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| 房地产企业审计风险分析 |
| 第761期 作者：□文/郭 丹 陶家鹏 时间：2025/9/16 9:43:22 浏览：27次 |
［提要］ 随着房地产行业爆雷事件的频频发生，暴露出房地产企业长期依赖高杠杆经营模式的弊端。为了确保房地产行业平稳健康发展，审计监督有着不可替代的作用。因此，防范房地产企业审计风险、确保审计质量显得十分必要。
关键词：房地产企业；审计风险；风险防范
中图分类号：F239.62；F293.3 文献标识码：A
收录日期：2025年3月31日
房地产行业作为中国经济的重要支柱产业，在推动经济增长和稳定金融市场方面发挥了关键作用。然而，随着宏观经济增速的放缓和行业结构性调整的加剧，房地产企业的经营环境日益复杂，审计风险逐步显现。再加上如恒大、华夏幸福等大型房地产企业的频繁爆雷事件，对审计工作更提出了新要求。本文利用审计风险模型：“审计风险=重大错报风险×检查风险”，对房地产企业的审计风险进行识别分析，探究其形成的原因，进而提出防范建议。
一、房地产企业审计风险识别
（一）财务报表层次的重大错报风险。财务报表层次的重大错报风险是指影响被审单位整体的、广泛的固有风险和控制风险的总称，对于房地产企业大致分为外部环境风险、内部风险，具体分为行业政策变动风险、持续性经营风险、内部控制风险。
1、行业政策变动风险。自2016年“房住不炒”政策以来，政府致力于遏制投资炒作，给房地产市场“降温”。然而，由于需求端的收缩，房价上涨以及投资需求的减少却直接导致房地产市场的流动性不足。2020年推出的“三道红线”政策，本意是限制房企高杠杆、高负债，但同时也让中小房企融资受限，加剧资金链紧张，财务状况恶化，使其在收入确认、存货估值、资产减值准备、债务偿还能力等财务报表项目上更容易产生重大错报。后续随着2022年房地产下行趋势的不断加深，房价下滑和高库存现象日益突出，虽然政府适当放宽了监管，但住房需求有限，市场复苏缓慢，企业经营持续承受压力。2023年政府工作报告提出“优化房地产政策”，旨在满足住房的刚性需要。在北京、上海等地陆续下调了首套房的利率，然而三四线城市的人群受限于库存压力和人口流出，政策调控的效果始终有限。这种区域性的差异和频繁的行业政策调整使得房地产企业财务数据复杂化，可靠性降低，导致审计师在评估财务报表重大错报风险时面临显著的挑战。（表1）
2、持续性经营风险。从表2的偿债能力来看，房地产行业的速动比率在2021～2023年这三年期间均小于1，短期偿债能力堪忧，直到2024年才有所好转。速动比率与流动比率相比，扣除了存货，更加注重资产快速变现的能力，因此更适合用来衡量短期偿债能力。资产负债率和产权比率通常用来衡量企业的长期偿债能力。2021～2023年资产负债率高于60%，到2024年有了明显的下降。房地产企业由于前期投入大，资产负债率在60%～70%之间也属于正常现象。产权比率则在这四年间的变化不大，长期偿债压力有所缓解。（表2）
从营运能力来看，房地产行业资产流动性不佳。2021～2024年，应收账款周转率大幅下降，尤其在2022～2023年间急剧下滑，表明回款周期延长，增加了资金链断裂风险。虽然存货周转率保持较强能力，但总资产周转率未显著改善，表明整体的经营效率未有效提升，存在经营风险。
从盈利能力来看，房地产行业的资产报酬率和净资产收益率不稳定，尤其2022年净资产收益率大幅下降，尽管后续有短暂的回升，但仍处于负收益水平，反映出盈利模式可能存在问题，盈利能力的恢复充满不确定性。如果企业无法有效提升盈利能力，将难以维持持续经营，增加经营风险。
从发展能力来看，2022年和2023年行业总资产增长率和净利润增长率下降明显，尤其在2023年，净利润增长率为 -439.1%，反映出房地产企业面临巨大压力。此外，营业收入增长率的波动表明市场拓展和销售遇到瓶颈。尽管2024年总资产增长率回升至1.3%，但净利润增长率依然为负，新冠肺炎疫情之后的发展恢复仍处于困境。
综上，房地产企业的持续性经营风险不能忽视。虽然自2020年“三道红线”政策实施之后确实有效限制了房地产行业的高负债，偿债能力有所提高，但是营运能力不佳、盈利能力不稳定以及发展能力疲软均显示出房企持续性经营的重大不确定性，容易滋生重大错报风险。
