| 联系我们 |
 |
合作经济与科技杂志社
地址：石家庄市建设南大街21号
邮编：050011
电话：0311-86049879 |
|
|
| 财会/审计 |
| 房地产企业纳税筹划思考 |
| 第762期 作者：□文/魏浩楠 张乐平 吴嘉美 闫红艳 时间：2025/10/1 10:50:41 浏览：49次 |
［提要］ 当前，房地产行业进入新的发展阶段，“高负债、高杠杆、高周转”模式限制房地产行业的发展。本文通过研究房地产行业税收征管细则，结合国家政策最新动态，充分运用国家税收优惠政策，提出在适用企业自身现实情况下，通过合理合法的方法进行纳税筹划，合理避税，从而减少房地产企业税负，提高企业利润，实现房地产企业可持续发展。
关键词：房地产企业；纳税筹划；企业所得税；土地增值税
基金项目：广东海洋大学创新创业训练计划项目资助：“新形势下房地产企业税收问题的研究”（项目编号：CXXL2023109）；2021年广东海洋大学“智能财税及审计”创新团队（项目编号：CXTD2021016）
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2025年5月7日
随着我国经济由高速增长阶段转型为高质量发展阶段，房地产企业的高质量发展转型有利于其适应房地产市场的变革要求，更能起到促进国民经济增长的作用，降低房地产企业税负是促进发展的重要途经。在房地产企业发展过程中有效进行成本管理，合理进行纳税筹划，使之税费成本降低。同时，对于优化管理结构、资金投放时间安排、开发节奏的控制、制定销售策略等，纳税筹划贯穿了房地产企业运营的各个环节。房地产行业作为我国国民经济的重要组成部分，提高房地产企业纳税筹划的能力，处理好纳税筹划在房地产企业中的应用，引发国内社会各界人士的重视和关注。
一、房地产企业纳税筹划存在的问题
（一）项目开发周期长，涉税种类复杂。房地产企业开发项目持续时间长，运行阶段复杂，资金回笼慢。从项目开发前的取得项目用地、筹集资金，到施工建设和销售以及物业服务，每一个过程都需要耗费大量的资金，涉及到增值税、企业所得税、土地增值税、印花税等多个税种，由此产生了大量的税负，影响了企业的利润和现金流，同时存在大量的税收风险。现阶段房地产行业陷入低迷状态，市场竞争日益激烈。降低税负，依法合理进行纳税筹划，提高房地产企业的资金利用率成为了每个房地产企业必须重视的方向之一。
（二）纳税过程存在风险。第一，企业在运营过程中，可能存在因税负过重而故意隐瞒部分收入，拒开、虚开发票，虚列员工工资从而虚增成本等不合法的行为。第二，房地产企业项目运行过程中涉及的事项复杂，很可能发生偷税漏税的行为。第三，部分房地产企业从事相关税务筹划的人员对税收环境和政策不够敏感，未能采取科学合理的方法进行纳税筹划。这不但增加了企业的税收风险，而且一旦企业失信行为被发现，需要补缴相应的税款以及罚金，也会导致企业纳税信用等级评定降级。若企业纳税信用等级评定降级，不仅降低了社会公众对企业的信任度，而且将无法适用税收优惠政策，甚至会影响企业的日常经营活动。
（三）税收政策理解不透彻，纳税筹划观念淡薄。房地产企业经历了高速发展的阶段，房价上涨速度快使得企业从开发的项目中获得了巨大的利润，从而忽略了税收风险管控和纳税筹划，企业没能准确采用税收政策，导致税收风险极高。现如今，房地产企业理应对自身内部财务状况和经营模式重新进行审视。要想实现可持续发展，提高收益，就要降低发展成本，其中进行纳税筹划工作能够合理地降低企业的经营成本。房地产企业开发项目时流程复杂、涉税种类多的特点，加之国家不断对房地产税收政策进行调整，导致有些企业的财务人员无达到企业纳税筹划工作的预期目标，可能增加税收风险，甚至触犯法律，给企业带来负面的影响。因此，现阶段房地产企业的财务人员需要对我国的税收政策以及征管法规进行清晰、全面的了解，强化税务筹划的意识，合理正确地运用税收法律法规和优惠政策为企业降低税负，使得企业利润最大化，缓解经营压力，实现企业的可持续发展。
二、纳税筹划案例及方法探究
房地产企业中，增值税、企业所得税和土地增值税所占地房地产税收比例最多，涉及范围最广。企业应结合开发项目进程，有针对性地利用税收政策降低企业税负，提高资金使用效率，改善企业现金流，使得税后利润最大化，保障企业的稳定发展。
