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| 老旧社区改造经济效益评价研究 |
| 第773期 作者：□文/曲 桔 时间：2026/3/16 14:48:11 浏览：72次 |
［提要］ 城市老旧社区改造的经济效益评价，是考量改造中土地增值、公共服务、居民福利等经济价值的评估活动，需兼顾短期收益与长期效益，契合以人为本、存量优化要求。然而，基于城市更新背景下老旧社区改造的经济效益评价仍然存在土地增值评估不准、公共服务效益转化不畅、居民福利测算不科学、社区产业效益传导受阻等问题。本文基于城市更新理念，对评价优化做实践探索。
关键词：老旧社区改造；经济效益评价；城市更新
中图分类号：TU984.12 文献标识码：A
收录日期：2025年11月19日
老旧社区改造是城市更新的核心抓手之一，其经济效益评价的科学性与合理性，直接决定改造资源的优化配置效率，也是推动城市更新可持续发展的关键前提。《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确指出：“建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市”，“城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间”。该政策既明确了城市更新可持续、高品质的核心目标，也凸显了老旧社区改造在其中的重要地位，而科学的经济效益评价正是确保改造工作契合政策导向、实现长效发展的关键支撑，这也成为本研究聚焦评价现状与策略的核心依据。在此背景下，本文从城市更新背景对经济效益评价的导向作用出发，通过分析基于城市更新背景下老旧社区改造的经济效益评价的现状，并提出针对性策略，为优化老旧社区改造资源配置、推动长效经济发展提供理论参考与实践路径。
一、城市更新对老旧社区改造经济效益评价的导向作用
老旧社区的历史风貌，包括各种老建筑、老街区，都有着极强的人文氛围，是城市底蕴的重要体现，也反映城市作为一个生命共同体的发展历程。城市更新是城市发展的必然阶段，尤其在我国特大城市发展到一定程度后，人员密集、空间发展受限，需通过城市更新来释放空间。一方面，城市更新以以人为本为核心立场，要求老旧社区改造始终围绕居民需求完善功能，比如补充便民超市、社区医疗站等基础生活设施，增设口袋公园、健身场地等公共活动空间，切实解决居民日常购物、就医、休闲的实际问题。同时，存量优化则强调对现有土地、建筑等资源的高效利用，通过对老旧楼房的加固修缮、闲置厂房的功能重构，而非盲目拆建浪费资源，实现土地集约使用与建筑价值再生，这些理念直接界定了改造的定位，不是简单的拆建，而是社区活力激发与可持续发展的有机统一。另一方面，传统老旧社区改造经济效益评价多聚焦投入产出比、土地出让金、短期工程成本回收等单一指标，重短期资金回报轻长期价值实现，而城市更新理念推动这一评价发生转变，从重投入轻产出的单一考核转向经济、社会、环境的综合效益考量，比如将绿化覆盖率提升带来的生态价值、邻里互动增多带来的社会和谐效益，都纳入评价范畴。这种转变契合城市高质量发展的目标导向，更加强调评价需立足“民生优先”，将居民生活成本降低、公共服务效率提高等民生改善作为经济收益的重要来源，同时突出长效运营，关注改造后社区产业培育、物业增值可持续性等长期经济价值，确保经济效益与社会公平、环境可持续性协同发展。
二、城市更新背景下老旧社区改造经济效益评价现状
（一）土地增值效益评估精准性不足。土地增值效益评估是老旧社区改造资源配置的关键环节，但当前存在显著短板。首先，基准地价更新滞后于土地市场动态变化，部分城市基准地价更新周期长达3～5年，远跟不上城市更新带来的土地价值波动，难以准确反映改造后土地的实际价值。其次，缺乏多部门协同的数据支撑体系，国土、规划、住建等部门数据未实现实时共享，评估时需重复采集数据，既耗时又易出现数据冲突，导致部分评估基础数据零散且时效性差。最后，部分老旧社区土地增值收益分配机制不够合理，政府、企业与居民三方的利益平衡缺乏科学界定，部分项目中居民仅获得少量拆迁补偿，未能分享土地增值带来的长期收益，既影响了土地资源配置的优化效率，也降低了相关主体参与改造的积极性。
（二）公共服务效益转化不畅。公共服务升级是老旧社区改造的重要内容，但当前普遍存在重建设轻运营的问题。其中，部分老旧社区公共服务设施与周边物业价值的关联缺乏有效衔接，设施完善带来的增值效益未能反哺设施的持续运营，社区建成的养老服务站、文化活动室，因缺乏专业运营团队，仅在开放初期有人使用，后期逐渐闲置。同时，设施配置往往脱离居民实际需求，存在供需错配现象，比如老年人口较多的社区却大量配置青少年活动设施，而刚需的日间照料床位严重不足，导致部分公共服务设施利用率低下，资源闲置浪费。此外，部分公共服务运营过度依赖政府财政投入，社会资本参与度不足，社会资本因担心投资回报周期长、收益不稳定，不愿参与设施运营，这不仅加重了政府财政负担，也制约了公共服务质量的持续提升，使得公共服务的经济价值难以充分释放。
