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| 房地产企业融资问题与对策 |
| 第743期 作者：□文/向媛媛 翁羽琪 时间：2024/12/16 15:19:27 浏览：25次 |
［提要］ 近年来，受新冠肺炎疫情冲击，我国房地产企业接连爆雷。本文在搜集并分析相关数据基础上，针对后疫情时代中国房地产企业融资现状及问题进行剖析，试图找出解决方案，从而减少筹资成本，降低财务风险。
关键词：房地产企业；融资渠道；融资风险
基金项目：中国国际贸易促进委员会商业行业委员会课题项目：“知识产权保护对跨境电商企业绩效的影响研究”（项目编号：CCPITCBEC-20221118）
中图分类号：F324.6 文献标识码：A
收录日期：2024年5月16日
引言
房地产行业的发展带动着我国经济发展，并成为我国支柱产业。随着疫情的持续蔓延、融资环境的日益紧缩以及人口红利的消失，当经济整体出现下滑时，房地产行业面临前所未有的挑战和压力。由于国家的调控政策，在房地产金融市场上施加了多种约束，这使得房地产开发商的规模扩张变得困难。再加上最近几年房地产的销售收入不断下降，导致大部分房地产公司的存货和资金压力不断增加，公司的风险也日益增大。2022年11月，中国银行保险监督管理委员会出台16条措施，支持房地产市场平稳健康发展，保持房地产融资平稳有序，保持内地房地产企业贷款、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求，有意引导房地产负债表回到安全水平。然而，不可忽略的是，目前房地产行业仍然面临较为严重的资金缺口，我国当前的融资体制还有较大的优化空间，再加上房地产企业的融资方式较为单一等问题，研究房地产行业融资问题及对策是一个重要的话题。
房地产行业对国民经济影响重大，而企业的资金来源问题又是房地产在生产、经营与管理过程中的主要内容，它贯穿于企业全过程的业务活动。所以，房地产开发公司的融资问题，不仅仅关系到公司经营发展的潜力，甚至影响到整个国家的稳定发展。因此，对我国房地产行业的融资问题进行研究就显得非常迫切。
一、我国房地产行业融资现状
（一）总体融资规模居高不下。从国家统计局所提供的资料中不难看出，我国房地产行业的资金来源总量从2014年的121，991.48亿元增加到2021年的201，132.21亿元，年均增长率达到7.5%。但到2022年，受新冠肺炎疫情冲击出现了断崖式下降，回落至148，357.29亿元。即便如此，融资规模仍然处于高位，如图1所示。（图1，数据来源于国家统计局）
房地产行业是资金密集型产业，企业在进行建筑开发时，需要巨大的资金投入，且投资建设时间很长、资金回笼速度很慢，所以有足够的资金来源对于其生存和发展至关重要。
（二）融资主要依靠银行贷款。从我国房地产市场的融资、信贷模式来看，在整个融资链中，每一个环节都与银行的贷款有关。我国房地产行业近20年来迅速成长离不开银行信贷的强有力支持。如表1所示，近几年房地产行业国内贷款占总资金比例为14%左右。实际上，房地产企业的其他筹资中也涉及银行贷款，比如虽然自筹资金是我国房地产企业融资的重要渠道，但公司的自有资金大多是通过出售房产获得的，而这些自有资金中的大多数在某种形式上都可以转换成银行贷款，并且定金及预收账款中也有很大一部分是银行对购房个人发放的住房消费贷款。（表1）
由此看来，我国现阶段房地产行业的融资渠道仍主要靠银行贷款。然而，过度依赖银行会对房地产行业的流动性、偿债能力等都有较大的影响。原因主要在于银行贷款的成本较低；而且，随着融资渠道的不断健全，公司通常会更加青睐自己所熟知和比较成熟的融资途径。房产开发的每一个过程都有大量资金来源于银行，过度依赖银行贷款会导致企业高负债率运营，也会加剧银行的系统风险，对国民经济产生严重影响。
（三）境外资金利用率低。由表1可以看出，在我国房地产开发企业的资金来源中，使用外资所占的比重很小。自2014年来，外资引用仅占了总资金来源的0.1%左右。虽然20世纪90年代国外资金涌入国内市场给房地产企业带来了新的融资渠道，但由于我国国情政策以及较严格的市场管理制度，外资缺少进入我国房地产投资的渠道及合适的投资工具，在境内进行房地产开发投资显得难度较大，这对海外房地产投资基金的积极性产生了很大的影响。所以，在中国的房地产金融市场，外国投资者只占有很小的份额。
（四）开始尝试多元化融资。为了防止银行信贷风险，国家采取了一系列的宏观调控政策，在限制传统融资模式的同时，也在积极推动房地产公司融资模式的创新。这一宏观政策让那些过于依赖于银行信用资金链的房地产开发商变得十分紧张，很多房地产公司都开始了对多元化融资方式的尝试与探索。融资方式的多样化可以降低资本结构不合理、风险大、费用高的问题。但目前我国相关法律法规建设不够健全、金融市场不够完善、融资门槛较高，导致房地产企业对新的融资方式缺乏判断依据，在融资决策的多元化上还面临着较大的阻碍，以银行贷款为主的融资现状未来仍会持续一段时间。
