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| 我国房地产企业债务风险化解路径探讨 |
| 第736期 作者：□文/孙雨佳 时间：2024/9/2 9:11:38 浏览：137次 |
［提要］ 近年来，我国房地产企业迅速发展。由于房地产行业自身特点，房地产企业普遍采取举债经营方式，产生巨额债务，当市场需求、调控政策或融资环境发生变化时，容易导致资金链断裂而爆发债务风险。本文针对整个房地产行业，从其当下的经营状况出发，研究债务风险问题，并提出债务风险化解路径，希望为房地产企业提供有效的参考。
关键词：房地产企业；债务风险；金融风险
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2024年1月8日
房地产行业属于典型的资金密集型、高风险行业，由于这个行业的投资周期较长，投资额度较大，回收期较长，为了获取较高的利润，并创造较好的社会价值，房地产企业必须在投入与回报中做出正确的选择。房地产企业在前期投资过程中，单凭单一的资金很难保证项目工程的正常运行，为了获取更多的资金，他们会采取负债经营的方法来进行融资。从目前的情况来看，负债经营是一种有效的融资方式，但由于财务杠杆作用的存在，公司的债务风险也会随之增大。房地产企业具有高成本、高收益、投资回报长等特征，其负债经营较为常见，因此必须对其进行有效的防范。对于负债经营中的房地产公司而言，有效的财务风险控制是非常重要的，因为它可以在一定程度上降低企业的财务压力和债务风险。同时，还能通过对风险的适当控制，促进公司的投入与收入比率的平衡，从而使房地产公司快速扩张，实现可持续发展。在研究房地产企业债务风险化解路径的过程中，要充分考虑房地产企业债务风险的现状及影响，对债务结构和债务风险的成因进行有效的分析，从不同角度提出政策和市场两条化解路径，使债务风险得到进一步的化解，促进房地产公司的平稳发展。
一、房地产企业债务风险现状及其影响
（一）房地产企业债务风险现状。房地产企业的债务风险是指在借贷领域中大量负债，超出企业本身偿债能力，最终导致无力清偿或延期还款的现象。我国房地产企业的债务风险主要来源于银行贷款和其他融资方式。其中，银行贷款是中国房地产债务的主要构成。根据人民银行数据计算，2022年末，房地产企业发展贷款余额12.69万亿元，较上年同期增长3.7%，增速高于第三季度末1.5%，高于年初2.8%。2022年末，重点上市房企的现金持有量为15，928亿元，同比大幅下降23%，87%的房企现金持有量同比下降，资金链持续恶化。按照国家统计局的划分，房地产企业的资金来源主要有自筹资金、国内借款、利用外资、其他来源、各种应付款等。其他融资渠道主要有预付款、个人抵押贷款和其他可动用资金。
（二）房地产企业债务风险的影响。房地产是一个资本密集的行业，它所牵涉的产业链条长，主体众多，尤其与金融机构有着紧密的联系。房地产业是一个涉及住宅、工业、建筑业、商业、市政等多个领域的综合产业。我国企业负债问题日益突出，已经成为制约我国经济和金融稳定的一大隐患。房地产企业的债务风险会引发系统性金融风险。首先，从房地产企业自身的角度来看，因为房地产企业的债务往往以房地产抵押贷款为主，以一部分其他形式的债务为辅，如债券、股票、信托等，所以房地产企业债务风险也会传递给金融机构，进而引发金融危机。其次，银行体系也是房地产行业重要的资金来源，如果房地产行业债务风险得不到有效控制，就可能传导至银行体系，使其受到拖累。总之，房地产企业债务风险水平高，可能会影响金融市场和宏观经济稳定，进而影响到经济增长；如果房价下跌幅度过大，还可能引发银行不良资产上升和信贷萎缩等问题，金融系统的风险也会随之加大。
二、房地产企业债务风险产生原因
（一）宏观经济环境变化。宏观环境因素的变化是房地产企业债务风险产生的重要原因之一。房地产业是我国重要支柱产业之一，和社会各个行业都有着密切的联系，在市场经济环境中，一个微小的变动都会影响房地产行业的动荡。随着我国正在从高速经济发展转向高质量经济发展的阶段，宏观经济的下滑也影响到房地产行业的需求端。同时，我国城镇化率增速也开始放缓，人口负增长的时代已经来临，这给房地产市场带来了严重的冲击，房地产投资的人口红利正在消失。因此，房地产企业也受到了不同程度的影响。而由于房地产企业的资金回笼时间较长，在回收资金时可能因为国家宏观经济环境的大变动导致汇率发生较大的变化，从而影响房地产企业的后续经营，影响其现金收益以及偿债能力，增加房地产企业的债务风险。
