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| 房地产经纪专业人员与经纪机构劳动关系分析 |
| 第735期 作者：□文/张秀智1 王 凯2 赵 杰3 雷宇航2 时间：2024/8/16 15:34:11 浏览：366次 |
［提要］ 房地产经纪人员是房地产经纪机构的重要人力资源，保护房地产经纪专业人员的劳动权益是房地产经纪行业可持续发展的前提条件。本文比较分析传统直营门店经营模式和房地产经纪平台经营模式下，房地产经纪人员与房地产经纪机构、房地产经纪平台之间的劳动关系，并提出建议，以更好地发挥经纪人的独立性和创造性，促进房地产经纪专业服务水平高质量发展。
关键词：房地产经纪人员；房地产经纪机构；平台公司；劳动关系；劳动合同
中图分类号：D9 文献标识码：A
收录日期：2023年12月19日
劳动关系是生产关系的重要组成部分，是最基本、最重要的社会关系之一。劳动法意义上的劳动关系一般是用人单位招用劳动者、劳动者直接为用人单位提供劳动而形成的社会关系，是“企业+员工”的全日制劳动用工模式。劳动关系与职工取得劳动报酬、休息休假、劳动安全卫生保护、享受社会保险和接受技能培训等基本劳动权益密切相关。在房地产经纪领域，普遍存在着房地产经纪人与经纪机构劳动合同签约率低、劳动合同多为短期合同的问题，绝大多数房地产经纪人员的实际工作时间超过法定劳动时间，技能培训机会少，社保不健全。在薪酬方面，房地产经纪人员按照“底薪+提成”方式获得工资收入，但由于房地产经纪人员的展业成本高，同时在征收个人所得税前未扣除展业成本，使房地产经纪人员的个人薪酬受到一定影响。近年来，平台公司利用互联网技术迅速发展，大量房地产经纪机构及其从业人员加入其中，拓展线上获客、线下交易新渠道，房地产经纪人员与房地产经纪机构、平台公司之间的劳动关系变得复杂、模糊、难以界定。总体上看，房地产经纪人员劳动权益没有得到有效保障。本文希望通过调查房地产经纪人员与房地产经纪机构劳动合同签订和社保缴纳情况，解析房地产经纪人员与房地产经纪机构两者之间的劳动关系状况，提出建立更加稳定和谐劳动关系的可行方案。
一、传统直营门店经营模式下房地产经纪人员与房地产经纪机构的劳动关系
房地产经纪机构的重要资源之一就是房地产经纪人员，优秀的房地产经纪人员更是房地产经纪机构的核心竞争力。早期的房地产经纪机构一般采用传统的门店经营模式开展业务，房地产经纪人员受聘于房地产经纪机构，接受其管理，执行该机构承接的房地产经纪业务。房地产经纪机构根据每一名房地产经纪人员的工作业绩和佣金收入情况向其支付劳动报酬。2011年住建部、国家发改委和人社部三部委共同颁布了《房地产经纪管理办法》，其中第八条对房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的劳动关系进行了界定，即“房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《劳动合同法》的规定签订劳动合同”。房地产经纪人员与房地产经纪机构之间是基于劳动合同的劳动关系，房地产经纪人员是企业雇佣的员工。房地产经纪机构对员工绩效进行考核，按照“底薪+业务提成”的方式核发薪酬，并为员工缴纳“五险一金”。
传统直营门店经营模式下，房地产经纪机构一般利用平台公司建立的互联网公共信息平台、App（如58同城、搜房网）发布业主委托出售的房源信息和获取购房客户需求信息。基于平台公司的品牌吸引力和互联网智能化算法的客户挖掘能力，房源信息传播速度加快，海量的涉房信息被搜集、传播、触达、挖掘、分发，房地产经纪人员得以快速甄别客户，为消费者提供专业的不动产交易服务。房地产经纪机构与互联网信息平台之间的关系是购买服务的关系，房地产经纪机构和房地产经纪人员使用平台公司的端口发布、获取信息，向其支付端口使用费，平台公司对房地产经纪机构和经纪人并不提供管理服务。在传统直营门店经营模式下，房地产经纪机构购买平台公司基于互联网技术的端口产品供房地产经纪人员使用，房地产经纪人员依然是房地产经纪机构的员工，与其签订劳动合同。通常，房地产经纪机构给房地产经纪人员的底薪为1，500～4，000元不等。
