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| 华润置地集团财务绩效分析 |
| 第726期 作者：□文/李天琦 时间：2024/4/1 11:13:03 浏览：818次 |
［提要］ 随着经济的不断发展变化，房地产行业逐步从快速发展期走向成熟期，房产企业进行新一轮的整合至关重要。本文对房地产行业中的重点企业华润置地集团的财务绩效进行分析，选取近5年年度财务报表及中期财务报表中的财务数据进行分析，分别从盈利能力、偿债能力、营运能力、发展能力等4个财务方面选取指标构建财务绩效评价体系。运用因子分析法对绩效进行分析，发现企业的盈利能力、偿债能力和发展能力方面对企业绩效的影响较大，并对此提出相关建议。
关键词：华润置地；因子分析法；房地产
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2023年7月20日
中国经济在不断发展，很多新兴企业飞速发展，但近年来对于房地产来说是非常艰难的。新冠肺炎疫情给房产行业带来了巨大的影响，经济发展动力不足、居民购买力下降，加上各种政策调控，房地产行业市场增速近年来连续放缓，各大房企负债率居高不下，情况并不乐观。房地产企业要想在市场中保持长期、稳定、健康的发展，必须强化全面的管理，并在绩效上加强监管与完善。
华润置地集团作为房产行业的重要企业，它的发展状况能够间接反映整个行业的情况。如何在严峻的经济形势下提升企业的财务绩效是房产企业所面临的重要问题。本文对华润置地集团近几年的财务指标通过因子分析法分析该企业绩效，发现企业存在的绩效问题并提出一些可行性建议，帮助企业发现自身经营过程中的不足，找到提升绩效的切入点，抓住机遇应对挑战，促进企业持续稳定地发展。
一、文献综述
企业的绩效评价在研究方法上各有不同，很多学者用平衡计分卡、熵权法等对绩效进行研究。杨秀琼用模糊DEA模型评估上市银行的财务绩效，将选取的参数表示为模糊数，确保了数据的不确定性；陈一君、胡文莉通过改进的平衡计分卡在财务绩效、客户及社会绩效、内部管理以及创新绩效几个方面的指标构建了白酒企业的绩效评价指标体系，运用熵权改进TOPSIS法进行数据模型的构建，较有效地反映了企业的绩效情况；王春晖、姚冠新和刘牧对高校财务治理绩效评价研究中从平衡积分卡的四个维度，即财务层面、服务与管理层面、内部业务层面、学习与成长层面对高校财务治理进行分析，创建了高校财务治理平衡计分卡框架，并运用层次分析法和德尔菲法对指标进行赋值，计算评价结果，对高校的财务治理评价提供了可借鉴的体系；董杰借鉴CAMEL评级体系的五个方面并结合九江银行的实际情况选取了12个指标，运用因子分析法构建了绩效评价体系，发现九江银行在安全性、资本充足性等方面存在不足，为企业的经营管理做出贡献。本文采用因子分析法对财务指标进行降维，用少数几个公共因子来反映大部分的数据信息，使评价结果更直观、准确。
二、华润置地集团简介
华润置地是世界500强企业“华润集团”旗下的负责城市运营与建设的战略业务单元，是我国领先的城市综合投资开发运营商。公司主营业务包括：住宅开发、商业地产、康养地产、产业地产等。华润置地于1994年改组成立，1996年在香港上市，2010年被纳入香港恒生指数成分股，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。近年来，华润置地确立了“2+X”的商业模式，也就是继续坚持已经取得的规模及市场地位的销售物业及投资物业两大主营业务，积极拓宽业务发展模式，推动业务转型，实现资源整合与价值协同。2018年，华润置地全年综合营业额为1，211.9亿元；截至2018年底，土地储备覆盖全球70个城市，总土地储备达5，957万平方米；截至2019年上半年，公司资产总计7，270.79亿元；2020年5月13日，华润置地名列2020福布斯全球企业2，000强榜第210位。2022年被国务院国资委确立为国有企业公司治理示范企业，致力于成为行业领先的城市投资开发运营商。2020年，华润置地分拆商业运营与物业管理业务，成立华润万象生活有限公司（公司简称华润万象生活），并于香港联交所上市；2022年，旗下华润有巢REIT在上交所挂牌上市。未来，华润置地将为服务城市的升级发展、服务人民对美好生活的向往而持续奋斗，承担起新时代赋予的产业责任和社会责任，携手利益相关方共同成长、共同创造，为城市的建设发展和人们的美好生活做出更高品质的贡献。
