［提要］ 近年来，河北省房地产业整体发展水平不断提高，但各地级市房地产业发展仍处于一个不均衡的状态。本文对河北省11个地级市房地产业发展水平进行分析，结果表明：河北省不同地级市之间房地产业发展水平有着不同特点，区域差异性比较明显。
关键词：房地产；全局主成分分析；聚类分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2023年6月18日
引言
国家统计局公布报告显示，2021年我国房地产业GDP约为77，560.8亿元，占整个国内生产总值的6.8%。房地产业不仅与国民经济发展密切相关，与地区城镇化水平也密切相关。河北省位于我国北部，城镇化水平不高，且各地区的房地产业发展水平明显不均衡。通过各地级市数据，对河北省各地区房地产业发展水平进行研究分析，发现不同地区房地产业发展中的区域差异性，并结合实际情况提出相关建议，为河北省房地产业发展提供参考。
国内研究中，学者们通过不同的维度研究房地产业的发展情况。王英华等从房地产开发投资规模、商品房建设、商品房销售、房地产开发企业经营以及产业规模等5个方面选取共19个指标，通过熵值法对辽宁省房地产业发展水平进行分析；代昕雨选取人口、经济发展水平、房地产价格、房地产开发投资和销售这四个对房地产市场情况影响较大的因素，得出河南省十八个地市房地产市场发展情况综合得分，并划分成五档；郭忠玉运用因子分析和聚类分析从房地产需求、供给和生产3个方面分析河北省各地级市的房地产经济；周莹等运用熵值法分析安徽省各地级市房地产发展现状；刘宁等基于量化分析和DPSIR模型，从驱动力、影响等五个方面研究全国一部分具有代表性的城市房地产发展状况。可以发现，大多数学者对房地产的研究维度主要集中在发展规模、生产能力、经营能力、经济基础，研究方法多采用因子分析和聚类分析、熵值法等方法。
一、指标确定与数据来源
选取合适的评价指标对研究房地产业发展水平至关重要。本文主要对河北省房地产业发展水平进行研究，因此选取指标应满足以下原则：一是能全面反映河北省房地产经济发展水平，如经济能力、发展规模等；二是数据要真实可靠，能够满足指标体系建立的准确性与客观性；三是可操作性，即通过一定的研究方法对其进行分析，最终可以得出结论。文中结合对房地产发展现有的研究，根据河北省房地产业发展的独特性，从发展规模、生产能力、经营能力和经济基础四个方面，构建河北省房地产业发展水平的评价体系。其中，发展规模层面指标包括房地产开发企业个数、房地产开发平均就业人数和本年完成投资，这些是各地区房地产业发展水平最直接的体现，反映了房地产业发展的基本水平；生产能力层面指标包括施工面积、竣工面积以及房屋新开工面积，是各地区房地产业可持续发展的基础，反映了房地产业生产能力；经营能力层面指标包括销售面积、销售额和营业利润，反映地区房地产企业经济活动的状况，是房地产业可持续发展的重要体现，经济基础层面指标包括人均GDP、人均可支配收入，是各地区最基本的经济状况的反映。（表1）
二、实证分析
（一）时序全局主成分分析
1、KMO与巴特利特检验。本文运用时序全局主成分分析将11个指标进行降维，提取出几个主成分来代表原有的多项指标。运用SPSS软件，首先对数据进行标准化处理，消除量纲带来的不利影响。根据获取的数据进行KMO检验和巴特利特检验。KMO检验用于比较变量间的简单相关系数和偏相关系数，取值范围在0和1之间，如果KMO值越接近于1，说明变量间的相关性越强，越适合做分析。通过结果分析，选取的指标数据KMO值为0.790>0.7，意味着各指标之间的相关性较强。另外，巴特利特球形度检验的近似卡方值为612.184，P值为0.000，小于显著性水平0.05，表明拒绝零假设，即各指标之间存在相关性，适合做时序全局主成分分析。（表2）
2、公因子方差提取。如表3所示，“提取”的值代表每个变量能被公因子表达的多少，表中大部分提取值都在0.7以上，表明变量能被公因子很好地表达出来。（表3）
3、特征值与累计贡献率。如表4所示，特征值是按照大小排列，一般提取大于1的特征值来作为所选取的指标代表，他们的贡献率表示了他们能代表所选取数据的比例累计值，即每个列出的特征值累计代表比例，一般需要超过80%。从表4中可以看出，前3个特征值分别为6.197、1.809、1.045，均大于1，且累积贡献率达到82.281%，也是大于80%的 ，根据主成分提取的原则，用前3个主成分代表原来的11个指标评价作用是客观有效的。（表4）
4、计算主成分得分和综合得分。根据表5旋转后的成分矩阵，我们可以对3个主成分进行分析。第一个公共因子F1包括企业个数X1、就业人数X2、完成投资额X3、施工面积X4、竣工面积X5、新开工面积X6、销售面积X7、销售额X8这8个指标，这些指标都在第一个公共因子F1中有着较大的因子荷载值，它们从不同方面综合反映了房地产业发展水平，并且F1的方差贡献率达到了56.335%，占累计方差率的68%，即F1是评价房地产发展水平的重要标准，所以第一个公共因子F1为房地产业发展水平因子，如果某地区的F1得分越高，则当地的房地产发展水平也越高；第二个公共因子F2包括人均可支配收入X11和人均GDPX10这两个指标，这些指标都在第二个公共因子F2中有着较大的因子荷载值，F2反映了不同城市基本的经济水平，因此第二个公因子F2为经济水平因子，某城市F2越高，则经济水平越高；第三个公共因子F3包括营业利润X9这一个指标，这个指标反映了房地产企业可持续发展的能力，因此第三公共因子F3为房地产业经营因子。（表5）