以重庆到家了网络科技有限公司（以下简称“重庆到家了”）为例，公司在重庆本地共有员工10，200人，根据公司实际和业务发展的需要，该公司的房地产经纪人员分为三种类型，分别是见习期员工、实习期员工、转正期员工。（1）见习期员工选择加入公司的前7天，主要是以岗位体验为主，此阶段双方处于双向选择，因此7天内无薪资。（2）实习期员工是7天后入职的员工。员工前往公司总部参加线下培训，并参加公司统一组织的考试，考试通过后签署劳务合同。以全体员工数量为基数，实习期员工劳务合同签订率达到20.2%；以实习期员工数量为基数，实习期员工劳务合同签订率为100%。通常情况下，实习期为1+3个月，其中“1”为员工满7天的当月，员工可申请延长实习期，实习期最长可达1+8个月。（3）转正期员工是员工在实习期内达到公司的标准后，可参加公司组织的转正考试。转正期员工就是企业正式员工。转正考试通过后，员工与企业签订劳动合同并缴纳社保，劳动合同期为固定期限合同，一般期限为3年。以全体员工数量为基数，转正期员工劳动合同签订率为73.2%；以转正期员工数量为基数，转正期员工劳动合同签订率为100%。截至2023年12月，重庆到家了为符合条件的7，190名业务线人员缴纳了社保，参保率为70.5%。对主动放弃购买社保的员工，公司现金补贴1，000元/月。公司未给员工缴纳公积金。另有少量员工按照灵活就业人员为自己缴纳了社保和公积金、购买了商业保险。
从重庆到家了的案例可以看出，以线下门店经营为主的房地产经纪机构，与房地产经纪人员之间的劳动关系基本遵守《房地产经纪管理办法》第八条规定，约73.2%的房地产经纪人员与企业签订劳动合同，受《劳动法》《劳动合同法》保护。实习期的房地产经纪人员与企业签订劳务合同。由于劳务合同与劳动合同在性质和适应法律上存在差异，签订劳务合同这部分处于实习期的房地产经纪人员不能视为签订了劳动合同。（表1）
二、房地产经纪平台模式下房地产经纪人员与房地产经纪机构的劳动关系
随着平台经济和互联网技术的迅速发展，平台经济成为一种经济发展范式。依托互联网平台出现了新就业形态，网约车驾驶员、网约配送员、互联网营销师等。在互联网新业态下建立的非标准劳动关系，用人单位与劳动者之间的用工关系认定为劳动关系还是民事关系，已经成为当前劳动争议案件的热点和难点问题。2021年7月人社部等八部委发布了《关于维护新就业形态劳动者劳动保障权益的指导意见》，提出依托互联网平台就业的新就业形态劳动者，符合确立劳动关系情形的，企业与劳动者订立劳动合同；平台企业采用劳务派遣等用工方式组织劳动者完成平台工作的，企业与劳动者建立劳务关系。该文件对规范互联网新经济模式下的劳动者与用工单位的劳动关系起到了一定的作用。
房地产领域，在技术创新和资本投入的加持下，早期以记录房源信息、企业内部运营管理为主的房地产经纪管理软件制作企业转型升级为房地产经纪平台公司。房地产经纪管理平台突破了单一数据存储功能，实现了房客源信息收集、房源展示销售、平台内交易匹配、交易流程管控等综合功能。房地产经纪管理平台打破了地域限制，汇聚了大量的房地产经纪机构及其所属房地产经纪人员，以及海量的房源信息。目前，房地产经纪平台主要有两种类型，一种是传统房地产经纪机构建设的房地产经纪平台，如链家网转型而成的贝壳网、到家了企业网开放而成的到家了网；另一种是平台企业新设立的房地产经纪业务版块，如字节跳动下的“小麦房产”、百度地图联合诸葛找房推出的“百度地图-看房节”、快手理想家的新房经纪业务。另外，由网络主播逐渐发展起来的房地产销售人员，借助快手、抖音、微信等线上自媒体平台，开设个人直播频道，为开发企业和个人业主推广销售房地产。上述自媒体平台公司正加大资源投入，培育短视频房地产经纪市场。
在平台经济浪潮下，房地产经纪机构与房地产经纪平台相互之间建立了深度合作关系。例如，有的房地产经纪平台为了实现高品质专业服务、增加房源数量、扩大平台市占率，利用其优势地位要求平台服务使用者（房地产经纪机构）签署统一的服务协议、使用统一的交易合同、收取统一的佣金费率、约定统一的服务流程、开展统一的业务培训、采用统一的品牌形象等。以贝壳网为例，房地产经纪机构及其房地产经纪人员既是平台数据的收集者又是平台工具的使用者，利用平台房源信息促成交易的，平台将获取整个佣金收入的15%。
