| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 管理/制度 |
| 碧桂园轻资产运营模式转型研究 |
| 第729期 作者：□文/王屿藩 时间：2024/5/16 9:56:44 浏览：114次 |
［提要］ 近年来，随着国家政策不断调整，不少房企地产开发主业受挫、流动性承压严重，在降杠杆、降负债压力下，房企纷纷调整发展重心，聚焦主业、收缩布局，“轻资产”运营模式应运而生。本文以碧桂园为例，探索如何在当下环境中持续扩大规模、赢得利润；而轻资产运营模式作为一种新的运营模式，备受各大房产企业青睐。
关键词：房地产；转型；轻资产；运营模式
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2023年11月29日
一、轻资产运营模式的含义
顾名思义，轻资产化的运营管理模式，就是将公司产品研发制造和终端零售市场分销运营业务外包，而自身则集中从事设计技术开发和产品市场推广等运营业务，简单来说，就是掌握核心竞争力，把繁杂琐碎的工作向外做“减法”，主要就是采用专为产品打造明星形象代言和品牌广告的运营方式。这种模式不仅可以有效降低上市公司前期资本流动投入，特别是对于生产经营领域内大量固定资产等的投入，以此有效提高公司资本流动回报率。轻资产企业运营战略模式也可以这样理解，它是一种以企业价值链管理为核心驱动的企业资本管理战略，在当下的信息网络时代以及专业知识不断普及的市场经济社会时代，可以将其作为一种新的现代企业运营战略管理结构模式来进行理解。所谓知识轻资产化的运营管理模式，是指应当根据整个企业的实际知识产权管理的具体内容和功能要求，以企业人力资源管理为合作纽带，同时建立一个良好的知识管理信息系统以及平台，在新科技时代能够更好地将科技平台和经济相结合，这样才可以更好地促进整个企业的健康持续发展。
二、碧桂园集团概况
碧桂园公司成立于1992年，在成立之后持续发展，不断壮大，经过十几年的发展，已然成为国内房地产业龙头企业之一。同时，它也是一家综合性的房地产企业，所涉及的业务非常多，其中以房地产为主营业务，还包括构筑物装修、物业管理、酒店开发等多种综合性行业。其产业发展战略规划主要是以中国地产业整合为主，将中国地产整个产业链上所有与居民社区生活相关的地产业务与所有金融化服务手段进行整合发展，挖掘地产企业核心价值链并使得企业资产组合价值收益达到最大，巩固行业地位，从而扩大影响力和吸引力。
三、碧桂园转型轻资产运营模式前存在的问题
（一）资本成本不断增加，利润空间被压缩。近些年来，经济市场发生着巨大变化，尤其是疫情之后，经济整体处于下行状态，传统的融资手段难以满足企业所需的资金，一些房地产企业发展明显不如从前，结果就是投资多，获利少，竞争非常的激烈。一方面企业面临土地成本压力。土地作为资本成本的一种，是房地产企业发展的刚需，但拿到较好的土地已然不再是容易事。另一方面半途而废突然撤出资金安于现状也不太现实，绝大部分企业都是本着“先发制人，后发制于人”的态度，主动出击，想办法让自己处在主动的有利位置上，所以只能投入更多的资本，这就会得使资金链面临很大的危机。而问题就在于，原来固有的运营模式太过于依赖现有的资金，不能灵活地应对风险，在这种压力的推力下，房地产企业开始考虑运营模式的改变是否可以应对资金流所带来的困境。
