［提要］　随着经济全球化的不断加快，会计所处的环境也随之改变。为响应国际会计准则的趋同性要求，我国会计准则逐渐开始采用公允价值计量模式。近几年，我国房地产价格不断地升高，采纳历史成本已不能保证其真实价值，进而我国引进公允价值。但是，目前企业还不能熟练地使用公允价值。

关键词：公允价值；计量模式；投资性房地产

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2015年11月14日

一、公允价值计量模式在投资性房地产中应用现状

（一）缺乏相应的监管机制。采纳公允价值计量既有弊端又有优势，在提高会计信息相关性以及公允性的同时，也为高管人员通过公允价值来操作利润提供了便利。在相当大的一个会计市场内，避免不了会出现一些违法违规的行为。很多企业由于监管不严，通过公允价值来操作利润进而粉饰企业的业绩。准则要求企业可以根据自身情况选择计量模式，也就是说企业可以决定报表中投资性房地产公允价值变动损益的那部分权利。尽管当前我国的房地产市场还不够成熟，但是当企业有需要的时候，如主营业务预计出现亏损，可将成本计量变更为公允价值计量。那么，之前被隐藏起来的那部分增值就成为了企业当期的净利润，弥补了主营业务的亏损，而实现净资产转正、净利突增，进而得以保壳。

（二）信息披露不完全。房地产企业应用公允价值计量需要以下披露：1、需要披露房地产采用公允价值计量的相关数量信息；2、对公允价值变动给公司带来的变化进行披露；3、需要对转换用途的房地产进行披露；4、需要对房地产的取得方式以及依据进行披露；5、需要披露公允价值的取得方法，如公司运用比较法进行的评估等。

二、公允价值取得面临的困难

（一）实施条件较为苛刻。公允价值获取的问题是企业应用公允价值计量必须要克服的问题。然而，只有在严格的条件下企业才能够运用公允价值计量，必须同时满足以下两个条件：一是在活跃的房地产市场上企业可以获得类似或相似房地产的相关信息及市场价格，并且能够合理地估计房地产的公允价值；二是投资性房地产坐落地有活跃的房地产市场。以上条件非常苛刻，因为要了解类似或相似的市场环境、什么是活跃市场、房地产的新旧程度以及用途、活跃市场是怎样的市场等问题。这些信息在实际情况下获取的难度不仅大，并且成本也较高，这也是企业采用公允价值计量的一道门槛。

（二）缺乏相应的市场环境。现阶段，我国已经基本建立了房地产市场经济体制。考虑到我国的市场经济体制是从计划经济体制中逐步转化过来的，并且受到法律、政治以及经济等多因素的影响，很多非市场化的因素在经济发展过程中仍然影响着市场经济的发展。比如，我国市场经济结构尚未完善，对资产以及负债的真实价值的准确性评估还比较困难；在宏观调控为辅、市场经济为主的政策下，政府的干预在一定程度上会阻碍市场经济的发展。比较萧条的部分市场，其资源的价值不能真实地体现出市场价格；我国对会计市场的监管机制还不够完善，会计信息的真实性问题仍然存在，这会造成会计信息上的不对称，给会计信息使用者带来一定的困难。

（三）增加了企业的实施成本。若想在我国以公允价值来计量投资性房地产，首要克服的问题是如何获得真实可靠的公允价值。由于我国房地产市场相对国外来说还比较落后，缺乏相应的准则以及配套设施，大部分企业都没有一个收集公允价值信息的系统，所以在活跃的房地产市场上，企业从市场上获得有用的定价信息具有一定的难度。另外，企业在不同的活跃市场所获取的信息差异比较大并且在取得外部信息的同时可能还需要支付一笔额外的费用。如果没有公开的同类市场或活跃市场，企业还要投入相应的人力和财力通过繁杂的估值技术去获得市场价格。所以，我们应该时刻关注采用公允价值计量的企业有没有仔细地披露公允价值及相关信息。为了满足市场需要，我国也逐渐出现了一些评估机构，而这些机构就成为了企业急需聘请的对象。就这些评估费用对企业来说也是很大的一笔支出。

三、投资性房地产采用公允价值计量模式的建议

（一）加强对公允价值计量的监管。为了维持我国市场经济的稳定，必须建立健全的市场监管制度，从而可以保证企业在众多的主观因素中能够准确地对公允价值进行评估。而市场监管机制的建立可以有效地防范违规行为的出现，一旦出现违规现象，必须对相关负责人进行严惩以保障市场经济的正常进行，只有市场得以稳定，像公允价值这种主观性强的新模式才更容易被企业所接纳。

具体改进方法：一是提升监管者对公允价值的治理水平和技术，改进有漏洞的治理方法，将风险数据化进行监控从而找到问题；二是为防止会计人员发生舞弊行为，我国应建立健全监督管理体系，设置严格的惩罚机制，一旦发现严重的违规行为决不轻饶；三是让资产评估机构参与到市场中去，接受市场的监管；四是应加大有关监督部门的强度及范围，还要定期的对投资性房地产进行评价和检查；五是为确保对外披露的公允价值的合理性，企业应该建立评估档案库，并对评估过程和结果进行审查。

（二）完善企业会计信息的披露。为加深信息使用者对公允价值的认识，企业应该对公允价值的估计关键性因素、估计基础以及估计的过程和结果等重要因素进行充分地披露。第一，为了能够更好地对公允价值的取得情况进行监控，企业应该在财务报表上披露公允价值以及投资性房地产的相关会计信息，并把该信息粘贴在专门的公告栏上公示给大家，这样可以使监管部门及时地获得真实、详细的信息，也有利于监管部门对公允价值获取的过程和结果进行全方面的监督；第二，企业自身收益的产生过程，企业管理层需要做出充分的披露和说明，让企业的信息使用者能够了解每一项收益来源。只有这样投资者才可以清楚地看清企业投资者的盈余管理手段，结合自身的经验做出合理地判断，从而让企业管理层利用公允价值产生的预期收益有所下降，进而让更多的投资者对公允价值有可能会成为利润操作的工具做出相应的防范。

（三）完善资产评估体系和规范评估方法。投资性房地产评估价值的合理性取决于评估资料的真实性，健全的资产评估机构，可以提高会计信息的可靠性。我国应抓紧房地产公允价值评估体系的建设，并加强对评估机构的监管，强化信息使用者对投资性房地产公允价值的认可度。现行准则规定我国企业应该聘请独立的第三方对房地产进行评估。但目前我国的房地产价值评估机构和专业人才还不具备权威性，因此我国应加强评估机构建设，为公允价值的可靠性提供保证。具体来说，可以考虑发布一套完善的资产评估机制：制定严格的评估中介准入制度，对评估机构的资格进行严格审查；严格控制评估人员的从业资格认证，积极培育优秀的评估人才；完善估值技术的相关指南，为估值提供详细指导；对评估机构进行监督检查，将评估师纳入审计鉴定业务中，出具审计意见，从而提高公允价值可靠性。同时，健全资产评估行业制度，加大监管强度，对做出违规行为的人员，严惩不贷。

另外，为了提高财务信息的可比性，企业应该在公允价值这一项目上披露更多有关评估体系及方法等方面的内容，比如企业应该披露获取公允价值所用的评估假设和评估的技术方法。

（作者单位：西京学院会计学院）

主要参考文献：

［1］张甜.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究［D］.厦门大学，2014.

［2］吴丹.投资性房地产采用公允价值计量之研究［D］.吉林财经大学，2012.