在平台经营模式下，房地产经纪平台深度介入房地产经纪机构的经营管理活动，一方面导致加盟的房地产经纪机构线下门店的一些功能逐渐弱化，门店的盈利空间大大缩小；另一方面，如图1所示，房地产经纪平台与房地产经纪人员之间不存在直接雇佣关系，依然是线下门店雇佣员工，加盟的房地产经纪机构仍要基于劳动合同为经纪人缴纳五险一金、提供相关的基本劳动权益保障。于是，使用平台的房地产经纪机构在盈利空间降低后，其还愿意为房地产经纪人员提供相应的服务保障吗？答案是否定的。房地产经纪人员虽然获得了房地产经纪平台的房源信息和统一服务，但房地产经纪机构不愿意承担房地产经纪人员线下服务客户所产生的展业成本，房地产经纪人员的薪酬模式逐步演变为“零底薪+高提成”。（图1）
在平台经营模式下，房地产经纪人员与房地产经纪平台的关系似乎转变为基于房屋需求信息代理销售一套房产或购买一套房产的关系。是否可以将房地产经纪人员与经纪平台之间认定为一种代理关系呢？根据《房地产经纪管理办法》第十四条：“房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用”的规定，房地产经纪人不能脱离经纪门店独立开展房地产经纪业务，所以在房地产经纪平台模式下，房地产经纪机构更像是一个房地产经纪人员的“人事关系挂靠单位”。
这样就衍生出一个问题，即在平台经营模式下，房地产经纪人员与房地产经纪机构、经纪平台之间是一种什么样的劳动关系呢？利用互联网平台进行房产销售的网络主播们与互联网平台之间存在劳动关系吗？这是一个需要思考和研究的问题。
三、房地产经纪机构与房地产经纪人员之间劳动关系讨论
如前所述，传统直营门店经营模式下，房地产经纪人员与房地产经纪机构之间是以劳动合同为基础的雇佣关系，与其他类型企业并无二致。但在平台经营模式下，房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系发生了转变，即房地产经纪机构弱化了对房地产经纪人员的直接管理职责，房地产经纪平台基于房源信息大数据、平台管理规则、佣金结算方式等将房地产经纪人员整合（或者束缚）到平台的服务框架内。尽管这种变化是为了提高房地产经纪服务效率，提升房源信息传播速度，向消费者提供更高品质的专业服务，但这对房地产经纪行业的人力资源管理和传统经营模式都带来了冲击。
基于上述研究，本文就房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的劳动关系提出以下两点建议：
第一，以《劳动合同法》为基础，提升房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的劳动合同签约率。根据《劳动法》第十六条规定，建立劳动关系就应当订立劳动合同，而劳动合同是劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议。房地产经纪机构、或者具有房地产经纪服务经营范围的房地产经纪平台应与房地产经纪人员签订劳动合同。
事实上，不论是传统的直营门店经营模式，还是平台经营模式，房地产经纪人员既在线上提供了房源信息和客户咨询等非接触服务，又在线下提供了带客看房和协助签约过户等接触服务，交易达成后，房地产经纪机构、平台公司均获得了经营收入。房地产经纪人员作为一位从业者，其付出的劳动理应得到承认和保护。因此，不论是房地产经纪机构，还是经纪平台都应该明确约定与房地产经纪人员签订劳动合同，共同保护他们的合法权益。
2023年2月，人社部发布了《新就业形态劳动者劳动合同和书面协议订立指引（试行）》。该指引第三条规定：“线上接受互联网平台根据用户需求发布的配送、出行、运输、家政服务等工作任务，按照平台要求提供平台网约服务，并获取劳动报酬的劳动者，平台企业和平台用工合作企业应该与劳动者订立劳动合同、书面协议。”该指引并未明确将房地产经纪平台、平台内的房地产经纪人员纳入到其管理范围内。也就是说，房地产经纪人员利用房地产经纪平台发布房源信息，完成不动产交易服务，是否可以纳入“线上接受互联网平台根据用户需求发布的工作任务”，尚需要进行探讨。但有一点可以肯定，房地产经纪平台越多地参与到对房地产经纪人员的日常经纪服务行为管理之中，二者之间的劳动关系越清晰，房地产经纪人员与房地产经纪平台订立劳动合同的必要性就越大。