（二）融资能力低，筹集资金难度高。不同于其他行业，房地产企业对于资金的要求很高，尤其在全面运营以及各项资产到达可运行状态之前的投资决策资金都是较高的，因此所需要周转的资金量不言而喻。另外，资本投入成本也是相对较高，房地产行业常常看重土地质量，地皮作为房地产的基础资本，再加上较长的使用周期，使得企业必须为了长远的发展考虑，而碧桂园公司的融资方式主要是通过金融机构借款、发行股票、债券等方式。根据资料显示，我国实体经济在2014年进入新经济常态之后的几年里经济整体增长速度逐渐呈缓慢状态，尤其经历了新冠肺炎疫情，房地产企业想要较好地降本增效，仅仅利用常见的财务融资杠杆模式来直接实现企业资本流动增值获得收益越来越不容易。虽然国家政策对房地产仍然陆续出台各种利好政策，态度上比较支持，但以降杠杆为政策主基调仍在持续，房地产业的调控持续使得市场下行调整，想要真正解救房地产业，还需要从结构性上做出适当改变，再配合政策的引导，才能更加健康地发展。所以，轻资产经营模式或许可以作为更好的运营模式进行融资。
（三）大量库存积压现象显著。我们选取碧桂园公司在2015年准备转型轻资产运营模式之前的数据可见，与大多数房地产企业相似，该公司目前的库存积压问题还是比较显著，侧面反映出企业资金占比非常高。如表1所示，2011～2014年碧桂园销售量占总存量的比例变化不大，库存占有率上升，所以减少库存是该企业比较重要的工作。若继续坚持以往的运营模式，只怕会使得企业的资金链被破坏，导致各项费用增加，甚至资金周转渠道瘫痪，因此改变运营模式显得尤为重要。（表1）
（四）企业资产负债率过高。由于碧桂园想要不断融资然后扩展业务，尽管在与同行业的对比中，该公司的总资产负债率不是特别高，但是评价其自身债务水平，公司的资产负债率远远高于业界所限制的60%水平，这就意味着企业可能面临着较大的资金风险，当现金流不足时，易导致资金链断裂，不能及时偿还，从而迫使企业走向衰亡，因此亟须做出一些改变来应对这些问题。
四、碧桂园轻资产运营模式分析
通过调查了解，碧桂园在2015年就开始准备转型，2016年正式以轻资产运营模式进行管理，主要采用的运营方式有通过利用企业轻资产进行融资、打造企业互联网服务交易平台和通过合作开发项目实现企业轻资产化等。。
（一）改变资金筹集模式。总的来说，向轻资产转型的目的之一就是解决房地产企业当下的资金周转问题，最主要的途径就是把自己的资产变“轻”。所以，碧桂园控股有限公司在转型预备期的融资渠道主要有两种：第一种就是引进其他投资者，也就是合作者，很多企业会选择例如保险公司等投资机构来解决资金问题。就拿平安保险机构来说，它在2015年4月被该公司引入，成为其第二大股东。第二种渠道就是比较传统的社会众筹。2015年，碧桂园公司在华东地区购入了一块土地，并且将其面积划分开来，购买这片土地总共耗资6亿余元。这片土地的利益分配，规定是项目在结束之后，投资者通过购买面积的多少来决定获得多少收益。
（二）构建轻资产运营模式技术服务网。据了解，碧桂园公司在选择转型轻资产运营模式之后，在物业服务方面也有了不断的改进，开始着手改变自己的服务。在转型运营模式的当年9月份就成立了互联网社会服务平台，通过这个平台可以帮助其用户解决许多生活中的问题，并且能够节约管理成本以实现高效的管理，就如同在微信App中的城市服务，能够满足用户的基本需求，包括日常生活、医疗教育以及养老等。除此之外，为了使信息更加准确，该公司也联网了其他网络平台，扩大了受众人群，从而形成了更加全面的服务平台。比如，在2018年，碧桂园公司与其他互联网行业公司达成了合作，合理配置资源，利用资源和优化资源，充分利用伙伴公司在各大互联网大数据信息服务等等方面发挥自身优势，这一举动展现了该公司的一部分战略方向已经转向了轻资产。
（三）协作互惠，深度实现轻资产化。试想，如果房地产将其开发项目的开发-建设-营销这一系列的每一种工作都承包的话，那么带来的风险以及成本也是很大的，尤其是在管理成本以及资金上有很大的耗费。因此，本着近水楼台先得月的原则，碧桂园公司愿意寻找当地的企业作为其合作伙伴以减少其风险和成本。合作方对当地环境和经济状况比较了解，那么自然而然，在资本成本上也许也会获得较好的优惠资源。经了解，碧桂园公司在合作开发的过程中，主要是与当地的中小型企业合作。双方合作利用，各取所需，节省一些项目投资成本。比如，在2015年4月碧桂园公司就和清能地产签订了意向书，包括在与其他企业合作的过程中，不断使其资产向“轻”方向转变，不仅得到瘦身效果，还可以在市场中不断地交流以积累更多的经验，这有助于该企业的长足发展，同时对合作方的中小企业也有一定的经济带动作用，实现双赢，不失为一种良策。
