［提要］　化解房地产库存是我国今年“三去一降一补”五大重点任务之一，同时去库存也被列入供给侧改革的重要内容。吉林省房地产库存问题比较严重，要解决这个问题就要先了解历史及现状，同时分析吉林省去库存的效果。

关键词：吉林省；房地产库存；历史状况

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2016年10月18日

一、吉林省房地产库存历史状况

（一）全省房地产库存历史状况。2005～2014年10年间，吉林省商品房待售面积除2009年和2010年略有下降外，一直处于上升趋势。2005年吉林省商品房待售面积为4，331，992平方米，到2014年待售面积增加到15，043，576平方米，平均每年增加14.83%，从图1中可以看出，近几年待售面积增幅更加显著，2011～2014年年均增幅达到32.55%。（图1）

2005～2014年间，在吉林省商品房待售面积中所占比例最大的是住宅，大约在70%左右。2005年住宅待售面积占商品房待售面积比最低，为65.11%，2008年占比最高，达到73.39%，2011年后住宅占比始终维持在72%左右。其次为商业营业用房，占商品房待售面积比在20%左右。商业营业用房待售面积占商品房待售面积比最高的是2005年，占比24.48%，近几年该比例有所下降，2012～2014年均低于20%。别墅、高档公寓和办公楼待售面积在吉林省商品房待售面积中所占比例较小，而且呈逐渐缩小趋势，尤其是2012年后，占比都在2%以下。

从狭义房地产库存来看，2005年以来吉林省房地产库存不算大，2013年之前商品房库存去化周期最长为7.29个月，最短仅为2.69个月，2014年库存去化周期开始延长到11.41个月，其中住房库存去化周期每年都还短于商品房去化周期，周期最长的2014年为9.27个月，住宅库存要比商品房整体库存去化速度快。（表1）

从商品房待售年限看，在吉林省商品房待售面积中，待售1年以内面积所占比例最大（除2005年、2006年和2012年），大约占到一半左右；其次为待售1～3年面积，大约占40%左右；待售3年以上面积大约占10%左右。以2014年为例，商品房待售1年以下面积为8，529，333平方米，占总商品房待售面积的50.05%，商品房待售1～3年面积6，388，966平方米，占总商品房待售面积的42.47%，商品房待售3年以上面积1，125，277平方米，占总商品房待售面积的7.48%，说明吉林省待售房屋中有一半待售时间较长。

在商品房待售1～3年面积中，别墅、高档公寓和办公楼待售面积占总商品房待售面积比例极小，住宅和商业营业用房待售面积占总商品房待售面积比例呈现此消彼长的关系。住宅待售面积占总商品房待售面积的70%左右，商业营业用房占20%左右，别墅、高档公寓占2%左右，办公楼占1%左右，且呈逐年减少的趋势，其他待售面积大约占7%。

在商品房待售3年以上面积中，各种商品房待售面积占总商品房待售面积比例与待售1～3年的各比例有所不同。住宅待售面积占总商品房待售面积的比例差距较大，2008年、2009年和2010年该比例都在30%以下，近几年该比例比较稳定，都在接近70%的比例范围内，可见待售时间比较久的大部分是住宅。商业营业用房占总商品房待售面积的比例在2010年之前大约占到40%左右，从2011年开始该比例骤然降至20%左右。别墅、高档公寓待售面积在2011年所占比例最大，达到8.19%，近两年保持在3%～4%左右。办公楼待售面积占总商品房待售面积比例在2008年前一直稳定在8%左右，2009年和2010年该比例骤增至15.37%和14.63%，之后该比例又开始逐渐回落，近几年保持在5%左右。

在待售商品住宅中，2007～2010年90平方米以下住宅待售面积大约占到五成，2008年该比例达到57.40%，这应该与2006年国家出台的房地产调控“90/70”政策，90平方米以下住宅大量建设并进入市场有关。后来该政策名存实亡，2011年吉林省90平方米以下住宅待售面积占总商品住宅待售面积的比例下降为40.33%，之后又逐年增加，到2014年增长到51.93%。待售1～3年和待售3年以上面积所占比例近三年都呈逐年缩减趋势，2014年分别为46.94%和4.23%，说明从总体上来说，90平方米以下住宅平均待售时间有所缩短。

（二）长春市房地产库存历史状况。近年来，长春市商品房待售面积占吉林省商品房待售面积的1/3以上，2010年之前（除2008年）甚至占到一半以上，所以有必要重点研究一下长春市的商品房待售面积历史状况。长春市商品房待售面积2009年之前逐年缓慢增长，2010年和2011年有所下降，之后三年以年均29.27%的速度攀升至2014年的5，231，056平方米，占到吉林省商品房待售面积的34.77%。从各种类型商品房待售面积占总商品房待售面积的比例来看，长春市住宅待售面积占比低于全省大约5个百分点，占到65%左右；其余类型商品房所占比例均略高于全省水平。

