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| 房地产开发前期手续成本精益管理策略 |
| 第757期 作者：□文/王 涛 时间：2025/7/16 9:54:19 浏览：63次 |
［提要］ 随着房地产市场竞争的加剧和政策环境的变化，房地产开发企业面临着日益严峻的成本控制挑战。本文聚焦于房地产开发前期手续成本管理，通过分析土地购置、前期调查评估、手续审批及其他相关费用的成本构成，揭示精益管理在提高手续办理效率、降低前期成本和强化过程监控方面的优势，并提出制定精准预算、精简手续流程、强化供应链管理、运用信息化技术等精益策略，探讨实施保障措施。
关键词：房地产开发；前期手续成本；精益管理；成本控制；效率优化
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2025年1月8日
随着中国房地产市场的不断发展，市场竞争日益激烈，房地产企业面临着来自政策调控、市场需求变化和成本控制等多方面的挑战。基于此背景，如何有效控制房地产开发的成本，尤其是前期手续成本，成为企业关注的焦点。
一、房地产开发前期手续成本构成分析
房地产开发前期手续成本是指在房地产项目开发的初期阶段所发生的各项费用。这些费用是项目顺利推进的重要保障，作为项目开发总成本的重要组成部分，其构成复杂且多样。具体而言，这一成本主要涵盖以下几个方面：
一是土地使用权获取成本。包括土地出让金、契税、印花税等直接与土地交易相关的费用。土地作为房地产开发的基础，其获取成本的高低直接影响着项目的整体投资规模。
二是项目审批及规划费用。包括项目建议书编制费、可行性研究报告编制费、环境影响评价费、规划设计费以及各类审批手续费等。这些费用是项目合法合规推进的必要开支，体现了政府对房地产市场的监管力度。
三是市场调研及定位成本。开发商在项目启动前需进行详尽的市场调研，以明确目标客户群、产品定位及营销策略。这一过程产生的费用，如市场调研费、数据分析费等，虽不直接构成项目实体成本，但对项目成功至关重要。
四是法律顾问及咨询服务费。涉及法律咨询、合同审查、风险评估等环节，确保项目在法律框架内顺利推进，避免潜在的法律纠纷。
二、精益管理在房地产开发前期手续成本管理中的适用性
（一）精益管理概述。精益管理源于制造业，是一种追求极致效率与效益的管理模式，其核心在于“精”与“益”。在房地产开发领域，精益管理被赋予了新的内涵，强调在前期手续成本管理中，通过精细化操作与持续优化，实现资源的最大化利用与成本的最小化控制。精益管理不仅关注结果的优化，更注重过程的控制与改进，它要求企业从项目启动之初便树立全局观念，将成本控制与质量提升贯穿于项目规划、设计、施工及交付的全过程。通过细化工作流程、明确责任分工、强化团队协作，精益管理助力房地产开发企业构建一套高效、透明、可追溯的管理体系，为项目的顺利推进奠定坚实基础。
（二）精益管理在前期手续成本管理中的优势
1、提高手续办理效率，缩短项目周期。在房地产开发前期，手续办理繁琐且耗时，是项目推进的关键瓶颈。精益管理通过流程再造与标准化作业，将繁琐的手续流程化繁为简，减少不必要的审批环节，提高办理效率。精益管理借助信息化手段，如在线审批系统、电子证照等，实现数据共享与快速传递，进一步缩短手续办理时间，为项目快速启动赢得宝贵时间，不仅加快项目进度，还降低因时间延误而产生的额外成本，提升整体运营效率。
2、降低前期手续成本，优化资源配置。精益管理注重成本效益分析，借助精准预测与严格控制，确保每一笔开支都能带来最大的经济效益。在前期手续成本管理中，精益管理对资源配置进行优化，如合理安排人力、物力、财力，减少资源浪费，实现成本的有效控制。除此之外，借用集中采购、招标竞价等方式，进一步降低材料、设备等采购成本，从而在源头上控制前期手续成本，提高项目的成本竞争力。
3、强化过程监控，确保项目质量与合规性。精益管理强调过程控制，设立严格的质量标准与合规要求，确保项目在推进过程中始终符合既定目标。在前期手续阶段，精益管理要求企业建立健全的监督机制，对各项手续办理的进度、质量、合规性进行实时监控，及时发现并纠正问题，防止潜在风险的发生。与此同时，借助定期审计与评估，确保项目在成本控制、质量控制、合规性管理等方面均达到最优状态，为项目的长期稳定发展奠定坚实基础。
三、房地产开发前期手续成本精益管理策略
