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老旧社区改造及人居环境提升探索
第751期 作者:□文/葛士帅 时间:2025/4/16 11:57:26 浏览:14次
  [提要] 伴随老龄化来临及人口构成变迁,老旧社区改造及人居环境提升日益重要。本文对黔南州老旧社区调研情况进行分析,发现老旧社区改造面临的问题,并提出对策建议,以推动老旧社区改造及人居环境提升。
关键词:适老化;微更新;公共空间
基金项目:黔南州委重大调研课题:“老旧社区改造及人居环境提升调研”
中图分类号:C916 文献标识码:A
收录日期:2024年10月27日
2024年以来,我国宏观经济实现稳中向好局面,数字经济、新能源汽车、电子技术有较快发展,房地产市场经过深度调整,已逐渐显现趋于稳定迹象,从高速发展、粗放型发展转变为高质量发展,住房品质导向是今后房地产良性发展的机会。伴随新型城镇化的推进,老旧社区改造既能够改善社区居民的人居环境,涉及人民的切身利益,同时有助于扩大内需,提振消费,助力经济健康稳定发展。黔南州高度重视老旧社区改造工作,坚持稳中求进工作总基调,统筹推进城市更新建设。
一、老旧社区改造主要内容
当前我国不少城市已步入存量优化发展阶段,城市更新成为城市建设改造的主要模式,加强城市更新和存量住房改造是大势所趋。老旧社区改造内容主要有基础类、完善类、提升类三类。
(一)基础类。为满足居民基本生活与安全需要,主要指市政配套基础设施及公共部位维修等,包含供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等的建设内容。
(二)完善类。为满足居民生活便利需要及改善型需求进行的社区建设项目,主要是社区环境及配套设施改造、建筑节能改造、加装电梯等建设内容。其中,社区环境及配套设施改造包括拆除违法建筑,整治、提升周边绿化、照明环境,建设适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
(三)提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质进行的社区改造内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园等公共设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递综合服务站等社区专项服务设施。
二、老旧社区改造关注的热点问题
(一)适老化改造。适老化改造是对老年人活动区域进行适应老年人需求的改造。我国已步入老龄化社会,老旧社区不能满足老年人的居住要求,建造时缺乏“为老意识”,主要体现在没有电梯、缺少无障碍设施、出入不便;缺少老年人娱乐中心,使老年人精神需求得不到满足;家装老化,存在地板开裂、杂物堆放、地面湿滑等情况,导致老年人生活存在安全风险。随着年龄的增长,老年人反应能力下降,建设老年人友好社区,能让老年人的生活安全舒适,生活品质得到提高。
(二)城市微更新理念。微更新理念采取渐进式、小规模、精细化的更新方式,优化特定区域以提升人居环境质量,同时避免大拆大建,减少对资金投入的依赖。它采取稳健、持续的方式,考虑居民的实际需求与资金使用,注重公众参与,鼓励居民、设计师、规划师和政府等多方协作,共同推动城市空间的优化和改善。微更新通过低成本改造措施实现改善效果,是一种实用且高效的工作策略和方法。
(三)老旧社区公共空间改造。老旧社区公共空间改造是大家关注的热点。社区公共空间包含社区绿化、道路、休闲设施、照明、垃圾处理、文化建设区域,与居民的生活息息相关,担负着居民的公共服务、出行、休闲娱乐、邻里交往等基本职能,也是居民生活、思想交流和精神文化传承的重要场所,通过对社区公共空间改造,老旧社区将焕发新生,为居民提供更加宜居的居住环境。
三、黔南州老旧社区改造现状
黔南州根据《住房和城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》精神,自2019年起全面推开城镇老旧小区改造工作。改造对象主要为2000年底以前建成的居住环境差、配套设施不全或破损严重、管理服务机制不健全的居住小区及住宅楼。目标是在“十四五”末期,基本完成这些老旧区的改造任务。