（二）房地产调控政策趋紧。房地产行业涉及的行业很多，比如建筑类的水泥、砂石、钢筋等，还与交通业、物业、劳动力等有着密切的联系，因此外部环境的变化会对其产生很大的影响。同时，国家和地方政府对房地产业和相关产业的经济政策也在不断地发生变化，从而导致了经济和社会环境的改变，这对房地产业的发展有很大的影响。近年来，国家及地方政府对房地产市场的调控意图越发明显，以“房住不炒”为首，强调了房地产企业必须回归“住”的基本定位。2019年，央行开始实施管制，严查违禁资金进入楼市；2020年，政府进一步推出“三道红线”政策。从“现金短债比”这一“三道红线”财务核算指标来看，在2015年以后，房地产企业的“现金短债比”迅速降低，特别是在2022年，现该指标已经接近1，说明其中的风险更加严峻了。这也就意味着，企业的到期债务与其线上账户中的资金比例已经接近1，此时企业手中的资金已经不足以偿还其到期债务，这就导致了房地产公司的债务风险。
（三）企业内部经营管理不当
1、融资渠道单一，资本结构不合理。在我国，房地产公司的资金来源以国内借款、自有资金和其他资金为主，而在其他资金中，有相当大的比重是销售回款，而这些销售回款中，绝大部分也是来自国内的资金。总的来说，当前我国房地产企业外资和内资的比例都很小，并且大部分企业的融资方式都比较简单，主要依靠国内的贷款。近几年来，政府对于银行对房地产业的信贷资金进行了严格的监管，但是在监管越来越严格的情况下，也没有更好的替代办法，使得许多房地产公司的融资更加困难。
这种单一的融资方式不但不能保证公司的长期、自主发展，还可能把风险传递给银行体系，从而加大了国家的宏观金融风险。此外，资本结构不合理导致房地产企业的短期负债总额以及占负债总额的比例过高，房地产企业的短期偿债压力大，短期内调控资金的难度大，从而导致其难以有效地在约定时间内还本付息，从而容易陷入偿债风险。因此，一味追求资产规模而忽视负债规模的控制，会导致房地产企业资本结构失衡，从而加大房地产企业的债务风险。
2、财务风险管理体系不够健全。债务风险是财务风险之一，其发生的时机具有不确定性，并且受到各种因素的影响，因此，构建一套行之有效的财务风险管理系统，是化解债务风险的有效途径。财务风险管理是从事前预警、事中和事后控制三个方面来控制企业的财务风险。从目前大多数房地产企业的实际状况来看，首先，由于公司的规模越来越大，业务也越来越多，人员流动频繁，管理方式也各不相同，这让风险控制的困难程度大大提高，这也是为什么大多数房企都没有一套行之有效的、科学的、完善的财务风险管理体系的原因。其次，公司的管理人员一般都没有足够的警惕性，对风险的敏感性也比较低，他们的风险意识比较淡薄，企业缺少一套行之有效的财务风险预警体系。在日常的经营过程中，大部分房企没有足够的关注风险的控制，没有能够将事前的风险预警，事中和事后的风险控制都做得很好。最后，企业财务人员的专业素质参差不齐，专业素质不高，缺乏对财务风险的识别、评价、防控能力，这对企业的财务风险控制能力造成了很大的影响，使得企业风险管理的效率和科学性受到了影响。因此，没有一套完善的、系统化的风险管理制度，没有一个明确、有效的管理体制，是不可能彻底解决企业所面对的债务风险的。
3、资金使用管控不到位。在建设过程中，由于建设周期长、投资多，所以无法对每一个环节的资金需要进行准确的预算，不能让有限的资金用在刀刃上，就造成工程无法按时完工。由于一些房地产企业对资本的控制能力不强，导致其所面对的债务风险超过了自己的承受能力。由于房地产项目的建设过程比较漫长，投资回报的周期也比较长，这就导致企业资本的流动性下降。在房地产企业的发展中，企业管理者的工作重点更多地放在拿地、开发和销售等方面，而对企业的资金管理却没有给予足够的重视，特别是对资金的运用控制。
三、房地产企业债务风险化解路径
（一）国家应根据宏观经济变化做出调整。创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力是化解房地产企业债务风险的关键，具体包括以下几点建议：首先，要打破过去“一刀切”的思维定势，对房地产企业的资信情况和偿债能力进行合理的评价，加大对优质企业的信贷支持力度，使企业的融资环境得到更好的保障。其次，要增加对优质房地产企业的贷款支持力度。对国内各大房地产企业，尤其是国内顶尖企业和证照齐全的房地产项目，增加银行开发贷支持力度，缓解资金流动的压力，逐渐达到稳定房地产企业运营预期的目的。鼓励金融机构以稳定、有序的方式开展并购贷款，以扶持优秀房地产企业为核心，对有问题的房地产企业进行并购，推动房地产行业的良性循环与健康发展。最后，对预售资金的监管要适度放宽。目前，国内房地产业的债务风险大多集中于个别房地产开发企业。为避免开发商资金短缺而造成项目烂尾，国家可以允许符合条件的商业银行为开发商提供担保，适当放宽预售资金监管比例，调降预售门槛，加快预售证审批等，在一定程度上减少房地产开发企业资金压力，提高拿地和开工积极性。
