［提要］　本文分析自2007年以来由美国次贷危机中的房地产泡沫化所引发的严重社会影响以及经济影响，对比如今中国房地产市场变化趋势，分析我国房地产市场正处于泡沫化日趋严重的结果。针对这个现象，讨论我国国家宏观调控手段在开放市场经济对于房地产市场的影响程度以及市场反应，并做出我国宏观调控对于房地产市场管理是有必要的结论。最后提出要在窗口期及时控制住房地产泡沫这头灰犀牛，保证我国经济稳定健康发展。

关键词：房地产泡沫；宏观调控；市场经济；灰犀牛

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年8月7日

一、我国房地产业发展现状

房地产业作为我国国民经济中的重要组成部分，对于经济增长、社会稳定、城市发展等都具有非常重要的作用。20世纪90年代末以来，伴随改革开放步伐加快以及住房改革制度推出，中国房地产业也开始令人瞩目地快速发展。

但随着2008年金融危机席卷全球，我国实体经济也难以避免地遭到严重冲击，GDP增速创历史新低。此时，我国房地产由于长期制度不完善、投资过热、投机炒作严重、房价飙升等不良现象的积累，在国家六次加息、十次提高银行存款准备金率等一系列房地产宏观调控出台之后，房价开始大幅下跌，市场萎靡，宏观经济对房地产的影响效果显著。

近年来，房地产业快速增长，已成为当前拉动经济增长的重点产业。同时，我们也清楚地看到房地产开发存在的问题：部分地区因炒房导致房价与市场价值相偏离，而城市外围地区商品房区入住率低，社会资源浪费严重。住房明明是生活必需品，为何在我们国家具备了奢侈品的经济特性？这种资源配置不合理现象将导致社会资源极大的浪费，同时也会引发一系列的经济问题。

二、透过美国经济危机看房地产泡沫化现象对经济的影响

2007年开始，一场规模不容小觑的经济危机由美国开始逐渐向全球蔓延开来。这场金融危机最主要的原因就在于市场产能过剩以及有效需求不足。那么，次贷危机为何能掀起如此轩然大波？

房屋是生活必需品，所以它的价格有不断上涨的趋势，另一方面居民收入远不能支付高额房屋价格，这就导致购房者需要通过抵押贷款才能购得住房。抵押贷款解决了大部分人住房的问题，但同时带来了极大的负面影响：贪婪的资本家为了最大限度攫取利润，向不具备还款能力的人发放住房抵押贷款，导致银行次级贷款规模占比提高。同时，银行又通过资产证券化将这些不良贷款进行打包，将风险转嫁到证券市场中。这就是不断在金融市场中增加杠杆层级，将风险放大的过程。聪明的美国经济家应该已经看到严重性，然而为何无人叫停，最终引发金融风暴？

就如时任花旗集团CEO的查克·普林斯所说，“我们知道（这些产品）有很多风险，也会带来复杂的后果。但是，只要音乐还在播放，我们就必须不停地起舞。”

在图1中我们看到，美国家庭的平均房贷支出与收入比在2000～2006年间从65%快速上升到99%，无限接近房价的压力线。当家庭全部收入只能用于房贷支出时，房地产崩盘已成为必然结果。2007年该比例已达101%，突破极限后迅速爆发了经济危机。（图1）

对比同期的中国，2006～2016年间中国家庭房贷支出与收入比从33%上升到了67%，2013～2016年间，中国居民房贷支出与收入比以及房价增速大幅上升，与美国2001～2004年加杠杆的过程惊人的相似。

从家庭的负债来看，如图2所示，2016年的中国又像极了2004年的美国：货币政策开始发生转向，资产价格迎来拐点，家庭的负债和杠杆率仍会上升，随着2016年下半年中国收紧了货币政策并且出台一系列房地产限购政策，中国的家庭部门也将经历从主动加杠杆转为被动加杠杆的过程，而房贷收入支出比仍将继续上升。（图2）

显然这不是一个善意的信号，中国的灰犀牛已经动起来了。幸好中国目前的房贷收入比相对于美国爆发危机时的数据还处于相对安全的区间范围内，我们距这头灰犀牛还有一段相对安全的距离，这正是我们平稳跨越债务周期的窗口期。

三、国家对房地产市场的宏观调控

中国的房地产市场让全球金融界都感到十分的迷惑，看上去它好像违反了正常的经济运行规律，而事实上它却从未出现过所谓崩盘。

早在2005年，各大外国媒体纷纷预言中国房地产泡沫即将破灭。而到了2008年，又陆续有外国经济学家对我国的房地产市场唱衰。而后来，人们又将中国房地产泡沫破裂的预期向后调至2014年。事实上，无论中国楼市的行情如何，都会有大批财经评论者紧随其后，做出像“中国楼市泡沫即将破灭”这样的预期。