(一)改造任务与完成情况。2019年老旧小区改造任务为65个小区项目16,307户;2020年老旧小区改造任务46个小区项目8,622户;2021年老旧小区改造任务49个小区项目12,312户;2022年老旧小区改造任务200个小区项目28,132户;2023年老旧小区改造任务58个小区项目2,148户,黔南州保质保量完成了老旧小区改造任务。2024年黔南州继续坚持城镇内涵式发展,继续实施城市更新行动,抓好“四改”后续工作,推进老旧小区改造存量任务清零。
(二)黔南州老旧社区存在的共性问题。老旧社区改造遇到的问题既有普遍性,又具有特殊性。总结下来,黔南州老旧社区普遍存在以下问题:
1、社区基础设施老化,公共设施不足。老旧社区存在给水供水设备生锈,电线布设混乱,私拉乱扯现象普遍,燃气设施破旧,存在安全隐患,绿化带杂物堆砌,娱乐设施损坏,健身器材不能够正常使用,主要是因为基础设施与公共设施缺乏维护保养,同时由于建设时间久远,当时的规划已经不能满足当下生活需要,降低了居民的生活品质。
2、社区功能单一,管理维护不到位。老旧社区普遍缺乏便民设施和文化娱乐场所,公共空间不足,社区活力受限,功能单一,同时社区管理不善,空间狭窄,伴随家庭汽车与电动车数量的增加,充电、停车等需求面临较大挑战。
3、建筑质量安全与消防隐患。由于房龄较长,受当时生产力条件限制与房屋老化,老旧社区存在房屋质量问题,常见为墙体开裂、漏水、地板开裂等,同时通电、燃气设施老化,防火设备、消防通道不满足要求,带来消防隐患。
4、缺乏文化特色。老旧社区承载着丰富的历史文化信息,随着社会发展,健康、法治、健身、饮食等文化受到欢迎,老旧社区公共空间往往有限,很难针对文化需要进行设施建设,导致社区缺乏文化特色。
(三)黔南州老旧社区改造成效显著。黔南州因地制宜,统筹考虑,通过老旧社区改造,提高了老旧社区的居住品质,显著改善了居民的居住条件。改造后的社区基础设施更加完善,环境更加优美,居民生活更加便利,如都匀南华新村小区、振华红星小区等,通过系统改造,人居环境得到了较大改善,受到了社区居民的欢迎,同时,还带动了相关产业的发展,促进了就业和经济增长。
(四)黔南州老旧社区改造成功经验
1、政策引导与资金支持。黔南州在资金方面,积极储备改造项目,争取中央和省政府财政资金支持,完善相关政策,拓宽资金渠道,为老旧社区改造提供了有力保障。
2、党建引领与居民参与。充分发挥基层党组织的作用,通过党建引领推动老旧社区改造工作。同时,注重听取居民意见,确保改造方案符合居民实际需求。
3、多部门协同作战。成立联席会议制度,明确各部门职责分工,形成合力,确保改造工作顺利进行。
四、黔南州老旧社区改造及人居环境提升面临的问题
(一)资金筹集困难。尽管政策引导和财政补助为老旧社区改造提供了重要支持,但资金筹集仍面临一定困难,尤其是地方财政困难的情况下,如何确保改造资金充足成为一大挑战;社区部分居民收入有限,期望政府能够兜底改造资金,个人出资意愿弱,也促使筹措资金产生困难;同时,黔南州老旧社区改造社会化筹措资金有一定难度,导致最终改造资金缺口过大。
(二)社会资本参与改造意愿弱。老旧社区改造项目周期长,需求资金大,利润有限,社会资本投资意愿弱;同时,由于改造项目存在权责不明晰、资本参与路径不通畅、利益分配难协调、市场化运作空间不足等诸多现实问题,使社会资本参与老旧社区改造困难重重。
(三)长效管理机制滞后。部分老旧社区在改造完成后未能及时建立长效管理机制,导致改造效果难以持续保持。改造过程中注重完善公共服务设施,如增设停车位、健身器材等,提升居民生活的便利性和舒适度。但由于后期维护保养不好,很多设施受到破坏。如何引入物业管理公司或成立居民自治的业主委员会成为亟待解决的问题。
(四)改造系统观念不足。老旧社区改造是一项系统工程,涉及到基础设施、文化、养老、幼育等。当前,老旧社区改造过程中多关注人民生活中的痛点、难点问题进行解决,如燃气、给排水、道路工程、电梯、小区绿化、照明、充电桩,还缺乏系统思维,没有系统考虑基础类、完善类、提升类三个方面改造现实及未来需求,应持续建设规划,缺乏系统控制,如项目暂时没有条件的,要做好隐蔽工程的预留,为今后提质升级做好基础条件建设,避免反复开挖,导致资源浪费。
