［提要］　自党的十九大报告提出“房住不炒”、“建立租购并举的住房制度”以来，已引起社会、学术界广泛的热议。本文主要从房地产市场供需不平衡角度和租赁市场发展现状，分析我国住房市场问题，并提出如何构建“租购并举”的住房制度体系，以及租购并举制度带来的意义。

关键词：供需平衡；租购并举；供给侧改革

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2018年1月15日

自1980年我国开始实行住房商品化以来，我国房地产开发投资活动从无到有、由小到大，迅速蓬勃发展起来。随着国内房地产行业的迅猛发展，带来的是房价持续上涨，尤其是2003年后，价格年增长率达30%以上。自2006年开始，国家对房地产行业加强了宏观调控，但房价依然一路飙升，房价的上涨使得众多开发商乐此不疲开发新的楼盘，尤其是三四线城市，但由于存在众多投机炒房者，导致实际市场“有价无市”，供过于求。2015年底中央经济工作会议后，我国正式启动以“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”为任务的供给侧结构改革。2016年政府工作报告提出要建立租购并举的住房制度。2017年10月份十九大报告中，国家领导人又一次提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从“去库存”到“租购并举”，可见房地产市场在供需结构上仍存在诸多问题。

一、房地产市场供需不平衡

（一）房地产市场需求。衣食住行是人类最基本的需求，著名的美国心理学家亚伯拉罕·马斯洛的需求层次理论，将人类的需求从低到高按层次分为五种，其中最基本的就是生理需求和安全需求。住房正是既满足着生理需求又从心理上满足了安全的需求，是人类生存的基本保障，承担着精神生活的功能，而解决居住的主要途径便是购买或者租赁住房。有调查者通过290份问卷调查分析发现，“90后”在面临住房消费选择时倾向购买住房，其中原因主要是受传统文化影响，认为有房才有家，有房才有安全感和归属感。在影响因素调研中，78.1%的被访者购买住房是受自有住房有安全感的影响，77.9%的被访者选择购房居住是受归属感的影响。由此可见，众多的住房需求者都偏向了购房而居，而不是租赁居住。

商品住房本身的天然居住属性和市场经济下的投资属性，使得商品住房向来都是投资炒作的对象。由于目前投资渠道匮乏，而住房作为保值增值的投资品，与其他投资方式相比，其优势是收益率高，资金回报相对稳定，因此众多投资者更倾向于购置住房资产，不仅会带来家庭资产的增值，而且可以出租，赚取租金，若炒房，还可以赚取高额利差，这使得更多的居民开始作为投资或投机者，加入到房地产行业中，从而造成虚假需求。

另一方面，由于我国住房租赁市场发展滞后，规模较小，“租买”选择机制缺失，租赁市场存在住房房源不足、信息不准确、租赁关系不稳定、租赁市场管理和监管不到位，缺乏信誉良好、服务周到的中介等问题，迫使一些经济能力有限，只能满足租房居住的中低端群体，不得不倾向通过银行贷款购房而居，从而出现了千军万马过独木桥的现象——购房居住。而且随着经济的发展，人们生活水平的提高，对住房质量的要求也提高了，便会存在一些改善性住房的需求，即“租房转向购房”。购房需求的增多，刺激了更多的投机性商品房存在市场上，结果助推了房价的上涨，严重影响了房地产市场的健康持续发展。

最后，与国外城市相比较，纽约的住房自有率近年来一直维持在30%～35%的水平，日内瓦和柏林的住房自有率不到15%，租赁住房是这些地区的主要生活方式，而上海2014年住宅出租面积达72.16万平方米，占当年住宅销售面积的4%，住房自有率水平高达70%。反映出国内住房的主要方式是购房居住，如此大量的购房需求，与之对应的供给又是怎样的？（图1，资料来源：中国产业信息网2016年中国房屋租赁行业市场现状分析）

（二）房地产市场供给。在刚性购房需求增多的同时，由于炒房者的投机行为，开发商高估了消费的需求状况，于是不断涨价，而消费者见涨就买的行为又推动了大量投机者开始“炒房”，致使开发商对未来充满信心，又开始追加资金，开发新的楼盘，而市场却没有相对应的预期需求，最终在房价持续上涨的同时，造成库存增多，资源浪费。从2015年12月的中央城市工作会议提出化解房地产库存已是经济社会发展的五大任务之一，到政府出台的各种限购、限贷等调控政策，再到2017年11月14日国家统计局发布的数据来看，2017年10月末商品房待售面积60，258万平方米，比9月末减少882万平方米。这与2014年年末的水平（62，169万平方米）相当，与2016年2月份的库存（73，931万平方米）相比，库存消化了1.3亿平方米，降幅达到18.5%，而截至2017年9月末，中指数据检测的主要城市库存总量环比上升了1.2%。可见，虽然房地产库存整体有所下降，但是如何调整房地产供需结构，使房地产行业健康发展，仍存在很大空间。

