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| 光明地产财务绩效评价 |
| 第755期 作者：□文/黄宗婧 林艳新 时间：2025/6/16 15:53:53 浏览：62次 |
［提要］ 在竞争激烈的房地产行业中，为了在市场中稳健前行，建立健全符合企业发展需求的财务绩效评价体系十分重要。本文利用因子分析法分析具体影响光明地产综合财务绩效的指标，通过横向分析与纵向分析的结合，寻找光明地产在财务绩效方面的薄弱点，并提出建议。
关键词：光明地产；因子分析法；财务绩效；绩效评价
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2024年9月6日
近年来，面对宏观政策调控的持续强化、土地成本的日益攀升，以及销售放缓与利润紧缩的挑战，我国房地产市场增速明显放缓，逐渐由暴利时代转入微利时代。光明地产近年来连续业绩下滑，且作为一家区域性房地产企业，在严峻的经济形势下，可能会面对市场供需失衡、地区及国内大型房地产企业竞争加剧等来自多方的压力与挑战。为此，如何建立一套科学的财务绩效评价体系、有效提升企业的财务绩效是企业面临的一个重要问题。
一、研究设计
（一）光明地产概况。光明房地产集团股份有限公司，是光明食品（集团）有限公司旗下的核心主业之一。自2015年成功借壳海博股份上市以来，光明地产已逐步发展为一家集房地产开发、冷链物流体系建设与高端物业服务等于一体的综合性企业。在房产开发与运营领域，公司秉持“精耕上海、深耕长三角、选耕省会中心城市”的战略导向，致力于构建区域深耕与战略扩张相辅相成的发展格局。在巩固并强化主营业务核心竞争力的同时，光明地产以上海为战略中枢，向外辐射，积极探索多元化发展路径与创新转型策略，构建了独具特色的“1+5+X”总体商业模式，为企业的长远发展与竞争力提升奠定了坚实基础。
（二）数据来源。本文首先选取2021年各企业数据通过因子分析法进行横向对比。横向分析对象的选取，剔除了ST、*ST企业以及数据有缺失的企业，最后选择了包含光明地产在内的20家企业，并利用RESSET数据库导出数据，对其进行深入分析。
（三）财务指标的选取。基于对所选指标的研究性及可操作性的考虑，本文共选取了十项财务指标用于对光明地产的业绩进行评价，具体指标包括资产负债率、流动比率、销售净利率、净资产收益率、资产报酬率、存货周转率、净资产增长率、产权比率、流动资产周转率、总资产增长率。
二、光明地产财务绩效评价
（一）横向对比分析
1、标准化处理。对光明地产进行绩效评价的指标体系中的样本数据是多个维度的，不同指标数据的量纲不同，为了消除指标之间的量纲差异所带来的研究结果的偏差，我们现需要统一数据的数量级，在进行因子分析前，需要标准化处理所选取的数据。
2、因子分析适度性检验。在提取公因子之前，需先对标准化后的数据实施必要的适度性检验，以评估所选指标数据的合理性与适配度。通过KMO值和Barlett球形检验可以检验变量之间的相关性，进而判断是否适用因子分析。根据检验结果可知，KMO值为0.551，Barlett检验显著性为0.000，小于0.05，各个变量之间存在相关性，适合进行因子分析。
3、提取公因子。采用主成分分析法，按照特征根值大于1的原则提取公因子。从表1总方差解释表可以看出，系统选取的四个公因子方差贡献率分别为43.377%、22.530%、13.372%、11.458%，累积方差贡献率达到90.736%（大于85%），系统选取的四个公因子可以概括原始数据90.736%，所以可以将这四个因子作为四个主因子。（表1）
4、旋转因子并进行公因子命名。旋转后的因子载荷矩阵反映了因子对指标变量的信息提取情况及对应关系。从表2可以看出，主成分F1在净资产收益率、资产报酬率、销售净利率上的载荷最高，这些指标含有衡量公司盈利能力的指标，可以称为盈利能力因子；主成分F2在资产负债率、流动比率、产权比率上的载荷较高，这些指标含有衡量企业偿债能力的指标，可以称为偿债能力因子；主成分F3在总资产增长率上的载荷较高，该指标含有衡量企业发展能力的指标，可以称为发展能力因子；主成分F4在存货周转率上的载荷较高，该指标含有衡量营运能力的指标，可以称为营运能力因子。（表2）
5、计算因子得分。在完成对各因子的计算后，可获取相应的分数值，这些分数值直接反映了评价指标在选定公共因子中的具体表现。据此，能够进行进一步对比分析，揭示各评价指标在财务业绩上的表现差异。具体分析结果如表3所示。（表3）
根据表3，通过SPSS软件可以计算各因子得分，公式如下：