五、老旧社区改造与人居环境提升对策
(一)加强党建引领。社区党组织是社区改造的重要依靠力量,没有组织,就形同一盘散沙。要激发社区基层组织想干事、能干事、干成事的能力,通过参与老旧社区改造,锻炼基层党组织为人民服务的本领;通过社区基层党组织战斗堡垒作用,团结社区居民,征求改造意见,化解改造过程中的矛盾;通过老旧社区改造和持续优化管理服务并举,实现社区面貌焕然一新。
(二)鼓励社会资本参与老旧社区改造。老旧社区改造资金不足是面临的最重要现实问题。地方老旧社区改造,多数由政府部门推动,以财政支持为主,居民和社会资本出资水平低。社会资本掌握市场资源和技术优势,在社区改造过程中要发挥所长,结合居民改造意愿,提出更加符合改造目的的方案。社会资本的参与能有效地缓解财政压力,保证项目的改造效果,因此在老旧社区改造中,应加强政策创新,鼓励资本参与,积极培育市场主体参与社区改造,寻找各方都能接受的利益分配机制,实现多方共赢。
(三)建立长效管理机制。针对长效管理机制滞后的问题,一方面加强宣传引导,树立社区居民物业有偿服务观念,大力推进物业企业入驻社区;另一方面探索成立非营利性老旧社区组织进行统一管理。针对老旧社区不同物业管理模式,提供差异化的服务,同时探索老旧社区改造一体化运营维护,按照“谁投资,谁受益”的原则,由投资单位作为运营主体,实施“建管运治”一体化运维。通过丰富经营业态、提供优质服务、运营服务平台等方式,盘活社区经济,满足社区居民消费需求,增加社区管理收入,使社区走可持续发展道路。
(四)创新社区治理,壮大老旧社区集体经济收益。黔南州瓮安县花竹园小区基础设施进行了改造,由于规模体量小,引入物业困难,基本卫生、日常管理由社区托管,社区居民满意度得不到满足。针对如花竹园小区类似情况,瓮安县聚焦无物业小区治理难题,充分发挥党建引领作用,探索“党建引领+居民自治”的无物业小区自治模式,推行“小区自管管委会”管理模式,积极吸纳社区内党员、退休职工、在职干部、楼栋长、专业人员等关心社区、责任心强的居民进入自管管委会,承担社区管理、秩序维护、矛盾调解、物业管理等工作,同时通过盘活资源,培养社区企业等,发展多样集体经济业态,如儿童之家、社区养老服务产业、日间照料中心、新能源充电桩、停车收费、闲置资产打造门面等,多措并举,托管老旧社区受益渠道,实现社区集体经济的可观经济受益,并公开用于社区日常维护和管理。
(五)结合实际情况,量力而行,持续推进老旧社区改造与人居环境提升。在改造项目具体实施过程中,应当细致分析每个老旧社区的具体条件与需求,充分考虑到资金、人力、物力等资源的合理分配,制订出有针对性的改造方案,首先解决居民“急难愁盼”的问题,寻求项目社会效益最大化。例如,对于基础设施破损严重的社区,应优先进行道路、给排水、照明等基础设施的修复与升级;而对于居民生活便利度不足的社区,则应重点推进商业设施、文化娱乐设施及公共服务设施的引入与建设;结合实际情况、量力而行、分步持续推进是提升老旧社区人居环境的重要原则,根据社区的具体条件与需求制订针对性的改造方案,并注重资源的合理分配和长效管理机制的建立。只有这样,才能真正实现老旧社区的华丽转身和人居环境的全面提升。
综上,黔南州在老旧社区改造及人居环境改善方面取得了显著成效,通过政府主导、多方参与、因地制宜、分类施策等措施,有效提升了居民的生活质量和幸福感。但仍面临资金筹集困难、社会资本参与主观意愿弱、长效管理机制滞后等问题。未来应继续注重项目谋划与改造成效、加强沟通协调与多方参与、多渠道解决长效管理瓶颈,在项目建设过程中考虑结合城市微更新模式,满足养老与公共空间改造的需求,以更经济、合理的方式使新旧社区融合,建设宜人舒适的居住生活空间,努力把黔南州打造成一个宜居化、活力化、特色化的现代都市。
(作者单位:黔南民族师范学院)

主要参考文献:
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[5]陈珊珊.老旧小区绿色化改造的财税政策激励优化与影响研究[D].北京:中央财经大学,2021.
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