（一）对于企业所得税的纳税筹划。房地产企业开发项目具有开发时间长、资金量巨大的特点。对于高负债、高杠杆运营的房地产企业，通过筹集外来资金进行新项目的开发势在必行。首先，根据企业所得税的优惠政策，在西部地区注册并且营业的企业，可以依法享受15%的企业所得税优惠税率；对于年度营业收入不超过20亿元的房地产开发企业，其发生的营业亏损能够在后续的5个纳税年度结转弥补。其次，企业可以通过金融机构或非金融机构进行筹资，在房地产企业进行纳税筹划的过程中，企业进行筹资所产生的利息费用，可以用于企业所得税和土地增值税的扣除。
依据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令2007年第512号）第三十八条规定，企业向金融机构进行借款时，所产生的利息可以据实扣除。若企业向非关联方的非金融企业进行借款，则准予扣除的利息支出为不超过金融机构同期同类贷款利率计算的数额的部分。因此，企业在进行债权筹资时，需要着重判别利息支出是否可以全额进行扣除，从而充分利用该税收优惠政策减轻企业所得税的税负。据此，对于某房地产项目进行8，000万元的筹资，假设企业有两种筹资方案。方案一：企业选择银行办理贷款业务，贷款利率为5%；方案二：企业选择非关联方的非金融机构进行借款，借款利率为7%。
若企业选择方案一，即企业选择向银行贷款，贷款利率为5%，则该房地产企业当年发生的借款利息费用可以全额据实扣除，扣除额为8000×5%=400万元。
若企业选择方案二，即向非关联方的非金融企业进行借款，利率为7%，银行同期同类借款利率为5%。该房地产企业当年发生的借款利息费用为8000×7%=560万元，税法规定可以扣除的利息费用为8000×5%=400万元，因此该方案中160万元为不可扣除的利息费用。
两个方案相比，方案二在计算企业所得税应纳税所得额时，需要纳税调增160万元，导致多交企业所得税160×25%＝40万元。因此，该房地产企业在进行筹资时，可以选择方案一，从而能够节税40万元。
（二）对于增值税的纳税筹划。房地产企业在开发项目的过程中向其他施工单位进行劳务外包，约定建筑材料以及建筑劳务均由施工方提供，可以获得其开具的9%的增值税专用发票。若房地产企业选择自行购买建筑材料，则可以通过增加增值税的进项税额来抵扣增值税。这种纳税筹划的方式主要利用了增值税进项税额的税率差别，若企业将建筑材料和建筑劳务一同外包给其他施工单位，则企业能获得该施工单位开具的9%进项税额的增值税专用发票，发票的价款包括建筑材料费用和其他施工费用；若企业选择自行购买建筑材料，则可以获得13%进项税额的增值税专用发票用于抵扣。两种方式的差别在于，对于建筑材料，企业可以选择自行购买，从而多出了4%可以抵扣的进项税额，达到了减少增值税税负的目的。
例如，某施工工程的价款为5，490万元，其中包括售价为1，130万元的建筑材料以及4，360万元的其他建筑费用。若将建筑工程全部外包，其进项税额为5490÷1.09×9%=453.3万元；若房地产企业选择自行购买原材料，则进项税额为1130÷1.13×13%+4360÷1.09×9%=490万元。两种方案相比，后者可以多抵扣增值税490-453.3=46.7万元。
（三）对于土地增值税的纳税筹划。对于土地增值税，首先需要严格遵守相关的税收法规的规定，确保企业合法合规地进行税收活动；其次需要精确掌握土地增值税的计算方法，系统性整合企业在项目开发过程中的成本费用，达到降低税负的目标；最后通过合理的纳税筹划，降低企业税负，达到企业财务效率和成本管理能力的提升，减轻企业的资金压力，提高企业市场竞争力。
关于土地增值税的纳税筹划，有两种计算方法，两种方法有不同的要求。方法一需满足两个规定条件，即利息费用要求房地产企业能够提供金融机构证明并且准确计算分摊至转让房地产项目，允许据实扣除，计入房地产的开发费用之中，计算公式为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×5%；方法二为企业的利息费用不满足上述规定条件之一，则利息费用不能扣除，该情况下房地产开发费用的计算公式为：（取得土地使用权所支付的金额+开发成本）×10%。
值得注意的是，根据上述公式，当企业产生的利息费用小于企业取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的5%时，企业可以选择方法二计算房地产开发费用，即企业不分摊利息费用从而增加土地增值税扣除金额。
