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| 新租赁准则下城投企业租赁业务会计核算探讨 |
| 第764期 作者：□文/夏 隽 时间：2025/11/1 16:20:32 浏览：25次 |
［提要］ 在新租赁准则下，城投企业租赁业务会计核算工作的开展需要做到全面梳理租赁合同，确保核算基础准确无误；启用信息化服务支持系统，提升核算效率与准确性；强化内部培训监督力度，提升会计核算合规性，从而为适应新租赁准则要求，提升城投企业租赁业务会计核算工作质量提供支持。
关键词：新租赁准则；城投企业；租赁业务；会计核算
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2025年5月13日
随着新租赁准则的颁布与实施，城投企业租赁业务会计核算工作面临新的挑战。新租赁准则对租赁业务的定义、分类及会计处理方式进行了重大调整，要求企业在资产负债表中明确列示租赁资产和负债，这将对城投企业的财务状况、经营成果及信息披露产生重要影响。因此，探索新租赁准则下城投企业租赁业务的会计核算工作开展策略对于规范企业会计核算、提升财务管理水平具有重要意义。
一、新租赁准则核心要点解读
（一）租赁识别与分类新规则。新租赁准则对租赁的识别和分类进行了重新定义，这也是新租赁准则的核心要点之一。新租赁准则规定一项合同确认为租赁合同需要满足以下三个条件要素：一是存在一定的期间；二是存在已识别的资产；三是资产供应方向客户的转移对已识别资产使用权的控制。这一识别原则与旧原则相比更加严谨明确，能够避免企业利用复杂的交易结构设计规避租赁会计处理。从分类标准上来看，新租赁准则取消了承租人融资租赁和经营租赁这两个类别，与旧准则中融资租赁和经营租赁在会计处理上有比较明显的差异。旧准则中，经营租赁通常不会在承租人的资产负债表中体现，这导致财务报表无法全面反映企业的租赁负债以及资产使用情况；新准则要求承租人对短期租赁和低价值、资产租赁以外的所有租赁确认使用权资产和租赁负债，实现了经营租赁的资本化。这有助于投资者和债权人准确评估企业的财务状况并分析风险。
（二）承租人会计处理模型变革
1、使用权资产确认与计量。新租赁准则下，承租人需对使用权资产进行确认计量，使用权资产的初始计量有多个关键要素，主要包括租赁负债的现时预付租金、承租人的初始直接费用以及恢复原状的支出等。若进一步细分，中介费、律师费属于初始直接费用，而恢复原状的支出主要是指预计负债的数额。其中，租赁负债的现值是使用权资产初始计量的核心要点，这一数值反映了承租人在租赁期间内支付租金的限制。例如，对于城投企业租赁办公大楼而言，假设租赁持续时间为10年，年租金为100万元，折现率设置为5%。根据租赁负债现值公式计算得出租赁负债现值为772.18万元。计算公式如下：
租赁负债现值＝■×1-■
其中，A为年租金100万元，r为折现率5%，n 为租赁期10年。代入数据计算得：
租赁负债现值≈772.18 万元
预付租金是租赁合同中约定的初始支付金额，假设合同约定在租赁开始时需预付1年的租金，即100万元，但实际支付时可能享受一定折扣或根据谈判结果确定为50万元。预付租金为租赁初期实际支付的款项，直接增加使用权资产成本但不参与负债现值计算。初始直接费用（如中介费、律师费）作为租赁达成的增量成本需资本化计入资产价值。三者共同构成使用权资产初始确认金额，即：使用权资产=租赁负债现值（体现未来支付义务）+预付租金（已支付现金）+初始直接费用（租赁相关成本），如初始直接费用达到10万元，则使用权资产的初始计量金额按照772.18+50+10=832.18万元计算得出，会计分录的具体内容为：
借：使用权资产 832.18万元
贷：租赁负债 772.18万元
预付账款 50万元
银行存款 10万元
2、租赁负债确认与计量。租赁负债的初始计量需要根据租赁付款额的现值进行计算，选择折现率时，通常会采用承租人的增量借款利率。在后续计量中，承租人需要按照实际利率法，逐期确认利息费用，并减少未确认融资费用。同时，随着租赁负债逐步偿还，账面价值需要对应减少。继续以办公大楼租赁为例，假设折现率数值为5%，租赁付款额现值为772.18万元，在后续的计量中，承租人需要按照5%的利率，逐期确认利息费用，并减少未确认融资的费用。随着每年100万元的租金按时支付，租赁负债的账面价值也需要逐年进行修改。
