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| 物业企业全面预算管理思考 |
| 第753期 作者：□文/陈文星 时间：2025/5/16 11:37:44 浏览：27次 |
［提要］ 物业企业是随着城市化建设发展起来的，属于以提供服务为主的新兴行业，物业企业所提供的服务具备经营性和有偿性的特征。现阶段我国很多物业企业认识到全面预算管理的重要性，通过加强全面预算实现降本增效、提升利润空间等目标。本文分析如何改进物业企业全面预算管理工作，以促进物业企业的精细化、可持续化发展。
关键词：物业企业；预算编制；全面预算管理
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2024年11月5日
一、物业企业全面预算管理的重要性
（一）物业企业的特征。目前我国居民住房条件的改善，使得物业企业数量正逐步攀升，根据工商部门的记录，已有超过一万家的物业企业注册成立。但是，由于一些物业企业规模小、人员专业素质低、经营管理杂乱等问题，物业企业急需加强其全面预算管理的制度建设。
（二）物业企业加强全面预算管理的重要性。物业企业经营业务包含从小区物业维护到业主后期服务各个环节，同时需要与监管机构、开发商、业主等多方主体进行紧密沟通与合作，提供全方位服务。物业管理业务范围广泛且繁杂，涉及从房产建设到居住使用的每一个环节，物业公司必须与政府部门、业主以及开发商等多方建立和谐的交流关系。在经营层面，物业公司经营多元化，涵盖环境绿化、清洁保养、设施维修等多个领域，服务范围遍及住宅、购物中心、餐饮场所等不同类型的物业；在预算管理方面，物业公司需全面考虑旗下所有经营实体的财务状况，这使得全面预算管理的复杂程度超过了其他类型的物业企业。
物业企业在对全面预算管理进行执行过程中，并不能仅仅依靠财务部门单独完成，而是需要各个职能部门以及员工的积极参与，各部门之间是相互依存、相互联系的。在全面预算管理执行过程中，能够通过明确各部门的职责分工，在沟通交流中增加对彼此部门的了解，消除工作之中的误解，有利于提升部门之间的沟通联系。
通过有效的全面预算能够细化和分解物业企业的战略发展目标，在预售执行和分析预算的过程中，能够及时找出物业企业预算目标与实际情况之间的偏差，进而从资本结构、资源配置、内部管理等方面进行深入分析，及时找出偏差问题所在，并采用科学合理的对策纠正其中的不足和错误。
二、物业企业全面预算管理中的问题
（一）全面预算编制审核机制不健全。一部分物业企业内部员工由于缺乏对全面预算编制的正确性认识，导致不能合理的设计全面预算指标，例如预算项目设计上没有根据物业费收入、业主增值服务收入、非业主增值服务收入、专业服务收入等不同收入类别来设计收入指标，营业支出也没有细化到人力、行政、工程、清洁等明细类别的指标。这会引发编制全面预算工作形式化严重问题，也未能制定健全的预算编制审核机制，相关审核部门并不能严格审核各业务部门报送的预算方案。
（二）全面预算管理组织机构不完善。首先，很多物业企业未设置专业的全面预算管理组织机构，从实际情况来看，仅由财务部门负责，没有体现业财融合下全员参与预算管理的理念。其次，很多物业企业全面预算管理组织机构职责不清。虽然部分物业企业在内部设置了专业的全面预算管理组织机构，但是并没有明确全面预算管理组织机构中各个部门的工作职责，在工作过程中会出现相互推诿全面预算管理工作责任的问题，也会出现全面预算管理工作职能相互叠加的问题。
（三）全面预算管理控制机制力度不够。首先，物业企业全面预算调整审核机制不健全。物业企业管理者要有认识到经审批后的全面预算一经确定，不能随意进行调整，如遇特殊情况需要调整全面预算，就必须严格按照相应的变更手续以及审核审批机制来进行调整。然而，一部分物业企业在调整变更全面预算的过程中，并未制定严格的审批机制，主要是根据历年经验来对年初预算进行填报，在填报预算过程中缺乏合理的分析，当发生预算与实际发生费用不相符时，就会以得到管理层批准为理由，对财务部门提出调整全面预算额度的要求，存在随意变更全面预算的问题。其次，物业企业全面预算执行缺乏监控分析机制。一部分物业企业在执行全面预算管理工作过程中会存在超预算、挪用预算等违规行为。很多物业企业仅仅是在全面预算年度结束之时做出一次性的总结分析，并不能对全面预算执行过程进行全程的跟踪和监控，难以及时发现全面预算执行过程中出现的问题，这将影响全面预算管理作用的发挥。