（一）制定精准预算，明确控制目标。在房地产开发前期，手续成本管理是项目成功的关键一环。为实现精益管理，首要任务是制定精准预算，明确成本控制目标，要求开发企业在项目启动之初，即对项目整体成本进行详尽分析与预测，确保预算的准确性和全面性。一是深入调研市场，掌握成本要素动态。房地产开发前期涉及的土地费用、设计费、前期工程费等各项成本，均受到市场波动的影响。企业需建立常态化的市场调研机制，密切关注土地价格走势、建材价格波动、人工成本变化等关键指标，为预算编制提供准确的数据支撑，并结合项目定位、目标客户群及市场竞争态势，合理预测销售价格，确保项目盈利空间。二是细化成本构成，实施精细化管理。企业将项目成本细分为多个可控单元，如土地成本、建设成本、营销成本等，针对每个单元设定具体的成本控制指标，企业通过引入作业成本法等先进管理工具，将成本控制责任落实到部门、岗位乃至个人，形成全员参与、全过程控制的成本管理体系。与此同时，企业需引入成本效益分析工具，对每个成本项进行量化评估，区分必要成本与可削减成本。对于必要成本，寻求最优采购方案和服务供应商，借助集中采购、长期合作等方式降低成本；对于可削减成本，如不必要的行政开支、低效的工作流程等，采取直接削减或优化措施，确保每一笔支出都能带来最大的经济效益。三是灵活调整预算，适应市场变化。房地产市场环境复杂多变，项目开发过程中难免会遇到政策调整、市场波动等不可预见因素，房地产企业在制定预算时需保持一定的灵活性，根据市场变化适时调整成本控制目标，借助设立预算调整审批流程，确保调整决策的科学性和合理性，并加强预算执行的监控与评估，确保调整后的预算仍能满足项目盈利要求。
（二）精简手续流程，优化办事环节。房地产开发前期的手续流程繁琐复杂，是成本管理中的一大挑战，为实现精益管理，企业必须致力于精简手续流程，优化办事环节，以提高效率和降低成本。一方面，企业应深入分析现有流程，识别并剔除冗余步骤，包括重新评估各项审批的必要性，合并相似或重复的工作环节，以及利用电子化手段简化文件传递和审批流程。例如，采用在线审批系统，实现审批流程的数字化、自动化，减少纸质文件的流转，既节省了时间又降低了成本。另一方面，加强与政府部门的沟通协调，争取政策支持与便利。企业可以主动对接相关部门，了解最新的政策导向和审批要求，提前准备必要的申报材料，避免因材料不全或不符合要求而导致的反复修改和延误，积极参与政府组织的培训会议和交流活动，建立良好的政企关系，争取在审批过程中获得更多指导和帮助，加快审批进度。
（三）强化供应链管理，提升合作效能。在房地产开发前期手续成本管理中，强化供应链管理不仅是降低成本的关键，也是提升项目整体运作效率的重要途径。房地产开发企业应注重构建和优化供应链体系，运用精益策略提升与合作方的协同效能，确保成本控制的精准性和高效性。第一，建立严格的供应商选择与评估机制。在房地产开发前期，企业需要与众多供应商合作，包括设计单位、施工单位、材料供应商等，为了确保成本的有效控制，企业需建立一套完善的供应商选择标准，包括资质审核、历史业绩评估、价格竞争力对比等，通过定期评估供应商的履约能力和服务质量，及时调整和优化供应商名录，确保供应链的稳定性和成本效益最大化。在评估过程中，企业可以引入成本效益分析模型，综合考虑供应商提供的价格、质量、交货期等因素，选择性价比最优的合作方。第二，深化供应链协同，实现信息共享与风险共担。房地产开发企业应加强与供应商之间的沟通与协作，建立信息共享平台，实时传递项目需求、进度变更、成本调整等信息，确保供应链各环节能够紧密配合，减少因信息不对称导致的成本浪费。企业应与供应商共同探讨风险应对策略，建立风险共担机制，将潜在的成本风险降至最低，例如对于价格波动较大的原材料，企业可以与供应商签订长期合作协议，锁定价格，减少市场波动对项目成本的影响。第三，推行供应链金融，优化资金流动。房地产开发企业可通过供应链金融手段，为供应商提供融资支持，缓解其资金压力，同时优化自身的资金流动，降低融资成本。企业可与金融机构合作，推出针对供应商的应收账款质押、订单融资等金融产品，既保障供应商的及时回款，又降低自身的资金占用成本。此外，企业还可探索建立供应链信用评价体系，根据供应商信用状况给予不同的融资优惠，进一步激发供应链的活力，提升整体运作效率。
