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| 房地产企业破产预重整制度检视与规范 |
| 第770期 作者：□文/孙凯淇 时间：2026/2/1 9:20:17 浏览：59次 |
［提要］ 房地产企业破产预重整制度作为化解行业风险、保障市场稳定的关键机制，在房地产市场调整期备受关注。本文通过分析近年来房地产企业破产预重整典型案例数据，结合相关法律法规及政策文件，深入检视该制度运行现状。在厘清房地产企业适用预重整制度价值判断标准和要素基础上，明确信息披露及政府、法院角色定位对于债权人的意思自治以及预重整成功的重要性，并探讨房地产企业预重整和重整制度衔接问题，力求探索房地产企业庭外重组和庭内重整联动的规范路径。
关键词：房地产企业；破产预重整制度；检视与规范
中图分类号：D922.291.92 文献标识码：A
收录日期：2025年9月3日
一、问题提出
近年来，在经济发展内外双重压力下，房地产企业问题频发，由经营性资金短缺带来的债务危机，已成为目前房地产企业面临的主要问题之一。实践中，为了挽救处于经营困境的房地产企业，地方政府、各级人民法院以及企业自身均不断积极寻找纾困措施。而其中破产重整程序作为一种企业挽救型程序，发挥着重要的作用。例如，在重庆市大足区上坤房地产有限公司（以下简称“上坤公司”）预重整转重整案件中，上坤公司因项目开发失败导致资金链断裂，造成对外负债高达3.36亿元，在建项目和银行账户被多轮司法查封，并且出现了工程烂尾和逾期交房的问题。2020年8月4日，上坤公司向重庆第五中级人民法院提出了破产重整申请。本案的亮点在于，法院在正式受理上坤公司破产申请前启动了预重整制度，在整个预重整中依法有序开展债权预登记、投资人招募、财产调查、审计、评估等一系列工作，而最终在进入正式重整程序后仅用了37天就完成了重整计划的批准。因此，上坤公司能够顺利完成重整程序进入重整方案的实施，得益于预重整制度的有效实施。换言之，在本案中预重整制度的应用提升了整个破产程序效率，在最短的时间内有效解决了企业经营困境问题。
将预重整制度引入房地产企业的破产重整中，一定程度上可以提升案件的审理效率，契合房地产企业快速化解经营危机的现实需要。但目前我国预重整制度并非一种法定制度，尚缺乏立法的明确规定和指引，因此在实践中存在诸多有待明确的问题。具体而言，首先对于房地产企业预重整制度的启动而言，还存在标准不明确的问题，并且在各地法院实践中，对于房地产企业预重整制度的启动应该是由法院主导还是由房地产企业享有主导权仍存在争议。其次从房地产企业破产预重整的适用细节来说，各地法院相关规定中鲜有涉及信息披露的要求以及标准；而信息披露对于债权人至关重要，信息披露的不充分将直接影响债权人表决权的有效行使。以上坤公司重整案件为例，法院公布的相关信息中，并未查询到信息披露的相关内容，预重整中的信息披露制度能否遵循正式重整程序的要求也是未可知的问题。经查询，在《重庆市第五中级人民法院预重整工作指引（试行）》中虽然有相关披露标准的规定，但是具体要求较为笼统和模糊，主要归纳为及时、全面、准确、合法。
由于目前破产预重整制度在我国仅存在于司法实践中，立法标准和统一规定的缺失导致其存在诸多尚未明确的问题，给制度的具体实施增加了难度。尤其是面对经营情况、财产构成以及债权债务较一般企业更加复杂的房地产企业，预重整制度的具体实施以及要实现更大的制度优势，就必须从房地产企业的破产价值以及特性出发，结合司法实践中房地产企业适用预重整制度时存在的突出问题进行深入分析。
二、房地产企业适用预重整制度的价值
预重整制度蕴含重整制度所不具备的特有优势，是当事人自发积极协商谈判形成预重整方案后，经过重整程序获得法院的审查批准后而享有约束力的一种特殊制度。预重整制度的出现是在企业重整的背景下，融合庭外重组与庭内重整的一种混合程序，对于房地产企业而言，其区别于重整制度的特有优势体现在以下几个方面：