F1=0.216×x1+0.221×x2+0.212×x3-0.067×x4+0.103×x5-0.197×x6+0.197×x7+0.033×x8+0.010×x9-0.024×x10
F2=0.046×x1+0.099×x2+0.058×x3+0.299×x4+0.391×x5+0.105×x6-0.062×x7-0.006×x8+0.002×x9-0.430×x10
F3=0.191×x1-0.054×x2-0.106×x3+0.246×x4-0.343×x5+0.123×x6+0.244×x7+0.674×x8-0.076×x9-0.025×x10
F4=0.149×x1-0.102×x2-0.098×x3+0.205×x4-0.296×x5+0.006×x6+0.178×x7-0.136×x8+0.814×x9-0.054×x10
综合得分计算公式如下：
F=0.478×F1+0.248×F2+0.147×F3+0.126×F4
按照以上公式，可获得20家企业的综合得分，并对其进行排名，具体评分情况如表4所示。（表4）
6、结果分析。从光明地产的综合绩效得分中可以看出，虽然在偿债能力（F2）和营运能力（F4）上表现突出，但在盈利能力（F1）和发展能力（F3）上明显不足，导致整体排名居中下游，与行业内其他企业相比，仍有较大提升空间。公司的盈利和发展能力受到限制，反映出在应对宏观经济不确定性方面的脆弱性。因此，光明地产亟须采取措施，不仅要在短期内提升盈利能力，还要在中长期内加强企业的发展策略，以增强抵御风险的能力。同时，公司应准备好迎接经济复苏的机会，确保能够迅速恢复并超越以往的经营水平。
通过上文对光明地产绩效的纵向分析，光明地产在2021年的盈利能力、成长能力方面与其他上市企业相比都较弱，企业对于风险的抵抗能力相对不足。光明地产的未来发展策略应聚焦于平衡各项能力的提升，特别是在盈利能力和发展能力上加大投入，同时构建更为稳健的风险管理体系，以期在竞争激烈的房地产市场中稳步前行。
（二）纵向对比分析。为了更加清晰地了解光明地产财务绩效的变动，本部分将对光明地产财务数据进行纵向对比，研究其变化情况，如表5所示。本部分将光明地产近五年的财务指标带入前一部分得到的得分函数，测算得出公因子综合得分，并将其进行排序。结果如表6所示。（表5、表6）
1、盈利能力方面。企业的资产报酬率呈下降趋势，查阅其报表可知，2020年利润总额较2019年下降48.6%，主要是公司受新冠肺炎疫情的影响，企业销售活动停滞，同时施工进度暂停、交房期限延长，致使其短期内的经营业绩急剧下降，同时总资产仅同比上升2%，使得2020年资产报酬率较低。几年间，公司的净资产收益率急剧下降，主要由于土地和建筑成本及相关费用增加，营业利润逐年下滑，使公司的获利能力下降。此外，企业创造的利润与投入的资本额不相称，这也是导致其净资产收益率低的原因。
2、偿债能力方面。从流动比率来看，2017～2019年光明地产的流动比率逐年上升，在2019年之后其流动比率逐年下降，这说明企业的短期偿债能力在逐渐变弱。另外，从行业整体来看，房地产企业存在着资金回收慢、流动性弱的问题，加之光明地产的存货占用资金比重较大，受疫情的影响又使其销售状况不佳，资金回收速度较慢，所以企业仍需保持对于短期偿债能力的警惕。
3、发展能力方面。近几年的发展能力水平低于前几年，主要是因为相对于之前的净利润水平来说，近几年的净利润较低，获取利润的能力较差。在疫情期间，房地产企业按照防疫政策要求，减少线下房产出售，避免密集感染，销售量减少，营业收入明显降低，但同时其成本不减反增，使得利润获取能力低。
4、营运能力方面。企业在2021年的排名位于第一位，从表5中也可以看出企业的存货周转率与流动资产周转率与前几年相比也较高。从企业的财报中可以看出，2021年存货占流动资产的比重相对于其他年份来说较低，存货的周转速度快，流动性加强。2019年与2020年企业的存货周转率低，原因主要是在这两年房地产行业受疫情的影响更为明显，其销售能力较弱，且政策因素使得房地产企业普遍停工停产，大量房产堆积，导致存量增加。
从其得分排名可以看出，光明地产综合得分持续下降，各公因子在最近四年的排名普遍靠后，这也是导致其综合得分下降的原因。首先，光明地产前期的大规模扩张导致其需要通过大量举债来满足资金需求，负债的比重大，资本结构不合理；其次，由于宏观大环境以及企业自身经营策略的综合影响，企业近几年销售不佳，存货积压，周转速度慢；最后，企业对于成本的控制措施有所欠缺，成本在几年间不降反增。