（四）巧用信息化技术，提高管理效率。在房地产开发前期手续成本管理中，信息化技术的应用是提升管理效率、降低成本的重要手段。企业应充分利用现代信息技术，构建智能化的成本管理平台，实现成本数据的实时采集、分析与监控，确保成本控制的精准性和及时性。其一，构建成本管理信息系统，实现数据集成与共享。房地产开发企业应建立一套完善的成本管理信息系统，将项目成本数据、供应商信息、合同管理等数据集成于同一平台，实现数据的实时更新与共享。企业借助成本管理信息系统，可实时监控项目成本的变动情况，及时发现成本超支或节约的原因，为后续的成本调整提供数据支持，系统还可以实现成本数据的追溯与分析，为企业的成本优化提供科学依据。其二，引入大数据分析技术，优化成本预测与决策。企业可利用大数据分析技术，对历史项目成本数据进行深度挖掘，建立成本预测模型，为新项目提供成本估算依据。通过模型，企业可以更加准确地预测项目成本，为预算编制提供有力支持。除此之外，企业可利用大数据分析技术，对项目成本进行敏感性分析，识别成本变动对项目盈利的影响程度，为成本决策提供依据。例如，对于影响项目成本较大的因素，企业可以优先采取控制措施，确保成本控制的重点性和有效性。其三，推广智能化管理工具，提升管理效率与精度。房地产开发企业应积极推广智能化管理工具，借助自动化流程和机器人流程自动化（RPA）技术，如智能合同管理系统、智能审批系统等，实现管理流程的自动化与智能化。通过智能系统，企业可以大幅减少人工操作，提高管理效率，同时降低人为错误导致的成本浪费。例如，智能合同管理系统可以自动提醒合同到期、付款节点等关键信息，确保合同管理的规范性和及时性。
四、房地产开发前期手续成本精益管理保障措施
（一）构建组织架构。房地产开发企业应构建适配前期手续成本管理精益策略的组织架构。一是设立专门的前期手续成本管理部门，明确其职责与权限，使其专注于土地购置、项目审批等前期成本的管控，确保各项成本管理工作有序开展。二是建立跨部门协同机制，打破部门壁垒，加强财务、法务、工程等部门之间的沟通与协作，形成合力共同推进前期手续办理及成本控制。例如，财务部门提供成本核算与资金支持，法务部门把控法律风险，工程部门提供专业技术建议等。三是优化组织层级，精简冗余环节，提高决策效率，确保信息在企业内部的快速传递与有效反馈，以便及时调整成本管理策略，适应项目前期手续办理过程中的各种变化，从而为精益管理策略的实施提供有力的组织支撑。
（二）培养专业人才。专业人才是房地产开发前期手续成本管理精益策略实施的关键。其一，招聘引进具有丰富成本管理经验和专业知识的人才，充实企业的成本管理队伍，提升团队整体专业水平；其二，加强内部培训，定期组织员工参加成本管理、精益管理等方面的培训课程与学习交流活动，更新知识结构，提高员工对精益管理理念与方法的理解与应用能力；其三，鼓励员工自我提升，支持员工参加相关的职业资格认证考试和继续教育，培养员工的自主学习意识与创新精神；其四，建立人才激励机制，对在成本管理工作中表现突出的员工给予物质奖励与精神表彰，激发员工的工作积极性与创造力，为企业打造一支高素质、专业化的成本管理人才队伍，为精益管理策略的实施提供人才保障。
（三）加强风险防控。房地产开发前期手续成本管理面临诸多风险，加强风险防控至关重要。一方面，识别与评估风险，对土地政策变化、市场波动、审批环节受阻等可能影响前期手续成本的风险因素进行全面梳理与分析，评估其发生的可能性与影响程度，确定风险等级。另一方面，制定风险应对策略，针对不同等级的风险采取相应的应对措施。对于高风险因素，如土地政策调整，提前制定预案，采取风险规避或降低策略；对于中低风险因素，如市场价格波动，通过加强市场监测与成本控制等措施进行风险承受或转移。
综上，房地产开发前期手续成本管理的精益策略，通过精准预算、精简流程、强化供应链管理和信息化技术应用，有效提高手续办理效率，降低前期成本，强化过程监控。随着房地产市场环境的不断变化，房地产开发企业应持续优化精益管理策略，加强风险防控与成本控制，积极探索新技术、新方法的应用，如人工智能、大数据等，以进一步提升管理效率与精度。同时，加强行业交流与合作，共享成功经验，共同推动房地产开发前期手续成本管理向更高水平迈进，为企业的可持续发展奠定坚实基础。
（作者单位：北京首创华业房地产开发有限公司）
主要参考文献：
［1］许慧.基于精益管理思维的企业成本管理策略分析［J］.财会学习，2024（14）.
［2］唐福梅.精益管理下企业成本管理策略分析［J］.大众商务，2023（23）.
［3］潘彩霞.精益管理下企业成本管理策略分析［J］.财讯，2021（19）.
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