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| 保利发展控股盈利能力分析 |
| 第742期 作者：□文/姚景涵 杨翠芬 时间：2024/12/1 11:37:42 浏览：29次 |
［提要］ 近年来，受新冠肺炎疫情的影响，整个房地产行业盈利能力大幅降低。同时，国家制定相关的措施来监管房地产企业。因此，本文以保利发展控股集团股份有限公司为研究对象，以改进杜邦分析法为主，通过净资产收益率、总资产周转率、平均权益乘数等指标对其盈利能力进行分析。通过分析，找出其在生产经营过程中存在的问题，并提出相应的对策建议。
关键词：改进杜邦分析法；盈利能力；房地产企业
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2024年5月8日
一、杜邦分析法相关概念及理论基础
（一）传统杜邦分析体系。杜邦分析法是由美国杜邦公司创立并首先使用，通过研究财务比率之间的逻辑，对公司的财务状况和经济效益进行综合评价。该方法的主要思想是通过将企业净资产收益率逐级逐层分解成多个财务比率相乘，以便更深入地分析企业的经营表现。杜邦分析公式为：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数。
（二）改进后的杜邦分析体系。传统的杜邦分析法，其核心便是净资产收益率，其中总资产周转率、销售净利率和平均权益乘数是其核心组成部分，这些指标皆是对静态数据的分析。显而易见，传统的杜邦分析法没有及时准确地对动态数据进行分析。况且，各行各业的经营销售模式存在差异，使得传统的杜邦分析法在应用时存在一定的问题，不能很好地应用在各行各业中。所以，我们可以根据不同行业的特点对传统的杜邦分析法进行改进，引入新的指标使杜邦分析法可以更加准确地分析某个特殊行业。由于房地产行业的特殊性，改进杜邦分析法引入了预收账款这一科目。预收账款是集团盈利能力的一种表现，虽然预收账款属于负债类科目，但其往往不需要偿还，没有偿债压力，且往往本期的预收账款是下期的收入，因此预收账款也是投资者判断企业未来营收的先行指标。传统的杜邦分析法没有考虑房地产企业预售的模式，因此没有考虑到预收账款对企业盈利能力的影响。改进杜邦分析法将预收账款考虑进来，从而更加准确地分析房地产行业的盈利能力。
由于引入了预收账款这一科目，导致相关指标计算公式有所变化，表1为相关指标调整后的计算公式。在计算平均净资产时，调整后的平均净资产为平均资产与平均负债之差，其中预收账款中包含的利润=预收账款增加额×收入利润率，平均负债=［（期初负债总额－期初预收账款）+（期末负债总额－期末预收账款）］/2。（表1）
二、保利发展控股简介
保利发展控股集团股份有限公司（SH600048），简称保利发展控股。成立于1992年，是中国保利集团控股的大型上市公司。公司旗下业务在全球一百多个城市均有涉猎，其地产开发、物业服务、经纪服务、金融服务一直处于房地产开发和服务的前沿。2021年，保利发展控股营业收入为28，493，313.63万元，较上一年大幅增长。2022年为28，110，823.83万元，同比下降1.37%，为五年来第一次负增长，虽然降幅不大，但也说明保利发展控股盈利能力出现了问题。
三、改进杜邦分析法下保利发展控股盈利能力分析
盈利能力的强弱与利润率成正比，利润率越高，盈利能力就越强。通过分析评价一家企业的盈利能力，可以判断出公司在市场上的竞争能力，同时通过与其他同行业企业的比较，可以确定其在行业中的地位。通过对各项盈利能力指标的分析，可以发现企业在经营过程中所存在的问题，与同行业竞争者相比的不足之处，进而优化资源配置，提升企业的行业竞争力和盈利能力。企业可以通过营业收入、净利润等指标来判断企业的盈利能力。（表2）
（一）总资产周转率分析。总资产周转率是评价盈利能力的一项重要指标，表3为保利发展控股2018年至2022年总资产周转率与应收账款周转率对比表。如表3所示，保利发展控股的总资产周转率在2019年后出现下降趋势，但降幅不大，特别注意，在2020年，总资产周转率出现负值，主要是由于预收账款增加额为负值，较低的总资产周转率说明企业销售能力减弱，主要原因是疫情过后房市还未恢复，购买人数较少。此外，保利发展控股应收账款周转率在2018年至2019年攀升，由100.76次上升至122.53次，而后开始逐渐下降，由2019年下降至2022年的77.82次，其应收账款运转不稳定。当应收账款周转率下降时，说明企业应收账款运转变慢，可能会导致坏账的潜在风险增加。这也反映了保利发展控股应收款回款效率低下，最终导致总资产周转率降低。（表3）