综上所述，光明地产需重点关注盈利能力的恢复，加强偿债能力，提升发展潜力，并优化营运管理，以应对当前的挑战并实现可持续发展。
三、存在的问题及改进建议
（一）存在的问题
1、偿债能力方面。光明地产2018～2021年的资产负债率一直高于80%，企业面临着较大的偿债压力。据了解，2017年底，光明地产董事长沈宏泽要求企业在三年之内达成500亿元的销售目标，而要实现此目标，一个重要途径就是扩张性地拿地卖房。之后的几年内，企业频繁收购土地与股权，企业资金的回笼速度赶不上其资金投入速度，使得资金需求额持续增加。为了满足融资需求，光明地产大量发行资本成本低的债券。然而，光明地产的主营地产及配套业务的开发与销售，通过销售回款融通资金要比依赖债务融资更加可靠。过度依赖债务融资会影响其未来的举债能力。为了减少财务风险，企业应将重心放在主营业务上，增加销售量，以减少库存。
2、盈利能力方面。从横向与纵向两方面的对比都可以看出，光明地产盈利能力相对较差。在最近几年中，受疫情的影响，业绩不佳且施工进度缓慢，净利润持续下降。此外，近几年企业的土地、人工以及材料等成本及某些费用项目逐年上升，同时宏观调控政策的实施使得行业内的销售价格普遍受到管控，使得光明地产收入下降，影响企业获取利润的能力，进而导致企业的毛利率不断波动。企业若无法解决成本上升、业绩不佳的状况，很可能会影响其未来的盈利能力。
3、营运能力方面。通过横向与纵向分析，光明地产2021年的营运能力较好，其存货周转率、流动资产周转率等都有较大的提升。但从企业的年报中可以得知，最近几年光明地产的存货占资产的比例大都在70%左右，企业的在建房屋以及建成待出售房屋较多，存在积压的问题，致使企业存货的流动性及盈利性受到影响。此外，光明地产大量地通过举债进行扩张，大量房产却滞销，企业销售经营的状况变差。企业应当重视存货方面的问题，避免再面临较大的营运风险。
4、发展能力方面。横向与纵向的分析显示，光明地产的发展能力较弱。其表现较差的原因主要是企业的销售收入较低且成本高，由于疫情原因导致房地产线下销售量减少，而企业的建造成本等仍在增加，收入与成本的一减一增使其利润下降。另外，企业的资产经营扩张规模速度较慢且资本积累能力较弱，很可能影响企业应对风险和持续发展的能力。
（二）财务绩效提升建议
1、优化资本结构，拓宽融资渠道。光明地产的偿债能力对其综合绩效至关重要，但公司面临着房地产行业普遍的高负债率和潜在的偿债风险。一方面企业可以通过优化销售策略和加强库存管理来提升其短期偿债能力；另一方面企业可以通过制定合理的偿债计划、加强经营管理来提高其长期偿债能力。在融资结构方面，光明地产应致力于优化企业的债务结构，减少短期债务比例，积极拓宽融资渠道，探索创新金融产品，利用多元化的金融工具，在确保资本结构平衡的前提下，审慎降低债务率和融资成本。
2、强化资产运营，加强存货管理。光明地产在营运能力方面具有较大的优势，但不能因此放松对相关领域的关注。企业的营运能力主要受资产结构和资产运营效率两大因素影响。为了进一步提升营运能力，光明地产需着重优化资产结构并提高资产周转率，可以通过在市场调研、产品研发、设计、开发、施工及销售等多个环节实施改进措施，从而加速资产周转。在库存管理方面，光明地产应采取有效措施加快资产的流动性和利用率，例如进行资产清查、加速低效和无效资产的处置，及时淘汰过时项目，改善运营单位的租赁管理，以确保资产得到最有效的配置和利用。
3、重视成本管理，提升服务水平。光明地产的盈利能力与发展能力不理想，因此企业应当对其引起重视。企业应加强对费用支出的管理、加大产业创新与科技投入力度，进而建造出更具吸引力的产品，以吸引消费者。企业还应提升自身的服务水平来提升顾客的满意度，同时向房地产行业的相关产业链延伸，实现多元化发展。另外，在成本管理方面，企业可以完善开发项目的成本控制体系，重点关注关键环节的成本耗用量，提高项目成本控制的整体水平；提升开发速度，加强支付控制，确保公司的成本得以控制。
（作者单位：沈阳化工大学）
主要参考文献：
［1］孟倍旭.基于因子分析的房地产上市公司财务绩效评价研究［J］.市场周刊，2024.37（16）.
［2］徐笛.光明房地产集团股份有限公司财务风险评价研究［D］.秦皇岛：燕山大学，2022.
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［4］李杰，段小明，王艳萍.因子分析在上市公司财务绩效评价中的应用［J］.吉林化工学院学报，2021.38（07）.
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