［提要］　针对“互联网+”背景下第三方服务机构对房地产估价进程中存在的样本量不够、准确度不高及时间迟延等问题，本文对“互联网+”时代房地产估价进行探讨，分析“互联网+”时代房地产估价存在的主要问题，并提出改进对策。

关键词：“互联网+”；大数据；房地产估价；产业转型；变革方向

本文系华北理工大学“《工程经济》课程教学案例库”建设项目的阶段性成果之一

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年12月6日

一、引言

作为公正专业第三方服务机构的估价机构，只有坚持真实性和时效性，才能更好地提供给客户有效的价值参考和决策建议。在传统情况下，分析数据的搜集主要来历是统计年鉴、行业管理部门数据、相关行业报告、行业专家观点及属地市场调查等，研究人员从中获取的信息量十分有限，从而导致准确的市场定位存在着数据瓶颈。而在“互联网+大数据”的背景下，在房地产信息数据库的不断建立和完善的同时，数据的时效性和真实性也得到了很大的改进。大数据时代，对于数据的开发和利用得到了很大的重视，将会改变基于经验分析的想法，最后变成基于数据分析，把数据当成决策的有力支撑，从而使评估业务更为靠拢市场，估价结果也会更加准确。大数据不但为房地产估价提供了方便，并且对于未来而言，在行业择地、配套服务资源优化等方面会有更大的发展。房地产大数据搭上“互联网+”的顺风车，肯定会使不断转型和升级的房地产估价业务走入一个全新的时代。

二、“互联网+”时代房地产估价存在的主要问题

（一）房地产云估价的系统健壮性有待提高。一个人健壮，就经得起大风大浪和万般磨难；一个软件系统健壮，能够准确识别超出规范要求的输入，并以合理的方式处理它们，而不会造成崩溃和宕机的现象。房地产云估价是以软件系统为主的服务产品，健壮性是考量其能否长足发展的重要准则。

目前，房地产云估价系统和具有代表性的云估价产品已经在国内生产出来了，此类产品依靠云技术，同时有配套的服务，但即使是有代表性的云估价产品也还处于推广阶段，客户数量非常大，未来如何发展无法预测，比如软件行业中，拼人才、技术和资金的公司居多，其中知名软件公司研究发布的软件系统依然停留在瓦解的边缘，房地产公司和其还有很大的差距。由此可见，房地产公司估价技术的稳定性和健壮性非常低。

（二）房地产云估价的信息安全有待完善。信息安全的本质是保证信息的安全性，即保护信息网络或信息系统中的信息资源免受各种威胁、干预和破坏。根据国际标准化组织对信息安全的定义，信息安全主要是指信息的完备性、可用性、保密性和真实性。

政府、军队、企业、金融机构、医院和私营企业积累了有关员工、客户、产品、研究和财务数据的机密信息。一旦信息泄露，往往会给信息所有者造成不可挽回的损失。可见，信息的安全性是普遍存在的问题，房地产云估价是不可避免的。那么，基于云估价的房地产公司将会面临更大的挑战，如何保证客户个人的私密数据不泄露、不损坏是关键，而且不完善的安全技术和供应商自己的不诚实也可能导致风险。同时，网络安全也存在很多的问题，数字技术的安全保障方面亟待完善。

（三）法律层面的保障不完善。目前，有关房地产估价的法律法规并不能详细的描述房地产云估价，云估价涉及到的信息安全也没有制度上的明文规定。在房地产云估价方面法律和制度可以说是空白的，这也成为了互联网时代房地产估价存在的问题之一。需要进行估价的人员在法律和制度上不能得到有效的保障，自然会对云估价的安全性产生质疑。

（四）房地产云估价大数据支持的缺失。限制房地产云估价发展的主要原因是大数据，通过分析房地产云估价与大数据的关系，可以看出，在没有大数据的支持下，房地产云估价是不可能实现的。目前的房地产大数据并没有到达成熟的阶段，房地产云估价更是步履艰难。

三、“互联网+”时代房地产估价建议

面对诸多的压力和挑战，房地产云估价提供商应当积极应对，努力提升房地产云估价的技术水平，推进信息安全体系建设，完善房地产云估价制度规范建设，有效解决房地产云估价的大数据基础，从而保障房地产云估价的健康有序发展。

（一）提升房地产云估价的技术水平，增强系统的健壮性。可以实施以下几个措施：第一，积极寻找稳定成熟的技术，尽可能避免出现技术漏洞或技术缺陷；第二，加强研发质量管理，确保在研发和生产环节都能可靠地运用所选定的成熟技术；第三，延长系统开发的周期，尽可能地延长云估价系统的试用期，充分寻找潜在的瑕疵，并及时采取积极的措施加以完善。

（二）积极推进房地产云估价的信息安全体系建设。房地产云估价需要依靠互联网，其涵盖了政府房地产管理部门、国土资源管理部门、税务部门、人民法院、各大银行、投资公司等。可见，当务之急是要解决信息安全问题。可以从以下三个方面着手：第一，做好政府引导工作的同时加强审查和管理，全面检查房地产云估价安全机制是否适当，并审查云估价服务提供商的背景，避免敏感数据泄露；第二，督促房地产云估价服务提供商坚持行业自律，采用安全性高的系统，实现严格的自查，否则纳入安全信用档案重点监控；第三，引入专业性的第三方安全评测机构，对提供商提供的云估价产品的安全性能进行评估，不合规定及时控制，防止不达标的房地产云估价产品运行。

