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| 轻资产运营模式下万科集团财务战略优化思考 |
| 第737期 作者：□文/蔡金芫 时间：2024/9/16 10:44:05 浏览：227次 |
［提要］ 重资产运营模式下，房地产行业本身资金占用量大、运营周期长等缺陷逐渐展现出来。万科作为转型较早的房地产企业，为谋求可持续发展，其转型后轻资产运营模式采取的财务战略引起公众的关注。
关键词：万科；轻资产模式；财务战略
中图分类号：F275 文献标识码：A
收录日期：2024年1月25日
在经济迅猛发展的当下，“变轻”不仅是一种选择，更是一种必然趋势。在轻资产模式中，利用财务杠杆效应，用较少的资金投入来获取更高的利润，偏向于轻盈的资本运转。轻资产运营模式着重于运用技术手段、管理智慧等非资产资源，提高企业的灵活性和适应性。在这种运作方式下，大多数公司通常会优先考虑通过合作、租赁和共享等方式去获取资产和资源。同时，轻资产运营模式拥有更加灵活的组织结构，更加强调全员参与、快速响应，以更高效地满足客户需求。
一、公司简介
万科成立于1984年，总部位于深圳。经过30多年的发展，公司已成长为全国规模较大的房地产企业，特别是于2010年实现了销售额超过1，000亿元的目标，拥有较强的资金实力和市场竞争力。万科业务范围涵盖房地产开发、物业服务、酒店运营、文化产业等多个领域，拥有丰富的项目开发经验和强大的品牌影响力，其品牌价值曾荣列《财富》杂志“世界500强”榜单，也是中国内地首家成功进入香港主板上市的房地产开发企业。作为全国知名的房地产开发企业，万科始终秉承“诚信、创新、高效、共赢”的企业文化，以“创造美好生活”为使命，面对内外部严峻的环境，万科坚持秉承“稳定队伍，控制风险，实现可持续发展”的原则。
二、万科财务现状
（一）营运能力分析。总资产周转天数从2017年的1，479天减少到2022年的1，321天，表明万科在资产使用效率上有所提升。总资产周转天数的减少意味着公司能够更快地通过销售产品和服务将资产转化为现金，从而提高资金利用效率。存货周转天数从2017年的1，198天下降到2022年的890天，显示出万科在存货管理方面的显著改进。较短的存货周转天数表明公司存货的流动性增强，能够更快地转化为销售收入，有助于减少资金占用和降低存货跌价风险。应收账款周转天数在2017年至2019年间有所下降，但随后从2020年开始逐渐上升。较长的应收账款周转天数意味着公司收款速度较慢。万科应关注应收账款的催收工作，优化信用政策，以降低坏账风险，改善现金流状况。
总资产周转率从2017年的0.243次提高到2022年的0.273次，表明万科在资产利用效率方面有所提高。这可能是由于公司在轻资产运营模式下更加注重资产的有效配置和高效利用。存货周转率从2017年的0.3次提高到2022年的0.405次，显示出万科在存货管理方面的显著进步。较高的存货周转率有助于减少库存积压和资金占用，提高公司的盈利能力。
（二）偿债能力分析
1、短期偿债能力。短期偿债能力是指企业短期债务到期需偿还时，能够使用流动资产抵押清偿债务的能力。万科速动比率要比流动比率好，主要原因是其净流动资产中现金、短期投资等非货币性流动资产较高。在短期做出还款的时候，现金、短期投资类资产更能及时用于偿还债务。同时，因为存货流动性较低，需要较长时间才能变现，不能有效提高企业短期偿债能力，速动比率更能反映企业在一定时间内所能够收回的现金净额。所以，万科的速动比率在反映短期偿债能力方面更为准确。从速动比率可以看出，2022年万科的速动比率为0.472，稳定在较高的水平，表明公司在短期偿债方面具有一定的能力。