（一）预重整制度能提高房地产企业破产案件审理效率。实践中，重整制度存在耗费时间长以及成本高等缺点，而预重整制度正好能够完美解决这一问题。预重整的特殊之处就在于向法院申请重整前，债务人已经就重整的相关事项进行协商并且拟定重整方案，该重整方案已经过债权人表决，且该方案得到了大部分债权人通过。预重整制度的适用缩短了重整方案制订以及谈判磋商的时间，减少了重整计划不通过时强制批准所消耗的时间，预重整制度所减少的司法和时间成本，是其核心价值所在。司法实践中，房地产企业由于存在停工时间较长等原因，在建房产往往已经变成烂尾楼，直接影响其变现价值和效率。而各类债权人或利益相关者诉求强烈，尤其是房地产企业的债权人构成较为复杂，包括购房人、建设工人、材料供应商及部分出借大量资金的民间借贷债权人等主体，因其涉及民生或重大财产利益，易出现信访等群体性事件。因此，房地产企业破产重整案件审理中需要关注效率，应在最短的时间内完成重整计划的制定和批准，帮助房地产企业解决危机并最大限度保障相关利益者的权益，维护交易市场的稳定性，而预重整制度的出现契合了这一要求。
（二）预重整制度凸显对房地产企业私力救济与公力救济双重优势。企业重组包括司法重整和法庭外的债务重组两种模式。法庭外债务重组的过程是完全在庭外进行，由债务人与债权人自行协商解决债权债务问题和制定重组计划来挽救困境企业，属于私力救济。破产重整是由法律规定的具有强制力的一种法定程序，属于公力救济。而预重整制度不同于以上两种模式，其本质上兼具了庭外重组和庭内重整的要素和功能，是介于两者之间的具有融合创新性质的企业挽救模式。预重整中所达成的重整方案为债权人与债务人协商达成，充分尊重当事人的意思自治，体现私力救济功能。但其也不属于完全的意思自治，重整计划草案是以预重整方案为依据的，当重整计划变更预重整方案且产生不利影响的，债权人或出资人有权重新表决，这属于强制性规定，属于公力救济。于房地产企业而言，预重整制度所具有的融合性救济功能具有不可替代性。原因在于，一方面房地产企业业务复杂，涉及的债务以及各主体之间关系错纵交织，导致债务关系极具复杂性，且履行顺序不清晰。此种情况下，如果完全依赖企业和债权人之间自行协商，难以达到债务重组的目的，需要司法部门以及政府相关部门的协调，发挥公力救济的作用。另一方面房地产企业一旦出现债务危机，会严重影响债权人和购房者的信心，债权人会极力催促企业偿债，购房者也会要求企业退还购房款或立即交付房屋，房地产企业希望通过引入新的投资人以及继续预售房屋缓解资金问题的策略更无望实现，将进一步陷入资金短缺的恶性循环。此时就需要给予房地产企业和债权人一定的空间，使双方能够就债务问题在遵循意思自治的基础上最大限度地达成一致，体现私力救济的价值。
（三）预重整制度与房地产企业破产重整具有兼容性。预重整制度一定程度上可以鼓励债务人积极启动破产程序，增强债务人的信心。实践中，对于陷入经营困境的房地产企业来说，主要通过破产重整程序解决债务危机，从而实现挽救企业的目的，但一旦进入破产重整程序，企业便要承担不可逆转的风险。换言之，若是破产重整不成功，企业将强制进入破产清算程序，这使得债务人在决定进入破产重整程序时顾虑重重。但预重整制度的适用解决了债务人的顾虑，若预重整不成功，管理人可提交终结程序的申请，房地产企业便不会进入破产清算。因此，预重整的可逆性能够鼓励债务人及早启动破产保护与积极适用。并且预重整制度也契合了房地产企业挽救的现实需要，在当前房地产企业市场大环境下，处于开发端的房企融资难度极大，因而造成了大量“烂尾”项目，房企项目烂尾后更难获得融资。通过破产重整程序，虽然能在一定程度上解决融资难的问题，但对于还没有陷入绝境的房企来说，重整是否能成功存在一定的不确定性，稍有不慎，可能整个项目将面临清算的危险，这也是很多遇到困境的房企不愿意进入破产程序的最主要原因。而破产预重整制度可以借助公权力救济解决房企融资难的问题，又可以让当事人自行协商解决措施，达成合意，解决房地产企业债务危机。