长春市商品房狭义库存去化周期在2011年之前均高于全省，2012年以后开始低于全省。与全省情况相同，住宅库存去化周期一直以来都低于商品房去化周期。2014年为近年来库存去化周期最长的年份，商品房和住宅狭义库存去化周期分别为8.27个月和6.09个月。（表2）

在2008～2014年的长春市商品住宅中，90平方米以下住宅待售面积近几年逐年增加，2014年比2011年增长一倍，其中待售一年以内面积大约占一半；90～144平方米住宅待售面积近几年波动较小；144平方米以上住宅待售面积一直以来比较稳定，但是待售时间相对较长，说明大户型库存不易消化，2012年待售一年以上面积达到98.9%，2014年这种状况明显缓解，待售一年以内面积占到43.97%。

二、吉林省房地产库存现状

根据吉林省住房和城乡建设厅的资料，截至2015年底，吉林省房地产库存为1，669.89万平方米，该库存为狭义房地产库存，2015年商品房销售面积1，491.85万平方米，据此计算的吉林省房地产狭义库存去化周期为13.4个月，这还仅仅是狭义库存，广义去库存周期要远比这更长，肯定要超过18个月的警戒线，所以吉林省房地产库存压力较大，需要政府出台相关政策，尽快化解过剩库存。

根据长春市房地产协会的资料，至2015年底，长春市商品房销售面积952.9万平方米，其中住宅销售面积821.1万平方米；狭义商品房库存为597.04万平方米，去化周期7.5个月；广义商品房库存为1，780.6万平方米，去化周期22.4个月，超过合理周期上限24.4%；广义住宅库存1，079.7万平方米，去化周期16个月。由于市场低迷，2015年长春市土地供应量和成交量都降到了2011年以来的最低水平。从区域存量来看，高新南区的存量为全市最大，其次为南关区。今年4月份南关区呈现的是供大于求的状态，供求比为1.76，区域存量继续上升，其他几个区域内新增项目较少，基本处于供小于求的状态。

三、吉林省房地产去库存效果

今年4月25日，吉林省政府出台《吉林省关于化解房地产库存的若干意见》并开始实施，在20条新政中包括支持新市民进城落户购房，降低购房成本和门槛，实行“一城一策”去库存等政策。从《意见》中可以看出，吉林省政府为落实国家“化解房地产库存”的总体要求，从供给侧和需求侧共同发力，对整个房地产市场进行调控，以促进吉林省房地产市场平稳健康发展。在吉林省出台房地产去库存新政后，吉林省内各个市州纷纷结合当地实际情况，出台地方性的去库存政策。

随着吉林省一系列楼市新政逐步落地，吉林省房地产去库存工作初见效果。从近几年来看，2014年6月吉林省狭义房地产库存为1，317.8万平方米，2015年6月狭义房地产库存为1，454.8万平方米，同比增长10.4%，而2016年6月狭义房地产库存为1，564.24万平方米，同比增长7.5%，库存涨幅有所收窄。从今年来看，房地产市场在一系列政策刺激下开始转暖，第一季度商品房销售面积166.99万平方米，同比增长117.5%，高于全国平均增速84.4个百分点。截至2016年3月底，吉林省狭义房地产库存总量为1，502.9万平方米，较去年底减少67.4万平方米，同比增长7.6%，增速比1～2月份回落0.9个百分点。

长春市房地产复苏的表现也是非常明显的，去库存压力得到一定程度缓解，去库存政策已现成效。房地产市场销售状况持续向好，长春商品房可售存量逐渐减少。4月份长春市商品住宅成交量为87.13万平方米，同比上升52.6%，总销售金额达到52.08亿元，成交均价6，510元/平方米。到4月底，商品住宅累计可售总量为513.9万平方米，环比下降5.6%，按照第一季度月均销售量，存量房源只需消化8.1个月，消化周期较3月份下降近3个月。从整个上半年来看，长春商品住宅总体供小于求，市场活跃度有所回升，总体成交量有所增长，住宅销售呈现量价齐升，库存去化速度加快的局面。截至6月底，长春市狭义房地产库存去化周期降为13个月，环比缩短3个月。上半年长春市住宅销售面积为401.5万平方米，同比增长15.4%，销售量是三年来同期最高，房地产市场回暖迹象明显。

一系列强有力的刺激政策，使吉林市房地产去库存效果也初步显现。截至今年6月初，吉林市狭义商品房库存面积461万平方米，同比下降9.3%，其中商品住房待售面积332.5万平方米，同比下降12.3%，商品住房去库存周期降为14.8个月，比去年同期减少6.6个月。

（作者单位：吉林省社会科学院）

主要参考文献：

［1］中国统计局.中国房地产统计年鉴［G］.中国统计出版社，2006～2015.

［2］长春市房地产协会.2015年长春房地产市场主要指标运行情况［J］.长春房地产，2015.12.

［3］长春市统计局.长春统计年鉴［G］.中国统计出版社，2006～2015.