2、长期偿债能力。资产负债率是一项反映企业财务杠杆水平的指标，它表示了公司资产中有多少是通过债务融资而获得的。万科的资产负债率在过去6年间呈现逐年下降的趋势，说明其资金使用和资产配置在不断地优化，财务风险逐渐降低。特别是在2021年和2022年之间，资产负债率有较大的下降幅度，表明在资本结构和资产配置方面的优化措施取得了较好的效果。对于企业而言，适当稳定资产负债率的变化，平衡借款和股权融资，以降低财务风险，同时提高企业的盈利能力和竞争力，是非常重要的。
三、万科财务战略面临的挑战
（一）融资战略层面。（1）现金流不足。房地产企业由于资金占用量大、运营周期长的特点，现金周转的周期相对于其他行业要长。房地产行业的投资数额呈逐年增长的趋势，到2021年投资额约14.8万亿元，2022年虽然比上年下降10%，但是房地产开发投资数额还是达到13.3万亿元。同时，随着公司规模的进一步扩张，公司将面临越来越大的现金流压力，由于公司需要众多土地储备，未来在获取土地时将会付出较高的成本，面临较大的资金压力。（2）库存积压，投资回报期长。在2015年之前，万科由于过于追求土地规模导致库存积压，导致一些项目的投资回报期非常长，并且面临着处于不良资产状态。
（二）投资战略层面
1、投资于土地的成本高。由于土地资源的稀缺性，我国房地产市场的土地供给量有限。政府出台相关政策，土地供给的控制政策导致土地使用权和所有权分离，这也导致企业获得土地资源的费用上升。根据生命周期理论，我国的房地产市场进入成熟期，房地产投资回报率出现下降趋势，传统的房地产开发模式面临着较大的市场压力。
2、投资项目单一。主要是因为万科的盈利模式较为单一，其盈利模式的单一性体现在该公司的主要收入来源于房地产销售业务，而且房地产行业本身又受到政策的严格管控和市场波动性较大的影响，致使万科的盈利模式显得比较单一，易受市场环境变化的影响。同时，居民对房产市场的需求增速减缓，使得房地产公司从投入资本到产生收益的时间变长，进一步导致投资回报周期变长，导致公司需要面对资金链易于断裂的风险。
（三）营运战略层面
1、税负压力较重。由于“炒房团”和“炒房”的出现，导致许多城市的房子出现只炒不住的现象。政府为此出台了限购房子的相关政策，以应对这一不良现象。我国针对房地产行业征收的税种比较多，给房地产企业造成较大的税负压力，导致企业的资金被占用，企业的库存容易积压，使得资金周转速度降低。
2、风险控制不足。万科在管理效率和利润率等方面与同行业相比还有提升的空间。2019年，公司实现营业收入6，893亿元，同比增长28.14%；实现归属于母公司股东的净利润960.01亿元，同比增长23.66%。然而，在管理效率方面，公司的营业成本率和管理费用率相对于同行业还是较高的。这一方面与单一业务模式有关；另一方面也与企业对风险控制的不足有关。高度依赖房价增长，如果房地产市场出现下行，则对企业营收和利润带来较大影响；过度依赖单一项目和开发主体，一旦存在无法得到政策认证或者合作伙伴跑路，项目进度将受到影响，进而会对企业形象产生负面影响，影响股价。2018年初，有媒体发布的一篇开发商卷款跑路的证据中提到某项目的开发商及董事长为公司高管的亲戚。针对此事，公司虽再次发表声明表示，该董事长不是万科员工或管理人员，公司也没有参与该项目的开发和运作，但这一事件还是给万科带来了不可避免的负面影响。
（四）股利分配层面。由于我国金融市场的不成熟和万科股权结构的不健全，通常会发生“一股独大”的状况，很有可能会损害中小股东的权益。过于强势的控股股东可能会仅考虑自身的利益，导致公司的决策效率下降，影响公司的业务发展。公司股权结构不健全，容易引发股东之间的矛盾，进而导致股票价格下跌。
四、万科财务战略优化措施
（一）融资战略层面
1、扩宽融资渠道。多元化融资渠道除了传统的银行贷款外，还通过债券发行、股权融资、信托计划等多个渠道融资。根据生命周期理论，万科处于生命周期中的成熟期。成熟期是产品市场份额达到顶峰的阶段，这个阶段的增长速度会逐渐下降，但公司的规模较大，实力较强，发展较稳定，此时可以尝试股权融资。