（三）出租人会计处理调整与对比准则。在新租赁准则下，出租人的会计处理与原准则相比基本一致，在细节上有所调整。对于融资租赁业务，出租人需要终止确认原资产，并且按照公允价值和账面价值的差额确认处置损益额度。同时，出租人还需要确认应收融资租赁款，具体项目包括未收租金、未担保余值及初始直接费用三项。在设计会计分录时，按照“未实现融资收益”科目核算利息收入。
在新租赁准则的体系框架下，城投企业在进行租赁业务会计处理时，需清晰界定自身作为出租方的角色定位。从出租方的视角出发，租赁业务的会计处理因租赁类型不同而有所差异。对于融资租赁业务，尽管其判断标准仍基于“风险报酬转移”这一核心原则，但新租赁准则对信息披露提出了更为严格的要求。城投企业作为出租方，需详细披露租赁收款额、未担保余值等关键财务信息。在具体会计处理上，当租赁交易满足融资租赁的判定条件时，出租方需终止确认相关租赁资产的账面价值，同时确认长期应收款等资产科目，并将租赁内含利率作为折现率计算租赁投资净额。例如，若一项租赁资产的公允价值为1，000万元，租赁内含利率为8%，租赁期限为10年，每年年末收取租金120万元，出租方需根据这些信息准确计算租赁投资净额，并进行相应的账务处理。对于经营租赁业务，其会计处理原则与旧准则保持一定的延续性。城投企业作为出租方，在租赁期内按照直线法或其他系统合理的方法，将租金收入确认为当期损益。在租赁开始日，出租方无需转移租赁资产的所有权相关的风险和报酬，只需将租赁资产继续在账面上反映，并按照资产的性质和用途进行折旧等后续计量。例如，对于一项用于出租的办公楼，出租方按照办公楼的预计使用年限和残值率，采用直线法计提折旧，并在租赁期内将收到的租金收入分期确认为其他业务收入。新租赁准则的修订，在强化出租方信息披露的同时，也明确不同租赁类型下出租方的会计处理要点，有助于提升城投企业租赁业务财务信息的透明度和准确性，为企业的财务管理和决策提供更为可靠的依据。
二、城投企业租赁业务类型
（一）售后回租。城投企业作为出租方，在售后回租业务中占据核心地位。该模式允许城投企业将自有固定资产出售给租赁公司，再租回继续使用，从而在保留资产使用权的同时，实现资金回笼。这种操作在会计处理上通常被认定为融资行为，有助于优化财务报表结构，避免资产负债率显著上升。对于城投企业，售后回租特别适用于需快速获取资金支持新项目投资或债务偿还的场景，同时确保运营连续性。承租方多为系统内公司，尤其涉及大楼等房产租赁需求。
（二）直接租赁。直接租赁是城投企业作为出租方的另一核心业务，尤其在支持系统内公司间资产调配方面发挥关键作用。城投企业根据承租方需求直接购置设备或房产，并出租给系统内公司使用。租赁期间，城投企业负责资产维护与管理，承租方通过分期支付租金获得资产使用权。这种模式简化了交易流程，降低了承租方的初期投资压力，同时确保了城投企业对资产的有效监管。例如，在公交系统设备更新中，城投企业可以通过直接租赁为公交公司提供新型车辆，既解决了设备采购资金问题，又保障了公共交通服务的持续升级。
（三）联合租赁。针对大型基础设施项目，城投企业常采用联合租赁模式，引入多家租赁公司共同参与。作为牵头方，城投企业协调各方资源，整合各租赁公司的资金和专业优势，实现风险分散和大规模融资。租赁公司根据出资比例分担风险并分享收益，这种机制有效降低了城投企业的融资成本和项目执行风险。联合租赁特别适用于资金需求巨大、技术复杂的基础设施项目，如城市轨道交通、综合管廊等，助力城投企业高效推进城市建设，同时维护财务稳健性。
三、新租赁准则下城投企业租赁业务会计核算工作要点
（一）全面梳理租赁合同，确保核算基础准确无误。在新租赁准则下，城投企业的租赁业务会计核算工作需要结合企业特征和会计核算需求，准确有效地落实。为了保证核算基础准确可靠，企业首先需要全面梳理现有的租赁合同，梳理工作不仅要对合同清单进行查阅分析，还要求企业财务部门成立专门的工作小组，对租赁合同的细节内容进行全面审查分析，重点关注合同的各项条款情况。具体来说，影响会计核算的重点合同条款包括租赁期限、租金支付方式、续租或退租条款变更、终止合同的约定等，如合同中有不明确或模糊条款，则应当由工作小组及时与出租方进行沟通，明确合同的具体内容，保证核算工作能够准确反映租赁交易的经济性质。在梳理合同的环节，工作团队还应当同步构建完善的合同信息数据库，对合同关键信息进行梳理分析。随后，纳入在线信息系统，为后续的查询管理提供便利。同时，对于出现新增条款或变更条款的租赁合同，工作小组应保证所有变更或更新信息真实可靠，并将更新后的信息输入在线数据库。为了保证核算基础准确，工作小组人员还需要对合同中的租金支付方式进行细致分析。对于包含服务成本的租金，要合理拆分租赁部分和服务部分，保证租金成本细化计量。对于出现变动的租金，要建立对应的预测模型，预估未来租金支付的情况，为后续的会计核算提供依据。只有做好合同内容的梳理分析，城投企业才能确保核算基础准确无误，为后续更加精准的核算工作打下基础。另外，这一过程对于企业而言也有利于帮助其发现潜在风险和合同合规问题，以便及时采取干预解决措施。