综上，预重整在房地产企业破产重整程序中的适用，可以高效解决房地产企业的经营危机并实现挽救企业的目的。预重整具有充分尊重各方当事人意思自治且具有延伸效力等优势，是房地产企业纾困的重要手段。房地产企业可以根据自身的实际情况选择合适的预重整来进行自救。
三、房地产企业适用预重整制度现实困境
目前，我国破产立法中尚未明确规定破产预重整制度，加之司法实践中对于预重整制度适用时的标准不统一，以及房地产企业本身的复杂性，导致实务操作中出现了诸多难以解决的问题，也使预重整制度不能发挥应有的作用和价值，从而偏离预重整制度实施的初衷以及对房地产企业经营纾困的根本目标。
（一）房地产企业预重整价值判断标准不明。理论上，预重整是重整制度的前置程序，其与重整程序是相互衔接的，预重整成功之后，通常需要再进入重整程序继续完成重整。因此，预重整和重整之间具有目的上的一致性，即帮助具有拯救价值的危机企业摆脱财务危机，恢复营业能力。由于预重整与重整之间的目的一致性以及相同的拯救功能，房地产企业预重整的启动原因也应与重整程序的启动原因具有一致性，即应遵循《企业破产法》第二条规定的重整原因，重整对象应该具有拯救价值和可能性，同时预重整对象也应符合《全国法院破产审判工作会议纪要》第14条的规定。对于重整对象而言，具有拯救价值的核心应该是企业尽管陷入债务危机，但该企业继续经营所带来的价值应该大于该企业清算所带来的价值。实践中，很多房地产企业虽然陷入债务危机，但是也因为尚存在在建工程而使得房地产企业继续经营成为可能且具有一定的价值，此时若对房地产企业进行清算，可能无法保证对普通债权人的清偿率，使其利益难以获得最大保障。因此，大多数房地产企业即使是出现债务危机之时，也仍具有拯救价值和可能性。反之，若房地产企业本身存在不符合重整程序的进入条件或者不具有重整价值的，就应及时进行清算，避免无效重整造成司法资源的浪费，甚至因为债务期的延长而给债权人造成更大的经济损失。因此，为保证房地产企业预重整的有效性，对其预重整价值的判断是首要明确的问题之一。
（二）房地产企业预重整中政府和法院角色定位不明。2008年最高人民法院颁布的《全国法院破产审判工作会议纪要》中规定，要推进庭外重组与庭内重组制度的衔接，其中庭内重组主要指向的是破产重整程序，而庭外重组则指向预重整制度。最高人民法院以会议纪要的形式确认了预重整制度的合法性，并且肯定了预重整制度的价值，但是并未对预重整制度展开更细致的规定。实践中，各地法院的具体指引规定也不尽相同，导致预重整制度所涉及的诸多主体（包括债务人、债权人、法院以及政府甚至临时破产管理人等）在适用预重整制度时因权利义务划分不清而存在各种困惑，进而无法顺畅地推进预重整以及实现挽救困境企业的目的。
（三）房地产企业预重整信息披露标准模糊。房地产企业预重整中信息披露标准是至关重要的要素，因为预重整中最核心的环节就是预重整方案的达成，而判断预重整方案是否合法有效的重要因素为在整个预重整过程中是否进行充分的信息披露。如果存在信息披露不充分或虚假披露，预重整方案就可能会因为存在欺诈而被撤销，预重整程序所具有的减少司法和时间成本的优势也将不存在。
对于房地产企业而言，进入预重整后，应贯彻私力救济的理念，且其整个过程都是建立在当事人意思自治协商和谈判的基础上。但因破产企业和诸多债权人之间存在信息不对称的问题，更需要充分的信息披露来保障债权人的信息知情权。只有当债权人掌握真实的信息后，双方才可完成意思自治的协商和谈判，并且保证最终达成的预重整方案真实有效且具有可实施性。另外，房地产企业较一般企业经营更具复杂性和多样性，参与主体也众多，这就导致债权人更难全面掌握或充分获取房地产企业的信息。因此，为了保证预重整计划的最终达成，更加需要构建详细的信息披露标准和规则来充分保障债权人获得信息的全面性和真实性。与此同时，由于房地产企业所涉及的业务专业性较强，导致债务人对信息披露内容掌握和理解具有一定的难度，甚至出现偏差，这就无法确保预重整方案的意思表示真实，最终影响预重整方案的达成。目前，在我国《企业破产法》中并没有为破产重整单独设立信息披露制度，而在各地法院出台的预重整相关制度中关于信息披露的规定也鲜有出现，即使有所规定所表现出的标准也是非常模糊和宽泛的，比如直接概括为“充分、完整、真实、合法”八个字，这种粗略的规定，并不能指引房地产企业在预重整中充分进行信息披露，反而一定程度上为债务人逃避信息披露提供了理由。也正是因为缺少明确的信息披露标准，对于何为充分、何为完整并未进行详细的解释，加大了对信息披露监督的难度。
