［提要］　伴随着改革开放的推进，中国房地产业经历了从计划经济的住房实物分配制度到市场体系变迁的过程，房地产市场也从无到有、从弱到强、从不规范到逐步健全迅速成长壮大。近年来，房地产业的发展以及引发的各种问题成为学者及官方的研究热点。本文把房地产价格的调控作为重点，并在2015年30个部门记载的数据基础上，根据投入产出对价格的影响，进一步探讨房地产对产能过剩甚至对宏观经济的价格传输，希望能够减轻对产业过剩引发的宏观性危险。

关键词：房地产；产能过剩；影响因素

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年4月5日

一、引言

在影响我国国民经济健康发展的众多因素中，产能过剩是资源配置存在严重风险的重要因素之一。然而房地产因存在产业链长、覆盖面积广的特点，又是我国国民经济重要的支柱产业，而在该产业的整个链条运行过程中，都有着产能过剩的现象发生。近些年来，我国一直将房地产作为国家宏观调控的一项重点工作来抓，并在不同的阶段采取不同的政策进行有效调控，而在对房地产行调控的同时，难免会对某些制造业也带来或多或少的影响。本文中，在分析房地产业和制造业之间的密切联系以及同价格机制的导向问题上，为进行正确的、有效的宏观调控，提出切实可行的意见建议。

房地产泡沫经济产能过剩对当下我国整个经济系统有着重大的影响。而只有将房地产泡沫有效地化解并去除，才能从源头上解决好产能过剩这一重大问题。对于产能过剩，务必做到标本兼治，但是如何有效化解这一系列问题，从而化解房地产泡沫，就是本文要进行论述研究的意义。

二、产能过剩基本内涵

产能过剩即生产能力的总和大于消费能力的总和。产能也就是生产能力，是指在计划期内，企业参与生产的全部固定资产，在既定的组织技术条件下，所能生产的产品数量，或者能够处理的原材料数量。生产能力是反映企业所拥有的加工能力的一个技术参数，与生产过程中的固定资产数量质量、组织技术条件有很大关联，因此有种说法认为产能过剩并不意味着产品过剩是有道理的。行业产能过剩体现在三个方面：一是产品价格相对下滑；二是企业盈利能力大幅度下滑，亏损企业增加；三是行业供给超过了行业需求。也有人对此有不同看法，认为所谓的三个标准与产能过剩有关系，但绝不是一一对应的。

三、我国房地产行业发展现状

自2011年10月以来，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）一直保持在100以下，2013年以来一直在98以下。2013年12月份房地产开发景气指数为97.21。2013年1～12月，全国完成房地产开发投资额为86，013亿元，同比名义增长19.80%，增速比1～11月份上升0.3个百分点。12月单月，全国完成房地产投资额8，600.84亿元，同比增长12.28%。

分地区看，1～12月份西部地区投资同比增长最快，达到22.60%；东部地区投资增长最慢，为18.30%，中部地区房地产开发投资同比增长20.80%。中西部地区的累计同比增速均较前11个月有所下降，东部地区的累计同比增速均较前11个月有所上升。

（一）房地产行业告别高速增长，行业改革需求加大。2015年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24，409亿元，同比增长3.1%，已经回正。销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。1～5月房地产开发投资累计完成额32，292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1～4月累计完成额增速回落0.9个百分点。

国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100为景气空间，低于100为不景气空间。该指数在2014年年中在95左右徘徊了几个月以后一路下行，2015年5月国房景气指数为92.43，创下了指数创立以来的历史低值。

政策刺激带来的销售温和回暖并不能改变整个行业下行的趋势。房地产的库存和房地产企业的资金压力都在持续加码。根据国家统计局最新数据，2015年6月十大城市可售面积9，769.27万平方米，比2014年底2015年初的高点略有下降，但仍处于高位；2015年1～5月房地产开发投资资金来源累计45，966亿元，同比下降1.6%。

（二）相关政策密集出台，国企改革步伐加速。2016年是国企改革深化的关键之年。虽然此前国企改革进度总体来说低于预期，但从今年年初至今，尤其是两会以后，相关政策密集出台，“1+N”国企改革文件出台的预期逐渐加强。

（三）房地产行业国企占比高，运营效率相对较低。从房地产行业来看，国企改革对于房地产行业意义重大。地产行业当中国企占比较大。房地产行业A股上市公司166家，其中央企13家，地方国企63家，两者加起来占全部房企将近一半。从2014年各项财务数据来看，国企也占据了房地产企业当中重要地位。截至2014年底，中信房地产A股上市公司总资产34，864亿元，其中央企总资产6，501亿元，地方国企9，759亿元，国有权重占近4成；从营业收入和净利润的角度来看，国企在全部地产上市公司中创造的营业收入和净利润占比也在4成以上。