3、内部控制风险。注册会计师能否有效地实施审计程序取决于企业内部控制是否稳定。房地产企业体量庞大，治理比较复杂。一方面，房地产企业大多重视业绩，会实行粗放式的发展策略，重点关注拓展规模。企业的大部分资源通常集中在前线部门，忽视了内部其他机构的协同。在万科和宝能集团的收购战中可以看到，由于万科内部股东的纠纷和管理层间的不协调，使得公司决策分裂，最终导致项目进度延误，也使得内部管理不稳定，关键管理人员辞职，影响企业长远发展。另一方面，房地产企业为了管理效率和标准化会实行高度集权的管理模式，容易形成“一言堂”。以恒大为例，其超过70%的股权都集中在许家印家族手中，缺少足够的权力制衡，盲目实行激进的多元化扩展战略，涉足房地产以外的业务。恒大曾以高调的市场姿态进入矿泉水业务，迅速进行了大量投资，但由于缺乏必要的市场运营经验，最终因经营亏损严重，在2016年被迫以27亿元价格出售给一家比亚迪经销商。
（二）认定层次的重大错报风险识别。认定层次的重大错报风险即财务报表项目、交易事项层面上的重大错报风险。房地产企业认定层次重大错报风险主要是收入确认风险、存货风险，关联方交易风险。
1、收入确认风险。收入确认是影响审计风险的重要方面。鉴于宏观经济政策的影响及房地产市场行业政策调整的不确定性影响，收入确认时容易存在舞弊导致财务报表失真，影响企业利润、偿债能力和运营能力。因而，收入确认的准确性有重要意义和必要性。企业在确定收入确认时存在被管理层操纵的风险，如果其受到业绩考核和融资压力影响，有可能借机虚构销售和关联方交易确认收入，造成经济事项的确认与收入确认原则不符，增加坏账风险。且收入可能因为企业隐瞒销售合同不计入财务报表或未合并财务报表，导致未计销售业务或虚记业务的发生，比如企业在进行不动产抵债和产权置换时未根据权责发生制进行确认而存在部分未确认的会计收入。此外，土地和商业物业非标准化处理和未及时进行确认的租赁收入均会增大收入完整性和准确性风险。
2、存货风险。存货作为房地产企业的核心资产，其核算和报告的公允性会对财务信息的真实性产生重要影响，具体源于以下两点。其一，房地产企业存货的账面价值由原始成本减跌价准备得到可变现净值，因此对市场变化和存货使用价值、成本消耗状态的判断是必要的。房地产企业的成本往往由土地取得和建筑开发等构成，资产类别按单项项目划分，但是跌价准备的计提会受到利润操控和市场需求的影响。经济形势不好时，房地产企业会做出大量的存货跌价准备以期减少税负；而在经济形势良好时，企业会将存货跌价准备保持在较低的水平，以不影响主营业务利润，从而提高市场认可度和股民吸引力。其二，企业会在进行利润调控或虚增收入的情况下存在虚构交易的情形，将无法正常实现的存货结转销售成本，从而确认收入，抬升房地产企业的利润。这些交易活动往往在收入尚未得到款项结算时就使存货存在性和所有权权利转移。
3、关联方交易风险。房地产企业的关联方交易风险具有典型的行业特质。房地产企业以严格的税务监管为背景，与其他行业的关联方交易相比，房地产企业在商品买卖中利用不公平价格进行操纵利润的情形较少，但其通常设立多个项目子公司，公司组织机构较为复杂，其内部资金来往较多，且关联方资金借贷、担保发生较多，关联交易中不合理的贷款利率更容易产生，使得这一类交易成为企业隐蔽进行利润转移的常用手段。企业可能通过不合理的安排融资或虚假性交易来达到其逃税的目的。
（三）检查风险的识别。检查风险是指某一认定存在错报，该错报单独或连同其他错报是重大的，但注册会计师在审计时未能发现该错报的可能性。检查风险与整个审计过程无关，不依赖于固有风险和控制风险，而且可以被注册会计师所控制和管理，是唯一可以由注册会计师来控制的审计风险要素。
1、审计人员工作能力风险。房地产审计对审计人员的专业性有着严格的要求，因为审计质量直接取决于审计人员的能力。第一，房地产企业的资产，例如土地或建筑等，在完成资产评估的时候，要综合考虑市场因素、政策因素以及土地使用权期间，缺乏经验的情况下就可能对资产价值误判。第二，房地产企业的资金来源于多元的融资方式，如银行贷款、股权融资等，而其中可能涉及隐藏的债务风险或未披露的负债，需要审计人员分析复杂的资金来源途径。第三，房地产企业从土地购置到开发再到销售，要进行成本核算，考虑合理的会计政策。审计人员往往要在多个成本阶段计算成本，在不同阶段中需要审计人员对合同有各方面的财务知识以及对政策实施的理解能力，相关知识的欠缺会使项目核算出现纰漏。