（二）销售净利率分析。销售净利率是净利润占销售收入的百分比，可以很好地反映企业的盈利能力。2018～2022年保利发展控股销售净利率如表4所示，其在2018～2020年逐年递增，但在2020～2022年间出现大幅度降落，到2022年跌至9.61%。一般认为，房地产行业销售净利率在10%～30%之间，所以保利发展控股销售净利率较低，主要因为土地规模下降，商品房销售价格下跌，这也在一定程度上影响盈利能力。（表4）
可以看出，销售净利率的变化在2018～2020年先缓慢上升，在2020年之后开始缓慢下降。在成本费用方面，在2018～2020年小幅上升后开始有较大幅度的下降，而费用率从2018年至2020年五年间虽有小幅度下降，但总体较为均衡。可以看出，保利发展控股销售净利率下降的主要原因是成本管理出现问题，导致相关的成本过高，进而影响了企业的盈利能力。
（三）平均权益乘数分析。平均权益乘数反映了企业财务杠杆的大小，表示股东投入的资本在资产中所占比重的大小，可以良好地反映企业的财务状况。从图1中可以看出，2018～2022年的平均权益乘数为1.77、1.80、2.77、4.64、4.58，2018年至2019年，保利发展控股的平均权益乘数小幅增长，但也保持在2以内，发展比较正常。但在2021年，上升至2.77，在2021年上升至4.64，说明企业在2020年至2021年负债增加，向外融资的财务杠杆倍数增加，财务风险也随之增加。通过保利控股的财务数据可以发现，造成保利发展控股平均权益乘数上升的主要原因是预收账款大幅度减少，而预收账款是盈利能力的一种表现，因此这也表明了集团盈利能力在下降。在2022年，保利发展控股权益乘数减小至4.58，说明集团发现财务问题并在解决。（图1）
四、保利发展控股与万科盈利能力对比分析
只分析公司自身的近几年数据，不能良好地反映这个行业背景下企业的发展状况，因此有必要选取一个与保利发展控股规模相似的企业作为基准公司，进行对比分析。因此，选取了万科这一房地产行业龙头企业作为标杆企业。基于改进杜邦分析法，分析保利发展控股与万科之间的差异，进而寻找造成其盈利能力下降的问题。
通过计算得到，2018年万科的销售净利率远远高于保利发展控股，说明其盈利能力比保利发展控股强，但在2019年之后，保利发展控股的销售净利率逐渐超过万科，说明保利发展控股注意到自身问题，增强了自身的盈利能力。（表5）
通过对比发现，万科的总资产周转率除了2018年为负值外，2020年至2022年均高于保利发展控股，尤其在2020年，保利发展控股总资产周转率为负，远远低于万科，说明企业的资产流动性较慢，而保利发展控股总资产周转率较低的主要原因在上文中分析过，即应收账款周转率较低。因而发现，保利发展控股应收账款方面存在较大问题，严重影响了其盈利能力。
平均权益乘数方面，保利发展控股的平均权益乘数在2018年至2022年均低于万科，但二者平均权益乘数均较高，财务风险较大。2021年，保利发展控股与万科的平均权益乘数均出现大幅度上升，主要原因是新冠肺炎疫情后的经济局势给房地产企业造成了一定的冲击，以及行业政策、流动性等经历了从宽松扶持到定向收紧的转换对企业造成了一定的影响，说明房地产行业现状不稳定，可能受到经济大环境影响。在2022年，两家企业的平均权益乘数下降至相当水平，但均远高于疫情前的平均权益乘数，说明房地产行业的经营收益还未从疫情的冲击中恢复。相关数据如表5所示。
综上，影响保利发展控股盈利能力较低的主要原因是总资产周转率较低，因此保利发展控股在同行业竞争中应关注总资产周转率，可以通过提升总资产周转率来提升企业盈利能力。
五、问题及建议
（一）保利发展控股盈利能力分析中发现的问题。通过前面运用改进杜邦分析法对保利发展控股盈利能力的分析，发现其在生产经营过程中存在一些问题，下面加以具体阐述。
1、总体获利水平较低。净资产收益率在2018年至2020年一直下降，到2020年直线下降为负值，其数值为-12.54%，虽然2021年快速上升至13.15%，但在2022年又降低至2019年的水平，所以相对来说，保利发展控股在这五年盈利能力没有增强，总体的获利水平较低。