第二，适应平台经济发展大趋势，创设独立房地产经纪人制度，提升房地产经纪人员的执业自由度。未来，《房地产经纪管理办法》对房地产经纪人员不得单独执业的限制应当被打破，可以允许具有房地产经纪人职业资格并登记执业的房地产经纪人独立执业，承担无限责任。这样一来，独立的房地产经纪人可以独自承接房地产经纪业务，与平台公司签订合作协议（或代理协议），而不用签订劳动合同或劳务合同。
由此，房地产经纪平台公司可以有两个发展方向：一个方向是作为单纯的平台公司出现，不得制定涉及房地产经纪人员的任何管理措施，仅与房地产经纪机构、独立执业的房地产经纪人签订合作协议，约定互联网服务内容和双方的权利义务。房地产经纪机构雇佣的房地产经纪人员，与房地产经纪机构签订劳动合同，房地产经纪服务佣金由房地产经纪机构收取；独立执业的房地产经纪人纳入行业协会的管理范畴内，其经纪服务佣金根据其与平台公司签订的合作协议确定。另一个方向是作为房地产经纪机构性质的平台公司出现，既可以与独立执业的房地产经纪人、房地产经纪机构签订合作协议（或代理协议），不对人员实施任何管理；也可以按具体劳务事项与房地产经纪人员签订劳务合同，或按企业职工对待与聘用房地产经纪人员签订劳动合同，纳入人力资源管理，四种方式对应的不同人员应明确区分，分类管理。图2是独立房地产经纪人员、房地产经纪机构与房地产经纪平台之间的相互关系示意图，即形成了“房地产经纪平台+独立房地产经纪人员”的经纪平台用工模式，取代了原来的“房地产经纪机构+房地产经纪人员”的传统直营门店用工模式。（图2）
网络主播们在未来可以考取房地产经纪人职业资格后独立执业，也可以组建小型房地产经纪机构，或者受聘于某房地产经纪机构或具有房地产经纪机构性质的平台公司开展经纪服务活动。
四、总结
本文以房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的劳动关系作为研究对象，分析了传统直营门店经营模式和平台经营模式下的房地产经纪人员与房地产经纪机构、平台公司的劳动关系。本文认为不论是哪种经营模式，房地产经纪机构、房地产经纪平台都有责任和义务保护房地产经纪人员的合法权益不受侵害，要与房地产经纪人员建立合法的劳动关系或民事关系。
一方面由于信息时代下的新就业形态呈现出个性化、原子化、智能化与碎片化的特征，符合传统用工模式的“纯粹”劳动关系越来越少，难以直截了当地作出劳动关系成立或不成立的论断。房地产经纪人员与房地产经纪机构、房地产经纪人员与房地产经纪平台、房地产经纪机构与房地产经纪平台之间的关系都在发生着程度不一的变化。其中，基于房地产交易服务行为的特殊性，房地产经纪人员与房地产经纪平台的关系不能完全等同于互联网平台与网约车司机、直播销售员之间的关系。本文认为，应当对房地产经纪人员职业资格制度进行调整，修订《房地产经纪管理办法》相关条款，建立独立房地产经纪人制度，以更好地适应平台经济的经营模式。
另一方面由于平台劳动过程本质上仍然是生产资料与劳动力相结合的过程，从经济属性来看，劳动者注册于平台获得主体身份、以平台数据信息为劳动加工对象、劳动过程受到平台管理支配、劳动成果归平台所有、劳动者参与平台的劳动过程，平台用工关系中存在“平台对生产资料——数据信息及算法技术——劳动者劳动成果占有”的逻辑关系，更倾向于认定平台与劳动者之间的劳动关系。随着互联网技术发展和新社会分工的出现，尽管需要建立超越传统雇佣组织的平台人力资源管理体系，但平台线上线下相结合的生产范式，对线下人力资本的投入与开发成为平台未来发展的必然趋势。即使在平台经济模式下，房地产经纪平台和房地产经纪机构依然要高度重视房地产经纪人员的招聘、录用和培训等人力资源管理，将房地产经纪人员培养成为行业的宝贵财富。
（作者单位：1.中国人民大学公共管理学院；2.重庆市到家了网络科技有限公司；3.重庆市房地产业协会）
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