二、租赁市场现状

目前，我国住房租赁市场主要是以中低端人群为主，主要包括城市中低收入家庭、年轻白领以及收入水平较低的从业者以及刚毕业的大学毕业生和农民工等，且其中80后、90后是国内租房的主力军。而新一代的白领对生活质量有一定追求，他们更倾向于享受生活追求小资；另一方面90后更自我和特立独行，而且具有强烈的社交需求，未来他们也将成为消费的主力人群。庞大的市场需求给租赁市场的发展带来了契机，未来的发展空间非常大。对于如此规模的租赁需求，我国租赁市场却相对滞后缓慢。从图2可以看出我国的租赁市场比重仅有6%，相比于日本市场的72%，美国市场的50%来说，我国的租赁市场发展严重不足。（图2，资料来源：中国产业信息2017年全球租赁市场房价及房租情况分析）

我国租赁市场的滞后缓慢有多方面原因：

（一）供给主体单一。我国住房租赁市场缺乏专业化、规模化的住房租赁机构，整个市场供给以居民个人房屋出租为主，缺乏规模化、集中化的机构出租者。而在国外发达国家，如美国则是由住房协会、私营企业及业主、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供。供给主体的单一，导致市场秩序不规范，使得承租方处于弱势，承租人租赁住房缺乏“稳定感”，不愿长期租房居住，这在很大程度上影响着租赁关系的稳定。在一项关于北京市住房承租人的调研中，77.4%的被访者担心出租人提前收回房子、随意提价，租赁关系的不稳定已经成为阻碍居民选择租赁住房的重要因素，大量无力承担高额购房费用的家庭也仅仅将租赁住房作为临时的过渡。

（二）租赁市场制度建设不完善。从法律层面，缺乏国家层面的顶层设计来保护租房者的权益。如法律条文对于租期、租户权益等方面，没有明确的规定，行政处罚上也没有专门的条例，以致处于弱势的承租方的权利难以真正实现。而在德国，自1917年起就对承租人解约保护的规定写入了《德国民法典》，另外《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除以及出租人和承租人权利义务等也进行了全面规定，强调对承租人权利的保护。可见，我国租赁制度上存在缺陷。在社会保障上，国内没有设立专门保护租房者的职能部门，而且我国的教育、医疗、社保等一系列基本公共服务都与住房相关联，租住者不能获得与购房者同等的配套制度性权利，缺乏社会保障机制。

（三）信息的不对称性。信息不对称理论是指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是不一样的；掌握充分信息的人往往处于有利的位置，而掌握信息较少的人往往处于不利的地位。在租房市场上就是如此，出租者相比于租房者掌握了更多、更充分的房屋质量信息，容易导致道德风险。租房者的利益最容易受到侵害，再加上社会纠纷协调机制不健全，被侵权后投诉无门，给租房者带来后顾之忧，导致很多居民不愿意进入租赁市场。

经上述分析，我国房地产市场不仅“重购轻租”，而且在“重购”的内部供需和“轻租”市场都存在着诸多问题。因此，需要构建租购并举的住房选择机制，以改变住房市场“重销售、轻租赁”的现状，健全房地产发展长效机制，推动我国住房市场租买协调发展。

三、建立租购并举住房制度的对策建议

（一）引导新的住房理念，建立租买选择机制。转变固有观念，以住房权为指导。在党的十九大报告中，已提出“房住不炒”的概念，这个提法的出现主要强调了对住房使用权的保护，引导人们树立正确的居住生活理念，处理好购房与租房的关系，倡导消费者在不同的年龄段，选择不同的住房消费方式，形成“租买无差异”的住房消费理念。同时，这种理念的形成，需要配合各种政策的实施，比如解除捆绑在住房上的教育、医疗、社保等一系列基本公共服务；又或者应将租房和购房提升到同等位置，而不是“厚此薄彼”，从而建立起完善的租买选择机制。

（二）拓宽投资渠道，抑制投机炒房行为

1、拓宽投资渠道。政府应减少投资，将国有资本从一般性竞争领域退出来，为国民提供更多的投资选择机会，把一些有投资回报的项目更多的让于民间投资，让民间资本有利可图，如鼓励PPP（政府民间合作）等新型投融资模式，这在降低对房地产行业过度依赖的同时，也满足了人民群众的投资需求。在拓宽社会投资渠道的同时，对于加快我国新型城镇化建设、构建现代财政制度也具有重要意义。