（二）启用信息化服务支持系统，提升核算效率与准确性。在新租赁准则下，城投企业租赁业务的会计核算工作量会有所增大，核算效率、核算准确性都需要达到更高的水平。企业需要积极启动信息化服务支持体系，利用先进的信息技术手段提升核算效率，保证核算准确性。具体来说，城投企业可选择或开发适合自身特点的租赁会计核算软件，这类软件应当具备合同管理、租金计算、会计分录生成等多项功能，实现对租赁业务的全流程电子化管理；同时利用先进的软件系统，可与上文所提到的租赁合同数据库信息与在线平台精准对接，保证所有合同信息一次性导入。由系统自动计算租金支付情况生成会计分录，对于会计岗位人员来说，这能有效减少人工工作量，避免人为因素带来的错漏及误差。另外，信息化服务支持系统还需要提供多元的数据分析功能，生成不同类型的会计报表。财务人员应进一步利用报表模板，输入原始数据，生成完备的报表信息。具体来说，租赁合同汇总表、租金支付情况表、租赁成本明细调整都可为财务人员了解租赁业务的具体情况、分析经营成果提供依据。这些报表信息还能够为外部审计中第三方专业监管部门审查城投企业租赁业务的开展情况提供有效参考。在启用信息支持系统后，除了充分利用其多元功能为会计核算工作提供服务外，管理人员和技术支持小组还应当注重系统的维护升级工作。根据租赁业务的发展和完善趋势，不断更新系统功能模块和数据信息，满足企业的会计核算要求。
（三）强化内部培训监督力度，提升会计核算合规性。新租赁准则的实施对城投企业财务人员专业素养提出了更高要求，不仅要能够灵活应用信息支持系统完成各项在线会计核算工作任务，还应当按照会计核算合规性的要求，严格执行会计核算流程，提升核算工作质量。基于此，企业应统一组织财务部门人员和对接业务岗位人员参与培训，邀请行业内有丰富实践经验且精通新租赁会计准则的专业人员，面向企业财务与业务岗位人员讲解新租赁准则的核算要求、操作规范。利用培训引导财务人员及对应业务岗位人员深入了解新租赁准则的核心内容和更新点，掌握正确的核算方法。在完成集中培训后，企业还可开展内部交流活动，鼓励财务人员分享学习心得，共同提升核算工作水平。关于加强监督力度，应强调城投企业需要建立完善的内部监督工作机制，对核算过程进行全方位监督。日常财务人员的核算行为也要做好规范管理，避免违规操作或舞弊现象。对于核算过程中存在的问题，也要通过实时管理监督，及时提出解决措施，确保核算工作顺利进行。城投企业还应加强与外部审计监督部门的沟通协作，发挥第三方专业机构的作用，及时了解审计工作的要求和侧重点，保证会计工作符合审计标准。同时，对于监督部门提出的检验调查要求，城投企业应积极配合，并对查验出的问题及时整改，以便提升会计核算的透明度，保证合规性。
综上所述，新租赁准则对于城投企业租赁业务的会计核算工作产生了多方面的影响，为了适应新租赁准则的要求，企业首先应明确新旧准则内容上发生的变化。在此基础上，选择适当的租赁业务开展形式，并进一步落实好会计核算工作，既要做好前期合同内容的梳理分析，又要积极启用信息化服务支持系统。在有明确的工作目标、有先进技术做支持的前提下，加强人员培训，从而在新租赁准则下城投企业的租赁业务能够有效落实到会计核算工作中，获得准确可靠的核算数据，为企业的经营管理提供参考依据。
（作者单位：杭州市安居建设投资集团有限公司）
主要参考文献：
［1］马莉.城投公司建设项目中会计核算若干问题的思考［J］.活力，2025.43（02）.
［2］曾渝迦.城投公司公益性项目会计实务中存在问题的研究［J］.中国乡镇企业会计，2024（13）.
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［5］陈琛.成本核算在城投公司会计核算中的具体应用分析［J］.商讯，2024（08）.
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