利地产的存货周转率总体呈现上升的趋势，且明显高于绿地集团和万科集团，说明保利地产在经营中对存货积压管理进行了努力，未来经营应尽量提高存货周转率，规避风险。总资产周转率指企业销售收入占资产平均总额之比，反映了企业所有资产使用效率。由表3可知，三家房地产企业的总资产周转率在2019～2021年都趋于稳定，绿地集团和保利地产的总资产周转率稳定在0.4左右，万科集团的总资产周转率略低，稳定在0.23左右。对比来看，万科集团的总资产周转能力更弱，企业应当谋划好公司的经营战略，加强库存管理，让企业走向良性进展的轨道。（表3）

（四）发展能力分析。从2020～2021年绿地集团营业利润增长率的变动情况来看，公司营业利润增长率指标与上年同期相比急剧下降，下降48562.50%；从2019～2021年三年变动情况来看，公司营业利润增长率指标下降237.61%。（图1）

从2020～2021年保利地产营业利润增长率变动情况来看，公司营业利润增长率指标与上年同期相比急剧下降，下降234.05%；从2019～2021年三年变动情况来看，公司营业利润增长率指标下降111.92%。（图2）

从2020～2021年万科集团营业利润增长率变动情况来看，公司营业利润增长率指标与上年同期相比急剧下降，下降884.90%；从2019～2021年三年变动情况来看，公司营业利润增长率指标下降354.07%。（图3）

营业利润增长率也叫销售利润增长率，是指企业当年营业利润增长额占上年度营业利润总额之比，反映了企业营业利润增加或减少。综上所述，三家房地产企业的营业利润增长率指标都是明显下降的趋势。国家对房地产市场进行调控，房地产市场的交易量在下降，房地产市场企业的成本增加。数据显示，2022年上半年房地产市场70%以上公司净利润均有所下滑，部分表明我国房地产市场发展不容乐观，而净利润下滑也意味着未来房地产市场将遭遇更多困局。房地产市场的主要是通过销售房子来获得利润的，在价格较高的情况之下，自然能够获得更高的收入和利润；而国家在进行调控的过程当中限制了房价的上涨，所以利润自然而然会缩小。可见，房地产企业的发展能力是减弱的。

三、结论

通过对三家房地产企业财务报表进行分析，结果发现，偿债能力差是这三家公司所共有的，均呈下降之势，这是地产行业的通病，缺乏流动资产，尤其流动资金更少，再加上近几年国家推出了多项限购政策，加剧企业存货积压问题，金融机构贷款政策收缩，贷款金额下降，还会影响企业资金的流动性。发展能力减弱也是三家企业的共同特点，经济不景气，人民收入减少，经济压力较大，市场供需失调，同时受到这两年新冠肺炎疫情的冲击，各行各业都受到了一定的冲击，人们收入减少，生活入不敷出，完全没精力、没财力买房，造成市场需求量越来越小。而开发商建造了一大批住宅，此时没有找到买主，他们的经济压力太大，不得不降价，这就意味着未来一段时间内楼市将面临巨大挑战，房地产行业发展进入新阶段。建议三家企业采取措施减少企业存货数量，强化企业资金流动性。企业的管理层应对资产市场中存在的风险进行精确的预测，构建完善资产市场风险控制体系，对存货和其他流动性资产实现准确管控，加速存货的周转率，减少财务风险，推动企业稳定发展。

总结来说，中国的房地产行业发展历程虽有起伏，但是经过多年的磨砺，房地产发展重心逐渐从政府无序控制和企业盲目发展向国家宏观调整和企业稳中求进转变，相信在不久的将来，也更会灵活地跟随政府宏观调控政策的变化，稳中前进、渐入佳境。

（作者单位：沈阳化工大学）

主要参考文献：

［1］冯芙蓉.我国房地产经济发展现状与发展趋势［J］.老字号品牌营销，2022（22）.

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