按照上文选择银行办理贷款业务的方案进行假设，即企业选择向银行进行借款，能够提供金融机构证明。若利息费用大于企业取得土地使用权所支付的金额与开发成本之和的5%，则该房地产企业应将该部分利息费用准确分摊至该房地产项目，选择方法一对开发费用进行计算。
三、房地产企业纳税筹划建议
（一）强化遵守税收法规和政策意识。企业应该明确纳税筹划不等于偷税漏税。纳税筹划是在合法合规的前提下，运用税收优惠政策降低企业税负，增加利润，使得企业收益最大化。偷税漏税则是违反法律的行为，企业在进行纳税筹划的过程中，需要严格按照税收法规进行方案的规划，若一味以降低税负为导向，缺乏专业人员的指导监督，容易产生税务风险，出现违规违法的情况，损害企业的利益和信誉。
（二）加强企业纳税筹划和专业人才培养。大多数房地产企业的工作人员缺乏对纳税筹划的认识，企业内各部门之间信息不通畅，对企业的业务情况和国家的税收政策了解的不清晰。对此，企业应该提高内部税务管理水平。一方面，搭建专业人才培养系统，注重对税务筹划人员的培训，学习国家最新的税收政策，严格考核税收筹划人员的工作情况和筹划水平，提升相应工作人员的专业能力，使之能够在纳税筹划过程中进行审查监督，及时发现问题，设计出使企业利润最大化的纳税筹划方案。另一方面，房地产企业开发项目各流程的业务复杂性极高，涉及的金额巨大，需要各部门共同合作，积极与负责纳税筹划的专业人员沟通信息，认真配合，实现项目全过程纳税筹划，在法律制度的规范下共同制定出一套合理有效的纳税筹划方案。
（三）向绿色化、智能化企业转型升级。进入高质量发展阶段，按照绿色发展和建设生态文明的战略要求，国家出台的一系列绿色税收优惠政策可以促进房地产企业向绿色转型和实现可持续发展，加速发展新质生产力。房地产企业可以利用绿色税收优惠政策进行税收筹划，既能降低税负，又能减少项目开发过程中的环境污染，实现绿色可持续发展。与此同时，房地产企业可以通过人工智能、大数据等现代信息技术，发展新质生产力，使得企业税务信息管理规范化，能够通过大数据分析，进行企业项目开发全过程的资金预测和评估，提高企业财务信息的准确性，为企业税收筹划提供可靠的数据支撑。并对税收成本进行管控，达到提高资金利用效率、降低成本以及合理减税减负的目的。
综上所述，现阶段我国房地产企业面临的内外部环境压力与日俱增，但是房地产行业作为我国的经济支柱，仍对国家经济发展发挥着无可替代的作用。房地产企业进行合理的纳税筹划，能够促使企业降低税收成本，使得企业定价灵活，提升企业的竞争力，同时能够提高企业的资金使用效率，展现企业的管理水平和战略眼光，吸引更多的投资合作机会。房地产企业在进行纳税筹划时，可以结合税收优惠政策，通过合理的贷款方式、充分利用增值税的税率差异、正确处理利息费用增加土地增值税的扣除金额等方法，使企业降低税负，达到利润最大化。在纳税筹划过程中，企业应该强化遵守税收法规和政策的意识，并且发展新质生产力，逐步向绿色化、智能化转型升级。在迈向高质量发展的道路上，运用恰当的纳税筹划方案助力房地产企业转型升级，对缓解房地产企业的生存压力、促进国家对房地产行业的税收体制改革起到关键作用。
（作者单位：广东海洋大学）
主要参考文献：
［1］沈松萱.地产企业纳税筹划问题及建议［J］.中国集体经济，2024（26）.
［2］王健.房地产企业纳税筹划存在的问题和对策［J］.纳税，2025.19（02）.
［3］高坤.房地产企业土地增值税税务筹划问题探讨［J］.上海房地，2023（11）.
［4］赵媛.全生命周期视角下房地产企业土地增值税纳税筹划思路分析［J］.房地产世界，2023（19）.
［5］李春蓉.对房地产企业税务管理与筹划的若干思考［J］.投资与创业，2024.35（09）.
［6］薛书冯.基于新收入会计准则的房地产税收筹划［J］.中国总会计师，2025（01）.
［7］孙媛媛.房地产企业纳税筹划研究［J］.合作经济与科技，2021（22）.
［8］甘旭军.房地产企业土地增值税筹划问题探析［J］.活力，2024.42（14）.
［9］陈诗琪.新会计准则下房地产企业纳税筹划思路研究［J］.老字号品牌营销，2023（06）.
［10］张山.房地产企业纳税筹划之重点与方法探讨［J］.财经界，2024（02）.
［11］林健.房地产企业税收筹划对企业经济效益的影响［J］.中国商界，2025（02）.
［12］闫红艳.大数据下房地产企业税务筹划风险防范［J］.新会计，2023（10）.
|
|
|
|