2、抑制投机炒房行为。完善住房信贷业务政策，严格执行差异化贷款制度，打击投机购房行为；健全房地产行业法律制度建设，通过立法建立长效机制来实施宏观调控。如在德国居民住房的主要方式就是租赁住房，按照德国的《宪法》和《住宅建设法》的规定，联邦政府首要的政策目标之一是保障居民的基本居住条件，德国房地产市场的宗旨是要建造适合广大居民需要的住房，生产的住房是用来住的而不是用来赚钱的。

（三）健全租赁机制

1、增加供给主体，构建多层次住房体系。培育多元化住房租赁市场供给主体，构建多层次的住房供应体系，满足各层次人群的住房需求。从政府方面，推进公租房和廉租房建设，直接增加租赁住房的总供给。如北京已经提出在以后的5年里，将供应1，000公顷集体土地，用于建设租赁住房。从企业方面，鼓励其从“开发-销售”向“开发-租赁”的模式转变，或鼓励其集中经营租房业务，形成专业化的住房租赁经营，这将有利于打通供需渠道，在去库存的同时，也能满足实际住房需求，从而形成多渠道供应主体。

2、规范租赁行业，完善租赁市场监管机制。完善住房租赁市场监管机制，建立透明的住房租赁信息服务与监管平台，稳定租赁关系。如建立由政府部门主导的房屋租赁信息平台，使普通市民、房屋中介、房屋租赁企业都可实现一站式交易、备案、评价等服务，信息的透明化有利于稳定租赁关系。而类似的租赁平台，已在广州市率先启动，广州市房屋租赁信息服务平台的一大亮点是保证房源真实。发布租赁信息的房源，需经审核后，方可上线；而房源下架后，将自动中止其房源展示。此外，该平台具有完整的评估功能，租赁交易完成后，双方可以对交易进行评估，系统将自动计算评分，以确保信息的有效性和准确性。未来服务平台的租赁信息，会及时与公安、教育、公积金等部门对接，方便承租人办理居住证、公积金提取等业务，享受子女就近入学等公共服务。另外，要构建住房租赁法规制度体系，用法律手段规范住房租赁市场，构建稳定健康的租赁关系。

3、创新支持住房租赁投资业务的金融政策，鼓励企业运用REITs和众筹融资方式，以改善房地产企业融资渠道，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。在2015年，财政部、国土资源部等六部委曾发文明确支持“以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行REITs，探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式”，由此可见其可行性。

四、转变居住方式，完善租购并举制度的意义

（一）有助于产业结构的调整，使社会经济健康持续发展。购房需求表象的增多，房价持续上涨，会使房地产的投资收益激增时，把其他产业的资金“驱赶”出来，从而流向房地产。随着企业不断的追加投资，越来越多的资金或其他企业流入房地产行业，更多的社会生产要素被吸纳进来，而其他实体经济，如制造业被“驱赶”出去，终因货币短缺而萎缩、衰退，导致产业结构失衡。如果房地产爆发式扩张下去，不仅房地产库存难以消化，也使其他产业被挤出市场，造成整个产业结构的不平衡，不利于国民经济健康持续稳定地发展。而构建“租售并举”的住房制度，将会使一部分购房需求转移到租房需求上，缓解购房市场的需求，促使一部分企业流出房地产，转向其他实体经济，从而对我国产业结构的调整起到一定作用，有利于社会经济的健康持续发展。

（二）有助于降低住房成本，增加消费，激发经济活力。建立租购并举的住房制度，形成一个完善的住房市场格局，有助于满足我国大量的住房刚性需求，包括移民到城镇的新增住房需要以及城镇原有家庭为改善居住环境的住房需求。对于这部分家庭来说，可以使居民为了购房而导致储蓄下降，从而增加消费。而在基本的住房得到满足后，便会在某种程度上释放潜在的内需，激发经济活力。

（三）有助于推进新型城镇化建设，实现全民“住有所居”。当前，在城镇化率不断提高的大背景下，城市对人口的聚集作用持续扩大，大量的外来务工人群涌入城镇，他们面临的第一需求便是住房问题，但高企的房价远远超出这些流动人口的支付能力，导致很多流动人口大多集中居住在环境质量差的“城中村”，与城市户籍居民的居住生活水平差距扩大，在阻碍城镇化进程的同时，也给城市的社会管理带来极大的挑战。而多层次供给体系，租售并举的住房制度，便满足了城镇化进程中大量中低端人群的住房需求问题，从而解决不同层次人群的住房需求，实现全民“住有所居”，有助于推进新型城镇化建设，解决半城镇化问题。

（作者单位：华北理工大学管理学院）

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