三、研究设计
（一）指标选取及样本来源。本文针对华润置地的财务指标进行数据指标的选取，选取华润置地集团近5年的年报及中期财务报表中的财务指标建立因子分析模型，从财务指标的四个维度中的7个财务数据进行因子分析（表1为选取的7个财务指标），多维度地选取指标能够全面地反映财务绩效。（表1）
（二）财务绩效因子分析
1、适用性检验。在进行因子分析前对数据的适用性进行检验，根据KMO和Bartlett检验结果判断数据相关性。检验结果如表2所示，其中KMO值为0.510，超过了0.5的因子分析标准，表明该数据适合作因子分析。Bartlett检验的显著性为0.000，表明数据间具有较强的相关性。（表2）
2、公因子提取。通过主成分分析法得到数据的总方差解释，从表3可以看出，有3个因子的特征值大于1，且它们的累计方差贡献率达到86.48%，因此提取3个公因子可以较好地反映原始信息情况，所以选取3个成分作为公因子。（表3）
3、公因子命名。通过表4可以看出，因子1在流动资产周转率、总资产周转率两个方面占比较高，根据其性质命名为营运能力因子；因子2在销售净利率、资产负债率上占比较高，命名为盈利偿债能力因子；因子3在营业收入增长率、总资产增长率上占比较高，命名为发展能力因子。（表4）
4、计算因子的得分。根据因子得分系数矩阵，将三个因子以F1、F2、F3表示，利用该成分得分系数矩阵可以表示出主成分F1、F2、F3 与X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7之间的关系表达式，其中X1～X7表示选取的10个财务指标，主成分与变量的计算如下：
F1=0.973X1+0.964X2-0.042X3-0.503X4-0.531X5-0.313X6+0.156X7
F2=-0.126X1-0.137X2-0.937X3+0.771X4+0.661X5+0.177X6+0.097X7
F3=-0.080X1+0.025X2+0.179X3+0.269X4+0.471X5+0.809X6+0.739X7
把总方差数值作为权重，和所列的3个共同因子的得分相结合，运用加权平均数进行求和，最终得出华润置地集团绩效综合得分。（表5）
综合得分公式为：
F=（0.36209F1+0.28345F2+0.21926F3）/0.86480
根据上述模型计算可知，在选取的近5年华润置地集团财务指标中，在2018～2022年期间，华润置地集团绩效评价综合得分全部为负，其中F2和F3因子表现较好，说明企业的盈利能力、偿债能力和发展能力方面表现较好。结合综合得分我们可以看出，华润置地集团财务维度中对企业绩效影响较为重要的是盈利偿债能力与发展能力，这本身也符合房地产行业高收益、高杠杆的特点。
四、结论及建议
结合华润置绩效评价的结果来看，近几年该企业整体的发展呈现下行趋势，通过SPSS对主因子的分析发现，影响该企业绩效的主要是盈利能力因子、偿债能力因子以及发展能力因子。因此，企业应通过转变经营战略提高企业的盈利质量，从而获取更多的市场占有率；与此同时，应该重视企业的战略管理，优化产权结构，以此推动企业偿债能力和发展能力的提升。
（一）调整企业资本结构。从房地产行业中龙头企业的资本结构来看，各大企业始终保持着较低的资产负债率，但结果发现一味地依靠借债发展并不适合房产公司的发展理念，公司应该通过其他方式，如拓宽融资渠道、企业合并等方式，提升企业的偿债能力，但也要企业内部设定自身的内部控制制度，避免无目的地盲目扩张。目前，华润置地集团的盈利能力在不断下降，保持较强的盈利能力是优化资本结构的根本方式，想要提高盈利能力就要加速去除库存，提高资金利用率，从消费者出发，从产品质量到周边的配套设施，全方面提升企业的竞争力，同时提升企业的品质和知名度，吸引消费者。