2、运用房地产投资信托基金。万科将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并且其优良信用和品牌影响力也吸引着房地产投资信托基金（REITs）能够通过发行债券的方式获得融资。
（二）投资战略层面
1、使用小股操盘模式。小股操盘最明显的体现是低调建仓、缓慢增持，既不会引发市场关注，又能够逐步加强自己的话语权。万科在合作项目中不控股，但项目仍由其团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享信用资源和采购资源。此模式有助于上市公司资产收益率的提升。通过杠杆效应，用尽可能少的股东投入给股东带来更大回报。
2、扩大资产投资范围。万科可以探索新型业务模式，例如将房地产与科技、医疗等行业结合起来，开发具有前沿性的智能家居、医疗健康等业务，以迎合消费者需求，同时实现公司盈利多元化。这样可以降低对房地产行业变化的敏感度，提高公司的发展空间。同时，万科可以加强与政府的合作，把握政策变化，积极探索新的地产政策。比如，“低配版”房地产政策的出台，万科可以加强对二三线城市的布局、满足特定市场需求等。综上所述，万科需要大力拓展资产投资范围，寻找新型业务收益来源，加强与政府的合作，这样才能够降低风险，实现可持续发展。
（三）营运战略层面
1调整资产结构。主要包括两个方面：一是万科从过去仅仅专注于房地产开发的不良资产，开始逐步转型，调整资产结构向未来更具科技内容和新经济领域转变；二是当规模逐渐增加，公司扩展其现有资产组合，增加持股或联营对公司有益的资产。
2、加强品牌输出。对于万科这样较为知名的房产企业，建立品牌口碑，加强品牌宣传是必不可少的。其一，增加销售费用的投入，积极扩大公关影响，加强推广，以期获得品牌效应。其二，提供优质服务、优化产品质量。具体来看，公司通过以品牌质量优、服务优和信誉优为核心的战略定位，工业化生产、向服务型房企转型等方式，不断提升产品质量和客户满意度。同时，加大营销投入，大力打造品牌形象、拓展社交媒体、开展创新营销等活动，扩大品牌影响力和知名度。
（四）股利分配层面。股利分配战略是公司运营管理的重要组成部分，企业内部的留存收益也是企业资金的重要来源之一。万科在2013年进行轻资产运营模式转型之前，其现金股利支付率维持在15%左右，该时期，全球发生了严重的金融危机，对我国的宏观经济也带来巨大的不良影响，整体经济发展步伐减慢，房地产行业的经营业绩下滑严重。随着轻资产运营模式的实施，万科业绩情况逐渐转好，现金股利支付率也逐渐提高。万科注重股利分配的灵活性，根据企业经营状况和未来规划调整股利分配策略，进行适时分红。
五、结论
万科在转型为轻资产运营模式后，有意识地对企业的资产结构进行调整，增加轻资产的比重；对企业的业务模块调整，扩展自身的盈利来源，推广“小股操盘”模式，通过收购少量股票，来控制或影响公司的股价。依靠资本操作来实现利润最大化、控制公司股价以及在市场中获得更多话语权等。运用杠杆效应，以较少的股东投入来撬动更多的投资回报。小股操盘的主要优势在于其可以节省成本，降低财务压力，同时也可以对公司战略部署起到一定的促进作用。
（作者单位：哈尔滨师范大学经济与管理学院）
主要参考文献：
［1］毕艳杰.轻资产运营模式下企业财务战略的选择［J］.经济师，2019（04）.
［2］吴艳红，陈飞谷.轻资产运营典型案例研究——以现有企业为例［J］.会计师，2019（08）.
［3］周泽将，邹冰清，李鼎.轻资产运营与企业价值：竞争力的角色［J］.中央财经大学学报，2020（03）.
［4］祝瑜艳.商业地产行业的轻资产运营模式研究［J］.现代营销，2020（09）.
［5］关璐宁.轻资产运营模式下财务战略研究［J］.合作经济与科技，2020（03）.
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