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| 从经典理论看中小型房地产企业突围思路 |
| 第727期 作者：□文/徐伟锋 时间：2024/4/16 15:25:27 浏览：223次 |
［提要］ 我国的房地产企业正处于下行阶段，整个行业正在收缩，市场大量企业出清，许多中小型房地产企业面临巨大的生存压力。与此同时，也暴露出中小企业适应能力弱、变革节奏慢等特征。在国内其他行业，有很多企业面临着或经历过同样的环境。本文从携程变革着手，考虑行业下行时突围破局的共性内容与底层逻辑，进而提出企业变革四维模型，梳理相关理论，并对中小型房地产企业提出建议。
关键词：战略变革；学习型组织；柔性组织；四维模型；人才培养
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
收录日期：2023年8月24日
近几年，房地产行业呈现缩量下行的趋势，很多企业似乎一夜之间陷入危机，特别是许多中小型房地产企业面临着生死抉择的困境。有人说这些企业暴雷是外部环境变化得太快；也有人说政策方向早已明确，其实是企业内部管理出了问题。笔者认为，这两种说法都有着一定的道理，从管理的角度而言，管理的四驾马车（战略、营销、财务、人力）包含对环境的管理，也包括企业内部的管理，其本质都是管理的范畴。对于大企业而言，宏观环境的分析与趋势研判一直是房地产企业关注的管理重点。但对于中小企业而言，如何应对环境的变化就显得捉襟见肘，资源不足。这些条件的限制，致使大浪来临时很多中小企业沉入海水之中，退出了竞争的行列。那么，中小型房地产企业应该如何应对外部环境的变化，如何做好管理，如何摆脱环境因素对企业的生死影响？
一、如何应对复杂性环境不是新话题
首先，我们来看看所谓的“复杂性环境”的历史。自从VUCA概念传入中国，“环境变化”逐渐成为商界的热门话题。但是关于环境的变化、时代的变化等概念在VUCA来临之前就已经存在了。20世纪50年代，彼得德鲁克提出了知识型员工的概念后，国外企业开始意识到一个新时代的到来，开始更加关注企业管理的复杂环境。20世纪80年代，彼得德鲁克出版了《动荡年代的管理》，在很多内容上论及环境的变化问题。此时，正值我国刚刚经历改革开放，国内对于如何应对环境变化的探讨还停留在社会学的角度，而不是从管理学的角度来看待。伴随着中国经济的崛起，越来越多的公司成长为大企业，成长为国际化的大公司。与此同时，也有很多的企业由于各种原因开始从榜单中跌落。于是近年来，很多人开始焦虑，开始感慨，环境太复杂，变化太快，企业到底该如何去适应？从企业发展历程来看，如何应对复杂环境的问题，一直伴随着企业管理理论的研究，只是这几年因为国际形势以及国内政策的原因，特别是房地产行业，如何应对复杂性环境成为了一个热门的话题。
房地产行业正在面临一次前所未有的大变局，在行业内部寻找一个标杆或案例是很难的，因为受制于行业大因素的影响。从其他行业或理论中来寻找破局之路，也许是当下可行的一种的思路。
二、逆势突围案例分析
携程是国内著名的一站式旅行平台，在经历疫情三年的重大影响后，在短短的时间里，业绩得到了再次快速增长。而这一切要归因于携程持续多年的变革举措。
携程成立20余年，内部员工中“90后”占比大，外部环境竞争激烈，又遇到三年疫情影响，旅行行业面临严重的生存危机。在这内外部环境巨变的时期，携程创新组织结构，采用OK制，推行对赌机制，激活业务单元活力。在人才培养方面设立黄埔训练营，围绕员工选、育、用、留开展多方向变革尝试。从文化到学习，从架构到运营，从执行到激励，全方位彰显变革的意志与决心。
