［提要］　房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要经济现象，它影响到国民经济的方方面面，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。当前，房地产形势依然严峻，房地产市场供大于求，消化库存依旧是个难题。房地产行业正经历前所未有的压力，在当前这种不利情况下，对房地产行业风险进行认真研究，正确认识风险，并提出积极应对措施具有重要意义。

关键词：房地产行业；风险；防范措施

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年6月21日

一、引言

房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要的经济现象，它影响到国民经济的方方面面，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。当前，房地产形势依然严峻，房地产市场供大于求，消化库存依旧是个难题。房地产行业正经历前所未有的压力，在当前这种不利情况下，对房地产行业风险进行认真研究，正确认识风险，并提出积极应对措施，具有重要意义。

二、房地产企业面临的主要风险

（一）政策风险。政策风险主要来自于我国相关政府部门，是政府在通过对房地产行业进行整体分析、研究的基础上，利用政策的发放，来实行的一种宏观调控行为，对房地产整个行业的走向具有至关重要的影响。同时，国家政府相关政策也是各个房地产开发商在进行新的投资计划时，重点关注的一个问题。近年来国家关于改善农村环境，实施新型城镇建设政策，以及为促进经济发展所制定的宽松的货币政策等都为我国近年来的房地产业带来了良好的发展契机，全国各地房地产整体处于上升的趋势。但从长远来看，房地产行业这一良好的发展态势能否长期保存下去，仍未可知。与其他商品相比，房地产整体价格较高，且关乎每一个人的生活，因此房地产业的走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响。也正是基于此，房地产一直都是历届政府关心的重要民生问题，也是政府政策调控的主要对象。例如，上涨速度过快的房地产价格容易扰乱国民经济秩序，对社会的稳定造成不好影响；房价缓慢上涨甚至价格下滑，不利于整个社会经济发展。再加上世界经济形势的多变性，使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势，来制定相关的税收政策、行业政策，以此来影响房地产经济的具体走向。

（二）市场风险。市场风险主要体现在市场供求关系以及行业竞争方面，是由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响，使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标，从而造成投资资金无法及时回笼，形成资金沉淀的风险。在经济发展的推动下，人们对居住的环境在舒适性、便捷性以及品质性等方面有着更高的要求。这也是近年来造成房地产行业竞争激烈的一个主要原因，消费者的消费观念会对房地产业的销售情况以及收益状况等形成直接的影响。例如，当在同一地段出现几所同类型的房源后，往往会出现房源滞销的现象，最后导致需要通过降价来推动房源销售，致使收益远远低于预期目标。由于许多房地产项目开发周期较长，而在这个过程中随着经济的发展，不仅房地产行业会发展变化，人们在房地产方面的消费主张、需求等也会发生改变，因此如若房地产开发商在项目开展初期缺乏对整个市场发展的预期性，则很有可能造成价格过低或产品滞销，从而对房地产开发商的投资效益造成影响。

（三）融资风险、利率风险。房地产企业项目的开展需要资金作为支撑，因此在房地产企业项目开发中，如何得到资金支撑是首先需要解决的问题，而面对这一问题，融资成为了企业的必要选择。但是当自身资产结构出现问题或者融资过高的情况下，房地产企业就不得不面临较高的融资风险，这种风险的产生，与房地产企业项目本身周期长和规模大等特征具有紧密的关系，因此无论是房地产企业自身的融资风险管控能力还是多变的市场环境，都会导致房地产企业面临严重的融资风险。

利率风险主要是因为银行或者资金出借方调整自身还款利率而使房地产企业面临的风险。特别是当银行在提高利率之后，不仅会提升房地产企业的支出成本，而且会影响社会大众对房地产商品的消费决策，从而导致房地产企业的资金管理以及产品销售都产生较大的风险。

（四）项目建设阶段的风险，主要包括规划设计风险、施工进度风险以及施工质量风险。在项目建设阶段中，规划设计风险主要体现在房屋建筑面积设计不合理、户型设计以及户型比例不合理、小区容积率设计不合理、小区绿化率设计不合理等，当这种风险产生时，建筑本身所具有的美观性、实用性乃至安全性等都会面临很大的威胁，而产生这种风险的原因则主要是因为工程定位发生偏差、设计参数产生偏差、后者不完整以及在此基础上所产生的设计方案优选偏差等问题。