面对看似已经过度膨胀了的价格，为何中国的房地产市场依然能够保持完全稳定？回答这样的问题，就不得不说到我国特殊的市场经济体制。我们知道，在西方一些经济发达国家，相比于国家这只“有形的手”而言，“无形的手”在市场经济中起到了更为重要的作用，而反观我国，目前还处在市场经济与计划经济并行的阶段。不管是中央还是地方政府，都在对房地产市场进行着严格的管控。政府掌握着新建设用地的土地供给、开发、建造资金，掌握制定贷款政策、税率制度的方向，并使用房产购买限制这样的手段调节房地产市场热度，以起到“温度调节器”作用。

那么，调控房地产市场的有效手段都有哪些呢？

（一）利率调整。当市场过热时，政府就会提高贷款利率，使房地产建造企业因投资成本变高来降低新建房屋的供给量，同时贷款利率的提高也会增加购房者贷款成本，使得购房需求下降，从而在短时间内降低房屋市场的热度；相反，降低利率就会提高房地产市场热度。

（二）资金调控。任凭中国房地产市场如何火暴，住房贷款杠杆率却总是很低。这种低杠杆率在很大程度上是由于住房贷款的额度被中央和地方各级政府把控的十分严格。什么样的人拥有申请贷款的资质以及他们最终可以从银行获得多少贷款额度，就其所遵循的计算准则而言，每个城市之间都不尽相同。

（三）对购买者资格的调控。中国的城市会将潜在的房产购买者和无权购买房产者区分开来。在中国，法律法规通常会对购房者资质提出严格的界定，比如规定居民购买房屋必须在当地居住足够年限并且连续纳税。与调控楼市的措施一样，购房者的需求也是可以变化的。在中国的中小城市，由于存量房数量较大，由无权购买者到有权购买者身份的转变门槛是比较低的。然而，这种身份转变的门槛在一线城市中就会变得非常高。

（四）可买房数量的调控。政府还可以通过限制人们可以购买的房产的数量来达到压制房地产市场过热的现象。在很长一段时间内，很多一线大城市就实行了严格的房产限购政策——每个家庭所能购买的房产数量最多不能超过两套，例如上海。

同样，政府对楼市做的限购政策会随楼市行情的变化而调整：楼市火暴时严格限制，楼市萧条时放松限制。

尽管限购、限贷、限价等房地产调控手段被各地频繁使用，但在金融、土地、财税、投资、立法等领域建立起长效机制之前，行政性调控措施还不能退场。

四、在窗口期防范“灰犀牛”

中国城市房地产泡沫化的程度逐年加大。一方面房地产泡沫长期和发展，吸引了更多社会资源的投入，抑制了其他产业健康稳定发展，从而影响到社会结构和经济结构的失衡；另一方面房地产泡沫的破裂会对社会经济带来严重危害，尤其对金融系统产生致命性的危害，进而殃及生产、消费等活动，甚至可能会引发政治和社会危机。因此，从目前来看，及时有效地对房地产市场进行监管和调控是十分有必要的。

正如温斯顿·丘吉尔所说：“事实无可辩驳，恶意可以攻击它，无知可以诋毁它，但归根结底，事实就是事实。”今年金融工作会议召开后的首个工作日，人民日报在头版刊发评论员文章《有效防范金融风险》，文中提到：既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。

“灰犀牛”这一概念是由美国学者米歇尔·渥克在2013年达沃斯全球论坛上所提出的，用来比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

国家将“灰犀牛”的问题提到如此高度，足以说明“有形的手”已经开始注意到我国经济即将面临潜在的巨大危机，而这头最大的“灰犀牛”无疑就是房地产泡沫。今年，我国经济下行压力仍然存在、实际利率水平预计为负，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，把防范和应对房地产市场泡沫风险放在更加重要的位置，把握调控的节奏和力度，有序释放风险，并做好针对不同风险情境下的应对预案。在政府进行宏观调控时，要因地制宜，采取差异化的调控措施。在危机发生之前及时控制住这头灰犀牛的庞大身躯，以期能够在“窗口期”有效控制房地产泡沫化加剧的情况，维持我国经济稳定发展。

（作者单位：中国农业银行天津青光支行）

主要参考文献：

［1］田传浩，贾生华，伍恩伟.监督制度、市场信息与协议地价：基于杭州市土地储备制度改革的经验［J］.经济学（季刊），2004.1.

［2］汪丁丁.为什么“政府失灵”比“市场失灵”更加危险?［J］.财经，2003.2.

［3］朱吉.中国城市房地产泡沫的时空特征分析［J］.商业经济研究，2017.2.

［4］邵挺.2017年房地产市场趋势判断和政策建议［J］.财经智库，2017.1.