在2023年第一季度业绩公告显示，携程净营业收入92亿元，同比增长124%；净利润为34亿元，经调整EBITDA利润率达31%。在这一系列靓丽的数字背后，与很多逆势突围的企业一样，有着几点共性，贯穿着企业的变革，支撑着企业的发展，彰显着经典理论的生命力。每个企业采用的形式可能不同，但是底层的共性因素却是历久而弥新。与其他企业逆势突围一样，都离不开战略、组织、文化、人才四个维度的创新与发展。
纵观国内外通过变革获得逆势增长的企业，都会涉及这四个维度的变革。从国外的IBM、微软、3M，再到国内的阿里、小米、华为，每遇变革的时点，其战略、组织、文化、人才都会成为变革的核心。在战略方面，围绕着方向、定位、目标，各企业虽有所不同，但都围绕着战略管理与战略变革的相关理论范畴。再看组织方面，变革过程中，组织的可变性、适应性、创新性也都是围绕着组织理论。变革的核心是文化的变革，是通过行为的改变获得结果的改变，因此所有的变革必然是伴随着文化的变革。而所有的这些变化，战略、组织、文化等，都是要围绕着人才来做文章，没有人才的支撑，变革就不可能成功。
三、管理丛林中的三个重要理论
既然对于复杂环境的应对一直都是企业管理理论的研究范畴，那我们可以从经典理论中得到一些启发，汲取一些经验，以便应对当下的困境。
（一）战略：变革理论。20世纪60年代，战略管理理论方兴未艾。钱德勒在1962年发表了《战略与结构》一书，认为战略变革是企业对外部环境变化的反应，开启了从战略管理视角应对复杂环境的先河，其中结构追随战略的结论逐步被管理界接纳。到了80年代，战略变革理论延伸到企业竞争优势问题的探索，进而分离出了资源学派与能力学派。其中，最有名的就是关于核心竞争力的讨论，引发了一系列的讨论。在21世纪初，战略变革已经在深入探讨多个因素的影响与作用，这些因素包括资源、能力、组织行为、组织学习、路径依赖等。所有的延展其实都或多或少与复杂性环境相关。因为战略变革的本质，就是期望通过战略层面的变革，使企业从与外在环境不匹配状态或偏离状态中，再次达到匹配的过程。
20世纪90年代以后，战略变革的理论再次得到深化，对战略变革的类型、阶段、动因都有了较为深入的研究。2003年以后，学术研究进一步扩展到了战略变革的要素、模式及路径的研究。这些理论的研究加深了企业家对于战略变革的认知，对于环境的复杂、多变性，以及企业内部的要素，战略变革的类型，采取的变革方式、步骤，都有了深刻的认知。从这个层面来讲，理论的研究对近十几年的企业变革是有很大的帮助的，至少在认知层面上能够在一个范式下进行讨论与交流，借用“道、法、术”层次模型来讲，在道的层面基本形成了共识，所不同的是大家在法和术的层面有所区别。
（二）文化：学习型组织理论。1995年，彼得·圣吉出版了《第五项修炼》，从此学习型组织成为了一股热潮。时至今日，国内仍有众多的企业致力于打造学习型组织。彼得·圣吉继承了人本主义的管理思想，从自我超越、心智模式、共启愿景、团队学习和系统思考等五个方面阐述了学习型组织的建构问题。学习型组织通过持续学习，熟练地获取、传播甚至是创造知识，不断提升组织能力，完善企业内部的各项制度、流程以及重塑文化。学习型组织与普通组织相比，具有更加开放、包容的特征，对于新事物也有更好的接受度，更容易适应外部环境的变化。这种适应性提升的本质是通过持续学习，改变个人与团队的思维模式、行为方式来应对复杂环境的变化。