（二）地方政府应重视促进房地产业的发展。目前，刚经历疫情风波，全球经济还未完全恢复，我国许多企业及政府部门都处于融资难、现金流紧张的境况中。为获取资金，在引导房地产企业合理发展的同时，地方政府也必须正视和规范自身发债行为，加强对已发行债券的管理，合理规划财政收入开支。地方政府为增收，一方面可以引入高端金融人才，合理运用金融工具来实现增资目的；另一方面应出台优惠政策，加大招商引资力度，扶持本地房地产企业发展，实现产业扩张。只有从自身发展上入手，并着眼于未来，才是解决债务问题最根本的方法。
（三）强化企业内部经营管理
1、推动融资渠道不断拓展。房地产行业的一个突出特点就是资金需求巨大，根据不同的资金需求，可以采取适当的融资方法，合理控制融资比例。在我国，房地产企业的融资渠道主要是通过银行和其他金融机构来实现的，这种类型的融资会产生相应的负债，而过度的负债又会引起资金结构的不平衡，因此，应该考虑采用多样化的融资方法，通过组合的融资方式，将债务风险分散开来，如通过融资租赁、股权投资、贸易融资等方式拓宽资金获取渠道。积极引入新的融资模式，如房地产投资信托、房地产投资基金等新型融资模式，拓宽融资渠道，为自身发展提供更多的资金支持。房地产企业可以积极发展金融服务业务，提供金融咨询服务，依据自身发展情况提供专业的咨询、指导和服务，帮助企业规划投资活动。要及时关注政府扶持政策，从政府获得各项补贴。此外，提高财务透明度也是拓宽融资渠道的重要手段，企业要不断加强内部控制，完善会计制度，制定有效财务报告，做到财务公开透明，为融资提供有力保证。
2、完善财务风险管理体系。在债务运营模式下，必须要有一个健全的财务风险管理系统，才能更好地防范和控制债务风险。在风险管理中，财务风险管理体系是非常重要的一环，企业在进行财务风险控制的过程中要对可提前预警的风险项目进行关注，并对其进行预警，进而改善各项财务工作，通过调整资金流动速度，预先防范风险。负债经营下的房地产企业，首先要健全有关的财务管理规范以及具体的实施项目，这需要财务管理人员对每个阶段的财务报告进行高质量的监督，同时也要对房地产企业在不同项目上的盈利、亏损、负债等情况进行有效的统计。其次，企业要运用管理会计对房地产公司目前的财务状况进行分析，对其负债结构和目前的流动资金运用状况进行了解，同时对其收入状况进行预测，这样才能合理地控制风险，减少不必要的支出，对财务风险进行有效的控制。最后，对同类企业的财务风险案例进行全面的分析，评价各种类型的财务风险，进一步了解房地产企业目前的资产状况与债务风险的关系，并在此基础上对其进行合理的分析与判断，从中汲取失败的经验教训，以便对可能出现的债务风险类型进行有效的预防，并进一步健全债务风险预警机制。
3、提高资金回收管理效率。资金回笼也是控制债务风险的关键措施，对此要注意以下几点：第一，要加强企业资金的流转。房地产企业的流动资产周转速率直接关系到其财务风险程度，要想办法保证资金的流通与循环，以减少资本回笼的风险，而具体实践则应将重点放在存货周转与应收账款回收期上。在库存周转的基础上，房地产企业必须避免库存积压，适度降低产量。为了确保库存周转率，企业还必须努力提升自己的销售能力。例如，中国恒大采用了大量的折扣和促销手段来加速库存的周转。房地产企业要从应收账款的回收周期出发，加强对客户资信的审查，尽量减少坏账率，加速资金回笼。目前，国内的房地产市场比较低迷，如果应收账款不能得到及时的回收，那么缺乏资金的房地产企业就会面临着越来越大的债务风险，甚至有可能倒闭。第二，要对企业的现金流进行最优的管理。现金流管理要求增加现金流，企业应该努力对销售模式进行优化，比如建立一支专业的销售团队，对销售模式进行创新，特别是以网络营销为切入点，将大数据和网络平台发挥到极致。房地产企业的盈利水平与其现金流量有着直接的关系，但是在追求销售额的时候，也要注意到现金流在最大成本中所起的作用，从而改进成本管理体系，优化成本预算管理。按照预算体系，对各种成本、费用进行严格的监督，对出现的问题进行及时的处理，并进行总结。通过这种方式，房地产企业可以切实掌握自己的现金余额和现金流的实时变化情况，并能对各种异常情况进行检测和应对，以减少和避免在资金回收过程中出现的风险，从而化解企业的债务风险。
（作者单位：哈尔滨师范大学）
主要参考文献：
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［2］王芹，王晖.负债经营下的房地产企业财务风险控制研究［J］.现代审计与会计，2021（08）.
［3］杨帆.有效化解企业债务风险［J］.中国金融，2021（07）.
［4］胡玳菡.应炘航，吴蔚.房地产企业如何应对财务风险：以华夏幸福为例［J］.财务管理研究，2021（07）.
［5］王子金.上市公司债务风险防范［J］.合作经济与科技，2021（10）.
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