［提要］　随着我国房地产市场的兴盛，房地产经纪行业发展迅速，如何促进房地产经纪行业健康、规范发展是房地产市场研究的重要议题之一。本文通过分析我国房地产经纪行业发展现状，探索房地产经纪行业违法违规行为屡禁不止的根源，进而提出应对对策，以提高我国房地产经纪服务效率与质量，提升房地产经纪行业社会形象与地位。

关键词：房地产经纪；现状；问题；对策

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年11月14日

一、引言

房地产经纪的存在解决了房地产交易中存在的信息不对称、交易对象不集中、交易程序复杂等问题，为房地产交易的顺利开展提供了便利。但是，长期以来房地产经纪行业违法违规操作乱象丛生，整个行业的社会形象欠佳。近几年，国家行政监管部门逐渐加大监管力度，完善法律法规，规范交易程序，建立诚信档案，通过多种途径促进房地产经纪行业健康、规范发展，虽然取得了一些成效，但房地产经纪机构和从业人员的违法违规行为依旧普遍存在，迫切需要思考其根源，并寻找应对的良策。

二、我国房地产经纪行业发展现状

（一）经纪机构及从业人员数量不断增加。随着我国土地和住房制度改革，商品房销售稳步增加，存量房市场交易活跃，我国房地产经纪行业发展迅速。据统计，2016年我国一线城市存量房交易中，通过房地产经纪促成的超过85%，二线城市超过60%。因此，房地产经纪机构和从业人员数量随着市场需求而不断增加。但是，房地产经纪行业人员流动性较大，从业机构和从业人员的确切数量较难统计。据中国房地产估价师与房地产经纪人学会的统计，截至2000年，全国房地产经纪机构已达2.5万家，从业人员约有20多万人；截至2013年底，保守估计房地产经纪从业机构已超过5万家，从业人员逾百万。可见，我国房地产经纪行业发展迅速，规模不断扩大，行业发展潜力较大。

（二）从业人员素质相对较低。由于房地产经纪机构投资成本少、行业准入门槛低，使得房地产经纪行业从业人员结构复杂，从业人员的专业能力、道德水平、法律素质以及服务意识等普遍较低。整个行业从业人员持有资格证书的人数相对较少，且从业者学历层次相对较低。据统计，我国房地产经纪从业者本科及以上学历仅占15.14%。从业者年纪轻，如今“90后”已成为房地产经纪主力军。据统计，我国30岁以下房地产经纪从业者占比约68%。此外，从业人员流动性大、从业时间较短、专业经验不足等，也是突出问题。从业人员素质的良莠不齐，直接影响着房地产经纪行业的社会公众形象，这是房地产经纪行业违法违规问题普遍存在的根源之一。

（三）经纪机构管理水平有待提高。房地产经纪机构是房地产经纪行业运行的基本载体，是房地产经纪人员从事经纪业务的经济实体，只有经过注册与备案的房地产经纪机构才是合法合规的经营主体。当前，我国房地产经纪机构无照经营或未备案登记违法违规开展经纪业务的行为屡禁不止。另外，房地产经纪机构的管理水平能够充分体现经纪从业人员的服务水平，我国经纪机构的管理理念和管理模式普遍比较落后，没有建立现代文化价值体系，不关心员工的自身成长，对从业人员的人力资源管理缺乏合理、有效的绩效评价机制，企业价值目标与员工价值目标的不一致性，导致从业人员对经纪机构的认同感和满意度低，整个行业人员流动率相对较高，以至于很多从业者将经纪工作视为“迫于就业压力”而暂时选择的职业，这种态度直接影响整个行业的服务水平。经纪机构存在的上述问题也是房地产经纪行业违纪违规行为普遍存在的另一项根源。

（四）行业监管不够严格，缺乏部门联动监管。2016年以来，住房和城乡建设部对房地产经纪行业加大专项规范和整治力度，包括规范经纪机构房源信息发布、推进交易合同网签、加强交易资金监管、强化经纪机构备案管理，以及依法对违法违规的经纪机构和从业人员给予行政处罚，并纳入黑名单，定期公布，等等。尽管如此，散布涨价谣言、发布虚假房源、赚取差价、挪用交易资金、违规放贷、无照经营等违法违规行为依旧大量存在，房地产、价格、通信、金融、税务、工商行政等主管部门没有建立部门联动监管机制，使得监管过程中“漏网之鱼”较多，这是房地产经纪行业违法违规行为屡禁不止的又一项重要根源。