（三）需要完善保证房地产云估价的制度，这是保证企业发展和云估价正常运行的重要条件，同时制度保障也为房地产的云估价提供了良性发展的土壤。目前，房地产云估价的项目还属于初步发展阶段，前方怎么发展没有定论，做到健康有序的发展需要注意以下几点：第一，房地产云估价具有自身的特定功能，要认清自己，与传统估价师估价和平相处，形成共赢发展的有利环境；第二，行业之间要多进行交流，不断地取长补短完善自身，找寻房地产云估价的正常发展道路；第三，顶层设计需要借助政府部门及行业协会的力量，适当规范，统筹规划，逐步发展。

（四）应加强房地产云估价大数据基础建设。房地产云估价大数据基础的建设有两条可行途径：一是有充分市场化的房地产门户网站的提供商，需要加强自身积累，如搜房网、赶集网、58同城等大型网站，都有房屋报价、交易登记等功能，时间久了在自有平台上就可以积累海量房地产估价基础数据，经过筛选、整理等数据挖掘工作，便可以建立房地产云估价系统；二是与其他公司合作，实现合作共赢。大数据和房地产云估价平台双方各有一个，积极建立合作，利用智能化的外部采集模块，对房地产估价平台的大数据进行有选择性的采集、优化等技术处理后形成房地产云估价系统的基础数据。

四、“互联网+”时代房地产估价的变革方向和结论

（一）将会产生为估价服务的平台化的公司。“互联网+”估价下，估计将会有一些平台化公司出现，类似于美国的FNC和英国的LANDMARK，它们负责建设评估行业基础设施，以担任未来评估业务的“转换器”这一角色。这种平台化的公司前期必然有大量的资金投入，才能承担起建设互联网平台和通路的能力，才能持续收集大数据，不断开发估价师所需的“原材料”和“工具”。未来全部评估行业的“操作系统”就是平台型的公司，有了这个“操作系统”，将加快估价服务业连接效率，提升估价技术水准和服务能力，而且在此“操作系统”上一定会开拓出服务新领域。

目前，行业里具备这类雏形的平台化公司，是由评估机构共同投资建设的，比如以中估联行的数据公司为代表的数据公司，业界领先的中方北辰信息技术有限公司，在通道、基础设施建设方面很强大，同时在行业之外，也有些具有衔接属性的平台化公司。在未来市场中，平台化公司的更大改革，肯定会拥有资金和大数据资源，针对估价公司相互竞争带来的行业弊病，这类平台化公司的涌现将使其得以清除，更好地解决估价师职业的独立性，使拥有个性化服务的估价师成为可能，从而显现出行业的优胜劣汰，从根本上消除行业中的“劣币驱良币”现象。

（二）批量化业务将会被平台化公司的自动估价替代。随着社会的发展，必然会有一个平台化公司的自动估价产品，它担负着承接和基础设施建设的作用，来替换将来近似贷后复评、房产税估价这种标准化的批量化业务，拥有自然的通道优势和搜集数据、加工数据的本领的这类平台化公司，是一般估价机构不能一概而论的。此外，对于我国来说，在未来理论上，贷前评估中的住宅也很可能被计算机自动估价所取代，自动估价具有的贷前、贷后一体化、大批量、持续估价模式将能更好地满足用户的需求。我们认为，未来3～5年的房地产估价更有可能通过看似简单的房地产估价业务来规范。对于这些房地产估价业务，传统的房地产评估机构没有足够的能力去开发新的贷前和贷后综合授信系统，实现利用大数据进行连续及时的估值，不能提供这种标准化的估价服务。

（三）估价行业个性化业务将产生新生态。初步预算，我国现有存量房资产价值约为200万亿元，这是一个庞大的估价服务市场。未来的大数据和基础设施都会依托平台公司，在这种情况下，满足个人需求的专业能力已经大大提高，估价师的专业分工也更加明显。估价师不再流于某种形式上需求的估价业务，他们将会着力去满足市场自发的估价业务。把个性化需求和个人优势通过平台的大数据进行精确的匹配，尽可能促进专业分割，只需要平台化的公司支持。为了满足新生态下出现的个性化需求，估价师的专业化水平应当得到提升，例如介入买方服务、卖方服务、土地招拍挂策略顾问、房地产一手房的订价顾问等。将来估价师会依托利用平台提供的数据支撑、参数支撑、工具支撑，肯定会开发出更为个性化的服务业务空间。

（四）估价机构业务及运营模式的变革。估价将来能够投入大量的资本，建立起符合各公司要求的大数据和参数，为社会上各种估价企业提供专业的样本数据，为类似于房地产云估价的企业提供估价或数据方面服务；全国性的连锁估价机构以及估价联盟会形成符合企业发展的客户群体，不断为其提供专业性的服务，最终整个估价行业市场形成多生态共存的局面。

总之，随着互联网时代各种智能技术的快速进步，房地产估价行业的创新方式越来越多，目前房地产估价企业坚持互联网思维，坚持依靠信息网络技术，不断创新估价服务方式和提高房地产估价的办法，使得高科技在房地产估价中扮演的角色越来越重要；同时，积极开展房地产估价大数据基础建设工作，逐步形成“互联网+大数据”的估价方式，“互联网+”背景下房地产估价才会逐渐成熟。

（作者单位：华北理工大学）

主要参考文献：

［1］王丹，李晟昀.“互联网＋”时代运营商的大数据业务路径［J］.通信企业管理，2015.6.

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［3］郭连强，刘力臻，祝国平.我国房地产金融创新面临的突出问题与对策［J］.经济纵横，2015.3.

［4］张檬.房地产云估价的信息化建设及发展方向研究［J］.中国房地产估价与经纪，2016.3.

［5］培玉.加大专题培训力度全面提升专业能力［J］.中国资产评估，2012.12.