（三）居民福利价值测算科学性欠缺。居民福利改善是老旧社区改造的核心目标之一，但其经济价值测算尚未形成科学体系。当前，部分老旧社区测算指标较为单一，仅聚焦于物质层面的居住条件改善，忽略了心理满意度、社区归属感等精神层面的价值体现。而心理满意度和社区归属感的提升，能减少居民因环境不适导致的搬迁意愿，间接降低社区空置率，这些隐性经济价值未被纳入测算，难以全面反映居民福利的提升水平。在部分测算方法上，要么过度依赖主观调查数据，缺乏客观统计数据的支撑，要么仅注重客观指标的量化，忽视了居民的真实体验。比如，主观调查多采用简单问卷，缺乏长期跟踪访谈，而客观指标仅统计人均居住面积等数据，忽略了居民对户型合理性、采光通风的实际感受，导致测算结果存在偏差。同时，评估主体多为政府或企业内部机构，缺乏中立第三方的参与，而部分第三方机构因缺乏获取居民隐私数据的渠道，难以开展全面评估，评价过程的主观性较强，测算结果的可信度和权威性不足，影响了经济效益评价的整体科学性。
（四）社区产业效益传导受阻。社区产业培育是激发老旧社区经济活力的重要途径，但当前面临诸多困境。其一，产业定位模糊。部分老旧社区未能结合自身资源禀赋培育特色产业，盲目跟风发展餐饮、零售等常见业态，与周边商业体形成同质化竞争，难以吸引稳定客流，导致产业同质化严重，缺乏核心竞争力。其二，产业扶持力度不足。部分老旧社区缺乏稳定的资金支持和专业的指导服务，缺乏针对小微企业的专项信贷产品，企业申请贷款需提供复杂抵押，多数初创项目因资质不足无法获得资金支持，小微企业和创业项目面临融资难、运营成本高、经营能力不足等问题，难以实现可持续发展。其三，企业与居民之间缺乏有效的沟通合作平台，部分老旧社区未建立定期的企业与居民沟通会，企业不了解居民对便民服务的需求，居民也不知道社区内有哪些创业项目，产业发展与居民需求脱节，居民参与产业发展的积极性未被充分调动，产业创造的就业、税收等效益难以有效传导至社区经济发展中，导致部分老旧社区经济增长过度依赖外部输入，内生动力严重不足。
三、城市更新背景下老旧社区改造经济效益评价优化策略
（一）构建精准化土地增值评价体系，提升资源配置经济效能。随着城市化进程的推进，我国老旧社区的更新改造已成为提升城市环境质量、优化居民生活条件的重要议题。在此背景下，土地增值效益是老旧社区改造经济效益的核心组成部分，精准的评价体系能为土地资源优化配置提供科学依据，助力实现改造经济价值最大化。老旧社区通过建立跨部门基准地价动态更新机制、搭建土地价值动态监测平台、完善增值收益核算分配机制，实现土地增值精准评估与合理利用，推动资源配置与经济效益协同优化。
首先，老旧社区需建立跨部门协同的基准地价动态更新机制。整合国土部门的土地权属与利用现状数据、规划部门的城市发展规划数据、财政部门的土地出让金与公共投入数据，形成统一基准地价数据库，按固定周期结合市场动态与规划调整更新数据，确保地价评估既贴合市场实际，又匹配城市发展方向，从源头保障评价的时效性与准确性。
其次，老旧社区需引入GIS空间分析技术搭建土地价值动态监测平台。系统整合交通、教育、医疗等公共服务配套信息，通过空间叠加分析实时追踪周边环境变化对土地价值的影响，比如交通线路新增、学校新建带来的价值提升，建立动态评估模型，实现土地增值效益的精准量化与实时反馈，让土地价值变动可测、可追溯。
最后，老旧社区需建立科学的增值收益核算与分配评价机制。明确区分城市规划调整、企业开发运营、公共设施完善等不同来源的土地增值，结合各方投入与贡献，合理界定政府、企业、居民的收益份额，制定规范化核算流程与公开公示制度，通过评价监督确保增值收益高效利用，比如反哺社区设施升级，从评价层面推动资源配置与经济效益协同发展，让改造经济价值惠及更多主体。
（二）建立公共服务效益转化评价机制，强化资金使用的经济回报。城市更新是对城市空间结构的活态升级，是挖掘城市活力、实现人与空间良性互动的重大举措。要实现这一目标，老旧社区改造作为重要实践场景需关注效益转化，而公共服务升级的经济效益转化评价，正是衡量改造成效、优化资源配置的重要维度，通过构建联动评价指标体系、居民需求配置标准、社会资本运营效益框架，能够引导资源向高价值项目倾斜，规范社会资本运营，确保公共服务资金持续产生稳定回报，推动效益转化可持续。
首先，老旧社区需构建公共服务设施与物业价值联动评价指标体系。选取物业增值幅度、租金增长比例等核心指标，量化公共服务设施完善对周边物业的经济带动作用，清晰界定公共服务的直接经济价值贡献，让公共服务的经济效益可衡量、可追溯，为资金投入提供明确的价值参考。