五、碧桂园转型轻资产运营模式财务效果分析
对比碧桂园公司在转型轻资产运营模式前后的财务数据，可以得知在财务指标方面的成绩是可观的，该指标从侧面意味着企业的现金流量更加充足，企业的经营运营能力也得到一定的提高。
（一）现金流量不断充足。从表2可以看出，碧桂园公司在转型轻资产之前，前三年的经营活动现金流量净额一直没有突破正值，但显而易见的是，在公司开始转型轻资产运营模式之后，也就是在2015年开始之后，一直到2018年后其现金流量净额逐渐实现正向增长，这在很大程度上解决了资金的问题。（表2）
从表2中已经可以清楚地看到投融资现金净额也在不断上升，因此这一点也表明了转向轻资产有了进一步的积极变化。
（二）市场占有率逐渐提高。由图1可以看出，随着公司不断扩大其规模，其市场份额尽管也得到一定扩大，但是在2015年转型之前的提升速度较为缓慢。很明显是，在2015年进行转型轻资产模式之后，其销售量在不断地上升，在2017年其销售额创造了新纪录，达到了5，508亿元，同比增长超过了73%，这些成绩与转型轻资产运营模式是息息相关的。（图1）
同时，与二线城市的一些当地中小企业进行合作等措施使得公司房地产在市场上的影响力不断扩大。公司在这几年的市场占有率呈不断上升的趋势，在2012年至2014年都一直排名靠后，但是经过轻资产转型之后位次已经跻身至全国前三，尤其是在2017年拿到了全国第一的佳绩。由此可见，轻资产转型之路是有利于企业的可持续发展的。
（三）盈利能力逐渐提高。从图2的净资产收益率图我们可以看出关于股东收到的投资收益额的信息。在2013年之前，由于政策的原因，房地产行业在土地上可以享有大幅度的资源优惠，但国家政策也在随着经济大环境发生改变，到今天这种优惠几乎不见，从2012年开始净资产收益率一直都是处于下降的趋势，特别是在2015年已经下降到了12%。然而，从2015年该公司选择转型轻资产运营模式之后，其净资产收益率低下的现象就开始逐渐回暖，到2018年已经达到23.5%，更加说明碧桂园公司转型轻资产运营模式的选择是明智之举。（图2）
据不完全统计，截至2023年，国内已有数百家房地产企业开启轻资产转型之路，其中包括万科、绿地、保利等十余家大型房地产行业，各大中小房地产公司纷纷转型，想要通过此方式来给自己谋求更好的发展之路，尤其对于因为资金周转困难的企业来说更是较好的选择。
在轻资产运营模式转型中，应当多借鉴学习，参考国内外转型成功案例。虽然目前碧桂园公司实施轻资产转型之后的财务效果比较良好，但是不能因此松懈，还应该多注意其他方面的问题，或者风险一旦渗漏出来要及时施以对策，更要注意防范盈利资金以及运营等方面出现的问题，及时找出对策去降低风险。另外，本文选取的例子以及比较的公司也比较局限，因此可以起到一定的参考作用，但不能作为转型的模版，所以在自身实际转型时，还需要仔细琢磨和考虑。除此之外，还需要在组织架构、投融资和风险管控的人才储备方面进行周密的储备计划，以便更好地为企业保驾护航。
（作者单位：延安大学）
主要参考文献：
［1］张澜.万科商业轻资产运营模式下的财务绩效研究［D］.北京：北京印刷学院，2020.
［2］胡晓宇.房地产企业轻资产运营模式研究——以碧桂园为例［D］.太原：山西财经大学，2018.
［3］义子程.碧桂园轻资产转型的动因与效果研究［D］.南宁：广西大学，2020.
［4］郭欣，潘嘉茹.万科集团轻资产转型研究［J］.全国流通经济，2020（29）.
［5］朱艳.房地产业轻资产下的融资战略案例研究［J］.现代营销，2020（04）.
|
|
|
|