（四）国改注入优质资产，提高企业运营效率。国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面：一是优质资产注入与整合；二是提高企业运营效率。优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想象空间。

此外，薪酬改革、股权激励能够将管理者的利益与公司利益相绑定，增强公司市场活力和市值管理动力；混合所有制改革、引入战略投资者同样能够提升国企活力，增强企业竞争力。有报告指出，2016年3月份，房价涨幅继续双双收窄，维持“合理”区间，但逐步降温明显。形成目前房价走势的因素有两个：一是进入2014年，多地市场改变预期，看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢；二是银行房贷收紧，加剧楼市观望情绪，阻碍部分入市客群，首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。研究机构认为，房价涨幅已持续收窄，未来房价走势将慢慢由“合理区间”逐步进入“偏冷区间”。

四、我国房地产产能过剩影响因素分析

（一）风险的根源因素是系统危机的先兆。观察我国整个国民经济系统当中的过剩产业，产业的过剩并不是影响经济系统问题的罪魁祸首，只是会给经济系统带来系列风险。在我国的经济结构系统当中，也有着大量比房地产过剩还严重的产业以及产能。

1、产能过剩所存在的风险并不是全部风险，房地产泡沫的撕裂导致的是经济结构系统的危险性能的变化。2013年，我国经济就进入新一轮的大增长步伐，而在这其中，房地产的带动性是最大的。对于房地产，既可以良好地对其进行消费，也可以充分地进行投资，而投资的收益颇大，所以在政府企业投资的同时，不少群众也加入到炒房的行列当中。因为房地产市场呈现出一片繁荣的景象，对于建造大量房子需要各种材料，进而随着房地产市场的大力发展，在拉动钢筋、水泥等发展的同时，也带动了某些服务行业的发展，而银行融资的流动，以及城镇化进程的步伐进一步加快，在促进城市建设的同时，成为财政收入的主要来源之一。因为房地产行业的迅速发展，能够带动经济命脉中其他行业的大发展，这也就使得房地产过剩形成的泡沫经济一旦撕裂，那么相关行业的经济形势也会受到重创，从而给经济系统带来严重的危害。

2、要发现房地产过剩是不容易的，因为人们对此关注度不是很高。而我们今天就面临着一个严峻的问题：一边是房地产市场的繁荣大发展景象；另一边则是产能的明显过剩。根据国家统计局公布的有关数据资料显示，截止到2014年9月份，与上年相比，70个大城市中间，房价下落的仅仅只有一个城市。另外，个别城市的房价不降反增，增幅为20.6%，最低下降率则为1.8%。当看到这一组数字的时候，人们怎么也不能想到房地产的常能过剩，然而这确实是事实。

房地产行业同钢铁、煤炭等产品有很大的不同，不会说只要出现供过于求的现象，价格就会自然的降低。相反，房地产本身具备的商品属性和投资性，使其本身的价值属性增多，当房价进一步飙升的时候，其价值会产出本身拥有的价值，从而致使价格进一步的上涨。同时，房地产外的其他行业产品，当市场的供应量大于需求量之后，在进行供求平衡调节这一过程当中，会在无形当中出现回落趋势，而对于房地产业来说，价格不断的上扬，形成泡沫经济，其价格便突然回落，整个过程是让人猝不及防的，不会缓慢地进行，而是具有突发性。当房地产的泡沫一旦撕裂，人们对房地产的需求在这一时间段内就会相应地减少，甚至达到一个极其寒冷的低谷点，在一定时期内，所达成的交易量是少之又少的。从而导致房价的价格下滑，房地产行业的经济不是预期的那么良好和繁荣。

根据以上论述，不能单纯地拿一般产品的过剩现象来看待房地产行业也出现过剩的现象。房地产的虚假繁荣在很大程度能够将其过剩遮盖的严严实实，以至于人们很难发现它，从而引发出一系列的危害。在经济结构系统中，将产能过剩作为关键点去考察，就可以很好地看出，当前所谓的产能过剩，还不是房地产泡沫经济的破裂，只是破裂之前的一些小动作，这也就提醒我们，必须将产能过剩的化解与房地产泡沫的解除相结合起来，才能得到有效的问题去除。