（四）缺乏完善的全面预算管理考核。首先，很多物业企业在预算审核时所用指标过于单调，核心几乎完全依赖于营业收入。这种做法使得这些物业企业在日常运营中过分重视营业收入的提升，却忽略了如业主增值服务管理、合同管理、岗位管理以及安全管理等关键维度的监控与评估。其次，物业企业的预算审核指标系统缺少科学性与实用性。理想的预算审核指标应当是明确且可度量的，能够准确反映物业企业的运营状况和目标实现程度。但现实中，这些物业企业的预算审核指标往往过于模糊，缺乏细致的子指标和评价标准，导致员工难以把握，也无法精确评价个人绩效。最后，物业企业的预算审核指标系统缺少灵活性与适应性。随着市场环境和经营策略的变动，物业企业的运营状况也会发生变化，因此预算审核指标应能灵活调整以适应变化。但物业企业的预算审核指标系统往往过于刻板，不能及时反映和适应变化的需求，从而在应对市场变化和制定新经营策略时给物业企业带来挑战。
三、物业企业全面预算管理完善策略
（一）健全全面预算编制审核机制。为实现预算的精细化管理，物业企业管理者要构建完善的全面预算管理工作机制。第一步是预算审核。基于物业企业业务特点和经营管理经验，构建物业企业预算管理编制的套表模型，涵盖组织、科目、时间、项目阶段、项目类型、业态等多维数据，物业企业的全面预算管理体系通过内置的模型算法，可以实现预算结果自动出具、业务到财务的整个模型数据的联动贯通，并结合物业企业需要在收入、成本等方面进行细化测算，实现预算编制的合理性评估、资源的合理统筹安排。与此同时，还能够根据业务调整和外部影响，针对性地对预算进行调整。第二步是预算提交。完成预算审核后，将预算提交给上级管理层或负责预算审批的部门，预算提交的形式可以是书面报告、电子文档或演示。第三步是预算审批。主要是由上级管理层或负责预算审批的部门对预算进行审查和评估，他们将考虑预算的合理性、可行性、对组织目标的贡献以及财务可承受性等因素，如果预算符合要求，审批者将批准预算。
（二）优化全面预算管理组织体系。完善的全面预算管理组织结构对于物业企业的全面预算管理工作水平的提升可以起到重要作用，因此物业企业要对现有的全面预算管理组织结构进行完善。物业企业的管理者要从自身实际经营情况出发，在内部构建三级全面预算管理组织结构，具体包括决策层级、管理层级以及执行层级，并在各个层级中设置专业的人员负责相关工作，落实不同岗位人员工作职责和权限。
在加强物业企业预算编制部门间的沟通协作方面，物业企业应当组建一个专门的预算协调团队，以应对预算制定过程中出现的问题。该团队由来自不同部门的代表构成，目的是促进部门间的有效沟通与协作，确保预算编制的精确性与高效性。第一，物业企业预算协调团队的任务包括确立预算编制的具体目标和执行准则。团队成员应共同商定预算编制的目标，明确物业企业的战略定位和关键项目，以保证预算编制与物业企业整体发展目标保持一致。与此同时，团队还需制定执行准则，规范预算编制技巧和步骤，确保各部门在预算编制过程中遵循统一的规范和标准。第二，物业企业预算团队需承担起汇总和分析各职能部门预算草案及数据的职责。团队成员应该与各职能部门的联络人紧密协作，掌握各业务单元的具体预算需求，搜集必要的资料与信息。他们负责平衡不同部门间的利益，确保每项预算需求都得到应有的关注，并在预算草案制订阶段进行必要的平衡与优化。（表1）
