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| 郑州市保障性住房供给影响因素分析 |
| 第764期 作者：□文/李 政 董锦洋 时间：2025/11/1 16:18:42 浏览：85次 |
［提要］ 保障性住房是政府为解决中低收入群体住房问题推出的福利性住房，但保障性住房相关政策、申请条件等并没有很好的普及，以致很多符合条件的需求者没有及时享受到住房保障，造成保障性住房供给侧的浪费。通过GM（1，1）灰色预测模型,从保障性住房供给侧进行实证分析，预测郑州市保障性住房供给趋势，并提出政策建议，以期为郑州市保障性住房合理供给提供理论支撑。
关键词：郑州；保障性住房；灰色预测模型；灰色关联分析；供给影响因素；高质量发展
中图分类号：C913.7 文献标识码：A
收录日期：2025年5月14日
自1998年起，郑州市建设经济适用房为主的保障性住房体系，推出廉租房和租赁商品房。2013年取消经适房，实施“三房合一”新机制。2016年，国家将住房保障体系纳入“十三五”规划，郑州市计划完善住房保障机制，发展租赁市场。2021年，郑州市提出发展政策性租赁住房和共有产权房，加大供应力度。2022年，郑州市计划高标准建设40万套人才公寓，以吸引青年人才。
郑州市作为河南省的省会，虽然在保障性住房发展方面取得了不错的成就，但总体上仍然长期存在供不应求的问题。针对郑州市保障性住房2013年新政之后的发展进行具体问题具体分析，有利于进一步丰富和完善我国保障性住房研究体系，更新保障性住房研究的时效性，开拓保障性住房研究的新视角，对于我国保障性住房发展具有一定的理论意义。
本文以郑州市保障性住房为主要研究对象，分别从供给侧和需求侧分析保障性住房的影响因素。供给侧以GM（1，1）灰色预测模型对保障性住房的供给趋势做出预测，同时运用灰色关联分析对影响保障性住房供给的因素做出分析。通过对供给侧的分析，得出郑州市保障性住房现存的主要矛盾，从而提出相关的合理建议。
一、郑州市保障性住房供给趋势预测
（一）郑州市保障性住房短期供给预测
1、数据获取。本文采用灰色预测模型来预测郑州市保障性住房的供给趋势。鉴于保障性住房供给的不确定性，灰色预测模型适用于含有不确定因素的经济预测。该模型通过分析影响因素的差异和原始数据，揭示系统变化规律，并利用微分方程预测发展趋势。本研究基于郑州市统计年鉴和相关统计公报，收集了2012～2023年的房地产住宅竣工面积数据，进而使用GM（1，1）模型预测未来五年及“十四五”期间的郑州市房地产住宅竣工面积。
2、结果分析。在建立灰色预测模型GM（1，1）前，对时间序列进行级比检验。若通过级比检验，则说明该序列适合构建灰色模型；若不通过级比检验，则对序列进行“平移转换”，从而使得新序列满足级比值检验。若所有的级比值都位于（e^（-2/（n+1）），e^（2/n+1））内，说明数据适合模型构建。从测算结果可知，平移转换后序列的所有级比值都位于区间（0.834，1.199）内，说明平移转换后序列适合构建灰色预测模型。
灰色预测模型需要通过检验才能用于预测，主要依据后验差比C值进行。模型由发展系数和灰色作用量构建，后验差比值越小，预测精度越高。计算结果显示，发展系数为-0.015，灰色作用量为3806.9，后验差比C值为0.467，表明模型精度合格。灰色预测模型GM（1，1）是基于历史时期数据去预测未来时期数据：模型平均相对误差为14.406%，模型拟合效果良好。
模型预测结果：通过GM（1，1）灰色预测模型，选用2012～2023年12年的住宅竣工面积时间序列数据，预测“十四五”及下一个五年规划期间郑州市住宅竣工面积，未来7期预测结果如表1所示。（表1）
（二）郑州市保障性住房供给趋势。保障性住房供给趋势预测可基于全国住宅竣工面积进行间接计算。其建设与城市城镇化率、人均可支配收入、城市人均GDP和房屋销售价格等因素紧密相关。以郑州市为例，其城市化率已达到发达国家水平的79.1%。本文利用全国住宅竣工面积数据，结合时间因素，推算出保障性住房的合理供给上限，并预测其供给趋势。假设我国保障性住房水平达到40%，则可计算出相应的合理供给数量。
根据预测结果，2022～2025年“十四五”规划期间郑州市保障性住房合理供给数量如表2所示，按照郑州市目前的保障性住房建设目标，很难实现保障性住房的合理供给，造成城市住房水平下降、人才流失，甚至从人口输入型城市转化为人口输出型城市，这对于郑州市的发展是极为不利的。（表2）
（三）保障性住房供给影响因素选取。分析保障性住房供给影响因素有助于政府出台更加符合实际情况的住房政策。保障性住房的供给不仅受到政府政策的影响，住房的市场情况和住房消费群体的情况也会影响保障性住房的供给。
1、政府层面：政府是相关政策的制定者，而国家对保障性住房市场宏观调控的主要指标之一是人均GDP，人均GDP水平和增速决定了一座城市的经济基础和经济发展水平。郑州作为中部地区国家中心城市，常住人口已破千万，因此良好的人均GDP水平使政府能够有充足的财力保证保障性住房的建设。此外，随着经济社会的发展，一座城市的城市化率能反映出城市的类型及富裕程度，从经验上看，城市化率越高的地方，经济发展水平越好。