（二）中国房地产泡沫化已走入非理性的困境。在面对房地产市场泡沫破裂时，整个群体对此的态度和表现都是不大理性的。在泡沫将要破裂的这一个时期，房地产市场的虚假繁荣现象，势必会将整个社会的财富进行一轮新式的捆绑，从而使得那些已经被牢牢套置在房地产经济牢笼的人们不愿意相信房地产市场将要发生巨大变革的事实，还沉迷在房地产市场一片繁荣的美梦当中。当然无论是他们出于自身各方面利益的考虑，还是处于人本身具备的那一份贪婪，抑或者是对自己既得利益的一种保护欲望，他们都不会去相信这一事实。可是一次一次的事实，一次一次的危机，都向人们证明了房地产市场的破裂，从而使得那些不敢相信的人们措手不及。比较令人欣慰的是，在2010年，尽管人们对于房地产泡沫的破裂有着强烈的恐惧感，但是对于这一恐惧感，还是做好了充足的准备，但是好景不长，到了2013年的时候，上到政府机构，下到有购房需求的人们，都单纯地认为前两年，房地产泡沫刚刚破裂，新一轮的破裂绝对不会到来的如此之快，而且前几年的破裂也只是个假象而已，不用当真。但是，无论破不破裂，何时破裂？这一系列的问题，我们都应该加以高度的重视。

首先，对于被投机捆绑的需求力量正在一点点的耗完。当下，最为大家热烈议论的是城镇当中大量住宅空置的现象。有相关专业人士认为，“中国城镇共有6，800万套的住宅在空置着，而整个住房市场已经出现了总量过剩的现象”。当然也有人说，我国仅仅只有1，100万套处于空置现象，而这一现象是合理的，不会有什么大的危害。但是，如果大家只是光靠一个空置率就来衡量中国的房地产市场，也难免有些让人难以信服。相反，议论势头相对较小的应该属于中国住房的自有率，这一数据可以从侧面更好地论证中国房地产市场现状。就目前的数据而言，在我国农村住房自有率为98%，城市住房自有率为85%，在这些数据中，有15人拥有着两套住房，而拥有3套房以上的占5%，当然也还有部分住房处于在建阶段。光看这一数据，那么可以很好的看出，我国的住房总量，是完全能够满足居民需求的。也因此，有许多学者专家认为，未来房地产的市场主要是这3亿农村人口，他们将推动房地产的新一轮发展，从而进一步加快城镇化的发展。但是，是否3亿农民都有意愿进城购房？是否都有着购房能力？何时去购？都是一些不稳定因素，就现在的高房价而论，大部分农民是负担不起的，所谓的农民将推动房地产新一轮的发展，只不过是部分人士强加出来的结论而已，这还有待后续的发展和农民收入情况的转变来印证。

其次，政府已经陷入债务困境之中，对于房地产强有力的推动作用随之也会大大减少。就2013年12月国家审计署发布的全国政府性债务审计结果来看，截至2012年底，11个省级、316个市级、1，396个县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额为34，865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93，642.66亿元的37.23%。政府之所以愿意花大力气去推动房地产行业的发展，也是因为其能从中获取更大的利益。根据我国政工商联的调查数据显示，房价当中一半以上的钱都在政府的手中。政府现在不再推动房地产的原因则为，政府在之前的推动过程中，已经负债累累，没有更多的资本来推动其发展。再者就是，政府手里能够进行的买卖转让已经越来越少了。因此，只要政府的主力一旦减弱或者退出，那么房地产的热度就会大大地降低。

最后，现在房地产市场同投资已经形成一个饱和的现象。现在，中国房地产这一布局当中，已经不单单是政府机构、银行系统、房地产商，整个庞大的居民系统也已经被牢牢地卷入其中。中国自古以来就是农耕文化很强的国度，以至于房子对于中国农民来说没有西方人对房子那么大的购买欲。大部分外出务工，并挣到钱的农民，都会第一时间选择在自己的老家盖上漂亮的房子。而对于那些刚刚从学校走出来，踏入社会的青年学生来说，在所工作的城市，第一要务就是有自己温馨的住所，但是单凭自己的能力是不够购买房屋的，因此还得需要父母的财政支持。就算已经在城镇买房的人们，也不能妄下定论说当房地产泡沫一旦破裂，他们不会受到影响。因为现如今，大多数买房的，尤其是农村家庭在城镇买房的大多数都是按揭贷款进行购买。这也就表明了，如果房地产泡沫破裂，那么中下层居民的财富也会大大的流失。因为，在他们选择购房之时，正是房价高昂的时期，同时大多数选择的是按揭购房，因此本身经济状况就一般的他们，加上房贷的压力，就会导致大部分人入不敷出，身上的重担大大增加。