在项目建设阶段，施工进度风险是一种常见的风险之一，导致施工进入风险的原因包括工程施工资金注入不足或者不及时、施工队伍专业素养难以满足施工进度要求、施工质量问题所导致的返工现象引发工期拖延以及一些不可抗力因素。随着施工进度的拖延，施工成本投入势必会持续加大，这不仅体现为工程自身管理成本会不断提升，而且体现为房地产企业需要付出更多的融资成本。另外，从房地产产品销售来看，施工进度风险的产生，也会导致房地产企业面临更多的具备不可控特点的市场环境变化因素，而这很可能会挤压房地产企业的获利空间。

施工质量是房地产企业开展工程建设项目中的生命线，这是因为施工质量不仅影响着施工进入和房地产企业的获利空间，而且会对房地产企业的企业形象、企业文化等产生不容忽视的影响，继而直接关系到房地产企业核心竞争力的提升。施工质量风险的产生，与施工方案的科学性、施工材料的质量、施工队伍的素质以及施工监管单位的专业水平等具有紧密的关系，一旦施工过程产生质量问题，那么房地产企业后续的所有战略环节都难以得到有效的开展。因此，在施工过程中，无论是开发商还是施工监理方，都应当将施工质量管控放在至关重要的位置，通过做好投标方与施工方资质验证、施工设计、施工组织、材料商优选、竣工验收等工作，来确保施工质量能够始终处于可控范围之内。

三、房地产企业风险防范措施

（一）密切关注经济调控政策，适时调整融资手段。政府行为对房地产行业的发展影响很大，因此在房地产企业对自身项目风险做出评估的过程中，应当将现行政策以及政策走向作为重要的依据。这要求房地产企业能够对国家各项方针政策做出深入的研究，尤其是要关注与房地产市场具有紧密相关的住宅制、税收制度以及银行信贷政策等。在此基础上，房地产企业能够对房地产市场的发展动向特别是房地产市场中的需求动向等做出准确的判断，而这种判断，则能够对房地产企业发展策略的调整提供重要的依据，从而有效提升房地产企业的抗风险能力。在此过程中，需要做出重点注意的是国家对宏观经济政策所做出的调整，这是因为宏观经济政策的调整不仅能够对房地产企业的发展趋势产生直接的影响，同时还对与房地产行业相关的其他市场因素产生影响，如银行利率等，这些因素的变化，对于房地产融资成本的变化产生着不容小觑的作用。而这也决定了，为了实现自身的健康发展，房地产企业需要丰富自身的融资手段、合理优化与配置自身资本结构，从而提高自身对国家宏观调控所具有的抗风险能力。为此，房地产企业有必要在此方面组建专门的风险预警小组，通过研究市场经济环境的变化为企业的发展提供依据，从而使自身的决策能够符合市场经济环境发展方向，并把握住市场经济环境变化为自身发展所带来的机遇。

（二）做好全面的市场调研，准确把握市场定位。市场调研工作的开展，能够让房地产企业在进入市场之前找准切入点，并在对自身市场定位做出准确把握的基础上，正确选择项目的目标定位适应房地产市场以价格和价格为主导的市场竞争体制。要想把握房地产项目的市场方向，就必须对房地产各方面知识都有所了解，合理分析和利用有效资讯。首先，要对我国国家和地方的相关法律法规进行全面了解，对房地产行业的政策取向进行综合分析。对企业将要开发的项目是否属于政府政策支持产业进行调查，对于政府扶植的项目，应优先考虑，且不能逆政策而行，有效利用政府在税费、金融、法规等方面的优惠；其次，还对房地产项目的地点、环境、功能要求等特点进行全面考察，深入了解市场的实际需求情况，明确项目的主要消费群体；最后，还要对项目附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发商实力等情况进行了解，充分发挥自身企业优势。要想在众多房地产开发企业中占据优势，脱颖而出，就必须充分结合企业的自身情况，凭借对房地产行业的深入分析和准确判断，选择合适的房地产项目，形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格，为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品，准确定位，深入发展，在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。