四、房地产企业适用预重整制度路径探索
预重整制度具有重整识别功能，能够提升重整效率。但由于目前我国相关立法的缺失以及房地产企业自身的复杂性，造成了其在实践中还面临诸多问题，这也直接影响了预重整制度的功能发挥及价值体现。因此，需要针对房地产企业特殊性不断完善预重整制度，在明确其本质属性的基础上完善规则设计，使其能更有效和规范引导房地产企业在最短时间内完成重整，走出经营困境，并提高法院重整案件的效率，助力我国营商环境的进一步优化。
（一）建立房地产企业预重整价值评估标准。如前所述，房地产企业本身债务构成和社会关系复杂，涉及的利益主体较多，因此对于房地产企业能否进行预重整要谨慎判断，应建立明确的破产原因标准，以规范预重整的启动。破产原因的界定决定着市场主体能否通过破产程序来妥善处理其债权债务问题。破产原因的具体规定，直接关乎法律能否有效遏制欺诈性破产行为及恶意破产申请的发生。如果其债务人本身已经没有挽救的价值或者利益主体冲突较大，那么贸然进入破产程序，可能最终会造成司法资源和资金的浪费，并且会进一步损害债权人的利益。本文认为，对于房地产企业的预重整启动，应当建立挽救价值评估体系，并依托数字技术建立相应的评价系统，保证能够更高效、透明地对预重整启动做出判断，防止主观因素过多造成的误判。具体的评判标准应该包括：首先，以《企业破产法》中所规定的重整申请条件作为预重整启动的基本条件。换言之，如果房地产企业不能满足重整程序申请的条件，意味着法院不会受理破产重整申请，自然也无法进入重整程序，那作为前置制度的预重整自然也没有启动的必要。其次，要综合判断房地产企业的社会效益。房地产企业一般会涉及诸多公众利益，需要在全面梳理债权人类型的基础上进行综合研判。例如，要综合考量房地产企业是否具有良好的发展前景，是否具有良好的形象和品牌价值，房源预售情况以及所占有的消费市场比例等，只有明确这些要素，才能寻求各利益主体的平衡点，保证预重整制度价值的发挥。再次，要对房地产企业自身所存在的价值进行评估。对房地产企业而言，其自身价值判断问题主要集中在对企业资产的判断方面。如果企业资产主要表现为在建工程，而在建工程本身存在抵押且数额较大，优先债权存在无法全额清偿问题，抑或房屋本身销售情况不够理想或已经售出但达到交付标准成本较高。对于存在此类问题的房地产企业，若启动预重整，后续无论是债务人自救还是招募新的投资人，难度都较大，甚至可能导致预重整的失败，因此预重整的启动应慎重考虑。最后，在房地产企业预重整价值评估中，时间成本价值和重整费用预估也是必须考虑的因素。房地产企业重整核心涉及未完项目的续建并且达到交付标准，所以往往时间周期较长，期间会出现不确定因素。相较之下，时间跨度短的企业可能启动预重整的价值要高于时间跨度较长的企业。同样的，如果时间跨度较长，也会导致预重整和后期重整成本费用增加，进而影响到重整价值。
房地产企业由于本身债务和财产构成的复杂性和多样性，决定其进入预重整的价值判断应该遵循利益平衡的原则，也就是要针对企业进行个案的利弊分析，在充分考虑各个利益主体权益基础上寻求平衡点，从而作出综合判断。因此，实践中如仅仅依靠法院对申请人的材料进行研判是远远不够的，甚至会出现盲目进入预重整而导致资源浪费的情况。并且法院的工作人员并不具备相关行业专业知识，对于房地产企业现实情况的判断可能会出现偏差。因此，在进行房地产企业预重整的价值判断时，应有评估机构的专业人员参与，以保证价值识别的准确性。