五、化解房地产产能过剩的建议

房地产产能过剩与企业产能过剩一样，其带来的必然结果是，产品的高库存成为阻碍产业发展的绊脚石。如果说企业产能过剩是供大于求，是市场需求疲软问题，那么房地产产能过剩，既不是供大于求，也不是市场疲软，而是需求方经济能力不足以支撑市场需求。

（一）推出鼓励买房“政策包”。表面上看，不失为吸引农民工和农民进城买房、破解房地产业产能过剩问题、促进城镇化建设的一种手段。但问题的实质是，这种“政策包”的导向没有把城市的中低收入群体作为主要着力点，由此决定了必然会带来“头痛医脚、脚痛医头”问题。所以，这种“政策包”能否实现破解房地产业产能过剩问题值得怀疑。其一，进城打工的农民工依靠微薄的收入，究竟有多少人能进入中高层以上收入的人群？他们又该靠什么去购买动辄几十万元甚至几百万元的住房？即便是少数人有贷款等支持，面对入不敷出的经济吃紧，又有多少农民工能承受如此之重的还贷压力；其二，对农村少数富裕的农户来说，进城买房倒不是问题，但又有多少人想买？用农把士的话讲，田间炕头习惯了，弄那个中看不中用的玩意干啥？特别是对大多数农村务农的农民甚至留守老人来说，就更不那么具有普遍性和现实性了，这“政策包”又有多大吸引力；其三，在当下的二三线城市的百姓中，很多人是靠省吃俭用、父母帮衬、东拼西凑或者按揭买房。侍奉父母、生养孩子、生活工作、还贷的压力已经疲惫不堪，即使是想改善住房条件，大多数人还是有心无力、可望而不可即。尤其是还有多少城市下岗失业者或是低收入群体挣扎在生活的贫困线上，他们该靠什么去买房，又该如何把这些所谓的“城市主人”作为重点，在政策导向上去破解他们买房难问题呢？

纵观近些年房地产业畸形的发展，一方面是保障性、民生性住房的严重短缺；另一方面却是商品房，甚至豪华型、奢侈型等住宅的大量空置。“政策包”，作为政府职能部门推出的政策，不仅要站在推动产业发展的角度去思考问题、制定政策，更离不开政策固有的提升百姓“获得感”、分享政策红利、惠及民生这个根本，尤其是城市中的那些占多数的低收入群体。

（二）制定科学合理的房地产市场发展规划。房地产产业对我国经济发展起的作用非常大，国内相关人士纷纷对房地产产业的项目管理进行了系统的研究，不断制定科学合理的房地产市场发展规划，并且取得了很好的效果。健全房地产产业的市场经济管理制度，有利于提高房地产项目的效率和利润。合理完善的房地产产业经营管理制度，使得我国的房地产项目管理有了创造性的突破。由于国外的房地产产业市场经济结构比较健全，房地产产业的经济管理制度和规划就相对比较合理，因而国内房地产产业应当积极向国外房地产产业的优秀制度和理念进行借鉴和学习，实现房地产产业经济管理和发展模式的科学规划调整，充分了解房地产发展中各种复杂的经济关系，推动我国社会主义市场经济快速发展。

（三）合理配置中低端商品房，明确我国房地产经济发展主题。为了提高房地产经济的科学运行效率，房地产行业应当加强对管理人员的专业培训，完善定期考核制度，并积极引进高端技术项目人才，加强管理人员间的技术交底，改进管理人员传统的市场管理观念，在我国房地产业的建设发展过程中，合理配置中低端商品房，明确我国房地产经济发展主题，充分考虑不同社会群体的经济承受能力，进行充分的市场调查工作，认真分析总结市场交易过程中出现的问题，建立科学合理的房地产行业管理机制，推动我国房地产行业健康发展。

综上所述，房地产行业的发展作为我国社会主义市场经济的重要组成部分，一旦不完善则将造成严重问题。笔者通过对房地产行业经济管理的内容进行深入分析，认为完善房地产产业市场的金融监管体制和科学合理的房地产市场发展规划，明确我国房地产经济发展主题有利于房地产管理人员做好房地产管理工作，使房地产产业造福于人类，进而使房地产的经济管理策略能够与时俱进，减少错误型决策的发生，推进房地产市场科学稳定发展。

（作者单位：郑州大学）

主要参考文献：

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