（三）加强对物业企业全面预算的控制。首先，物业企业预算团队需定期跟踪预算执行情况并进行监管。团队成员需与各职能部门联络人共同跟踪预算的执行进度，及时识别并处理问题；需要与各职能部门保持沟通，掌握实际运营状况，适时调整预算方案，以保障预算的顺利实施与控制。其次，物业企业在预算编制过程中面临部门间沟通不畅的问题，导致预算编制工作效率低下和预算执行不到位。为了解决这一问题，物业企业决定建立内部信息传递平台，以加强预算编制部门间的沟通工作。物业企业提升预算目标与实际业务的贴合度主要体现在其预算目标制定过程中秉持战略导向的具体内容，物业企业在制定预算目标时应充分考虑市场环境和竞争格局，通过对行业趋势的深入分析，明确物业企业在市场中的定位与发展方向。在编制预算时，新能源行业的物业企业需全面考虑各种内外在因素，以保障预算计划与物业企业整体战略相吻合。同时，这些物业企业应高度重视市场动态和客户反馈，把客户需求作为预算规划的重要组成部分，从而使得预算计划更加符合市场实际需求。为了减少业务风险，物业企业还需对供应链和生产流程进行细致的分析，确保预算计划在考虑生产成本与产品质量之间达到均衡。在预算执行阶段，物业企业应当构建一个灵活的调整体系，以便根据市场波动和内外部条件的变化进行适时调整，确保预算计划能够适应商业环境的持续变化。总体来看，物业企业通过战略、市场和客户三个导向，提高了预算计划的科学性和实效性，为物业企业的业务增长提供了坚实的保障。最后，物业企业需要打造一个高效的信息交流体系，以促进不同部门之间的信息交流和协作。该体系应涵盖一个内部电子邮件系统和一个网络会议平台。利用内部邮件系统，各部门能够便捷地向其他部门传达信息、提出疑问或请求协助，从而快速解决问题和协调工作。
（四）构建完善的全面预算考评体系。物业企业将预算执行纳入绩效考核体系，对预算执行情况进行定期评估和考核，对执行不到位的部门实施相应的奖惩措施，以激励部门积极执行预算。物业企业还应建立专门的预算执行监督机制，对各部门的预算执行情况进行监督和检查，及时发现问题并进行整改。通过这些具体措施，物业企业能够有效地将预算执行纳入物业企业规章制度，确保预算执行的严格性和规范性，提高物业企业的财务管理水平和绩效表现。
物业企业为保障财务管理的效率与透明度，制定了一套严格的预算参与机制。在预算执行的监督规划中，物业企业首先明确了各职能部门的责任与目标，确保所有团队对预算的制定有所理解和参与。接着，物业企业拟定了详尽的执行方案，涵盖了资源分配、绩效评价和风险预防等多个方面，确保预算的实操性。同时，物业企业建立起了监督体系，通过定期的审核和汇报，监控预算执行进度，及时纠正出现的偏差。此外，物业企业重视员工培训，提升团队对预算的认识和执行技能，确保全体成员积极参与预算目标的实现。借助这一系统而有序的预算执行监督规划，物业企业能够更准确地把握财务状况，提升资源使用效率，确保物业企业的稳定运营。
物业企业在构建全面的预算审核指标体系时，应包含以下几个关键部分：一是物业企业需设立清晰的财务指标，作为预算审核的核心标准。这些财务指标涉及营业收入、成本管控、利润率等，通过这些指标的确立和监控，可以评价物业企业的运营效果和财务健康状况。二是物业企业还应考虑业主增值服务管理、合同管理、岗位管理以及安全管理等非财务指标。这些指标有助于物业企业了解在市场中的位置和竞争力，并根据市场动态做出调整。三是通过制定详尽的预算计划和执行进度表，物业企业能够实时掌握预算执行状况，并根据实际运营情况做出调整，确保预算的有效实施和目标的顺利实现。
综上所述，在我国居民生活水平提高的同时，物业企业正在高速发展，市场增长潜力巨大，对于物业企业来说，如何完善自身经营管理已经成为提升自身核心竞争实力的关键。因此，物业企业必须在生产经营过程中通过构建完善的全面预算管理体系，助力物业企业得到健康稳定的长期发展。
（作者单位：深圳万物商企物业服务有限公司杭州分公司）
主要参考文献：
［1］徐杨杰.业财融合视角下物业企业全面预算管理优化研究［J］.财会学习，2024（29）.
［2］王子申.商业物业公司全面预算管理问题的分析及思考［J］.商业2.0，2024（23）.
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［5］贺丽.创新预算管理提升价值管控能力［J］.财经界，2022（05）. |
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