［提要］ 房地产是我国国民经济基础性产业、支柱性产业和先导性产业，它不仅拉动国民经济的增长，为城市化推进做出突出的贡献，同时还极大地改善城市环境和居民居住条件。本研究选择住宅房地产这一关系国计民生的行业作为研究对象，结合河南实际情况，详细阐述河南省住宅房地产需求现状，为政府保障居民基本的居住权利、引导房地产市场健康发展奠定基础。
关键词：河南省；住宅房地产；需求
基金项目：2017年度河南省软科学研究项目：“河南省住宅房地产市场发展研究”（编号：172400410003）
中图分类号：F293.35 文献标识码：A
收录日期：2017年10月16日
房地产的需求和供给是房地产市场的两大构成要素，两者之间存在相互促进、相互制约的辩证关系。近几年来，房地产市场不断升温，房地产行业在国民经济中承担不可替代的命脉性作用。房地产市场背后隐藏的旺盛的需求以及可以带来的巨额利益，都是吸睛的重要因素。房地产市场在快速发展的同时虽然在很大程度上使人们的生活水平得到了一定的提高，但是却带来了很多问题：不断快速增长的房价，给普通的工薪阶层带来了特别大的生活和精神压力；从来没有接触过建筑业和地产行业的投资者开始涉猎此行业，对房产的开发和建设投入了空前的财力和人力等等。因此，这些问题如果放置不纠，长期下去会影响到整个社会的安定和人民群众的实际利益。从供需角度了解河南住宅房地产的现状有利于规避相应的问题。本课题主要从需求角度对河南省住宅房地产发展进行分析。
对河南省住宅市场需求情况分析，主要包括城乡人口现状、城乡居民收入、住宅销售面积、住宅销售额以及住宅销售价格等五个方面。
一、河南省城乡人口现状
（一）人口数量变化。一般来说，人口数量的变化，会导致住宅房地产市场中需求的变化。对人们来说，住房是一种生活必需品，也是作为刚需来存在的。随着人口数量和结构的不断变化，社会上的住房很可能会成为稀缺资源，这样一来，如果短期内住房的供给量没有变化，随着人口的不断增加，就会使人们对住房的需求越来越多，这在很大程度上推动了房价的上涨，反过来说人口减少的话会使人们降低对住房的需求，这样就会使房价降低；从长期的发展考虑，市场会逐渐满足人们对住房的刚需，房价也会被控制在一个平衡的状态上。2015年河南省人口抽样调查数据显示：2015年底全省总人口数量是10，722万人，其中有9，480万常住人口。与2014年的总人口比较，增加了60万人，其中常住人口增加的人数高达44万人。与2010年相比，总人口数量在5年内增加了285万人，增长2.73%，每年平均增长0.54%；常住人口增加了75万人，增长0.80%。
（二）人口结构变化。随着城镇化的不断加快，城镇住房需求也不断地增加。人口的迁移，在很大程度上使当地的房产市场需求产生了很大的变化。从城市人口的增加来看，这些有新生人口，也有很多是从其他地方迁移过来的人口。在住宅商品房的购买上，这些迁移人口是很重要的潜在客户，迁移人口越多，说明河南的住宅市场需求越大。这些潜在的市场需求对住宅价格也会产生很大的影响。2015年河南省人口抽样调查数据显示，在全省的常住人口中，城镇人口数量是4，441万人，占总人口数量的46.85%；乡村人口是5，039万人，占总人口数量的53.15%。与2010年相比，乡村人口减少了715万人，城镇人口增加了790万人，城镇人口比重提高8.03%。
相关数据的统计显示，2010～2016年间城镇常住人口及城镇化率逐年增加，同时，河南历年的城镇化率远远低于全国的平均城镇化水平。河南城镇常住人口增长率却不是很大，每年的增幅都在1.6%左右。
二、河南省城乡居民收入情况
居民住房的有效需求直接受居民收入的影响。同时，居民住房的有效需求会影响住宅房地产的价格。具体表现为：商品房本身所具有的消费品和投资品属性以及房价的上涨所带来的财富效应和储蓄效应。对于收入低或没有住房的人来说，收入的增加势必会带来一定的住宅现实需求；相反，对于中高收入者来说，收入的增加不仅会带来一定的改善性居住需求，同时也会刺激投资性需求，这些需求势必会对房价产生相应的影响，具体表现为导致房价上涨、而房价将会产生财富效应和投资效应，居民觉得房价上升，自身所拥有的住房将产生增值效应，这样自身的财富就增加了，极大地降低了居民的融资约束，需求的持续增加必然导致房价的继续攀升，在心理预期作用下，更多的居民将投资房产，进而拉动房价的上涨。2007～2016年河南省人均GDP呈逐年上升趋势，GDP的年增长率从2010年以后是逐年下降的。2012年、2015年下降幅度较大，2016年有小幅回升。河南省2012～2016年人均可支配收入及其增长率的变化，详见图1。从图1不难看出人均可支配收入的增长率呈下降趋势。（图1）