学习型组织的建立，从国内房地产标杆企业实践中产生的影响来看，带来的好处是很多的。首先，学习型组织提升了组织能力。在很多企业的管理层，能够很透彻地说清楚组织能力与个人能力区别的其实为数不多，对于如何有效提升组织能力更是缺少方法。在学习型组织概念流行起来以后，很多企业争相模仿，组织能力不是由知到行的过程，而是做了以后，从结果感受组织能力与个人能力的差异。其次，学习型组织拓宽了员工个人职业道路。员工在不断学习的过程中，综合能力得到提升，在企业内部可以实现一人多岗，在企业外部转型的机会更多。个体的适应能力提升，同时也提升了组织的适应能力。最后，学习型组织促进企业文化的再塑造。学习型组织的信息流动性更强，底层的共有知识更多，这就在应对外部不确定环境变化的过程中有更多的思考，可以筛选出更好的应对策略与执行方案。这种过程逐步影响、塑造着企业内在的文化，使原本自上而下的文化建设逐步内化为集体的共同认知，让企业文化有着更为丰富的内涵，进而在变革活动中获得更多成功的可能性。
（三）组织：柔性组织理论。柔性组织相关研究也有很长的历史，但是在国内成为一个热门词汇是在2010年以后。柔性是一个组织在应对外部环境变化时体现的一系列特殊属性，这种柔性会体现在公司战略、组织架构、生产、研发、运营、人力资源等不同维度。柔性组织理论的研究吸纳了学习型组织、战略管理等理论，从不同维度对柔性组织进行了研究。不同的企业对柔性组织的理解、应用也存在着很大的差异。但总体而言，理论研究者普遍认为柔性组织在应对外部环境变化时会有更好的优势。于是，柔性组织的研究得到进一步扩展，涵盖了柔性领导力与柔性管理等方面的内容。不管在哪些维度进行“柔性”化，其本质还是建立在企业的资源与能力之上，没有脱离通过学习发展组织的理论。国内的企业在疫情三年期间有很多柔性组织结构形式，不仅增加了企业的适应性，而且提高了抗风险的能力。
以上三个理论是围绕着战略、组织、文化的典型理论，也只是众多管理理论的冰山一角，还有很多关于复杂性环境相关的理论，例如分布式组织、共生型组织、裂变式组织等，这些理论与上述三个理论之间，或相关、或延伸、或扩展，都在探索着破解企业困局可能的方向。
四、中小型房地产企业突围思路
中国的房地产行业经过20多年的快速发展，经历了从黄金时代、白银时代到青铜时代，2022年又有人提出了黑铁时代。整体而言，中小型房地产企业的生存空间不断被挤压，一方面要面临大企业的竞争与侵蚀，另一方面还要面对行业的剧烈变化，特别是政策的不确定性加剧了企业的生存难度。中小型房地产企业在资源与能力上与大企业都是无法比较的，在这种背景下如何应对才能生存下去是所有中小型房企面临的生死大考。
根据上文对主要理论的回顾，我们也可以看出，复杂性环境的应对问题，不是突如其来的问题，所以企业应当把这个问题看作一个常态化的工作来处理。关于复杂性环境应对的相关理论体系虽然很复杂，但核心观点无外乎三点：一是拉长时间轴，从战略的高度、深度、远度来看待当下；二是通过不断学习，提升员工能力，提升组织能力；三是通过不同维度的柔性化提升企业的适应性。基于以上三点的认知，结合本人实践经验，对中小型房地产企业如何应对复杂性环境提出以下几点建议：
（一）战略：优化管理体系，逐步完善战略。大企业的优势在于平台的优势，其往往集中了整个企业的优秀人才建立了完善的制度、流程与标准的管理体系，让平凡的人也能获得高标准的业绩。在这一点上，企业没有捷径可走。因为内容虽然可以借鉴，但组织能力的成长还是要一步步走，只有企业真正找到了适合本组织发展的体系并能够自我完善时才有可能弯道超车，否则差距只会越学越远。企业管理体系是基础，只有基础筑得牢固，才有可能实现战略目标。很多学者认为，多数企业战略的失败原因在于执行，可是为什么执行会出问题呢？笔者认为心智模式及管理体系是最核心的问题。战略管理对于中小企业而言，想要做好其实很难，但是这并不妨碍企业把一个模糊的目标清晰化，把清晰的目标分解成可执行的计划。路要一步一步走，饭要一口一口吃，中小企业的战略管理本就是一个长期精进的过程，只有改变组织的心智模式，优化企业管理体系，才有可能将常态化的复杂环境应对问题处理得更好。