二、房地产企业融资主要问题及影响
（一）融资结构不合理，大部分为债权融资。近年来，我国房地产行业总体负债水平高达75%，自2017年以来维持在80%左右，并且整体呈现上升的趋势，如图2所示。（图2）
新鸿基和长实集团是香港代表性房地产公司，这两家集团的资本负债率基本在30%以下；而碧桂园和万达作为内地代表房地产企业，近年来的负债率基本保持在80%左右，处于高杠杆、高风险的经营模式之中，如表2所示。（表2）
相比之下，内地房地产企业严重依赖债权融资，虽然债务利息可以使得企业享受抵税的好处，然而负债率过高，偿债风险也相应增加，融资结构不合理，会引发财务风险。
（二）企业之间融资水平差异大。从目前的房地产开发企业分布情况来看，国有和集体所有企业数量较小，民营企业占比比较大。但在众多的民营企业中，绝大多数属于中小房地产开发企业，如表3所示。（表3）
当下，国内的房产开发企业之间在融资水平上还存在着一定差距。相较于那些有更大规模的房地产企业来看，中小型房地产企业的融资渠道就较为狭窄。由于其规模小、占领的市场份额少、盈利能力不足等原因，难以仅靠自己内部筹集到足够资金，不得不依靠外来融资渠道来满足自身发展需求。然而又由于银行在衡量信贷额度时考虑到其信贷风险相应较高，中小房地产企业难以获得银行足够的资金支持，也往往不具备发行债券和上市融资的资格。融资渠道单一、融资成本高、融资难等问题在中小型房地产企业中普遍存在，不利于我国房地产市场全面健康发展。
（三）银行贷款多为短贷，长期资金不足。目前，我国房地产企业负债比例中，相较于长期负债而言，企业的流动负债占比更大，高达75%以上，主要是由于房地产开发的贷款大多为抵押贷款、项目贷款，期限都很短。然而，对于房地产开发来说，其特点是开发、投资周期长，比普通行业更需要资金以维持企业的日常运转，流动负债并不能满足房企长期的融资需求。短贷长投容易造成企业出现资金短缺，资金周转不畅，从而出现财务危机，给房地产企业造成较大的压力。
（四）房地产企业融资风险意识不强，风险管理机制缺失。我国房地产企业融资风险意识较为淡薄，融资方式决策虽然要考虑融资的成本问题，实现融资效率最大化，但是这并不是意味着只考虑融资成本，而忽视融资风险问题。企业内部没有形成完整的风险管理机制，风险管理工作流于表面，没有系统地分析各项指标，面对风险时较为被动，难以有效防范风险。如果房地产企业一味忽视风险，即使可能短期看起来规模雄厚，经营良好，一旦某一环节出现意料之外的变故，其隐蔽的矛盾爆发，该企业很有可能陷入资金困难泥潭，甚至面临破产。
三、改善对策
（一）房地产企业角度
1、进一步推进多元化融资渠道。积极发展房地产信托基金、融资租赁、境外融资等多元融资方式，有效拓展自身的资金获取途径和获取范围。在具体的融资工作中，房地产企业可以使用银行贷款与其他融资方式的自由组合，并根据不同的项目要求及自身情况，采取多样的、专属的融资方式，从而使房地产企业的资金问题得到合理解决。
2、健全财务风险预警防范机制。提前预设与分析融资各个阶段可能会面临的风险，从风险形成，到风险反应，到风险总结，再到风险纠正，最终整理出一套全面的风险预警与防范机制，形成完整的融资决策闭环管理，提升对财务风险预警的精准程度，以此提高企业的抗风险能力。
3、加强融资队伍建设。加快引进专业融资人才，并发挥其主观能动性，明确其职责范围；同时，注重融资人才培养，对其进行融资方面的培训，学习先进的专业知识与技能，定期考核其能力素养，从多个方面建设融资队伍。
（二）政府角度
1、完善相关房地产法律和法规。为了保障我国房地产市场长期有效运行，政府应对房地产行业进行积极的调控，对房地产企业的融资行为进行严格的规范，对违反相关法律的行为加以惩戒，从而更好地为该行业发展提供保障。
2、加大房地产信贷监管。国家应该对银行中的房地产信贷资金状况进行全面、主动的调控，保证信贷资金可以在一个稳定的环境中进行；银行应构建并完善责任追究机制，针对信贷安全方面的有关问题，要以每一个环节中所发生问题的严重程度和责任大小为依据，制定相应的惩罚措施；监管部门也要加大监管力度，提高监管效力。
3、政策扶持中小型房地产企业融资。由于中小型房地产企业自身经营规模小、盈利能力不足等因素，在融资方面的障碍较多，可选择的融资渠道少。但是由于在发展的早期对资本的需求很大，公司必须有足够的资本来支持自己的发展和扩张。因此，国家应多重视中小企业融资问题，为其提供相应的政策支持，如为其增加可提供融资咨询等相关服务机构的数量；改善其贷款抵押担保难的困境，降低融资门槛；建立规范有效的民间借贷管理制度以提供充分的融资方式等。
（作者单位：武汉商学院）
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