［提要］　本文以长沙高新技术产业开发区作为研究对象，构建“工业主导型”开发区土地集约利用评价体系。采用集约度分值法对长沙高新区进行评价，得出长沙高新区居于“集约利用水平”，用地结构和土地利用强度有待优化，最后提出建议。

关键词：开发区；土地集约利用；长沙高新区

中图分类号：F127 文献标识码：A

收录日期：2016年7月14日

开发区是地区经济发展与创新的重要推动器。开发区土地集约利用问题也是许多学者热切关注的问题。大部分学者认为，开发区土地集约利用的核心是经济效益和产业导向的体现。因此，结合开发区土地利用的特点，将开发区土地集约利用的概念界定为：以符合有关法规、政策、规划等为导向，通过增加对土地的投入，改善经营管理，挖掘土地利用潜力，不断提高开发区土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式。

一、长沙高新区土地利用现状

长沙高新区创建于1988年，规划面积18.6平方公里，曾多次被评为全国先进高新区，是长沙市及湖南省工业发展核心增长极。长沙高新区用地总面积为3，429.78公顷。其中，已建成城镇建设用地2，514.15公顷，未建成城镇建设用地892.26公顷，不可建设土地23.37公顷，占开发区土地总面积比重分别为73.30%、26.02%和0.68%。已建成城镇建设用地面积最大的工矿仓储用地为1，049.75公顷，占已建成城镇建设用地比重为41.75%；其次为住宅用地和公共管理与公共服务用地，其用地分别为512.60公顷和492.89公顷，占已建成城镇建设用地的比重分别为20.39%和19.60%；再次为交通运输用地，为346.61公顷，占已建成城镇建设用地的比重为13.79%；其他用途的地类面积占已建成城镇建设用地的比重均低于10%，无其他城镇建设用地。

二、评价指标体系

根据《开发区土地集约利用评价规程（TD/T 1029-2010）》中开发区评价类型划分依据，工矿仓储用地占已建成城镇建设用地的比重＞30%且住宅用地占已建成城镇建设用地的比重＜25%的，将长沙高新技术产业开发区划分为工业主导型。开发区土地集约利用评价指标体系由目标、子目标和指标三个层次构成。从土地利用状况、用地效益和管理绩效三个方面选取10个作为反映开发区土地集约利用水平的评价指标。（表1）

三、评价方法及过程

（一）指标权重的确定。根据湖南省国土资源厅办公室《关于统一确定2014年度开发区土地集约利用评价指标权重及理想值的通知》（湘国土资办［2014］174号），且按照工业主导型和产城融合型开发区确定指标权重和理想值。（表2）

（二）评价指标的标准化。正向评价指标的标准化采用理想值比例推算法，以指标实现度分值进行度量，按公式（1）计算：

Sijk=■×100 （1）

式中：Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值；Xijk为i目标j子目标k指标的现状值；Tijk为i目标j子目标k指标的理想值。根据《规程》，评价指标实现度分值应在0～100之间，当指标理想值小于现状值时，该指标的实现度分值为100。

对于闲置土地率指标，其指标标准化按照公式（2）计算，以指标实现度分值进行度量：

S=（1-X）×100 （2）

式中：S为土地闲置率实现度分值；X为土地闲置率的现状值。

（三）土地集约利用度综合分值计算。土地利用集约度综合分值主要通过将表各层次指标权重值与标准化值按如下步骤计算得出。

1、子目标分值计算。开发区土地利用集约度各子目标分值计算公式如下：

Fij=■（Sijk×Wijk）　（3）

式中：Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值；Sijk为i目标j子目标k指标的实现度分值；Wijk为i目标j子目标k指标相对j子目标的权重值；n为指标个数。

2、目标分值计算。开发区土地利用集约度目标分值计算公式如下：

Fij=■（Fij×Wij）　（4）

式中：Fi为i目标的土地利用集约度分值；Fij为i目标j子目标的土地利用集约度分值；Wij为i目标j子目标相对i目标的权重值；n为子目标个数。

3、综合分值计算。开发区土地利用集约度综合分值计算公式如下：

F＝■（Fi×Wi）　（5）

式中：F为土地利用集约度综合分值；Fi为i目标的集约度分值；Wi为i目标相对总目标的权重值；n为目标个数。

4、土地集约利用程度评价结果。根据公式（3）至（5）和表2计算得到开发区土地集约利用评价结果。（表3）

经计算，长沙高新技术产业开发区土地集约度综合分值为91.57，根据土地集约利用度评价分级标准，居于“集约利用”水平。但是，土地利用结构有待优化，土地利用强度不大。

四、开发区土地集约利用政策建议

（一）加大土地集约节约的力度，重视内部挖潜、盘活存量用地。加强工业用地内部用地结构的监督，有利于促进工业项目用地控制指标的落实，进一步保证工业项目内部用地结构的合理化。开发区应根据《长沙市开发园区低效用地再开发管理办法》（长政发［2014］14号）的要求，对开发未完成、开发不达标、产出效率低和集约利用程度低等项目用地切实做好低效用地再开发工作，并建立低效用地数据库，指派专人对低效用地的再开发进行监控和更新。科学规划工业园区及周边区域土地资源，合理确定工业园区及配套设施的布局和建设规模，优化用地结构，加强对用地建设项目的鼓励和引导，鼓励企业向空中和地下发展，立体化利用工业用地。

（二）完善促进土地节约集约利用的配套政策体系。政策引导是政府推进土地集约利用的重要手段，能够起到搭建框架、划定界限、规范管理的作用。一方面需要地方政府如省、市政府出台相应法规与政策，把握好大方向；另一方面开发区应密切结合地方政府政策出台配套政策，加强对区内土地利用活动的政策引导。按照土地利用总体规划和控制性详细规划的要求细化各项用地指标，逐步提高开发区准入门槛，进一步规范工业地产和标准厂房建设，引导企业采取土地收购、厂房及土地出租、地下空间开发等手段对低效利用土地进行再开发，为开发区土地节约集约利用水平的提高提供完备的政策支持。

（三）加强土地利用规划，实现土地资源的合理配置。有效地配置园区的土地资源，是政府对土地利用进行调控的重要手段。一方面规划的编制务求形成全方位、多层次的规划体系。根据园区的区位条件、发展状况、周边经济基础及基础设施状况，确定扩区计划，减少土地闲置与低效开发；另一方面开发区规划的编制，需要坚持从实际出发，根据高新区的产业结构、区位特点及环境保护要求，着力优化园区内各类用地结构，协调好政府、企业和居民的关系，使各方的土地利用行为更符合土地利用规划所确定的目标，从而实现土地资源的优化配置和高效集约利用。

（作者单位：湖南师范大学资源与环境科学学院）

主要参考文献：

［1］陈玩菊，张加恭，王婉如，许春香，曹隆坤.城市土地集约利用时空特征研究——以广东省为例［J］.广东土地科学，2008.7.1.

［2］邵晓梅，刘庆，张衍毓.土地集约利用的研究进展及展望［J］.地理科学进展，2006.25.2.

［3］朱胜勇.开发区土地利用问题浅析［J］.价格月刊，2004.5.

［4］王华春.以科学发展观指导开发区经营［J］.新视野，2004.6.

［5］吴旭芬，廖元焰.开发区土地集约利用问题的探讨［J］.华中农业大学学报（社会科学版），1999.2.