相关数据的统计显示：2011年河南省农村家庭人均收入为6，604.03元，而2016年为11，697元，6年间，年均增长率超过9.91%。其中，最大涨幅出现在2011年，涨幅12.7%，最小涨幅出现在2016年，涨幅7.80%。2016年河南省城镇居民人均可支配收入为27，233元，但在2011年为18，194.8元，6年里，基本上每一年都增长7.6%。其中，2013年与2016年河南省城镇居民人均可支配收入略有下降，降幅分别为2.9%和1.5%。
三、河南省住宅销售面积
一般来说，市场的有效需求受销售数量的影响。具体体现在，短期来说，销售面积的增长可以反映出市场对市场的需求比较旺盛，在“羊群效应”的作用下，会有大量的消费者去购买房地产，从而会促进房价持续上涨；就长期来说，随着市场供给的调整，房价最终会恢复到均衡状态。
从河南省房地产市场的交易量看，2007年河南省商品房销售面积为3，934.10万平方米，2008年因为金融危机的影响，商品房销售面积有所减少，2009～2011年商品房销售面积稳中上升，2012年再次出现下跌，之后又有回升。2015年由于政府房地产政策的宽松以及全面去存的实施，2016年商品房销售面积为11，306.27万平方米，是2007年的2.87倍，年均增长率为18.22%。河南省历年住宅销售面积以及年增长率跟商品房的走势基本同步，2016年住宅销售面积为10，137.13万平方米，占商品房销售面积的89.7%，是2007年的2.84倍，年均增长率18.03%，见图2。（图2）
四、河南省住宅销售额
从河南省房地产市场的交易额看，2008年因为金融危机的影响，河南省的住宅销售额有所下降，之后销售额呈现上升趋势。
2016年河南省商品房销售额为5，612.90亿元，2009年销售额为1，156.22亿元，2016年为2009年4.85倍，基本上每年增加557.09万平方米；在2016年的时候住宅销售额已达到了4，839.03亿元，占商品房销售额的比例是86.21%，是2009年住宅销售额的4.82倍，年均增加479.27亿元，其中住宅销售额年增长率最高的同样是2009年，达到了59.66%。
从上述分析可知，河南省这几年的销售面积及销售额一直都是在增加的，尤其是在2009～2016年，2009年增长速度是最快的。2009年住宅销售额为1，004.89亿元，2016年住宅销售额达到了4，839.03亿元。2009～2016年河南省住宅市场的需求量有加速增长的趋势。
河南省住宅销售面积年增长率、住宅销售额年增长率、河南省地区生产总值（GDP）年增长率的变化趋势能更加清楚地反映河南省住宅市场的需求情况，详见图3。2007～2016年GDP的增长基本上每年12%，增长趋势稳定。2008～2009年间、2012～2013年间、2014～2016年间河南省住宅销售面积大幅上涨，与此同时，住宅销售额年增长率也出现大幅上涨，且在河南省住宅市场供给量增长幅度开始下降且GDP稳定增长的背景下，河南省住宅市场需求量却表现出极大的增长，在2015～2016年表现尤为明显。（图3）
五、河南省住宅销售价格
据国家统计局数据显示，河南省2012年住宅销售均价为3，511.2元/平方米，人均可支配收入为12，761.9元。到2016年，均价为4，522元/平方米，是2012年的1.29倍，上涨了1，010.8元/平方米，年均增长6.6%。2016年人均可支配收入为18，443元，是2012年的1.45倍，上涨了5，681.1元，年均增长9.6%。
从总体分析来看，河南省住宅销售年均价以及人均可支配收入，就增长趋势来说是一致的，2012～2016年这5年间均增长了1.29倍，年均增长均为6.6%。住宅价格的变化与人均可支配收入增长变化、地区生产总值增长变化等可以衡量人们收入以及生活水平的经济指标的状态。从住宅销售价格与这两项经济指标的变动情况相符合，可以简单的对河南省住宅市场进行判断，即河南省住宅价格上涨处在一个合理的范围内，并且是随着居民人均可支配收入的增长而增长的，住宅价格的上涨并未超过人们的生活水平提高，并未出现不合理的房地产价格。然而，实际上需要从住宅销售均价化及人均可支配收入的年增长率上进行分析。
2012～2016年之间，人均可支配收入的增长幅度比较稳定，没有出现大的波动，而住宅销售均价的变化出现了比较大的波动。2012～2014年河南省住宅开发投资额与住宅施工面积均保持大幅度的增长，而住宅竣工面积增长幅度较小，由此可能造成了市场需求大于市场供给的局面，导致住宅销售均价的上升。但实际上，住宅销售面积的快速上涨是在住宅均价快速上涨之后才出现的，即2015年，住宅的销售面积才出现大幅度的增长，这种现象与正常市场中需求带动价格增长的规律不相符合，即2015年住宅销售面积的突然大幅度增长，与河南省住宅市场中的投资性需求增长有关。
（作者单位：郑州工商学院）
主要参考文献：
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