（三）降低负债筹资风险。在财务杠杆效应的影响下，适当的负债能够帮助房地产企业撬动更多的资本，从而促使房地产企业有能力开放更多的房地产项目，并为自身带来更多的经济效益。显然，适当的负债能够让房地产企业实现良性的超前发展，这对于房地产企业核心竞争力的提升也具有重要意义。但是，负债需要被掌握在房地产企业能够承受的基础上，如果在负债管理方面不考虑企业的承受能力，那么当负载比例过高并超过企业承受能力的时候，企业也将面临更大甚至致命的债务风险。这也决定了，在房地产企业发展过程中，必须重视对自身的资本结构做出优化，并通过确保负债的合理性来实现自身筹资风险的降低。从具体的实施策略来看，房地产企业在获得贷款或者使用其他渠道进行筹资时，应当尽量选取内部资源抵押的方式，从而将债务风险控制在自身的可承受范围之内。另外，房地产企业也有必要对自身的融资渠道进行进一步的拓展，从而实现风险的分化，这要求房地产企业能够实现银行贷款、信托基金、上市股票、债券融资的集合，并在多种融资形式中构建起具有更大风险规避能力的形式组合，以便对自身所面临的资金风险进行分散。

（四）加强工程质量管理，提高专业管理人员的业务水平、综合素质。一直以来，房地产企业工程质量管理呈现出了流于形式的缺陷，这种缺陷的出现导致了房地产企业工程质量难以得到有效的管理。这种流于形式的问题，主要体现为以下方面：在施工方面，无论是施工方案还是各种计划图表都十分齐全，但是工程质量管理中所面临的实际问题及其解决策略却没有做出深入的探索。显然，将这些问题标注出来，可以有效提升工作人员的质量风险防控意识，从而发挥出警示的作用，但是由于只标注问题而没有解决问题，这让房地产公司的工程质量管理具有了纸上谈兵的色彩。因此，在工程质量管理中，不仅需要发现问题，而且需要从制度、人事、技术等多个方面探索问题解决路径，并构建起完善的质量管控体系，通过明确岗位责任制度来强化其他各项制度的落实与贯彻，从而提升工程质量水平。另外，工程质量管理团队的专业水平，对于工程质量管理工作的开展发挥着决定性的作用，因此在引导工程质量管理团队开展日常管理工作的基础上，房地产企业有必要针对质量管理人员实际工作需求强化培训工作，确保工程质量管理团队专业水平、职业道德等能够得到不断地提升，并适应工程质量管理环境与工程质量管理要求的不断变化，从而促使工程质量管理工作更好地做好事前管理，杜绝质量风险的发生。

（五）做好房地产企业品牌建设工作。随着我国房地产行业市场竞争程度的不断加剧以及消费者消费水平的不断提高，房地产企业必须适应市场要求对企业品牌高度重视。树立一个良好的企业品牌形象并不是依靠大量的广告或多媒体等方式，而是应该凭借企业良好的产品质量和优秀的售后服务水平在消费者中树立一个良好的口碑，再配以合适的媒体推广和公关活动对企业进行适度宣传。同时，房地产开发企业提升品牌竞争力还需要注重文化建设，企业文化的构建要求企业能够提升自身对企业文化的重视，并通过长时间的努力逐步积累，从而促使企业文化产生文化底蕴，并发挥出推动企业发展的作用。房地产企业的品牌建设是一个长时间的过程，可以首先以开发商某一个成功项目作为载体，逐步扩展，将特色产业做大做广，最终形成一个很好的企业品牌。国内房地产市场必须要在品牌竞争的道路上走下去，企业必须依靠具有高附加值的项目产品来满足大部分客户的需求，同时为企业提供更多的经济效益和资金积累，然后再将资金投入到企业品牌维护的过程中，只有在这种良性循环的情况下才能有效保证企业的生存和发展，有效规避风险。

四、结语

虽然在采用规避措施的基础上，房地产所面临的投资风险能够得到有效的防控并提升投资者所能够获取的效益，但是这种防控只能够降低房地产投资风险产生系数，却不能做到绝对的杜绝。而这也决定了，在房地产市场竞争中，企业需要获得更多的效益以及竞争力，只能通过实现自身风险管控水平的提升来强化自身的抗风险能力，从而使自身在激烈的市场竞争中呈现出自身优势并立于不败之地。

（作者单位：东北农业大学）