2、市场层面：住宅销售价格会直接影响城市住房结构水平，当一座城市的房价过高导致中低收入人群无力购买商品性住房，这类群体大多数寄希望于政府的保障性住房。除了中低收入人群，高房价水平还会增加夹心层群体数量，这类群体不仅无法享受到政府保障性住房政策，而且也游离于商品房市场之外。因此，房价水平的高低直接影响城市保障性住房的供给。
3、消费者层面：消费者是保障性住房的直接需求者，而保障性住房面对的是中低收入群体，因此一座城市需要多少保障性住房取决于该市中低收入群体的数量。中低收入群体的确定需要根据人均可支配收入指标来确定。
综上所述，本文选取郑州市人均GDP、居民人均可支配收入、城镇化率、住宅销售价格作为影响保障性住房供给的因素。
二、保障性住房供给影响因素灰色关联分析
（一）灰色关联分析基本理论。灰色关联分析依据灰色关联度，这样的分析是根据数据序列几何关系与曲线几何形状相似程度进行比较，从而分析系统内部因素之间的关联程度。灰色关联分析可以放宽传统计量模型回归分析的要求，而且具有如下优点：对样本量的多少没有过多要求，也不需要典型的分布规律，而且计算量比较小，其结果与定性分析结果比较吻合。
（二）灰色关联分析结果。针对4个评价项（人均GDP、城镇化率、住宅销售价格、人均可支配收入）以及10项数据进行灰色关联度分析，并且以保障性住房供给量作为参考值母序列，研究4个评价项人均GDP、城镇化率、住宅销售价格、人均可支配收入与保障性住房供给量的关联关系（关联度）。同时，基于关联度提供分析参考，使用灰色关联度分析时，分辨系数取0.5，结合关联系数计算公式计算出关联系数值，并根据关联系数值计算出关联度值用于评价判断。关联系数如表3所示。（表3）
关联度是通过计算关联系数平均值得出，介于0～1之间，数值越大表示与参考值相关性越强。关联度高表示评价项与参考值关系紧密，评价更高。根据关联度值，评价项可排序，郑州市人均GDP、人均可支配收入、住宅销售价格与保障性住房供给量的关联度分别为0.959、0.957、0.952，城镇化率为0.772。人均GDP与保障性住房供给量关联度最高，城镇化率最低。
三、政策建议
（一）扩大保障范围，降低准入机制，严格推出制度。郑州市保障性住房政策面临的主要问题是受众范围有限。为解决更多居民的住房问题，需细化中低收入人群的界定，将夹心层群体纳入保障范围。这将有助于留住人才，为城市长期发展打下基础。同时，应调整保障性住房的准入和退出机制，政府应合理分配资源，适度放宽准入条件，严格审查退出机制，确保资源不被滥用。
（二）扩充保障性住房建设资金来源。保障性住房建设资金主要来自政府财政，但仅靠此难以开展大规模建设。因此，政府需加强资金监管，设立专项资金，并严格执行预算。同时，应利用金融政策，通过专项贷款和住房公积金制度，以及发行债券来筹集资金。只有政府和金融机构合作，确保资金充足，才能有效推进保障性住房建设。
（三）丰富保障性住房类型，加快共有产权房建设。2013年郑州市实行房地产新政，确实避免了住房资源的浪费，经适房的停建也避免了因产权问题带来的麻烦。但同时也出现了保障性住房类型偏少的问题，相比杭州、宁波、上海等地区已经开始建设共有产权房，郑州市共有产权房还停留在规划阶段。共有产权房相较于租赁型保障性住房可能更符合夹心层群体的需要，这部分群体大部分为城市新入群体，解决这部分群体住房问题，有助于城市的长期发展。近几年，郑州市人才公寓的建设步伐明显加快，这说明市政府正在努力丰富保障性住房类型。加上公租房、人才公寓、共有产权房，郑州市保障性住房的类型正趋于丰富和完善。
（四）加大保障性住房政策宣传力度。在政策制度完善、资金得到保障、保障性住房类型丰富的前提下，保障性住房政策的宣传是不容忽视的，只有让中低收入群体及夹心层群体对保障性住房的政策要求有详细的了解，他们才能清楚自身是否符合保障性住房的申请条件。政府对于住房福利政策的宣传力度不大，我们只是在需要的时候到相关部门的网站上寻找所需政策文件。鉴于此，有关部门应该通过多种渠道加大保障性住房政策的宣传力度，向社会宣传和普及保障性住房的政策，只有这样才能让更多的人享受到政策的红利。
综上，保障性住房的建设关乎一座城市长远的发展，一座城市能不能留住更多的人才，一方面看城市的产业结构，经济发展能力；另一方面看城市的福利性政策，住房保障水平也是许多刚踏入社会的青年人才需要考虑的。从长远来看，保障性住房政策的制定和保障性住房的建设都有助于提升城市对人才的吸引力。因此，从保障性住房的主要供给者角度分析郑州市保障性住房相关问题并提出建议，希望能为郑州市的发展及政策制定提供一定的参考。
（作者单位：河南牧业经济学院）
主要参考文献：
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