（二）明确房地产企业预重整中政府、法院的角色定位与分工。回归制度本意，预重整应该是当事人在庭外形成合意并进入重整程序赋予其法律效力的一种私力救济为主导的制度。在房地产企业预重整中，必须明确参与主体的角色定位，防止因政府和法院介入过多导致预重整制度丧失其私力救济的功能。一方面，在房地产企业的重整中，政府发挥着重要的推动作用。政府在处理非司法性社会问题上具备强大的资源配置能力，正好契合了房地产企业维稳的需要，但市场化破产语境下的政府应以“行政配套”为其基本定位，并以解决破产衍生的社会问题为其核心效能，避免破产程序与外部环境的割裂。因此，不论是房地产案件还是其他案件的预重整，为营造良好的外部环境以及促进预重整成功，都需要借助于政府的力量。本文认为，应明确政府在整个预重整中外部辅助人的地位，主要负责协调房地产企业与各方利益主体的关系，通过成立专门的预重整工作专项领导小组，为预重整的房地产企业提供政策支持，为其重整融资创造有利环境，积极引导企业顺利重整。同时，要保证政府作为辅助人不实质参与和干涉与当事人的平等协商谈判，充分保证预重整中债权人和债务人的意思自治。另一方面，应明确法院是房地产企业预重整结果的审核者。法院对预重整结果的确认既是重整程序开始的第一个环节，亦是预重整程序的最后一个环节，其在预重整程序中起着承前启后的关键作用，只有做好预重整与重整的衔接，才能实现预重整节约司法成本，提高司法效能之目的。因此，法院定位应当回归预重整制度本意，避免对预重整过程进行过度干预。具体而言，在未进入正式重整程序之前，预重整只能作为庭外重组，整个过程应以当事人为主导，只有当充分协商形成共同意思表示的预重整方案后，法院才介入对其进行结果审查。同时，由于法院工作人员缺乏房地产企业相关的专业知识，不应对房地产企业直接作出相关决策引导或者说强制批准等，仍应由临时管理人协助利益各方进行谈判，而对于预重整中临时管理人的身份也应进行进一步的明确。预重整中，尊重当事人之间意思自治，允许利害关系人自行协商，其不是由法院或政府介入主导的预重整程序。如果明确预重整不同于法院为主导的重整程序，那么自然不难得出由司法机关推荐或任命的临时管理人的角色定位应该是辅助者而不是管理者的结论。事实上，管理者身份违背了市场化重整的本质要求，因此，在房地产企业预重整过程中，应当发挥会计师事务所、律师事务所等中介机构作为临时管理人的辅助功能，例如对企业债务情况的调查、对利害关系人之间的协商进行协调、向法院对接信息、对信息披露进行监督等工作，而不应完全参照破产重整程序中管理人的职权做同质化处理。
（三）构建房地产企业预重整制度中的信息披露标准。在预重整中，通过平等协商和谈判想要顺利达成共识，最终促成预重整方案，取决于各方利益主体能否顺利获取以及全面掌握债务人企业的信息。如果没有详实的信息披露，债权人、意向投资人等主体难以判断预重整方案是否合理以及是否具有现实可操作性。因此，建立完善的信息披露规则对于房地产企业破产预重整制度来说至关重要。
我国司法实践中对于房地产企业预重整的信用披露标准的确定在没有立法明确要求的情况下，可以要求其符合现行相关法律中的信息披露标准。例如，《上市公司信息披露管理办法》中对于上市公司信息披露的标准较为明确和全面，预重整中的信息披露也可参考此标准进行。当然，现行法中的披露要求也不是房地产企业预重整信息披露的唯一标准，还应在个案中根据企业的自身特殊情况合理增加披露内容，以满足利益各方全面掌握信息，从而能够合理协商。
综上，一项新的法律制度的建立，应当具有与其他法律制度不同的、不可取代的社会调整功能，以彰显其独立存在的社会价值。因此，房地产企业预重整制度的构建，必须建立在明确预重整制度私力救济和公力救济双重属性的基础上，保证预重整中各相关利益主体能够充分自由协商，并遵循意思自治的私法原则，最终形成具有可行性的预重整方案。
（作者单位：西安财经大学法学院）
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