将原始数据标准化，再分别与成分得分系数矩阵相乘，得到各主成分的得分结果，3个主成分得分的计算表达式如下，其中ZXi表示标准化后的数据：
F1=0.34ZX1+0.36ZX2+0.37ZX3+0.37ZX4+0.17ZX5+0.31ZX6+0.37ZX7+0.35ZX8-0.07ZX9+0.15ZX10+0.27ZX11
F2=-0.09ZX1-0.09ZX2-0.1ZX3+0.02ZX4-0.37ZX5-0.29ZX6+0.03ZX7+0.15ZX8+0.4ZX9+0.6ZX10+0.45ZX11
F3=0.2ZX1+0.24ZX2+0.1ZX3+0.11ZX4-0.49ZX5+0.22ZX6-0.07ZX7-0.07ZX8+0.63ZX9-0.32ZX10-0.27ZX11
确定各主成分得分后，根据方差贡献率确定综合得分为：
F=0.68467×F1+0.1999×F2+0.11543×F3
（二）各市房地产业发展水平得分及分析。基于上述分析，我们可以得出2017～2021年河北省各地区房地产业发展水平的各主成分综合得分及平均得分。结合表6可以发现，石家庄、唐山、廊坊、保定、邯郸五个城市房地产发展水平平均得分为正，且省会城市石家庄的平均得分最高；而剩余的6个城市的平均得分都为负，其中承德的得分最低。根据分析结果与实际情况，以下几个方面是造成如此大的差异性的原因：一是各城市地理位置、自然资源不同，导致不同城市的经济发展水平差异性较大；二是各城市房地产业经营水平的差距，某些城市无法作出相应的对策来应对市场的快速变化，导致不同城市的房地产发展水平差距越来越大；三是各城市房地产业之间缺乏相互竞争的压力，缺少行业的创新性发展。（表6）
（三）聚类分析。通过上述分析，我们得出各地级市房地产业发展水平5年综合得分以及平均得分。为了更加明显地发现河北省地级市房地产业发展水平差异性，将平均得分进行系统聚类，得到聚类结果，见图1。通过分析，可以将河北省地级市分为三类：第一类地区仅包括石家庄，石家庄市作为河北省的省会城市，有着远超其他城市房地产发展水平的平均得分，说明石家庄房地产的供给、需求方面都有很高的水平，具有很高的房地产发展水平的同时，也有着很高的经济水平。第二类地区包括邢台、衡水、邯郸、沧州、秦皇岛、张家口和承德这7个城市。结合各主成分得分，承德、沧州和张家口地区经济水平相对其他地区较高，但其房地产发展水平相对偏低；邢台、邯郸的地区经济水平处于中等偏下，但房地产发展水平较高；秦皇岛和衡水的经济基础较好，但房地产经营因子较低，房地产发展水平不足。第三类地区包括唐山、廊坊和保定这3个城市，它们的房地产业发展水平平均得分在中等偏上，结合3个城市各主成分得分来看，廊坊市的F1得分5年来始终是最高的，说明廊坊在第三类地区整体的房地产业发展水平处于领先水平；唐山的F2得分较高，说明当地的经济水平较高，但房地产发展水平却不足，与地区经济水平不匹配；保定的房地产发展水平在第三类地区中是最低的。（图1）
三、结论及建议
本文基于时序全局主成分分析和聚类分析，通过对河北省11个地级市的房地产业发展水平进行研究，得出以下结论：河北省各地级市之间的房地产业发展水平有较大的区域差异，一些地区房地产发展程度与当地经济水平不协调。第一类地区石家庄市由于有着地理、政治、交通等方面的优势，房地产业发展水平有着非常高的领先地位。第二类地区和第三类地区中大部分城市呈现出经济水平与房地产发展水平不匹配的现象。承德、沧州和张家口经济水平相对其他地区较高，但其房地产发展水平相对偏低；邢台、邯郸的经济水平处于中等偏下，但房地产发展水平较高；秦皇岛和衡水的经济基础较好，但房地产经营因子较低，房地产发展水平不足。
根据上述分析结果，提出以下建议：首先，对于沧州、承德等这样的城市，当地的房地产业发展水平较低，但地区经济水平较高，房地产企业应利用自身规模与发展优势，通过新建与并购的形式实现转型与创新，刺激房地产投资开发，从高速发展转向高质量发展；其次，对于邢台、邯郸这样的房地产业发展水平较高但地区经济水平较落后的城市，可以考虑扩展家具、物业以及长租等业务，实现房地产企业的多元化发展，同时也为当地提供更多的就业岗位，促进当地经济发展；最后，对于秦皇岛这样的城市，房地产发展水平较低、房地产企业经营能力较弱，但当地经济水平偏高，需要积极引进房地产专业人才，以便于提出有效的对策来应对房地产市场的快速变化，促使房地产业稳健发展。
（作者单位：河北经贸大学）
主要参考文献：
［1］王英华，蔚筱偲，苏永玲.基于熵值法的辽宁省房地产业发展水平综合评价研究［J］.沈阳建筑大学学报（社会科学版），2021.23（04）.
［2］代昕雨.河南省十八个地市房地产市场研究及分档［J］.全国流通经济，2019（26）.
［3］郭忠玉.房地产经济发展水平研究——以河北省为例［J］.价值工程，2017.36（28）.
［4］周莹，刘忠旺.安徽省房地产市场发展水平的综合评价研究［J］.住宅与房地产，2021.627（28）.
［5］刘宁，董焕影，乔瑞.全国主要城市房地产可持续发展水平综合评价［J］.工程管理学报，2018.32（03）.
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