其次，老旧社区需建立基于居民需求的公共服务配置评价标准。通过系统梳理居民对医疗、养老、便民商业等服务的需求优先级，结合成本收益分析，形成公共服务项目的筛选评价框架，优先支持高需求、高回报率的项目，避免资金投入到低效或无需求的领域，提升资金使用的精准性与回报率。
最后，老旧社区需构建社会资本参与运营的效益评价框架。从服务质量达标率、运营成本控制水平、经济收益增长率等维度设置评价指标，对社会资本的运营效果开展常态化评估，建立评价结果与合作续约、资金补贴挂钩的联动机制。对运营效果好的社会资本，给予续约优先或补贴倾斜；对不达标的社会资本，及时调整，引导社会资本规范运营、提升效率，确保公共服务资金持续产生稳定的经济回报，推动公共服务效益转化的长效发展。
（三）完善多维度居民福利经济价值评价体系，增强评价的科学性。我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，党中央提出要实施城市更新行动的重大战略决策部署，而城市更新的重点任务是老旧社区改造。要落实这一行动，需重视其经济效益的科学评估，而居民福利改善的经济价值作为改造经济效益的重要体现，离不开全面科学的评价体系支撑。老旧社区完善多维度居民福利经济价值评价体系、增强评价科学性，核心是通过构建多维度评价指标体系、创新评价方法、引入第三方独立评价，实现对居民福利经济价值的全方位精准评估，提升评价的可信度与权威性。
首先，老旧社区需构建涵盖居住条件、生活质量、心理满意度的多维度评价指标体系。客观指标包括房屋维修成本降低额、通勤时间缩短时长、生活成本节约幅度等可量化数据。主观指标涵盖社区归属感、公共服务满意度、生活幸福感等感知类内容。让评价既覆盖实际利益变化，又兼顾居民主观感受，实现对居民福利经济价值的全方位覆盖。
其次，老旧社区需创新评价方法。融合客观统计数据与主观意愿调查，通过对接交通、能源、民政等部门的官方数据，精准量化居民实际成本节约；设计标准化问卷开展居民支付意愿调查，补充主观价值评估，形成客观数据加主观感知的双重评价模式，减少单一评价方式带来的偏差，让评价结果更贴合实际情况。
最后，老旧社区需引入第三方专业机构开展独立评价。制定标准化的评价流程与质量控制规范，明确评价指标的计算方法与权重分配，确保评价过程的中立性与专业性；建立评价结果公示与异议反馈机制，接受社会监督，避免评价过程中的主观干预，增强居民福利经济价值测算的权威性，让评价结果成为老旧社区改造经济效益衡量的可靠依据。
（四）搭建社区产业效益传导评价框架，激发经济内生增长动力。社区产业培育的效益传导是老旧社区改造长效经济效益的关键保障，系统的评价框架能推动产业活力转化为持续的经济动力。老旧社区搭建社区产业效益传导评价框架、激发经济内生增长动力，核心是通过建立产业定位评价标准、构建资金使用效益评价机制、搭建企民合作效益评价平台，推动产业效益高效传导，形成社区经济良性循环，实现长效发展。
首先，老旧社区需建立基于社区特色的产业定位评价标准。结合社区资源禀赋、人口结构、市场需求等因素，设置产业匹配度、市场竞争力、可持续发展潜力等评价指标，科学评估主导产业的可行性，引导社区培育差异化特色产业，避免因同质化竞争导致经济效益低效，让产业发展更贴合社区实际与市场需求。
其次，老旧社区需构建产业扶持资金使用效益评价机制。对扶持基金的投放方向、使用进度、实际成效进行全程跟踪评价，设置就业岗位增长率、税收贡献额、产业存活率等核心指标，定期开展绩效评估，根据评估结果及时调整资金投向，确保资金精准支持高收益、高潜力的产业项目，提升资金使用效率，避免资源浪费。
最后，老旧社区需搭建企业与居民合作效益的评价平台。从就业创造、税收增长、社区消费带动、物业增值提升等维度设置评价指标，量化产业对社区经济的拉动作用；建立评价结果反馈机制，引导企业根据居民需求优化产品与服务，推动形成企业发展、居民受益、社区繁荣的良性循环，通过评价倒逼产业效益高效传导，真正激发社区经济的内生增长动力。
综上所述，城市更新背景下老旧社区改造的经济效益评价研究，阐释了城市更新对评价的导向作用与现存问题，提出四类优化策略，有效解决传统评价单一化、效益转化差的问题。从理论价值看，丰富了老旧社区改造经济效益评价的理论体系；从现实价值看，为优化资源配置、推动长效发展提供实践路径。但本研究未深入不同城市、不同社区类型的适配性，未来可扩大案例范围细化策略，为老旧社区改造经济效益评价高质量发展提供更全面的支持。
（作者单位：湖南城市学院管理学院）
主要参考文献：
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