三、我国房地产经纪行业发展建议

2014年7月，国务院取消和调整了一批行政审批项目，其中房地产经纪人职业资格的行政许可就被取消，房地产经纪职业资格的评价和管理工作此后由行业协会负责，并将该职业资格考试从准入类调整为水平评价类，对房地产经纪人员的管理从“注册制”改为“登记服务制”。在房地产经纪职业资格制度改革后的新时期，应对我国房地产经纪行业存在的问题，应当结合时代背景，重新构建房地产经纪行业规则，建立良好行业秩序，营造良好行业生态，采取多项措施，实现房地产经纪行业的全过程、全方位管理。

（一）充分发挥行业协会作用，加大法律法规培训和职业道德教育。房地产经纪职业资格制度改革后，房地产经纪行业自律组织的行业地位被提升，行业协会可充分发挥自身职能，制定并完善房地产经纪行业标准、规则，建立经纪行业诚信体系建设，加大对经纪机构和从业人员的法律法规培训和职业道德教育，通过典型案例分析，警醒经纪机构和从业人员，促进其法律意识和职业道德意识的提高，为房地产经纪行业的规范、健康发展建立扎实基础。

（二）加强从业人员监管，督促取证与登记备案。按照最新规定，考取资格证书不再与从事经纪职业强制挂钩，虽然降低了房地产经纪行业准入门槛，由此激发了市场活力，但是职业资格证书在从业中的重要作用未改变，甚至有所加强，在经纪业务开展中，资格证书已成为网签与产权代办登记等环节的“敲门砖”。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会作为房地产经纪职业资格考试的组织者，应当做好考试宣传和报考动员工作，与地方行业协会相互配合，督促广大从业人员考证，通过考取资格证书，督促从业者提高专业素质和法律意识，通过从业者备案登记，建立从业人员资信评价体系和信息查询机制，建立从业人员二维码标识，培养消费者通过扫码第一时间识别“黑中介”，多途径加强从业人员监管，规范从业人员的经纪行为，提高经纪业务承办人员的责任意识和法律水准。

（三）提高经纪机构管理水平。行业协会可通过房地产经纪年会等多种途径，为房地产经纪机构分享、交流管理经验提供平台，引导房地产经纪机构将诚实守信作为核心理念，促进经纪机构建设诚信文化，建立内部激励约束机制，加强企业品牌形象意识，树立风险意识，规避从业中的操作风险、违约风险等，使房地产经纪机构在处理内、外部关系过程中，能够始终保持较高水平的道德标准。通过管理水平的提升，逐步促进经纪服务质量的提高，促进房地产经纪机构逐步建立现代企业制度，建立公平、有序的竞争秩序，构建以客户服务为导向的行业发展新生态。

（四）全面落实监管制度，多部门联动，全方位监管。随着我国房地产经纪行业发展，国家建立了交易合同网签制度、存量房交易资金监管制度、经纪服务收费明码标价制度、经纪机构备案制度、从业人员职业资格考试制度以及从业人员实名服务制度等，但相关监管制度的落实情况不佳，例如交易合同网签和交易资金监管制度在部分地区尚未建立。因此，不仅要进一步完善监管制度，更要全面落实好现有各项监管制度。住房城乡建设部联合价格主管部门、工商行政管理部门、人力资源和社会保障部门、金融部门以及税务部门等，会同各地房地产经纪行业协会，对房地产经纪机构和经纪人员从事经纪业务的全过程加强监管，避免存在监管漏洞，从而有效根除经纪机构和从业人员的各类违法违规行为。

综上所述，房地产经纪行业是房地产业的重要组成部分，房地产经纪在活跃市场、促进安全交易方面起到了重要的促进作用，但我国房地产经纪行业存在的问题较为突出。追其根源，应当提高从业者的素质和经纪机构管理水平，并建立相关部门联动监管机制，全面落实现有各项监管制度，对房地产经纪活动进行全方位、全过程的监管。通过各方共同努力，逐渐净化市场环境，推进形成房地产经纪行业良性发展。

（作者单位：新疆农业大学管理学院）

主要参考文献：

［1］端木.2017中国房地产经纪年会在京举行［J］.中国房地产，2017.19.

［2］杨现领.我国房地产经纪从业人员存在的问题、原因与对策［J］.中国房地产估价与经纪，2017.2.

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［4］王清江.加强和规范房地产中介市场管理［J］.管理观察，2015.15.