2、期间费用及成本较高。保利发展控股2018年至2022年的期间费用呈现出上升趋势。其中，销售费用增长较多，从2018年的591，220.73万元增长至2022年的752，974.75万元，涨幅较大。此外，企业的营业成本也在上升，从2018年的13，133，879.83万元上涨到2022年的21，922，800.79万元，增长速度较快。成本和费用均呈现上升趋势，成本费用利润率在下跌。从2018年的22.32%跌至2022年的13.97%，跌幅较大，说明企业在成本方面有较大的负担，对于成本费用的把控不到位，造成过多的浪费，导致了企业盈利能力降低。
3、应收账款周转缓慢。通过分析发现，影响保利发展控股盈利能力的主要原因就是应收账款周转率较低，且从2019年到2022年，企业的应收账款周转率逐年递减，2022年的应收账款周转率远远低于2018年的应收账款周转率，说明企业的营运资金在应收账款上呆滞较多，造成坏账的增加，影响企业正常的资金周转。
造成企业应收账款周转缓慢的原因众多，一方面与国家的政策及当时国家经济大环境有关；另一方面也与企业自身的回款制度相关。保利发展控股应收账款周转缓慢的主要原因是其应收房款、工程款增加，导致企业回款情况不乐观，影响了企业的盈利能力。
4、负债较多导致融资困难。2018年至2022年五年间，保利发展控股负债呈现出上升趋势。2020年，国家出台“三道红线”政策，其已成为约束房地产企业债务扩张的重要门槛。“三道红线”要求剔除预收款项后的资产负债率不超过70%。2022年底，保利发展控股剔除预收款项后的资产负债率（资产负债同时剔除）已经达到80%，高于行业水平，远远高于“三道红线”的要求，说明企业的负债较多。即使业务发展要求继续举债，保利发展控股的债务增量空间也较少，这也将导致保利发展控股融资也更加困难。
（二）对策建议
1、加强企业资金管理。保利发展控股在2018～2022年间净资产收益率较低，总体获利水平不高，与企业的资金管理有着密不可分的联系。企业资本运转越安全，利润的质量也就越高，对于资金的控制尤为重要，若资金运转出现问题，资金链断裂，将会妨碍企业的日常经营，从而降低企业的盈利能力。有效地使资金保持流通，可以永葆企业的经营活力。因此，应将企业资金控制在外部贷款和自有资本平衡的状态，这样可以降低企业资金链断裂的风险。
对于房地产企业来说，土地资源尤为重要，购买土地往往需要大量资金。在购买土地前，企业应考虑自身状况，不能大量购买，应购买质量高、位置好的土地，在可控的资金风险内进行购买，这样也可以降低企业的资金链断裂的风险，强化企业的资金管理。
2、加强成本控制。降低企业的成本开支是提高企业净资产收益率的有效方法之一。上述我们分析出，保利发展控股对成本的把控出现很大问题，导致盈利能力较低，因此企业可以通过实施全面的成本管理来降低企业的成本开支。首先，要完善企业的成本控制机制，强化成本分析的相关工作，为企业决策提供可靠的数据支持；其次，企业要落实循环经济政策，提高企业的资源利用效率；最后，企业要对费用严格把控，减少浪费，保证每个子公司、每个工程的钱款清晰可查。
3、加快项目回款，提高应收账款周转率。从分析中我们得知，保利发展控股的应收账款周转率较低，因此企业需要尽快尽早地追回欠款，这样不仅可以降低坏账的风险，还可以增强企业的资金流通。首先，要对工程款积极催收，盘活自身资产；其次，制定符合合作伙伴双方利益的战略，加快尾款收回；最后，企业相关人员应加强坏账的敏感度，坏账是每个企业都会发生的，我们没有办法避免坏账的出现，所以需要有关部门加强对坏账的敏感度，防患于未然，在拨款时对项目准确地测评，在可接受的风险范围内进行拨款，可以降低企业的坏账率，提高企业应收账款的周转率，从而提高企业的盈利能力。
4、加快恢复融资能力。企业在发展过程中需要不断融资，使其资金正常运转。因此，企业应加强与其他企业的合作，保持良好的合作关系。同时，积极推动和各大金融机构的合作，提高自身的融资能力。
企业可以采取多渠道融资的方式，从内和外两方面融资，在企业内部可以节税策划融资、留存利润融资等，在企业外部与合作伙伴融资。同时，企业也要保证自身的信用，拥有较高的信誉可以使企业获得更多的融资。
综上，本文利用改进杜邦分析法对保利发展控股的盈利能力进行分析评价，通过对其2018年至2022年间的财务指标分析，在传统杜邦分析的基础上进行微调，使其指标能更加符合行业特性，进而准确地找出其经营中存在的问题并有针对性地提出对策建议。
（作者单位：北京信息科技大学）
主要参考文献：
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