2、独立性风险。房地产企业的特殊性会增加审计人员的独立性风险。房地产企业往往由于前期开发主体多、融资金额大、项目周期长，使得其财务状况繁冗多变，难以明晰，审计人员在审计过程中可能要评估很多长期的跨年合同条款、现金流量和潜在税务影响。而房地产项目的开发年限较长，涉及的主体多，往往有房地产企业、政府部门、金融机构等，这种多重关系和多重利益会加大审计机构在某些环节的利益驱动，审计人员在这种情况下往往被迫放弃独立、失去独立。
3、审计程序失灵风险。结合证监会的处罚报告来看，审计程序的失灵通常集中在风险评估以及实质性程序阶段。一方面，在风险评估阶段，对房地产企业的审计实施过程中，因为房地产项目规模大，审计底稿较多，审计所需时间偏长，审计人员由于审计资源有限可能会做出取舍，忽略高风险领域。但该阶段又是后续工作开展的基础，若出现失灵则会干扰审计人员的判断。另一方面，在实质性程序阶段，审计人员需要执行详细的程序来测试资产、成本、费用、收入、列报或披露等，在此过程中，审计程序复杂繁琐，容易使审计人员感到疲劳，使其偏重形式上的检查，忽视了项目实质性事项的深入验证。
二、房地产企业审计风险防控建议
（一）财务报表层次的重大错报风险防范。房地产企业对宏观政策的敏感性较高，极易受到市场环境的影响，在这种情况下，用传统的财务分析手段来应对行业环境的复杂变化显然是行不通的。因此，审计人员可结合大数据技术关注房产行业的政策变动及复杂财务结构，一方面应重点关注资产负债率、产权比率等重要财务指标的变动趋势，这些都是企业偿债能力和资本结构潜在风险的直接体现；另一方面通过整合企业历史资料，实时把握企业财务状况变化，发现潜在的持续性经营风险。此外，审计人员也应该定期审查房地产企业的内部控制制度，关注企业整体部门的协同效应。同时也要关注企业非核心业务的财务状况，对每项新业务单独审计，确保企业进入新领域时有充分的准备。
（二）认定层次的重大错报风险防范。在认定层次的审计风险控制中，随着人工智能技术进步，审计人员可结合机器学习的先进算法进行动态的数据挖掘以及预测，对合同条款、销售记录进行检查，自动识别分析数据中的细节等，帮助审计人员有效地发现被审计单位可能存在的问题，尤其是在收入确认、存货确认以及关联方交易方面进行智能化分析，减少人工审计过程中可能存在的过失和错误。另外，人工智能的主要优势在于针对审计大样本的自动分析，这样就降低了审计人员的时间成本，可以筛选海量的信息，从而提前识别不符合行业规定的、具有异常的交易情况，提前判断企业的潜在审计风险，制定更科学、更客观的审计风险控制目标，全面提高审计工作效率和精准度，将更多的精力放在如何进行更加细致化的审查与认定的审计任务中。
（三）检查风险的防范。检查风险属于审计人员可控制的风险，主要受审计人员的专业能力、独立性以及审计程序设计等因素的影响。为了有效防范和控制这一风险，审计人员需要采取一系列措施，确保审计工作的科学性和可靠性。一是要充分理解和掌握房地产行业的特征，与行业内同类型企业对比，了解被审单位在受行业影响比较明显的项目（如存货、营业收入等）变化是否与行业一致。同时，加强对审计人员的业务能力培养，学习行业财务模式、法律法规，了解行业趋势，对财务风险有正确的判断。二是要严格落实审计人员轮换制度，确保审计人员的独立性，严格处罚违背独立性的现象，提高违规的成本，提升审计人员的自律能力。三是执行实质性程序时，认真检查如收入确认的时点和披露的相关列报等，要使被审计项目的审计程序安排有一定的细化度。还可邀请行业专家（如工程造价师、房地产中介、法律人士）对整体的审计实施过程进行评估，在数据采集、深度分析以及现场检查的基础上，保证审计结论的可靠性。
综上，受国家政策调控以及经济形势变化的影响，房地产企业具有政策敏感度高、持续性经营风险大、业务复杂等特点，审计风险突出。审计人员如何识别房地产企业审计风险的特殊性，加强风险的防范变得愈加重要。本文着重分析房地产企业财务报表层次、认定层次的重大错报风险以及检查风险，相应提出防范措施，希望能为审计人员提供一定的参考。
（作者单位：黑龙江八一农垦大学经济管理学院）
主要参考文献：
［1］郭巧玲.风险导向审计中认定层面的重大错报风险评估研究［J］.中央财经大学学报，2011（10）.
［2］范桂铭.虚拟财务共享中心下的会计师事务所云审计风险研究［J］.财会通讯，2024（17）.
［3］林庆瑜.会计师事务所如何应对重大审计风险［J］.中国注册会计师，2024（03）. |
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