（二）提高服务质量，转变战略模式。随着房地产市场的增速放缓，国家政策调整，面对房地产行业的限购、限售、限贷等一系列收紧政策，扩大企业规模已经不能达到理想的目的，华润置地集团想要突破瓶颈，应该更多地从服务质量上取胜，提升顾客的满意度。在经济飞速发展的今天，人们对房子的需求已经不仅仅是简单的居住了，更多的考虑房子的环境、配套服务设施等，因此想要提升企业竞争力就要开发适应人们需求变化的房产项目，转变传统定位，提升企业发展能力。首先，制定相应的制度，规范客户服务要求以及客户投诉处理实施政策，在管理上加强专业性，崇尚做到细致、完美的服务宗旨，提高管理效率。其次，精确识别客户需求，在客户关系上实行全流程、全过程管理，围绕整个服务过程，识别客户需求并主动为客户服务，并在售后为消费者提供意见反馈机制，及时对反馈进行处理，并针对顾客提出较多的普遍问题进行商议，提出总体的改进措施。以服务为宗旨，通过优质的服务水平促进企业营业收入增长率、总资产增长率的提升。
（三）完善绩效评价体系。在当下，房地产行业面临巨大的挑战，无论是产品还是管理，都影响着企业的市场地位。完善绩效评价体系，加强各部门之间的联系，各部门之间相互协调，共同促进企业的治理效果，在完善时应加强管理和监督两大方面的职责，管理要结合财务分析进行，将各项指标逐一分解到各个部门。监督要针对企业的投资、销售以及成本管理方面制定合理的规划，同时应关注整个行业的动态，及时调整和完善企业自身发展决策。
加强绩效评价结果的反馈，能够提升企业在绩效管理中对企业经营管理的优化作用。无论是在企业层面还是在部门层面，绩效评价的结果都应该及时地反映，同时在企业内构建有效的沟通渠道，建立上级和下级能够直接沟通的体制，无论什么层级的员工都能给企业的战略实施提供建议，重视员工的反馈，根据反馈的情况对企业战略的制定提出合理的建设性意见，为企业调整和完善绩效评价体系提供参考。
综上，本文以华润置地集团近5年的财务指标为依据，基于因子分析法对集团的财务绩效进行了分析，根据因子分析得出企业财务绩效的结果，并针对结果为企业提出了相应的可供参考性建议。房产企业目前想要提升企业的绩效水平应该从总体的战略上进行改革，寻找适应顾客需求的发展方向，同时应该持续完善企业的绩效评价管理体系，促进企业长久稳定发展。
（作者单位：黑龙江科技大学管理学院）
主要参考文献：
［1］杨秀琼.基于模糊DEA的上市商业银行财务绩效评价研究［J］.财会通讯，2020（14）.
［2］陈一君，胡文莉.白酒企业绩效评价指标体系构建与评价方法［J］.四川轻化工大学学报，2020（05）.
［3］王春晖，姚冠新.高校财务治理绩效评价构建研究［J］.高校财务，2022（03）.
［4］董杰.基于因子分析法的九江银行财务绩效评价研究［D］.南昌：东华理工大学，2019.
［5］Hafiz Yasir Ali，Rizwan Qaiser Danish，Muhammad Asrar-ul- Haq.How corporate social responsibility boosts firm financial performance：The mediating role of corporate image and customer satisfaction［J］.Corporate Social Responsibility and Environmental Management，2020（01）.
［6］Pathak，Khanindra，Modak，et al.Performance evaluation of outsourcing decision using a BSC and Fuzzy AHP approach：A case of the Indian coal mining organization［J］.Resources policy，2017（11）.
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