（二）组织：灵活调整结构，适配企业战略。管理学有句名言，结构追随战略。企业战略有变化，一定要审视内部的结构是否仍然匹配，什么样的组织结构才有可能最匹配变化后的战略。也有学者提出更直白的观点：变革从调整组织结构开始。可见，组织结构与变革有密切的联系。自从有了分工理论后，看到了分工理论对生产效率的提高，几乎所有的企业似乎已经习惯了先分工再组织。根据实践经验来看，企业战略如果变化很大，特别是面临环境巨变，竞争激烈到生死存亡时，企业调整组织结构，其本质就是重构分工。这种组织结构的再设计，底层的逻辑就是分与合的调整。重新划分权责，重新界定岗位的业务边界，重新思考高效组织的结构与形式，以保证业务效率得到提升，内部交易费用得到降低，组织流转更加高效。面对复杂多变的环境，已经成为一种惯性的分工必然面临着调整与重构。组织具有一定程度的灵活性，具有一定的可调整性，具有一定的适应性，可以增加组织突围与生存的概率。
（三）文化：营造学习氛围，升级心智模式。中小企业在逆境中生存与发展所面临的最大问题，其实是文化的问题，是员工内在的心智模式转换的问题。单从操作执行层面来看，中小企业具有动作迅速、敏捷等特征。从这一点来看，中小企业并不见得比大企业差。但是，公司一旦涉及趋势的研判、理论的问题、知识的问题等就会捉襟见肘。特别是面对一些新理念、新方法以及建构性工作时，从员工态度到学习再到行为转化都举步维艰。大企业在员工培训方面投入较多，也更容易打造成学习型组织，面对变革，有更深刻的认知与理解，更容易形成破局的思路。但中小企业因为缺少在组织学习方面的投入，对于复杂环境的认知往往停留在表面。两者的差距是基于文化的不同，基于个体与集体心智模式的不同。归根到底，应对不确定性就是要营造学习的氛围，打造组织文化，让认知可以同步，让思想可以碰撞，让心智可以升级。唯有如此，企业在变革过程中才能打通各个环节，迅速提升组织的柔性，提升组织的认知维度。
（四）人才：升级人才结构，提升作战能力。企业的竞争，表面上来看是产品的竞争，本质上都是人才的竞争，毕竟所有的产品都是由人来完成的。对于大多数中小型房地产企业而言，人才结构的升级绝不仅仅是通过猎头招聘几个标杆地产员工这么简单。挖来的人少了，很容易被原有的员工同化；挖来的人多了，不仅成本高，而且很容易形成文化的冲突。中小型房地产企业的薪酬预算原本就没有什么优势，勉强用高薪挖来的人才，多数还会因为薪酬问题离开。所以，大企业可以采取类似“海盗计划”的方式猎取，但中小企业却很难走通这条路。人才的结构升级，可以分为三个阶段来实施：一是优先解决痛点问题，基础业务的难题有的时候只需要一两个能力强的人就能解决80%的现有问题；二是挖掘高晋升潜力的员工，从3～5年战略目标往回看人才能力的需求，通过1～2年的内部培养，使之融入企业；三是形成持续优化的机制，通过人才盘点对标战略，每年保持5%～10%的优化率，经过3～5年的时间，团队的整体实力必将有巨大的提升。
（五）时机：研习标杆企业，借力待时突破。前文中已多次提到中小企业的劣势，所以要依靠好大企业的资源，深度研习标杆企业，特别是标杆企业的发展战略。标杆管理法是20世纪90年代三大管理方法之一，在生产制造业其实很普遍，但是在房地产行业应用好的却是凤毛麟角。标杆管理法对于中小企业而言，是一种低成本的跟随战略，成长会很迅速，但要超越标杆却很难，这是因为在房地产行业马太效应尤为显著，多一两个好项目，整个企业能够投入的管理资源完全不可同日而语。所以，中小企业要想发展得好，发展得快，需要先练好内功，择机而动，才有可能突出重围，实现业绩突破。
（作者单位：西安惠尔控股集团有限公司）
主要参考文献：
［1］［美］艾尔弗雷德·D.钱德勒.战略与结构［M］.云南：云南人民出版社，2002.
［2］［美］彼得·圣吉.第五项修炼［M］.北京：中信出版社，2018.
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